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云南省大理市人民法院

民事判決書

（2014）大民二初字第68號

原告孟某。

委托代理人虞懷興，云南云嶺律師事務所律師，特別授權代理。

被告大理某某商貿城有限公司。住所地大理經濟開發區云嶺大道（開發區管委會**樓）。組織機構代碼****。

法定代表人舒某某，董事長。

委托代理人李濤、段智勇，云南欣晨光律師事務所大理分所律師，一般授權代理。

原告孟某訴被告大理某某商貿城有限公司商品房買賣合同糾紛一案，本院于2014年2月26日受理后，依法由審判員張汝愛適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告的委托代理人虞懷興到庭參加了訴訟，被告大理某某商貿城有限公司經本院合法傳喚未到庭應訴。本案現已審理終結。

原告訴稱：2011年，被告在大理經濟開發區滿江片區某商貿城，并發放了宣傳資料。2011年9月10日，原告根據宣傳資料選中了被告開發的該商貿城9-***、9-***二間商鋪，并與被告簽訂了二份《商品房買賣合同》。合同簽訂后，原告依約給被告支付了購房款，但被告私自改變了商鋪的通道，并將通道橋梁延長，嚴重影響了原告商鋪的通行及價值。另外，根據雙方合同約定，被告應于2012年7月28日前與原告辦理交房手續，但被告在2013年10月12日才通知原告接房，根據合同約定被告已延期交房441天構成違約，應承擔延期交房的違約金。原告為了維護自己的合法權益，特向法院提起訴訟，請求人民法院判令1、被告在十日內賠償原告總房款10%的違約金16061.9元及鑒定后商鋪四十年價值貶損與違約金的差額；2、被告在十日內賠償給原告逾期交房的違約金8519.6元；3、本案訴訟費由被告承擔。

被告在庭后書面辯稱：被告開發的商品房已取得相關部門的審批通過，建成的商鋪也與經過審批的規劃設計一致，不存在私自改變了商鋪通道和延長通道橋梁的問題。原、被告雙方簽訂的商品房購銷合同及補充協議是雙方當事人真實意思表示，雙方均應嚴格執行，為此，根據雙方簽訂的補充協議，被告之前的宣傳材料不屬于雙方合同的內容。被告銷售的商鋪因區位不同而價格不同，原告明知橋架建成后將會影響到其商鋪的升值，仍自愿以相對便宜的價格購買了商鋪，說明原告對所購買商鋪的認可。2012年7月前，被告就多次通知原告辦理交房手續，10月8日，原告與大理某某商業運營有限公司物業部簽訂了《裝修施工協議書》并著手實施了裝修，依法應視為原告對商鋪的占有和使用，被告已履行了交房義務。綜上，原告的訴訟主張無事實和法律依據，請求駁回原告的訴訟請求。

原告為證明自己的訴訟主張，向本院提交了以下證據：

1、原告身份證復印件，證明原告的主體資格；

2、某某商貿城“一期建材、五金、汽配交易區”平面圖，證明被告在宣傳銷售商鋪時所提供的規劃平面圖所載明的通道橋梁延伸至9-***號商鋪；

3、《致大理某某商貿城業主／經營戶的一封信》，證明被告在發放的《經營管理手冊》中，對購房者承諾了“車輛直達首層和一層，做到鋪鋪通車”；

4、《商品房購銷合同》及其補充協議、公證書、按揭改一次性補充協議，證明原、被告之間存在商品房購銷合同關系，雙方對權利、義務及違約責任的約定；

5、收據，證明原告支付了全部購房款160619元；

6、入伙辦證公告及信封，證明被告在2013年10月12日才向原告發出接房通知；

7、原告在交易區平面圖基礎上繪制的交易區現狀平面圖，證明被告在建設過程中改變原平面圖承諾的內容違約；

8、（2013）大中民終字第664號民事判決書，證明被告的違約行為已經被生效判決確認，應承擔違約責任。

被告未提交證據。

本院認為，被告經合法傳喚未到庭應訴，依法視為放棄自己的訴訟權利。原告提交的證據中除第7組形式要件不合法，不予確認外，其余證據客觀真實、來源合法、與本案具有關聯性，且能夠相互印證，本院均予以確認。

