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廣東省肇慶市端州區(qū)人民法院

民事判決書

（2015）肇端法民二初字第41號(hào)

原告：鐘某某，男，漢族，住廣東省四會(huì)市東城區(qū)竇口居委會(huì)四會(huì)。

委托代理人：陳飛宇，系廣東端慶律師事務(wù)所律師。

被告：肇慶市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地廣東省肇慶市端州區(qū)。

法定代表人：伍某某，該公司總經(jīng)理。

委托代理人：李炳球、陳淑歡，均系廣東勤思進(jìn)律師事務(wù)所律師。

原告訴被告商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院在2014年12月1日立案受理后，依法由審判員杜寧光獨(dú)任審判，于2015年2月2日公開開庭進(jìn)行了審理。原告鐘某某及其委托代理人陳飛宇，被告委托代理人李炳球、陳淑歡到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱，原告于2013年8月6日與被告簽訂《商品房買賣合同》（合同編號(hào)：2013080638268***，以下簡(jiǎn)稱“合同”）。合同約定：原告以763722元購(gòu)買被告處的肇慶市端州區(qū)二塔路東側(cè)江南美譽(yù)樓盤第*幢第*層*號(hào)房。被告應(yīng)當(dāng)在2013年12月31日前，將本合同約定的商品房交付原告使用。被告逾期交房的，逾期不超過90日的，自合同規(guī)定的最后交樓期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，按日向原告支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之一的違約金。合同簽訂后，原告依約支付首期款233722元，余款530000元通過辦理銀行按揭貸款向被告付清。但被告直至起訴之日都沒有依約向原告交付樓房。原告認(rèn)為：原告與被告之間的商品房買賣關(guān)系依法受法律保護(hù)，原告依約向被告支付購(gòu)房款，被告應(yīng)該依約履行交房義務(wù)。被告違反合同約定的，依法應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。為此請(qǐng)求：1、被告向原告支付逾期交樓違約金25508.31元（763722元×334天（2013年12月31日至2014年11月30日）×萬(wàn)分之一］；被告從2014年12月1日開始按日向原告支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之一的違約金，直至實(shí)際交樓之日止；2、被告承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。

被告辯稱：訴爭(zhēng)房屋已經(jīng)竣工驗(yàn)收，符合交房條件，并在約定交房之日前已經(jīng)向原告通知收樓。至于工程竣工驗(yàn)收備案手續(xù)是由于政府部門遲延有關(guān)文件批準(zhǔn)導(dǎo)致延誤，責(zé)任不在被告方面。因此，被告已按照合同約定履行義務(wù)，不存在違約，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。請(qǐng)求法院依法駁回原告的全部訴訟請(qǐng)求。

經(jīng)審理查明：2013年8月6日，原告與被告簽訂合同編號(hào)2013080638268574的《商品房買賣合同》一份，約定原告向被告購(gòu)買肇慶市端州區(qū)二塔路東側(cè)江南美譽(yù)樓盤第1幢第九層910號(hào)房，房屋總價(jià)款763722元。合同在“交付期限”的第八條對(duì)交付樓房進(jìn)行約定：“出買人應(yīng)當(dāng)在2013-12-31日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第1、4種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用”；而1、4種條件為：“1、該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”、“4、‘該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格’，是指該商品房建設(shè)單位已經(jīng)在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門辦理了工程竣工驗(yàn)收備案手續(xù)”。合同第九條“出賣人逾期交房的違約責(zé)任”約定：“雙方議定，逾期不超過90日的，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之一的違約金。逾期超過90日的，買受人可解除合同，但應(yīng)當(dāng)在十個(gè)工作日內(nèi)書面提出；該期限內(nèi)沒有提出的，合同繼續(xù)履行”。同時(shí)，合同在第十條“規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定”中約定：“該商品房預(yù)售后，出賣人不得擅自變更該商品房項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)。確需變更的，出賣人應(yīng)書面征得買受人同意”。合同簽訂后，原告依約付清全部購(gòu)房款763722元。2013年12月24日，被告以掛號(hào)信的形式向原告發(fā)出收樓通知，要求原告到被告處接收商品房。原告以商品房沒有在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門辦理工程竣工驗(yàn)收備案手續(xù)、交付商品房不符合合同約定的條件為由向被告拒絕收房。為被告是否“辦理了工程竣工驗(yàn)收備案手續(xù)”問題，原告于2014年9月23日向肇慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局申請(qǐng)信息公開，該局于同年9月29日書面答復(fù)稱：“經(jīng)查，截至2014年9月23日，江南美譽(yù)第1幢工程暫未辦理竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，你申請(qǐng)公開的‘肇慶市端州區(qū)二塔路江南美譽(yù)第1幢竣工驗(yàn)收備案表’的政府信息不存在。”至庭審辯論終結(jié)時(shí)，被告仍未向本院提交向相關(guān)部門備案的手續(xù)等相關(guān)證據(jù)。

