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廣東省汕頭市龍湖區(qū)人民法院

民事判決書

（2015）汕龍法民二重字第2號

原告：趙某甲，男，漢族，19**年**月**日出生，住汕頭市龍湖區(qū)珠池街道。

原告：方某甲，女，漢族，19**年**月**日出生，住汕頭市龍湖區(qū)珠池街道。

兩原告的委托代理人：林鼎文，廣東眾大律師事務(wù)所律師。

被告：汕頭市金園區(qū)某房地產(chǎn)公司。

法定代表人：林某甲。

委托代理人：張漩，廣東潮之榮律師事務(wù)所律師。

委托代理人：湯仰聰，廣東潮之榮律師事務(wù)所實習(xí)律師。

第三人：馬某某，女，漢族，19**年**月**日出生，住汕頭市金平區(qū)新福街道。

原告趙某甲、方某甲訴被告汕頭市金園區(qū)某房地產(chǎn)公司、第三人馬某某返還原物糾紛一案，由汕頭市中級人民法院發(fā)回本院重審，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告趙某甲、方某甲及委托代理人林鼎文，被告汕頭市金園區(qū)某房地產(chǎn)公司的法定代表人林某甲、委托代理人張漩、湯仰聰，第三人馬某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

兩原告訴稱：兩原告于1996年與被告簽訂《購房協(xié)議書》，購買位于汕頭經(jīng)濟(jì)特區(qū)XX住宅區(qū)“XXX”住宅樓XX幢二層1室即XX住宅區(qū)XX座X幢201房（現(xiàn)為汕頭市龍湖區(qū)珠池街道XX珠池新村XX棟201房）。合同簽訂后，兩原告支付了房款及配套費，被告也交付了房產(chǎn)給兩原告入住，至此，兩原告合法擁有了201房房產(chǎn)。2001年2月16日，兩原告一家將戶口遷入201房，原告趙某甲為該房戶主。兩原告于2002年到外地工作，201房長期租給別人。

2013年9月，被告的法定代表人林某甲以201房屬其所有為由不斷對承租人進(jìn)行騷擾，兩原告無奈報警。2013年12月8日，林某甲竟然帶人強(qiáng)行進(jìn)入201房，以其為該房所有權(quán)人為由蠻橫驅(qū)趕承租人，甚至在該房客廳設(shè)置床鋪、更換門鎖，搶占兩原告的合法房產(chǎn)。兩原告再次報警，但公安部門以該糾紛屬于民事糾紛為由告知兩原告訴諸法律程序。至今，林某甲仍占住在201房，無法驅(qū)趕。

兩原告以合法的手續(xù)取得201房，權(quán)利應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)，被告指使林某甲不經(jīng)兩原告同意占住該房，已經(jīng)妨害了兩原告的權(quán)利，構(gòu)成侵權(quán)，應(yīng)當(dāng)予以騰退，返還房產(chǎn)。兩原告請求判令：一、被告立即騰退兩原告所有的汕頭市龍湖區(qū)珠池街道XX珠池新村XX棟201房房產(chǎn)；二、被告向兩原告每月計付房屋占用費800元，自2013年12月8日起計至騰退之日止。