綜上，本院確認本案如下事實：被告屬于具有商品房銷售資質的企業。2011年，被告在開發某某商貿城期間，將其開發的“一期建材、五金、汽配交易區”平面圖公開向社會宣傳，該平面圖所載明的通道橋梁伸至9-***號商鋪前。2011年9月10日，原告分別與被告簽訂了二份《商品房購銷合同》及補充協議。《商品房購銷合同》主要約定：原告購買被告開發的該商貿城9-***、9-***號二間商鋪；商鋪套內建筑面積分別為17.25平方、17平方，單價分別為每平方4792.06元、4585.65元，二間商鋪價款分別為82663元、77956元，二間商鋪合計購房款160619元；購房款在2011年9月10日支付90619元，余款70000元辦理按揭貸款支付，后因未能辦理按揭貸款，雙方簽訂補充協議，改為一次性付款；被告應于2012年7月28日前將經驗收合格商鋪交付給原告；逾期交房的，六十天內由被告承擔每天20元的違約金，六十天后，由被告承擔已付房款的0.01%乘以逾期天數的違約金；單方變更合同約定的視為違約，違約方按總房款的10%向守約方支付違約金。補充協議主要約定：本樓盤有關的廣告、樓書、樣板房及其他宣傳資料中明示及對本合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的內容均已明確列于本合同條款中，除本合同條款中明確約定內容外，其他內容均不構成本合同組成部分，也對房屋購買和房屋價格無重大影響；經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致該商品房結構形式、戶型、空間尺寸、朝向影響到原告所購商品房質量或使用功能的，被告應當在有關部門批準同意之日起十日內書面通知原告，原告有權在通知到達之日起十五日內作出書面答復，以確認同意變更或者退房；合同附件平面圖以交房前房管部門最終審核標準為準，按照政府主管有關設計、規劃、配套等部門的要求或批準必須進行的圖紙變更，原告無權要求被告賠償或解除合同。合同附件的平面圖雙方簽訂合同時并未載明通道橋梁的情況。2012年3月20日，被告在《致大理某某商貿城業主／經營戶的一封信》中宣傳載明“車輛直達首層和一層，做到鋪鋪通車”。合同簽訂后，原告已將購房款付清給了被告，被告也向原告出具了收到原告購房款的《收據》。現進入首層的通道橋架延伸，影響了原告所購買的商鋪通行。被告于2013年10月12日通知原告接房，后雙方辦理了接房手續。原告因對改變延長通道橋梁和被告延遲交房等提出異議，雙方發生糾紛，遂訴來本院。訴訟中，原告申請對9-***、9-***號商鋪四十年價值貶損進行鑒定，本院依法啟動鑒定程序，后鑒定機構以商業城開業時間短，商業景氣度低、租金水平缺乏可比性，不具備鑒定條件，無法進行合理鑒定，將材料退還本院。

本院認為，原、被告雙方簽訂的《商品房購銷合同》及其補充協議并未違反國家法律、法規的禁止性規定，屬有效合同，應受國家法律的保護。合同簽訂后，原、被告雙方應依法全面履行合同確定的義務。根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條關于“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應視為合同內容，當事人違反的，應承擔違約責任。”的規定，被告在開發某某商貿城期間所宣傳“一期建材、五金、汽配交易區”平面圖以及《致大理某某商貿城業主／經營戶的一封信》應屬合同的內容。現進入首層的橋架已實際延伸，給原告所購買的商鋪的通行造成一定影響，屬被告違約，被告應依約承擔違約責任，原、被告雙方對違約金的計算方式作了明確約定，由于商鋪的貶損損失無法鑒定，對于違約金與實際損失之間是否存在差額不能確定，故原告要求賠償商鋪違約金16061.9元（160619元×10%）的訴訟請求，符合雙方合同的約定，本院予以支持；關于鑒定后商鋪四十年價值貶損與違約金的差額的訴訟請求，本院不予支持。根據雙方合同的約定，被告應于2012年7月28日交房，但其于2013年10月12日才通知原告接房，依約還應承擔逾期交房的違約責任，原告要求判令被告支付逾期交房的違約金8519.6元（20元×60天×2＋160619元×0.01%×381天），亦符合雙方合同的約定，本院予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百一十條（一）項、第一百一十四條，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條，最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》第二條之規定，判決如下：

一、由被告大理某某商貿城有限公司于本判決書生效之日起十日內賠償給原告孟某購房違約金16061.9元。

二、由被告大理某某商貿城有限公司于本判決書生效之日起十日內支付給原告孟某逾期交房的違約金8519.6元。

三、駁回原告孟某的其他訴訟請求。

案件受理費414元，減半收取207元，由被告大理某某商貿城有限公司承擔。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于大理白族自治州中級人民法院。

雙方當事人均服判的，本判決即發生法律效力。若負有義務的當事人不自動履行本判決，享有權利的當事人可在本判決規定的履行期限屆滿后法律規定的期限內向本院申請強制執行，申請強制執行的期限為二年。

審判員　張汝愛

二〇一四年七月十四日

書記員　陳曉蓉

買賣合同糾紛