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廣西壯族自治區玉林市玉州區人民法院

民事判決書

（2014）玉區法民初字第2216號

原告：蔣某甲，男，19**年**月**日出生，漢族，住廣西玉林市玉州區。

原告：徐某甲，女，19**年**月**日出生，漢族，住廣西玉林市玉州區。

兩原告共同委托代理人：廖五一，廣西玉洲律師事務所律師。

被告：劉甲，男，19**年**月**日出生，漢族，住廣西陸川縣。

被告：劉乙，男，19**年**月**日出生，漢族，住廣西陸川縣。

原告蔣某甲、徐某甲與被告劉甲、劉乙租賃合同糾紛一案，本院于2014年7月30日立案受理后，依法由審判員劉景華獨任審判，并于2014年9月11日公開開庭進行了審理。原告徐某甲及其與原告蔣某甲的委托代理人廖五一、被告劉甲、劉乙到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告訴稱，2011年9月16日，兩被告因其攝影店接受婚紗攝影業務的需要向其承租了位于玉林市二環路新圩路口的玉州區xx鎮xx坡開發區房屋的第五、第六層及頂層的半層作為婚紗攝影的影樓工場，租賃期限自2011年6月16日起至2019年9月16日止。為此，雙方簽訂了《房屋租賃合同》，對房屋租賃的用途、租金計算及支付、房屋設施歸屬、違約責任等相關問題進行了詳細約定。但是，因被告單方面的緣故，自2014年2月開始未按時支付租金及相關費用，經其多次催告仍未繼續履行合同，給其造成了極大經濟損失，構成了根本違約?，F根據《房屋租賃合同》第九條的約定，要求立即解除雙方的租賃合同關系，并根據合同第五條的約定，要求按約定不予返還押金24800元及按合同第七條的約定，被告已在房屋內安裝的電梯歸其所有。此外，因被告長期拖欠租金的違約事實，其要求被告一次性支付拖欠的租金74400元，并按照約定支付違約金50000元及自起訴之次日起至被告騰空房屋之日止，按每月12400元標準計算房屋占用費。經其多次催促，被告仍以各種理由拖延不予解決。為此，請求法院判令：1、解除原、被告之間的《房屋租賃合同》；2、被告立即向原告支付截至2014年7月29日止的租金74400元，并支付自2014年7月30日起至被告騰空房屋之日止的房屋占用費（按每月12400元計算）；3、被告向原告支付違約金50000元；4、原告不予返還被告租房押金24800元；5、被告在承租房內安裝的電梯歸原告所有；6、本案訴訟費由被告負擔。

原告對其陳述的事實在本院指定的舉證期限內提供的證據有：1、身份證，證明原告的主體資格；2、身份證，證明被告的主體資格；3、房屋租賃合同，證明原、被告存在房屋租賃合同關系；4、房產證，證明出租的標的物合法。

被告辯稱，1、同意解除租賃合同，但是是因為原告方違約，其2014年2月份的租金給了5000元，后來又托員工給了原告5000元，余下的2400元因家里辦喪事，跟原告說后天支付，但是原告不要；2、在2014年2月份，原告鎖住出租的房屋，導致其不得使用房屋，不同意支付房屋租金；3、對于原告主張的違約金50000元，其沒有違約，不同意支付；4、對于房屋內的電梯，因是原告違約，其不給原告；5、不同意負擔本案訴訟費。

被告對其抗辯的事實未提供有證據。

經開庭質證，被告對原告提供1-4的真實性及證明內容沒有異議，本院予以確認，并作為本案的定案依據。

綜合全案證據及當事人陳述，本院確認以下法律事實：2011年9月16日，原告蔣某甲、徐某甲與被告劉甲、劉乙簽訂一份《房屋租賃合同》。該合同約定，原告蔣某甲、徐某甲將其座落于玉林市xx鎮xx坡開發區房屋的第五、第六層及頂層的半層共兩層半房屋出租給被告劉甲、劉乙經營影樓使用。租賃期限自2011年9月16日起至2019年9月16日止，其中2011年9月16日至2016年9月16日的租金為12400元／月，被告應當于每月五號前一次性交清當月租金，租金采用現金支付，并由原告出具租金收據給被告。被告應當支付24800元租房押金，合同期滿，押金予以退回，如合同期未滿因被告原因導致合同解除，則押金不予以退回，如因原告原因導致解除合同，則押金予以退回。對于被告新安裝的電梯，合同期滿，電梯歸原告所有，被告無權拆除（被告提前退租的，被告安裝的電梯也歸原告所有，被告無權拆除）。被告如果不支付或者不按照約定期限支付租金達30日的，原告可以單方解除合同。收回該房屋。該合同還約定，如未履行合同條款，均視為違約，并由違約方支付守約方違約金50000元。自2014年2月開始，被告未按照約定支付租金，原告為此訴至本院。在庭審時，被告劉甲、劉乙同意解除租賃合同。

根據各方當事人的主張及陳述，本案的焦點問題為：1、雙方簽訂的房屋租賃合同是否有效及被告是否存在違約行為；2、被告是否應當支付租金及房屋占用費給原告；3、被告是否應當支付違約金50000元給原告及原告是否不予返還收取被告租房押金24800元；4、被告在承租房屋內安裝的電梯是否應當歸原告所有。

