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廣西壯族自治區北海市中級人民法院

民事判決書

（2015）北民一終字第5號

上訴人（一審原告）：張某某。

委托代理人：陳遠勝，廣西漢遠律師事務所律師。

委托代理人：歐美玲，廣西漢遠律師事務所律師。

被上訴人（一審被告）：萬某某。

委托代理人：唐國先，北海市海城區“148”法律服務所法律工作者。

委托代理人：黃建輝，廣西桂三力律師事務所律師。

上訴人張某某因與被上訴人萬某某房屋租賃合同糾紛一案，不服北海市海城區人民法院（2014）海民一初字第1476號民事判決，向本院提出上訴。本院于2015年1月5日立案受理后，依法組成由審判員魏玉芳擔任審判長，審判員汪海敏、代理審判員黃輝遠參加的合議庭，并于2015年2月13日公開開庭審理了本案。書記員何俊擔任法庭記錄。上訴人張某某的委托代理人陳遠勝、歐美玲，被上訴人萬某某的委托代理人黃建輝到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

一審法院查明：2014年1月25日，張某某與萬某某簽訂《房屋租賃合同》一份，約定萬某某將其所有的坐落在北海市**島***村自有二層房屋出租給張某某使用，租賃期間自2014年1月25日至2024年1月25日止，每年租金為85000元，張某某以每l2個月為一個支付周期。合同并約定了物業管理費、違約責任、免責條件及爭議解決方式等問題。《房屋附屬設施配置清單》載明房屋附屬的物品有：電視機十個、空調十個、冰柜一個、洗衣機一臺、熱水器一臺。合同簽訂前，張某某的母親周某某于2013年11月3日向萬某某支付了2014年1月25日至2015年1月25日的租金共85000元，萬某某向張某某出具了《收款收據》予以證實，合同簽訂當天，張某某向萬某某支付了押金15000元。合同簽訂時，租賃房屋所牽的電路是兩相電，雙方口頭約定張某某租下房屋之后由萬某某申請變更電路為三相電。2014年9月2日供電局更換了涉案房屋的舊電表，電路更換為三相電。張某某認為萬某某遲遲沒有更換電表的行為導致其無法正常經營旅館，造成了經濟損失，為此訴至該院，請求：1、判令解除原告張某某與被告萬某某簽訂的《房屋租賃合同》；2、判令被告萬某某退還原告張某某全部租金85000元以及押金15000元；三、判令被告萬某某支付原告張某某違約金21140元（從2013年11月3日暫計至2014年8月4日，以后另計，直至全部租金退還為止）；四、判令被告萬某某承擔本案全部訴訟費用。

一審法院認為，本案的爭議焦點：一、原、被告之間簽訂的《房屋租賃合同》是否合法有效；二、萬某某在履行合同過程中是否存在違約，張某某的訴訟請求有無事實和法律依據。

對于張某某與萬某某簽訂的《房屋租賃合同》是否合法有效的問題，該院認為，該合同是雙方當事人的真實意思表示，沒有違反相關的法律法規的強制性規定。合同簽訂后，雙方均履行了合同約定的義務，該《房屋租賃合同》合法有效。

對于萬某某在履行合同過程中是否存在違約行為的問題，該院認為，雙方簽訂了《房屋租賃合同》之后，萬某某依約將房屋及附屬設備交付給張某某使用，履行了合同約定的義務。張某某主張萬某某提供的房屋不符合張某某經營旅館的條件，沒有解決用電問題，但是張某某在庭審中也明確表明在簽訂合同時是明知涉案房屋的電路是兩相電，且并未能提供相關證據證實該線路不能正常使用，雙方在《房屋租賃合同》中也并未對用電問題進行明確的約定，對張某某該主張不予認可。既然萬某某在履行合同的過程中沒有存在違約行為，也沒有存在導致合同解除的情形，張某某請求解除合同、退還租金和押金及支付違約金的請求沒有依據，依法駁回。