上述事實(shí)，有2013年8月6日簽訂《商品房買賣合同》、2014年9月29日肇慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局書面答復(fù)、2013年12月20日被告收樓通知的掛號(hào)信、被告提供的證據(jù)若干份等證據(jù)材料和當(dāng)事人陳述在案佐證。

本院認(rèn)為，本案系商品房預(yù)售合同糾紛。原、被告于2013年8月6日簽訂的《商品房買賣合同》是雙方當(dāng)事人平等、自愿簽訂的，沒有違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為合法有效的合同，對(duì)各方當(dāng)事人具有約束力，雙方應(yīng)當(dāng)依照合同約定承擔(dān)責(zé)任和履行義務(wù)。在訴訟中，原、被告對(duì)于房款的交付沒有異議，本院予以認(rèn)可。但雙方對(duì)商品房的交付存在分歧，原告以合同中約定“在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門辦理了工程竣工驗(yàn)收備案手續(xù)”為據(jù)認(rèn)為，被告至今沒有在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門辦理工程竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，其商品房明顯不符合雙方合同約定的交房條件，至今尚未收樓，被告承擔(dān)違約責(zé)任；而被告則認(rèn)為，房屋已經(jīng)工程竣工驗(yàn)收合格，符合合同交付使用的條件，在交樓期限前通過掛號(hào)信形式通知原告收房，故本案不存在逾期交樓的問題；同時(shí)亦向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門辦理了工程竣工備案，只是因政府部門遲延有關(guān)文件批準(zhǔn)導(dǎo)致延誤，但可以免除違約責(zé)任。在訴訟中，原、被告對(duì)于商品房的交付須符合合同關(guān)于“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”這一條件沒有異議，但對(duì)“在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門辦理了工程竣工驗(yàn)收備案手續(xù)”的理解上存在爭(zhēng)議。本院認(rèn)為，雖然該商品房已經(jīng)工程竣工驗(yàn)收合格，但根據(jù)《商品房買賣合同》的約定，還應(yīng)向建設(shè)行政主管部門辦理工程竣工驗(yàn)收備案手續(xù)商品房才符合交付的條件，而在本案辯論終結(jié)前，仍未見被告提交已辦理或正在辦理工程竣工驗(yàn)收備案手續(xù)的依據(jù)，故原告認(rèn)為被告商品房的交付不符合合同約定的條件而拒絕收樓的行為是恰當(dāng)?shù)模槐桓嬲J(rèn)為工程竣工驗(yàn)收備案手續(xù)尚在辦理中、不構(gòu)成違約、不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的抗辯，但并未提供證據(jù)予以證實(shí)，屬舉證不能，依法承擔(dān)舉證不能的法律責(zé)任。被告應(yīng)依合同約定于2013年12月31日前將經(jīng)驗(yàn)收合格的商品房交付原告使用，但直至本案辯論終結(jié)前，都沒有交付符合合同約定的商品房給原告使用，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；截止2014年11月30日，已逾期交樓334天，依照合同約定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金為25508.31元（763722元×334日×萬(wàn)分之一／日），原告要求被告支付逾期交樓違約金的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持；至于要求被告承擔(dān)2014年12月1日至實(shí)際交房之日的違約金也符合雙方在《商品房買賣合同》中的約定，本院對(duì)原告該部分請(qǐng)求亦予以支持。綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條第一款、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定，判決如下：

一、被告肇慶市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告鐘某某至2014年11月30日逾期交樓違約金25508.31元。

二、被告肇慶市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在本判決生效之日起十日內(nèi)，向原告鐘某某支付從2014年12月1日起至實(shí)際交樓之日止的已交付房?jī)r(jià)款（763722元）每日萬(wàn)分之一的違約金。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本案案件受理費(fèi)432元，因適用簡(jiǎn)易程序而減半收取216元，由被告肇慶市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。原告已向本院交納上述費(fèi)用，本院不予退回，由被告在履行上列給付義務(wù)時(shí)一并支付給原告。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于廣東省肇慶市中級(jí)人民法院。

當(dāng)事人上訴的，應(yīng)在遞交上訴狀次日起七日內(nèi)，按照不服一審判決部分的上訴請(qǐng)求數(shù)額向肇慶市中級(jí)人民法院預(yù)交相應(yīng)的受理費(fèi)。逾期不交的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審判員　　杜寧光

二〇一五年二月九日

書記員　　錢穎連

商品房預(yù)售合同糾紛