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遼寧省丹東市振興區人民法院

民事判決書

（2014）興民一初字第00162號

原告（反訴被告）：某某銀行股份有限公司丹東分行，住所地丹東市錦山大街***號。

法定代表人：丁某，系該行行長。

委托代理人：趙冀蜀、徐汝蘭，二人均系遼寧中天律師事務所律師。

被告（反訴原告）：司××，男，19**年**月**日出生漢族，學生。

法定代理人：司某某（系被告父親），男，19**年**月**日出生，漢族，無職業。

法定代理人：房某（系被告母親），女，19**年**月**日出生，漢族，住所地同被告。

委托代理人：于鑫鑫，遼寧澤宇律師事務所律師。

原告（反訴被告）某某銀行股份有限公司丹東分行訴被告（反訴原告）司××房屋租賃合同糾紛一案，本院于2014年1月24日立案受理。依法由代理審判員梁爽適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告（反訴被告）某某銀行股份有限公司丹東分行的委托代理人趙冀蜀、徐汝蘭、被告（反訴原告）司××的委托代理人于鑫鑫到庭參加了訴訟。在訴訟過程中，被告提出反訴，經本院釋明，被告仍堅持反訴，故本院一并進行了審理。本案現已審理終結。

原告訴稱：2011年4月25日原告與被告簽訂了《房屋租賃合同》（201101）號，約定原告承租被告所有的位于丹東市振興區**路***號房屋的一至三層用于原告下設某某銀行丹東分行振興支行營業樓，因原告經營需要又將被告位于該房屋樓上的四至五層一并租下，雙方于2011年10月26日簽訂了四至五層的租賃合同。原告下設振興支行（一至五層）于2011年12月12日正式營業，在此之前原、被告之間就關于變更支付方式及明確支付租金時間等事宜達成了一致，即雙方同意在每年的12月末之前結算本年度的租金（一至五層）一起結算，并且由被告先向原告出具發票后由原告再支付租金。2011年及2012年雙方均按照明確后的方式及期限履行合同，雙方均沒有提出任何異議。但2013年11月1日，被告突然向原告送達了一份解除合同通知，告知其單方解除與原告一至三層的房屋租賃合同并要求原告支付違約金。原告接到通知后立即聯系被告以謀求解決爭議，并且按照往年交易習慣時間支付了2013年度的租金，但被告仍置之不理，為了不喪失權利，原告無奈訴至法院，原告認為原告不存在違約行為，被告單方行使解除權沒有事實依據及法律依據，因此請求人民法院依法確認被告單方作出的“解除房屋租賃合同通知”無效，并要求繼續履行合同。

被告辯稱被告不同意原告的訴訟請求。被告向原告下發的解除租賃合同通知合法有效，應依法予以確認。被告是基于原告存在逾期不支付租金的違約事實才要求解除合同的。被告與原告簽訂的一至三層租賃合同明確約定了租金支付期限為每年4月25日前付清，二原告并未在2013年4月25日前支付2013年租金，直至2013年11月1日已超期6個多月逾期支付，構成違約，被告按照（201101）號租賃合同第十二條第四款一項的約定，被告有權單方解除合同，收回該房屋的規定，向原告發出解除合同通知是合法有效的，應依法予以確認。至于原告所說的“原、被告之間就關于變更支付方式及明確支付租金時間等事宜達成了一致”的說法，是不存在的。被告根本沒有同意原告提出的結算方式。實際上，原告在2011年、2012年在履行合同過程中，一直存在逾期付款的違約行為，每次都是在被告的催促下，拖至每年年底才給付租金，被告前兩次收取租金并不是對原告與其支付租金的認可，而是沒有追究當事原告的違約行為。被告每年都向原告明確提出按合同約定的日期給付租金，以及按合同約定現付租金再開發票的要求，并不是沒有提出異議，而是原告置被告的異議不予理睬，一直違約。如果雙方存在口頭約定在每年年底支付租金的意思表示，那么原告為何又在2013年11月收到被告的催收通知和解除合同通知后，支付部分租金呢？按照法律和合同約定，原告逾期支付租金，構成了解除合同條件，被告不同意繼續履行，應依法予以解除。原告在被告發出解除合同通知后，單方將896334元轉賬到答辯人賬戶的行為，改變不了原告逾期未付租金的違約事實，原告以此主張按期履行支付租金的觀點不能成立。

