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遼寧省鞍山市中級人民法院

民事判決書

（2015）鞍民一終字第00151號

上訴人（原審被告）張某霄。

委托代理人李娜，遼寧宇聲律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）蘇某成。

委托代理人黃某清。

委托代理人劉大為，北京市博圣律師事務所律師。

原審被告汪某。

原審第三人季某。

委托代理人靳曉虹，遼寧天博律師事務所律師。

原審原告蘇某成與原審被告汪某、張某霄、原審第三人季某為房屋買賣合同糾紛一案，鞍山市立山區人民法院于2014年7月19日作出（2014）立民一初字第1號民事判決，張某霄不服該判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2015年5月7日公開開庭審理了本案。上訴人張某霄及其委托代理人李娜，被上訴人蘇某成的委托代理人黃某清、劉大為，原審第三人季某的委托代理人靳曉虹到庭參加訴訟。原審被告汪某經本院送達開庭傳票，無故拒不到庭也未作出書面答辯意見。本案現已審理終結。

原告蘇某成一審訴稱：我與被告汪某于2005年10月31日簽訂了賣房協議，被告汪某將其名下的產籍號3-**-*7-3商業網點以29萬元的價格賣給原告，現原告依約定將房款付清，但被告汪某及其愛人張某霄至今未配合辦理更名過戶手續，故訴至法院。請求判決1、確認原告與被告汪某訂立的商業網點產籍號為3-**-*7-3的房屋買賣協議有效；2、二被告配合原告辦理更名過戶手續，相關更名過戶費用原告自愿承擔；3、訴訟費由被告承擔。

被告汪某一審辯稱：簽訂房屋買賣協議的事情屬實，房款我已經全部收取，但是我愛人張某霄不知情。

被告張某霄一審辯稱：原告與被告汪某簽訂的賣房協議無效，請求依法駁回原告的訴訟請求。根據婚姻法規定，夫妻對共有財產有分割的權利，財產處理是平等的，汪某出賣夫妻共同財產房屋不是日常處理夫妻生活財產的情形，汪某在張某霄不知情的情況下賣房，顯然違反了婚姻法的規定。張某霄對該買賣行為不追認，所以該買賣協議無效。原告以29萬元購買價值120萬元的商鋪，不屬于善意取得的行為，沒有辦理物權轉讓登記，根據原告提供的收款收條，證明雙方是租賃關系，被告張某霄主張返還房屋。原告于2011年11月23日結清全部銀行貸款和購房款，于2013年12月5日才到法院起訴主張權利，被告認為原告已經超過了2年的訴訟時效期間，應駁回原告的訴訟請求。

第三人季某一審述稱：同意張某霄代理人意見，3-**-*7-3房屋應屬于被告汪某與張某霄所有。

一審法院審理查明：2005年10月30日，原告蘇某成與被告汪某簽訂一份賣房協議。協議約定，被告汪某將立山區友愛街一商業網點（產籍號3-**-*7-3）以29萬元的價格賣給原告蘇某成，蘇某成先付給汪某12萬元整，余款17萬元分兩批支付，一批為賣方汪某欠銀行貸款8.5萬元由買方蘇某成支付（按月還款），另外一批8.5萬元由蘇某成與汪某協商償還，原告蘇某成、被告汪某及中間人張顏斌在該協議書上簽字。簽訂協議后，蘇某成給付汪某12萬元，汪某將產籍號3-**-*7-3建筑面積154.4平方米的房屋交付原告蘇某成使用，相關的水電費及住宅專項維修資金均由原告支付。截至2011年11月23日原告蘇某成已支付全部銀行貸款（包含利息）共10.842萬元及欠汪某其余部分房款7.5萬元，連同先期支付的12萬元共計313，420元已全部支付。被告汪某庭審中稱其一直催促原告蘇某成辦理更名過戶手續。辦理更名過戶手續，簽訂賣房協議后，被告汪某將產權證交付原告蘇某成，2011年11月23日銀行貸款結清時，被告汪某需要辦理房屋相關手續，將房屋產權證原件取回，現房屋產權證在被告汪某手中。