兩原告向本院提交以下證據(jù)：

1.兩原告身份證，證明兩原告訴訟主體資格；

2.人口信息查詢表，證明林某甲的身份情況；

3.房屋買賣合同，證明兩原告購買爭議房產(chǎn)；

4.收款收據(jù)；

5.補(bǔ)償協(xié)議書；。

6.收款收據(jù)，證據(jù)3-6證明兩原告購買爭議房產(chǎn)并支付房款及其他費用；

7.戶口；

8.證明；

9.發(fā)票，證據(jù)7-9證明爭議房產(chǎn)是兩原告一家的住所地，原告趙某甲是戶主，兩原告一家長期在此居住，水電費由兩原告支付；

10.照片2張，證明被告未經(jīng)兩原告同意占住爭議房產(chǎn)；

11.報警回執(zhí)，證明兩原告報警；

12.證明，證明原告方某甲原名是“方某乙”；

13.人口信息查詢表及證明，證明第三人馬某某在2003年**月**日前叫廖某某。

被告辯稱：一、原告方某甲作為本案原告主體是否適格。1996年7月6日與被告簽訂《購房協(xié)議書》的乙方為“方某乙”，繳納購房款的是“方某乙”，代收代繳費的也是“方某乙”，從被告提供的證據(jù)上看，根本就不存在原告方某甲的名字，因此，原告方某甲作為本案主體是否適格，即“方某乙”與原告方某甲是否為同一人。如果不同一個人，那么原告方某甲作為本案主體不適格，原告趙某甲也就沒有證據(jù)證實其已經(jīng)履行購房買賣合同中最主要的支付購房款義務(wù)，沒有理由主張本案訴訟請求。二、如果“方某乙”與原告方某甲為同一人，那么被告作如下答辯：1.兩原告訴稱其合法擁有汕頭市龍湖區(qū)珠池街道XX珠池新村XX棟201房所有權(quán)是違背客觀事實的，事實上汕頭市龍湖區(qū)珠池街道XX珠池新村XX棟201房屬于被告所有。2.被告并沒有將本案房產(chǎn)交付給兩原告入住，兩原告是在嚴(yán)重違約的情況下非法侵占被告公司所有的汕頭市龍湖區(qū)珠池街道XX珠池新村XX棟201房。3.被告并沒有侵占兩原告的房產(chǎn)。4.兩原告訴稱“林某甲仍占住在201房，無法驅(qū)趕”更是沒有事實依據(jù)，本案房產(chǎn)現(xiàn)由第三人一家居住使用。綜上，兩原告要求被告騰退本案房產(chǎn)并支付占用費的訴訟請求缺乏事實依據(jù)，被告請求駁回兩原告的訴訟請求。

被告向本院提交以下證據(jù)：

1.企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，證明被告的主體資格；

2.購房協(xié)議書，證明原告趙某甲、方某乙與被告簽訂協(xié)議書，房款125452元，協(xié)議書明確約定了付款期限；

3.立約書，證明被告與原告趙某甲、方某乙就二人拖欠購房款49528元問題進(jìn)行約定；

4.通知書，證明被告通知方某乙繳清購房款，否則被告將撤銷購房合同、收回房屋；

5.購房協(xié)議書及收款收據(jù)，證明被告將房產(chǎn)出賣給第三人；

6.說明書，證明爭議房屋一直由第三人一家居住生活至今。

第三人述稱：兩原告長期居住第三人的房屋，造成房屋破損，第三人要求兩原告補(bǔ)償。

第三人向本院提交以下證據(jù)：

1.購房協(xié)議書及收款收據(jù)，證明被告將房產(chǎn)出賣給第三人；

2.說明書，證明購房情況；

3.戶口薄；

4.民事判決書；

5.證明，證據(jù)3、4、5證明第三人一直都叫馬某某。

經(jīng)開庭質(zhì)證，被告對兩原告提交的證據(jù)1、2無異議；對證據(jù)3有異議，《購房協(xié)議書》中開始乙方（預(yù)訂方）以及后面乙方（蓋章）兩處中“方某甲”三字存在故意涂改現(xiàn)象，與被告存檔的購房協(xié)議書該兩處主體是不一致的，本協(xié)議書一式三份，是用復(fù)寫紙復(fù)制的，協(xié)議還對購房款為125452元進(jìn)行明確約定；對證據(jù)4真實性沒有異議，對其證明內(nèi)容有異議，被告收到的是“方某乙”的購房款而非“方某甲”的，且方某乙只向被告支付購房款87816.4元，尚欠房款49528元；對證據(jù)5無異議；對證據(jù)6真實性無異議，對證明內(nèi)容有異議，是由“方某乙”繳納的而非原告繳納的；對證據(jù)7關(guān)聯(lián)性有異議，該證據(jù)與本案無關(guān)，并且原告是非法占用被告的房產(chǎn)并故意提供不完全的購房手續(xù)非法入戶；對證據(jù)8證明內(nèi)容的真實性有異議，據(jù)原告的證據(jù)7，原告2001年2月16日才非法入戶到本案房產(chǎn)，之前原告趙某甲并非汕頭市龍湖區(qū)珠池街道**社區(qū)居民委員會的居民，那么居委會是如何知道原告趙某甲居住情況的，因此該證明完全是居委會根據(jù)原告趙某甲的陳述而出具的，缺乏真實性；對證據(jù)9有異議，原告非法占用被告房產(chǎn)并非法入戶；對證據(jù)10有異議，被告并沒有更換門鎖、設(shè)置床鋪占住該房的行為；對證據(jù)11有異議，無法證明原告要證明的內(nèi)容；對證據(jù)12有異議，無法證明原告要證明的內(nèi)容；對證據(jù)13表示不清楚。