綜上，遂依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條之規定，判決：駁回原告張某某的訴訟請求。本案案件訴訟費2722元，減半收取計1361元，由原告張某某承擔。

上訴人張某某不服一審判決，上訴稱：1、原審判決違反法定程序。原審判決書第6頁第二段表述：“原告主張被告提供的房屋不符合原告經營旅館的條件，沒有解決用電問題，但是原告在庭審中也明確表明在簽訂合同時是明知涉案房屋的電路是兩相電，且并未能提供相關證據證實該線路不能正常使用，雙方在《房屋租賃合同》中也并未對用電問題進行明確的約定，本院對原告該主張不予認可。”涉案房屋的舊線路能否帶動房屋的附屬設施正常運轉是本案的關鍵證據，根據《中華人民共和國民事訴訟法》第八十一條之規定：“在證據可能滅失或者以后難以取得的情況下，當事人可以在訴訟過程中向人民法院申請保全證據，人民法院也可以主動采取保全措施”。2014年8月5日上訴人張某某在期限內向原審法院遞交了證據保全申請書，請求原審法院對涉案房屋的供電現狀進行證據保全，但是原審法院在收到申請后一直沒有回應，也不進行證據保全。2014年9月3日，上訴人張某某在得知法院沒有采取證據保全措施的情況下，立即向原審法院遞交了勘驗申請書，請求法院對涉案房屋的通電情況做現場勘驗，原審法院以該請求不夠具體為由，要求重新申請，2014年9月9日再次向原審法院遞交了勘驗申請書（補充），請求法院對涉案房屋的通電情況做現場勘驗，勘查內容包括現有的通電情況下旅館的附屬設施能否正常運轉。但是原審法院在接到申請書后依然沒有去現場進行勘驗。2014年9月，供電部門更換了涉案房屋的舊電表，電路更換為三相電，房屋附屬設施、設備正常運轉。上訴人張某某認為，法院在接到上訴人的申請后，如果認為符合采取保全措施條件的，應裁定采取證據保全措施，如果認為不符合條件的，應當裁定駁回。但是原審法院既不采取保全措施，又不下裁定，而是以上訴人張某某未能提供相關證據證實該線路不能正常使用駁回了上訴人張某某的訴訟請求，顯屬不公。由于原審法院的不作為，嚴重違反法定程序，導致上訴人張某某未能及時將供電部門更換舊電表前的供電狀況作為證據保全下來作為本案的關鍵證據提供。2、原審判決認定事實錯誤。原審認定“合同簽訂時，租賃房屋所牽的電路是兩相電”錯誤，應當是單相電。根據原審中張某某向法院提供的證據（照片），從租賃房屋電路更換前后的電線大小來看，更換前的電線是兩根細鋁線，而更換后的是三根較粗的銅線。稍有專業常識的人都會知道，這么細的線路是不可能使包含有十個空調機、十個電視機、冰柜、洗衣機、熱水器正常運轉的。萬某某明知張某某租用其房屋的用途是經營旅館，也明知其用電設施是不可能正常使用，但卻作出虛假承諾，答應出租后變更電路為三相電。出租三個月之后，被上訴人仍未履行承諾，2014年4月15日，上訴人張某某的母親周某某提出異議，卻遭到萬某某的人身傷害。2014年8月4日，上訴人張某某起訴至法院后，萬某某才更換用電線路。因此，被上訴人萬某某在履行合同過程中存在嚴重違約行為是不爭的事實。另外，其提供的租賃物（廚房、涼棚），因臺風嚴重損壞，不能使用，且危及人身安全，上訴人張某某多次要求其維修，卻一直置之不理，其行為也已經構成嚴重違約。

綜上所述，上訴人張某某認為一審法院嚴重違反法定程序，認定事實錯誤，依法應予以糾正。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十四條、第一百七十條之規定，請求二審法院依法判決：1、撤銷北海市海城區人民法院（2014）海民一初字第l476號民事判決書，改判支持上訴人張某某一審的全部訴訟請求；2、本案一、二審訴訟費用由被上訴人萬某某承擔。