另查，被告汪某與被告張某霄原系夫妻關系，2014年1月27日在鞍山市鐵東區民政局協議離婚，離婚協議書中記載無房。

再查，2005年左右被告汪某將其名下另一處房屋（產籍號為3-**-**-2）出售給原告蘇某成，已辦理更名過戶手續，現在原告蘇某成名下。

一審法院認為：依法成立的房屋買賣合同受法律保護，買受人有按合同約定支付購房款的義務，出賣方不僅有交付房屋的主合同義務，還有配合買受人辦理房屋更名過戶手續的隨附義務。第三人有償取得財產的，應維護第三人的合法權益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。本案，原告蘇某成與被告汪某雙方均系自愿簽訂賣房協議，雖賣房協議沒有張某霄簽字，但由于張某霄與汪某是夫妻關系，使原告有理由相信該出賣行為是夫妻雙方的意思表示，原告蘇某成支付了對價購買房屋，該行為不違反法律規定，因此雙方房屋買賣協議合法有效。依據協議原告蘇某成支付對價后，被告汪某于2005年10月30日將該房屋交付原告蘇榮行使占有使用，原告在行使占有使用權利過程中被告張某霄未提出異議，被告汪某、張某霄理應配合原告蘇某成辦理房屋的更名過戶手續。故對原告要求確認與被告汪某訂立的房屋買賣協議有效及二被告配合原告辦理更名過戶手續的請求予以支持。

對于被告張某霄辯稱，賣房協議及收款收條上沒有其本人簽字，出售行為未經被告張某霄本人同意和追認，且原告以29萬元明顯過低價格購買價值120萬元房屋，還未到房產部門辦理登記，所以被告汪某單獨出售的行為應屬無效一節。該院認為，首先，雖賣房協議及收條僅有被告汪某簽字，沒有張某霄本人簽字，但汪某作為夫妻一方，使原告有理由相信賣房行為是夫妻雙方一致意思表示，從2005年10月30日簽訂賣房協議至今，被告張某霄并未舉證證明阻止原告對該房屋行使權利，也未舉證證明其曾對該房屋行使過權利。其次，被告張某霄與被告汪某在該院受理該案件后，于2014年1月27日在民政部門協議離婚，離婚協議書記載“無房”，該協議條款明確說明離婚時已無夫妻共同房產可以分割，即該房屋雖登記在被告汪某名下，但已不屬于被告汪某與被告張某霄的夫妻共同財產。因此，原告與被告汪某所簽訂的房屋買賣協議雖沒有被告張某霄簽字，但應視為被告張某霄對被告汪某出賣給原告蘇某成房屋行為的追認。故對被告張某霄的該項主張不予采納。

對于被告張某霄主張其與原告系租賃關系一節，雖庭審被告張某霄代理人主張是將該房屋租賃給原告使用，但庭審張某霄并未就租賃的事實舉證，且根據租賃習慣，作為出租方，維修房屋并繳納房屋維修資金是出租方法定義務，該部分費用應由出租方繳納，庭審中張某霄對原告繳納維修資金未提出異議，這與房屋租賃習慣不符，且被告張某霄并未就該房屋在2005年時價值120萬元的事實舉證。因此對被告張某霄的該項主張不予采納。

對于被告張某霄辯稱原告的起訴已超2年訴訟時效一節。該院認為，原告主張的權利屬于物權請求權，物權請求權是物權的具體體現，包含在物權之內，只要有物權存在，物權請求權即應存在。作為物權的一部分的請求權，不應因時效屆滿而消滅。因此，物權請求權不適用2年訴訟時效規定，對被告張某霄此項辯稱不予采信。

綜上根據《中華人民共和國合同法》第八條“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同受法律保護。”第五十一條“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。”《最高人民法院關于民事訴訟證據規則規定》第二條“當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。”之規定，據此判決：一、原告蘇某成與被告汪某簽訂的賣房協議（房籍號為3-**-*7-3）合法有效；二、被告汪某、被告張某霄于該判決書生效后三日內配合原告蘇某成辦理房屋（房籍號為3-**-*7-3）的更名過戶手續，相關更名過戶費用由原告蘇某成承擔；案件受理費15，600元，由原告蘇某成預交，由被告汪某、被告張某霄共同承擔。