關于房屋租賃合同的效力及被告是否存在違約行為的問題。本院認為，原、被告簽訂的房屋租賃合同，是雙方當事人真實意思表示，沒有違反我國法律法規的強制性規定，應當自成立時生效。依法成立的合同受法律保護，各方當事人應當按照合同約定履行各自義務。原告已經將具有所有權的房屋交付給被告使用，履行了其合同義務，但是被告卻自2014年2月開始未支付租金，違反了合同約定。被告抗辯在當月支付了5000元租金及之后因原告鎖住出租屋房門未再支付租金。本院認為，按照合同約定，被告應當于每月5月前一性次付清當月租金，并由原告出具收條給被告收執，但是被告在庭審時只陳述支付了5000元租金給原告，也不能提供已支付該5000元租金的收條予以佐證，本院不予以采納。而且對于被告辯稱原告自2014年2月份開始就鎖住出租屋房門、不讓其使用和經營，根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條“當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。”之規定，應當由被告就其主張原告鎖住出租屋房門、不讓其使用房屋的事實進行舉證，否則就承擔舉證不能的不利后果。但是被告除了上述抗辯外，不能提供其他的證據予以佐證，故對被告抗辯原告已收取其2014年2月份租金5000元及原告鎖住出租屋房門、不讓其使用的事實，沒有證據佐證，本院不予以采納。

關于被告是否應當支付租金及房屋占用費的問題。按照雙方在房屋租賃合同中的約定，被告不支付或者不按照約定期限支付租金達30日的，原告可以單方解除合同，并收回房屋。根據《中華人民共和國合同法》第九十三條“當事人協商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。”之規定，因被告自2014年2月起未支付租金，原告在本院起訴時向對方主張解除合同，符合法律規定，而且被告在庭審時對解除合同也沒有異議。故雙方的房屋租賃合同應當自2014年9月11日庭審時解除。在合同解除之前，被告應當按照合同約定，按每月12400元支付租金給原告。故被告應當支付2014年2月至9月的租金共計99200元給原告。在合同解除之后，被告仍占用承租房屋，應當自2014年10月至被告騰空房屋之日止，按照租金標準12400元／月支付房屋占用費給原告。

關于被告是否應當支付違約金50000元給原告及原告是否不予返還收取被告租房押金24800元的問題?！吨腥A人民共和國合同法》第一百一十四條規定：“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。”本案的原、被告已經在合同中約定，由違約方支付違約金50000元給守約方，而且被告不能證明其已按照約定按時、足額支付租金給原告，故被告是違約方，原告是守約方，作為違約方的被告應當按約定支付違約金50000元給原告。對于租房押金，雙方當事人已經在合同中明確約定，如合同期未滿因被告原因導致合同解除，則押金不予以退回。該約定沒有違反我國法律的規定，本院予以支持。故原告不應返還被告繳納的房租押金24800元給被告。

關于被告在承租房屋內安裝的電梯是否歸原告所有的問題。本院認為，按照合同約定，對于被告新安裝的電梯，合同期滿，電梯歸原告所有，被告無權拆除（被告提前退租的，被告安裝的電梯也歸原告所有，被告無權拆除）。雖然本案是因為被告的違約導致原告向本院主張解除雙方簽訂的房屋租賃合同，但是與雙方約定的合同期滿或被告提前退租條件不符。故原告主張被告在承租房屋內安裝的電梯歸其所有，不符合雙方當事人的約定，也沒有法律依據，本院不予支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第九十三條、第九十六條、第一百零七條、第一百一十四條、第二百二十六條、第二百二十七條、《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條之規定，判決如下：

一、解除原告蔣某甲、徐某甲與被告劉甲、劉乙于2011年9月16日簽訂的《房屋租賃合同》；

二、被告劉甲、劉乙支付2014年2月至2014年9月租金共計99200元給原告蔣某甲、徐某甲；

三、被告劉甲、劉乙支付房屋占用費給原告蔣某甲、徐某甲（房屋占用費的計算，自2014年10月起至被告騰空房屋之日止，按每月12400元計付）；

四、被告劉甲、劉乙支付違約金50000元給原告蔣某甲、徐某甲；

五、原告蔣某甲、徐某甲不予返還被告劉甲、劉乙繳納的租房押金24800元；

六、駁回原告蔣某甲、徐某甲的其他訴訟請求。

本案受理費5974元，減半收取即2987元，由被告劉甲、劉乙負擔1549元，原告蔣某甲、徐某甲負擔1438元。

上述判決，義務人應于本判決生效之日起十日內履行完畢。逾期則應加倍支付遲延履行期間的債務利息。權利人可在本案生效判決規定的履行期限最后一日起兩年內向本院申請執行。

如不服本判決，可在本判決書送達之日起十五天內向本院或玉林市中級人民法院遞交上訴狀一式五份，上訴于玉林市中級人民法院。于上訴期限屆滿之日起七日內預交上訴案件受理費5974元（受理費戶名：廣西玉林市中級人民法院訴訟費專戶，賬號：20—4xxx7，開戶行：中國農業銀行玉林城東支行），逾期不交也不提出免交、緩交申請的，則按自動撤回上訴處理。

審判員　　劉景華

二〇一四年十一月十一日

書記員　　朱冰林

租賃合同糾紛