反訴原告訴稱：2011年4月25日，反訴原告（甲方）與反訴被告（乙方）簽訂第（201101）號房屋租賃合同，合同主要內容約定如下：“第一條、乙方租賃甲方所有范圍1-3層；第五條、租期2011年4月25日至2026年4月25日；第六條、年租金100萬元，以三年為周期，按租金額的10%上調執行；租金支付時間：每年4月25日前付清；甲方或者其他代理人收取租金后，應向乙方開具符合國家稅法要求的正規房屋租賃發票；乙方支付給甲方的房屋租金中包含設備使用費以及開租金發票所發生的稅費；第十二條第四款、乙方有下列情形之一的，甲方有權單方解除合同，收回該房：1、不支付或者不按照約定支付租金達10日的；第十三條、違約責任、（四）乙方有本合同第十二條第四款約定情形之一的，應按年租金的30%向甲方支付違約金。第十五條其他約定事項、房屋租金2011年為100萬元，余下費用由甲方承擔，甲、乙雙方按2011年稅費標準執行，如租賃期內稅率調整（以稅務局文件為準），稅款增加部分，由甲乙雙方簽訂補充協議，追加到支付給甲方的租金里，由甲方向稅務局交納增加部分的稅款。”

2011年10月26日，甲、乙雙方又簽訂了第（201103）號4-5層房屋租賃合同，合同主要內容如下：“第一條、乙方租賃甲方所有的房屋4-5層；第五條、租期2年，2011年4月25日至2013年10月26日；租賃期滿，甲方有權收回該房屋。乙方有意繼續承租，應當提前半年內向甲方提出書面續租要求，征得同意后甲乙雙方重新簽訂房屋租賃合同；第六條、年租金20萬元，支付時間：每年10月26日前付清；第十三條第六款、乙方未按約定時間返還房屋的，應按30%標準支付違約金；第十五條其他約定事項、房屋年租金為20萬元，余下費用由甲方承擔，甲乙雙方按2011年稅費標準執行，如租賃期內稅率調整（以稅務局文件為準），稅款增加部分，由甲乙雙方簽訂補充協議，追加到支付給甲方的租金里，由甲方向稅務局繳納增加部分的稅款。同日，甲乙雙方簽訂一份補充協議，雙方同意在租賃期間無償使用地下停車位；無償使用期限與租賃期限一致；甲方負責與物業部門協調，解決租賃地下室通往地下停車廠進出口大門改建意識，費用由乙方承擔。”

兩份合同及補充協議簽訂后，乙方始終沒有按照合同約定支付租金，違反合同中先付款后開發票的約定，刁難甲方必須先開具發票，才能給付租金。甲方無奈只好先開發票，才能得到應得的租金。2011年年底，乙方給付甲方租金120萬元，甲方交納稅金260400元。2012年年底，乙方給付租金120萬元，甲方交納稅金37306.94元。甲方為乙方墊付稅款113306.94元。2013年4月26日，乙方沒有按約定支付1-3層房屋年租金100萬元，甲方屢次索要租金，乙方總以各種理由推脫直至2013年10月份。同年10月26日4-5層房屋租賃期滿，乙方既沒有提出續約要求，也沒有重新協商租金數額，更沒有將房屋返還給我方。

2013年11月1日，甲方在萬般無奈情況下，向乙方送達了解除第（201101）號租賃合同及催收租金、倒出4-5層房屋的兩份書面通知，乙方行長丁某在通知上簽收。乙方收到該通知后，仍然沒有馬上給付拖欠租金。只是在12月17日向我方郵寄了一份收取房屋租金的通知和一份解除合同異議書，表示愿意繼續承租4-5層。又于12月23日將租金896334元轉入甲方的銀行賬戶，現欠租金103666元。2013年，由于乙方沒有支付全部租金，增加的部分稅款由稅務部門確定后再主張權利。