被上訴人萬某某答辯稱：1、雙方當事人簽訂的《房屋租賃合同》是合法有效的，萬某某已完全履行了合同義務，沒有違約行為。2、簽訂租賃合同時，上訴人明知涉案房屋是單相電，接收房屋時并沒有提出異議，其主張線路不能正常使用應提供證據證實。一審法院沒有必要進行證據保全。3、上訴人張某某請求解除合同沒有事實與法律依據。合同的解除有約定解除與法定解除，本案中雙方簽訂的合同中并沒有對供電線路進行約定，不適用約定解除。而要適用法定解除，必須符合《合同法》第九十四條的規定，即一方當事人存在根本性違約，導致合同目的不能實現。本案中沒有證據證明供電問題影響到電器的使用，即使存在電流強度不足的問題，最多無法進行滿負荷的經營，不會導致無法經營的后果。而且2014年9月涉案房屋的供電線路已經更換為三相供電，合同的履行不存在任何障礙，不應予以解除。4、北海市潿洲島近年來農家樂旅館生意較紅火，但上訴人張某某在投資該生意時沒有充分考慮到各種經營風險，未能辦理旅館業的經營資質，也沒有足夠的客源，同時也無承受所需的巨大精力，導致生意清淡，責任不在被上訴人，被上訴人不同意解除涉案合同。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求二審法院維持一審判決，駁回上訴人張某某的上訴。

二審期間，上訴人張某某向本院提供一份北海市某某供電局營業部出具的證明，證明2014年9月1日之前涉案房屋的供電線路是單相電，涉案房屋所使用的供電線路不能正常使用。被上訴人萬某某對該證明真實性無異議，但認為即使是單相電，也不能證明當時旅館不能正常經營。本院認為，該證據證明涉案房屋的供電線路在2014年9月2日之前是單相電。

對一審查明的其他事實，雙方當事人均無異議。本院對一審查明的其他事實予以確認。

另查明，上訴人張某某所經營的農家樂旅館沒有辦理相應的營業執照。還查明，上訴人張某某在使用涉案房屋經營期間與被上訴人萬某某多次發生爭吵糾紛。2015年3月10日上訴人張某某與被上訴人萬某某就涉案房屋辦理了交接手續。

綜合訴辯雙方意見，本案爭議焦點歸納為：被上訴人萬某某在履行涉案租賃合同過程中是否存在違約行為；上訴人張某某請求解除該租賃合同、返還押金、租金以及支付違約金的訴求是否合法有據。

本院認為，上訴人張某某與被上訴人萬某某簽訂涉案的《租賃合同》系雙方真實意思表示，內容亦沒有違反國家法律法規強制性規定，為合法有效之合同。上訴人張某某租賃萬某某的涉案房屋目的是用于經營旅館，萬某某亦知曉。簽訂合同時，雙方均知道單相電是無法滿足用于旅館經營，所以雙方于合同中雖未明確約定被上訴人必須將原有單相電變更為三相電，但均認可簽訂租賃合同時雙方已口頭協商更換三相電一事。雖然沒有證據證明雙方約定了具體更換時間，但萬某某明知對方租房是用于旅館經營，其應該盡量、盡快提供符合旅館經營的條件的各項設施給張某某，但從雙方簽訂涉案合同后至2014年9月2日，長達7個多月的時間，萬某某沒有將涉案房屋的電線更換為三相電，對此其負有一定的過錯責任。上訴人張某某明知接收該房屋時的用電情況，仍然同意接收，其自身也存在一定過錯。這期間，上訴人張某某因用電問題給其經營帶來一定影響應該是客觀存在的事實，但造成此結果，雙方都負有一定責任。上訴人張某某在使用涉案房屋經營旅館期間與被上訴人萬某某多次發生不愉快的事情，雙方矛盾較為激烈，張某某認為再繼續履行涉案租賃合同已不可能，并以實際行為不履行其支付租金的義務，根據《中華人民共和國合同法》第九十四條第一款第（二）項之規定：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；”現被上訴人萬某某亦同意接收涉案房屋，雙方以實際行動解除了涉案房屋租賃合同，故上訴人張某某請求解除涉案租賃合同本院予以支持。雙方于2015年3月10日辦理接收房屋之日應視為合同解除之日。