第三人對兩原告提交的證據(jù)1、2無異議；對證據(jù)3-6不清楚；對證據(jù)7-9有異議，戶口簿地址房產(chǎn)是第三人購買的；對證據(jù)10照片有異議，房產(chǎn)是第三人的；對證據(jù)11有異議，是第三人報警的，發(fā)現(xiàn)有人將第三人房產(chǎn)出租；對證據(jù)12不清楚；對證據(jù)13有異議，外婆給第三人注冊戶口時登記的是廖某某，后來父親將第三人改回馬姓，第三人從小到大一直叫馬某某。

兩原告對被告提交的證據(jù)1的真實性、關(guān)聯(lián)性、合法性沒有異議，但強(qiáng)調(diào)被告已于2000年12月27日吊銷；對證據(jù)2無異議；對證據(jù)3的真實性有異議，該立約書的確是原告所簽，但里面的“欠款49528元”內(nèi)容并不真實，原告在1996年7月6日已交房款87816.4元，剩余房款應(yīng)是125452-87816.4＝37635.6元，另外，該《立約書》在承認(rèn)原告支付大部分房款的基礎(chǔ)上，仍約定原告若未支付剩余小部分房款，“被告有權(quán)收回房屋，對已繳購房款不予退回”，該約定顯失公平，不應(yīng)得到支持；對證據(jù)4有異議，通知書下面“方雁貞”是被告?zhèn)卧斓模鎻奈春炇者^該份通知書，被告?zhèn)卧熳C據(jù)，原告請求追究其法律責(zé)任，從該通知書的形式上看，該通知書下方的虛線處蓋上被告公章，虛線上方為通知內(nèi)容，下方為回執(zhí)，按照習(xí)慣行為，應(yīng)當(dāng)是虛線上部分由被送達(dá)人執(zhí)存，下方的回執(zhí)由被告執(zhí)存，但本案的通知書卻是完整的一張，這有悖常理，明顯是被告制作的偽證；對證據(jù)5的真實性、關(guān)聯(lián)性、合法性有異議，該購房協(xié)議書由被告與他人所簽，原告并不知情，對其真實性不予確認(rèn)，被告與他人的協(xié)議對原告不具備約束力，原告與被告簽訂合同并支付大部分房款發(fā)生于1996年7月6日，而根據(jù)被告提供的證據(jù)，其與“馬某某”簽訂合同是發(fā)生于1998年1月8日，當(dāng)時原告已經(jīng)實際入住了爭議房產(chǎn)，本來就應(yīng)當(dāng)擁有該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，被告再將原告本來就應(yīng)當(dāng)擁有產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)賣與他人，是典型的“一房二賣”行為，該行為不合法，如果真的存在該行為，也應(yīng)認(rèn)定為無效。另外，購房協(xié)議書及收據(jù)也存在諸多疑點：1.馬某某是在2003年**月**日前的名字為“廖某某”，不可能在1998年**月**日用“馬某某”的名義簽訂合同，須知，在簽訂合同時是應(yīng)當(dāng)提交身份證的，當(dāng)時馬某某在身份證上面的名字為“廖某某”；2.實踐中，經(jīng)收人一般是財務(wù)人員而非法定代表人，但該收據(jù)的經(jīng)收人卻是林某甲即法定代表人，這也有悖常理；3.從收據(jù)的書寫來看，書寫的日期及大寫金額與預(yù)印的字重疊，這說明該收據(jù)并非像通常收據(jù)一樣在同一本整齊的收據(jù)上書寫（在同一本收據(jù)上書寫，因系一次形成，復(fù)寫的字不會疊在預(yù)印的字上面），而是在一張不透明的紙上重新復(fù)寫上去的。據(jù)此，原告有理由懷疑，購房合同書及該收據(jù)都是為了應(yīng)對本次訴訟特意炮制的，并非1998年1月8日形成的；對證據(jù)6有異議，該說明是被告的單方陳述，原告不知情，對其真實性不予確認(rèn)，無論被告以及所謂的“馬某某”如何協(xié)商，都與原告無關(guān)，更不影響原告繼續(xù)擁有爭議房產(chǎn)的權(quán)利，被告與所謂的“馬某某”的行為是惡意串通損害原告合法權(quán)利的行為，該行為不合法。