綜上，反訴原告與反訴被告簽訂的兩份房屋租賃合同，是雙方真實意思的表示，且內容合法，對雙方均具有約束力，應當受到法律的保護。被反訴人不按照合同約定履行應盡的義務，屢次違約，應當依法承擔違約責任。現在反訴被告捏造事實，否認違約行為，但反訴被告沒有按約定支付1-3層的租金、延期返還租賃的4-5層房屋是不爭的事實，現反訴被告郵寄的解除合同異議書中，可以充分證明反訴被告違約的事實和應承擔的違約責任。根據以上事實，依據我國法律的有關規定，反訴原告特提出反訴請求如下：請求法院駁回反訴被告的訴訟請求；請求解除雙方簽訂的（201101）號房屋租賃合同，并判令反訴被告立即將1-3層房屋倒出；判令反訴被告支付第（201101）房屋租賃合同余欠租金103666元及違約金30萬元；判令反訴被告支付延期返還第（201103）號房屋租賃合同中4-5層的房屋租金83333.33元（自2013年10月27日暫計算到2014年3月26日為止）及違約金6萬元；判令反訴被告返還反訴原告墊付2012年增加的部分稅款113306.94元。2013年增加部分稅款待稅務部門確定后再主張權利。由反訴被告承擔全部訴訟費。

反訴被告辯稱：一、反訴原告訴稱反訴被告始終沒有按合同約定支付租金是違約行為沒有事實依據。在本案糾紛發生前，反訴被告已經按照雙方所形成的特有交易習慣，履行了租金的給付義務。雖然，合同約定的給付時間是每年4月25日前付清。但由于該合同同時還有約定，2011年的租金分三次付清，及2011年10月26日，雙方又簽訂了4至5層的租賃合同。加之，因稅率的原因導致租金數額不確定性等原因，雙方協商將兩份合同的付款方式調整為，每年年底一次性持租金發票支付。反訴被告有證據表明，自2011年以來至雙方糾紛發生前，每年都是反訴原告先開具稅務發票后，反訴被告一次性支付租金。反訴原告此前從未提出任何異議。因此，本案雙方當事人自始均沒有按照合同約定的租金給付方式履行，是雙方共同遵守交易習慣的緣故，并非反訴被告的違約行為。

二、反訴原告訴稱2013年其屢次索要租金反訴被告以各種理由推脫沒有事實依據。2013年糾紛發生之前，反訴原告從未向反訴被告主張要求按合同約定支付租金。只是對其墊付的2012年因稅率調整增加的11.3萬元稅款，要求反訴被告給予支付。而該稅款未能及時支付，是因為雙方未能按照約定簽訂補充協議，以及反訴原告未能提供租金發票所致，不能由反訴被告承擔責任。

三、反訴原告要求解除合同判令反訴被告倒房的主張沒有事實和法律依據。在本案糾紛發生前，反訴被告已經按照雙方特有的交易習慣履行了給付租金的義務。沒有任何違約行為。因此，反訴原告要求解除合同判令反訴被告倒房，沒有事實和法律依據。

四、反訴原告要求反訴被告支付1-3層房屋余欠租金103666元沒有事實依據。反訴被告不欠反訴原告涉案的房屋租金。該部分租金在反訴原告提出解除合同，反訴被告幾經協商無果的情況下，為表達反訴被告真誠的繼續履行合同的誠意，在交易習慣確定的給付期限內，在反訴原告違反約定未提供稅務發票的情況下，連同2012年反訴原告墊付的11.3萬稅款，通過轉賬的方式已經支付給了反訴原告。因此，不存在反訴被告尚欠涉案房屋租金10萬元的事實。

五、反訴原告要求反訴被告支付4-5層房屋83333.33萬元與本訴無關。首先，反訴原告的該反訴主張與本訴無關。本案反訴被告提出的本訴，是請求確認解除合同通知效力的確認之訴。針對的是反訴原告要解除的，正在履行的1-3層的房屋租賃合同。反訴被告并沒有對4-5層的房屋租賃合同提出訴請。且該合通已于2013年10月26日到期。反訴被告已經按照約定將上述房屋騰空倒出。反訴原告在本訴之外，提出的該反訴主張，從嚴格意義上與本訴無關。其次，即使可以合并審理，在4-5層的房屋租賃合同已經到期終止的情況下，反訴原告拒絕接受反訴被告已經騰空倒出的房屋，依據已經履行期限屆滿的合同所確定的租金數額，要求反訴被告支付房屋租金及違約金于法無據。