上訴人張某某主張自接收使用涉案房屋后一直沒有進行正常經營，要求萬某某退還全部交納的租金、押金及支付違約金。本院認為，涉案房屋更換電線之前，房屋的供電問題對上訴人張某某經營旅館有可能產生一定的影響，但張某某未能提供足夠的證據證明其不能正常經營旅館或者因供電問題造成其經營的實際損失的證據。再者，上訴人張某某至雙方2015年3月10日交接涉案房屋前，一直沒有將該房屋交還萬某某，且一直使用該房屋。涉案房屋的供電線路已在2014年9月2日變更為三相電，上訴人張某某主張的用電問題已得到解決，即便其之后仍未能正常經營，與被上訴人萬某某之前的違約行為已沒有關聯。所以，張某某租賃房屋期間，不管張某某是否使用該房屋進行旅館經營，還是另作他用，至合同解除之前（2015年3月10日），其都應交納租金給萬某某。鑒于萬某某確實未能及時更換用電線路，給張某某初期使用房屋經營旅館可能帶來一定的影響，對導致合同解除亦存在一定過錯，應酌情扣減其租金。上訴人張某某已交納了一年的租金（期限至2015年1月25日），至涉案租賃合同解除之日，上訴人張某某本還應再支付2015年1月26日至3月10日止的租金，考慮到被上訴人萬某某的過錯責任，應該免除上訴人張某某該期間的租金。綜上，根據《中華人民共和國合同法》第一百二十條的規定：“當事人雙方都違反合同的，應當各自承擔相應的責任”，上訴人張某某認為萬某某未提供符合經營旅館條件的設施導致其經營損失，要求賠償，被上訴人萬某某亦要求張某某交納尚欠租金，本院均不予支持，對各自的損失應各自承擔相應的責任。故上訴人張某某請求萬某某返還租金85000元以及支付違約金21140元缺乏事實與法律依據，本院不予支持。另外，上訴人張某某交納的15000元押金是出租人（萬某某）基于涉案房屋內的基礎設施免遭損害而設定交納的，目前沒有證據顯示上訴人張某某對該房屋內各項設施造成損害，被上訴人萬某某應將押金15000元退還上訴人張某某。

綜上所述，一審判決認定事實有誤，適用法律錯誤，本院予以糾正。上訴人張某某上訴理由部分成立，成立的部分本院予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第一款第（二）項、第一百二十條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項的規定，判決如下：

一、撤銷北海市海城區人民法院（2014）海民一初字第1476號民事判決；

二、上訴人張某某與被上訴人萬某某2014年1月25日簽訂的《房屋租賃合同》已于2015年3月10日解除；

三、被上訴人萬某某返還押金15000元給上訴人張某某；

四、駁回上訴人張某某其他訴訟請求。

一審案件受理費1361元，二審案件受理費2722元，合計4083元，由上訴人張某某負擔3577元，被上訴人萬某某負擔506元。（該費用張某某已向法院預交，萬某某在執行上述債務時將其應負擔的部分一并支付給張某某）。

上述債務，義務人應于本判決生效之日起十日內履行完畢，逾期則應加倍支付遲延履行期間的債務利息。權利人可于本案生效判決規定的履行期限最后一日起兩年內，向一審法院申請執行。

本判決為終審判決。

審　判　長　魏玉芳

審　判　員　汪海敏

代理審判員　黃輝遠

二〇一五年三月十八日

書　記　員　何　俊

合同糾紛