張某霄的上訴理由及請求是：1、原審被告汪某與被上訴人蘇某成簽訂的賣房協議沒有上訴人的簽字和追認，亦沒有抵押權人同意，該協議屬無效。2、一審法院認定被上訴人的主張屬于物權請求權，不適用2年訴訟時效錯誤。3、買賣協議約定的價格明顯低于市場價格，顯失公正。4、張某霄與汪某共同與案外人谷柳簽訂房屋轉讓協議，以60萬元轉讓給谷柳，三人共同到鞍山市房產局辦理了房屋更名手續，（2013）立民一初字第98號民事判決認定爭議房屋處于租賃狀態，一審未予采信錯誤。請求法院撤銷一審判決，認定賣房協議無效，裁定駁回被上訴人的起訴并承擔訴訟費用。

蘇某成二審答辯認為：一審認定事實清楚，服從一審判決，雙方簽訂合同已履行完畢，請求維持原判。

季某二審述稱：同意上訴人主張。

原審被告汪某經本院依法送達開庭傳票，無正當理由拒不到庭，亦沒有作出書面答辯。

本院經審理查明：一審判決認定事實屬實。

本院認為：《中華人民共和國合同法》第八條規定：“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同受法律保護。”本案中，被上訴人蘇某成與原審被告汪某簽訂的賣房協議，是當事人雙方的真實意思表示，并未違反相關法律規定，該協議合法有效。雖然張某霄沒有在該賣房協議上簽字，但由于汪某與張某霄是夫妻，作為另一方當事人的蘇某成有理由相信汪某有權處置本案爭議房屋；另外，從2005年10月30日簽訂賣房協議交付房屋，至今已有近十年的時間，張某霄不知道爭議房屋已出賣不合常理，此外，在其與原審被告汪某于2014年1月27日辦理離婚時，在離婚協議書房屋使用一欄明確記載“無房”，說明登記在汪某名下的該爭議房屋已出賣的事實存在，其行為可視為張某霄對該協議的追認。張某霄主張賣房協議沒有其簽字和追認無效無事實和法律依據。蘇某成已支付相應的價款，汪某、張某霄理應配合蘇某成辦理房屋的更名過戶手續。故一審判決正確，本院予以維持。

關于上訴人提出的原審被告汪某與被上訴人蘇某成簽訂的賣房協議沒有抵押權人同意，該協議屬無效一節，因該爭議房屋的貸款已經還清，抵押權已經消滅，故對上訴人此節主張，本院不予支持。

關于上訴人提出的一審法院認定被上訴人的主張屬于物權請求權，不適用2年訴訟時效錯誤一節，本院認為，被上訴人的主張是基于買賣合同而產生的物權請求權，不適用訴訟時效的限制，故對上訴人此節主張，本院不予支持。。

關于上訴人提出的買賣協議約定的價格明顯低于市場價格，顯失公正一節，因上訴人沒有證據證明買賣協議約定的價格明顯低于市場價格，二審審期間上訴人雖提出請求司法鑒定，但依據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二十五條“當事人申請鑒定，應當在舉證期限內提出。符合本規定第二十七條規定的情形，當事人申請重新鑒定的除外。對需要鑒定的事項負有舉證責任的當事人，在人民法院指定的期限內無正當理由不提出鑒定申請或者不預交鑒定費用或者拒不提供相關材料，致使對案件爭議的事實無法通過鑒定結論予以認定的，應當對該事實承擔舉證不能的法律后果。”之規定，其提出司法鑒定申請，已超過舉證期限，故對上訴人此節主張，本院不予支持。

關于上訴人提出的其與汪某共同與案外人谷柳簽訂房屋轉讓協議，以60萬元轉讓給谷柳，三人共同到鞍山市房產局辦理了房屋更名手續，（2013）立民一初字第98號民事判決認定爭議房屋處于租賃狀態，一審未予采信錯誤一節，因爭議房屋現仍然登記在汪某名下，在一審庭審中，上訴人張某霄與汪某均陳述（2013）立民一初字第98號案與本案無關，且該案認定張某霄、汪某與案外人谷柳之間是借款行為，故上訴人張某霄此節主張沒有事實依據，本院不予支持。

綜上，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項的規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費15，600元，由上訴人張某霄負擔。

本判決為終審判決。

審　判　長　張瑞虹

審　判　員　徐　瓊

代理審判員　徐云龍

二〇一五年五月二十日

書　記　員　陳　昆

房屋買賣糾紛