六、反訴原告要求反訴被告支付2012年增加的稅款113306.94元沒有事實依據。如前所述，反訴被告已經于2013年12月，將2013年的租金加上2012年原告墊付的新增稅款，一并支付給反訴原告。其再向反訴被告主張該稅款的給付義務，沒有事實依據。

綜上所述，反訴原告的訴訟主張，沒有事實和法律依據，請求人民法院依法駁回。

經審理查明：2011年4月25日，原、被告簽訂第（201101）號房屋租賃合同，將被告所有的座落于丹東市振興區***路***號一至三層房屋出租給原告使用。合同同時約定：“房屋租期自2011年4月25日至2026年4月25日，年租金100萬元，以三年為周期，按租金額的10%上調執行。租金支付時間：每年4月25日前付清，甲方（即本案被告）或者其他代理人收取租金后，應向乙方（即本案原告）開具符合國家稅法要求的正規房屋租賃發票；乙方支付給甲方的房屋租金中包含設備使用費以及開租金發票所發生的稅費。房屋租賃全部稅費以及本合同中未列明的其他費用均按國家規定應由甲方承擔的甲方承擔。”同時，原、被告就租金又作出了補充約定，即合同第十五條其他約定項（一）款（1）項：“房屋租金2011年為100萬元，余下費用由甲方承擔，甲、乙雙方按2011年稅費標準執行，如租賃期內稅率調整（以稅務局文件為準），稅款增加部分，由甲乙雙方簽訂補充協議，追加到支付給甲方的租金里，由甲方向稅務局交納增加部分的稅款。”第十五條其他約定項（一）款（2）項：“雙方合同簽訂后，三個工作日內乙方支付甲方年租金的20%作為定金。甲方按約定的條件，時間，將房屋交付給乙方，乙方支付年租金的50%。”第十五條其他約定項（一）款（3）項：“待乙方正式開業后3日內，將年租金的30%一次性支付給甲方。”雙方同時約定了合同的解除條件及違約責任，即合同第十二條（四）項：“乙方有下列情形之一的，甲方有權單方解除合同，收回該房：1、不支付或者不按照約定支付租金達10日的；”第十三條（四）項：“乙方有本合同第十二條第四款約定情形之一的，應按年租金的30%向甲方支付違約金。”合同簽訂后，原告開始承租使用該房屋。

2011年10月26日，原、被告又簽訂了第（201103）號層房屋租賃合同，約定將將被告所有的座落于丹東市振興區**路***號四至五層房屋出租給原告，租賃期間兩年，年租金20萬元。

2011年12月6日，被告向原告出具120萬元租金發票及完稅證明，稅費共計260400元（其中包括涉案標的丹東市振興區***路***號一至三層房屋稅費1000000元／1200000元×260400=217000元；丹東市振興區***路***號四至五層房屋稅費260400-217000=43400元）。2011年12月26日，原告向原告支付租金100萬元（含全部稅費）。

2012年12月7日，被告向原告出具100萬元租金發票。2012年12月26日，原告（反訴被告）向原告（反訴被告）支付租金100萬元（含部分稅費）。2012年12月28日，被告向原告出具完稅證明，稅費共計373706.94元（其中包括涉案標的丹東市振興區***路***號一至三層房屋稅費1000000元／1200000元×373706.94=311422.45元；丹東市振興區***路***號四至五層房屋租金稅費373706.94元-311422.45元=62284.49元），剩余增加稅款94422.45元（2012年實繳稅費311422.45元-2011年實繳稅費217000元=94422.45元）當年未支付。

2013年11月1日，反訴原告向反訴被告送達解除房屋租賃合同通知書。

2013年12月23日，原告以轉賬方式向被告支付2013年租金及2012年剩余稅費共計896334元，其中包括其中包括涉案標的丹東市振興區***路***號一至三層房屋租金783000元（不含稅費，即1000000元-217000元=783000元），2012年剩余稅費94422.45元；丹東市振興區***路***號四至五層房屋2012年增加稅費18884.49元（2012年實繳稅費62284.49元-2011年實繳稅費43400元=18884.49元）。