第三人對被告提交的證據(jù)無異議。

兩原告對第三人提交的證據(jù)1、2的質(zhì)證意見與對被告的證據(jù)5、6的質(zhì)證意見相同；對證據(jù)3、4、5無異議，但該證據(jù)證明的是1999年之后馬某某與廖某某為同一人。

被告對第三人提交的證據(jù)無異議。

本案證據(jù)材料，本院根據(jù)證據(jù)審核認(rèn)定規(guī)則予以綜合審查判斷。

經(jīng)審理查明：1996年7月6日，被告作為甲方、“方某乙”作為乙方，雙方簽訂《購房協(xié)議書》，約定了乙方向甲方認(rèn)購位于汕頭特區(qū)珠池住宅區(qū)“小會片”住宅樓第10X幢二層一室一套，面積79.4平方米，購房款125452元，付款期次為簽約當(dāng)日支付70%的購房款，房屋交付使用后六個月支付30%的購房款，本樓房計劃于1996年6月1日交付使用；《購房協(xié)議書》落款“乙方（蓋章）”處為“方某乙”簽名，“乙方代表：”處為原告趙某甲簽名。同日，被告作為甲方、“方某乙”作為乙方，雙方簽訂《購房補(bǔ)充協(xié)議書》，約定甲方向乙方代收代付有線電視天線、水磨地板工本費、水電安裝工本費等配套費用共計13480元；《購房補(bǔ)充協(xié)議書》落款處乙方為原告趙某甲簽名。被告同日向“方某乙”分別開具收到購房款87816.4元及收到配套費13480元的兩份數(shù)據(jù)。同日，被告作為甲方、“方某乙”作為乙方，雙方簽訂《立約書》，約定因乙方訂購珠池住宅區(qū)第10座X幢201房，尚欠房款49528元，乙方如逾期未能按購房協(xié)議書交房后履行繳交30%（即1996年6月1日至12月1日止）的房款，被告同意乙方緩慢一個月的期限，欠款金額以每天2‰的利息計還清；乙方屆時（即1997年1月1日止）未能按購房協(xié)議書及本立約書執(zhí)行，甲方有權(quán)收回房屋，撤銷原合同，并對乙方已繳購房款不予退回；《立約書》落款處乙方為“方某乙”及原告趙某甲簽名。

被告的證據(jù)4通知書內(nèi)容為：查你戶認(rèn)購我司珠池住宅區(qū)第10座X幢201房，拖欠購房款49527.6元，根據(jù)《購房協(xié)議書》、《立約書》規(guī)定最遲繳清購房款不得超越1997年1月1日，現(xiàn)已超越期限；當(dāng)你戶接到本通知書起10天內(nèi)，速繳清購房款；逾期我司將按《購房協(xié)議書》、《立約書》規(guī)定執(zhí)行；證據(jù)下方“購房戶簽名”處有“方某乙”簽名字樣，簽收時間為1997年5月9日。庭審期間，兩原告否認(rèn)收到上述通知書，本院告知其若對通知書真實性有異議，可在庭審后七日內(nèi)申請對簽名筆跡的真實性進(jìn)行鑒定；兩原告未提交鑒定申請。

另查明：上述房產(chǎn)沒有產(chǎn)權(quán)確權(quán)登記，現(xiàn)址為汕頭市龍湖區(qū)珠池街道XX珠池新村XX棟201房；兩原告系夫妻關(guān)系，于2001年2月16日取得上述房產(chǎn)的戶籍入戶登記。2014年5月29日，汕頭市潮南區(qū)兩英鎮(zhèn)美林社區(qū)居民委員會出具《證明》：我居委原居民方某乙，女，19**年**月**日出生，身份證號碼440NNNN926，與現(xiàn)名方某甲是同一個人。

又查明：被告與第三人均提交的兩者之間的《購房協(xié)議書》以被告為甲方、第三人為乙方，內(nèi)容為：乙方認(rèn)購位于汕頭特區(qū)XX住宅區(qū)“XXX”住宅樓XX幢二層一室一套，面積79.4平方米，購房款120688元，本樓房計劃于1998年1月8日交付使用；《購房協(xié)議書》落款時間為1998年1月8日。被告與第三人均提交的收款收據(jù)載明被告于1998年1月8日收到第三人購房款120688元。