在庭審中，反訴原告提出的反訴中，要求法院一并審理關于原（反訴被告）、被告（反訴原告）簽訂的第（201103）號層房屋租賃合同（座落于丹東市振興區***路***號四至五層）產生的糾紛，反訴被告認為該合同與本案系兩個標的，與本訴無關，不應一并審理。

本院所確認的上述事實，有房屋租賃合同、稅費憑證、支票存根、銀行轉賬記錄、解除房屋租賃合同通知書及原告（反訴被告）、被告（反訴原告）陳述筆錄等證明材料在案為憑，這些證明材料已經開庭質證和本院的審查，可以采信。

本院認為：原、被告簽訂的房屋租賃合同是雙方當事人真實的意思表示，不違反法律強制性規定，應確認有效并作為雙方爭議處理的依據。原、被告均應遵守誠實信用原則，全面履行合同義務。本案中，原、被告雖然約定于每年的4月25日前支付租金，并特別約定了2011年交付租金的方式，同時還約定被告收取租金后，應向原告開具稅費發票，每年增長的稅費應以補充協議的形式追加到租金中，但雙方均未按合同的上述約定實際履行，而是采取每年年底由被告現開具稅費憑證，再由原告支付租金的支付方式實際履行租賃合同，本院認為，原、被告的實際履行方式應視為雙方對合同租金支付時間、方式的變更，應依法予以確認。因此，原告不存在未按合同約定時間交付租金的違約行為，故對于原告請求確認被告向其送達的解除合同通知無效的訴訟請求，本院予以支持。關于反訴原告請求解除租賃合同、反訴被告倒出租賃房屋的訴訟請求，本院認為，關于租金支付時間部分，因反訴被告、反訴原告對租金支付時間以實際履行方式進行了變更，故反訴被告并不存在違約支付租金行為；關于2012年稅費增加部分，反訴被告、反訴原告對租金交付時間的變更不影響合同其他條款的效力，因此關于增加稅費部分雙方仍有簽訂補充協議將之追加到應付租金中的義務，但雙方并未簽訂補充協議，在庭審中雙方也未提供證據證明未簽訂補充協議的原因，故本院也不能確定雙方如何承擔相應的過錯責任，因此，雖然2012年增加的稅費反訴被告于2013年12月時才予以支付，但不能因此認定反訴被告違約。且截至反訴被告起訴時，反訴被告不欠付反訴原告租金。綜上，本院認為，租賃合同約定的解除條件并未成就，且不存在法定解除情形，故對于反訴原告的訴訟請求，本院不予支持。關于反訴原告要求反訴被告支付違約金的訴訟請求，因反訴被告并不存在違約行為，故對于反訴原告的請求，本院不予支持。關于反訴原告要求反訴被告支付欠付租金103666元的訴訟請求，本院認為，根據合同約定，反訴被告向反訴原告支付的租金中應當包含所交稅費，因此，反訴被告并不欠付反訴原告租金，而只是欠付2013年增加稅費部分，對于該部分款項，反訴原告也未在本案中主張，故對于反訴原告的訴訟請求，本院不予支持。關于反訴原告要求反訴被告支付座落于丹東市振興區***路***號四至五層租金及違約金的訴訟請求，反訴被告認為其與本案系不同標的，不同意合并審理，本院認為，反訴原告的請求與本訴基于兩份租賃合同，系兩個法律關系，故本院不予一并處理。綜上，依據《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條第一款、第九十三條、第九十四條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十條之規定，判決如下：

被告（反訴原告）司××于2013年11月1日向原告（反訴被告）某某銀行股份有限公司丹東分行送達的解除租賃合同通知書無效；

原告某某銀行股份有限公司丹東分行與被告司××于2011年4月25日簽訂的第（201101）號租賃合同繼續履行；

三、駁回反訴原告其它反訴請求。

案件受理費100元，減半收取50元，反訴費4400元，共計4450元，由反訴原告司××負擔（原告已預交100元，反訴原告已預交4400元）。

如不服本判決，可在判決書送達之日起15日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，經本院上訴于遼寧省丹東市中級人民法院。若在上訴期滿后7日內不交上訴費，則視為自動放棄上訴權。

代理審判員　梁爽

二〇一四年五月十四日

書　記　員　于雪

合同糾紛