2013年9月底，被告及第三人到本案房產(chǎn)處，要求居住者搬走。向兩原告承租該房產(chǎn)的居住者隨后搬走，第三人便入住至今。

訴訟期間，兩原告稱：簽訂協(xié)議時被告有交付房屋鑰匙；被告行使合同解除權(quán)已超過一年的期限。被告稱：因兩原告沒有付清房款，沒有將房產(chǎn)交付兩原告；被告有登記本，由領(lǐng)取鑰匙的各個購房者簽名，被告大概在1998年下半年停止?fàn)I業(yè)，因多年無經(jīng)營，材料無法找尋；因?qū)俪侵写澹麄€區(qū)域沒有辦理房地產(chǎn)權(quán)證。第三人稱：其與被告簽協(xié)議前十多天，被告公司人員有帶其實地看房，其舅舅也在同一幢的不同樓梯購房；被告于第三人購房當(dāng)日交付房產(chǎn)鑰匙，因不急用，第三人沒有入住，一兩年后去查看時發(fā)現(xiàn)被他人占用，遂去被告處咨詢，當(dāng)時被告已無營業(yè)，找不到任何人；2013年9月底的一天，第三人的舅舅在汕頭市廣興村發(fā)現(xiàn)被告法定代表人林某甲，第三人趕到后與林某甲發(fā)生爭吵，有警察到場，林某甲在第三人要求下一起到本案房產(chǎn)處向居住者交涉，要求其搬走，有報警，居住的人說是承租人，派出所也要求其搬走，承租人知道情況后就搬走了。

本院認(rèn)為：根據(jù)“方某乙”與原告趙某甲共同在本案有關(guān)購房協(xié)議上簽名、兩原告于2001年2月16日入戶本案房產(chǎn)、二人系夫妻關(guān)系等情況，可認(rèn)定向被告購房的“方某乙”就是原告方某甲。

對于被告提交的有“方某乙”簽名字樣的催款通知，兩原告否認(rèn)其真實性，但又未按本院要求申請筆跡真實性鑒定，故本院對該催款通知的真實性予以采信。根據(jù)原、被告《購房協(xié)議書》、《立約書》中關(guān)于交房后付清余款、原告1997年1月1日止未能依約執(zhí)行則被告有權(quán)收回房屋等約定，以及被告發(fā)出催款通知的事實，應(yīng)認(rèn)定被告已向兩原告交房；被告關(guān)于沒有將本案房產(chǎn)交付給兩原告入住、兩原告非法侵占房產(chǎn)的辯解，理由不足，本院不予采納。

原、被告已就所欠購房款的支付及違約責(zé)任進(jìn)行約定，兩原告本應(yīng)依約在1997年1月1日前付清購房款，但直至被告1997年5月9日進(jìn)行催款，兩原告仍未支付余款，兩原告應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任；同時，本案房產(chǎn)也沒有確權(quán)登記為兩原告所有，被告收回房產(chǎn)行為，符合雙方約定，不構(gòu)成侵權(quán)。關(guān)于兩原告所稱被告行使合同解除權(quán)已超過一年期限問題，原、被告已將收回房產(chǎn)作為違約責(zé)任進(jìn)行約定，合同當(dāng)事人要求對方承擔(dān)違約責(zé)任并不需要以行使合同解除權(quán)為前提，且雙方約定了被告收回房屋的同時對原告已繳購房款不予退回，該違約責(zé)任也與合同解除的法律后果不同；同時，兩原告未能舉證被告與第三人之間的房屋買賣系虛假交易，而相關(guān)行為發(fā)生時，解除權(quán)行使期限的規(guī)定尚未發(fā)布實施。因此，兩原告提出本案侵權(quán)之訴，要求被告返還房產(chǎn)，理由不足，本院不予支持。

依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款關(guān)于“當(dāng)事人對自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)”的規(guī)定，經(jīng)本院審判委員會討論決定，判決如下：

駁回原告趙某甲、方某甲的訴訟請求。

案件受理費1000元由兩原告負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于廣東省汕頭市中級人民法院。

審　判　長　　楊建平

代理審判員　　林　權(quán)

代理審判員　　楊如龍

二〇一五年十一月二十日

書　記　員　　林奕絢

返還原物糾紛