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湖南省郴州市北湖區人民法院

民事判決書

（2015）郴北民二初字第966號

原告李某，男，19**年*月*日出生，漢族。

原告雍某，女，19**年*月*日出生，漢族，系原告李某之妻。

委托代理人江新春，湖南奮斗者律師事務所律師。

委托代理人李鳳枚，湖南奮斗者律師事務所律師。

被告某某房地產開發（某某）有限公司。

法定代表人李某某，該公司執行董事。

委托代理人尹寶林，湖南尚友律師事務所律師。

原告李某、雍某與被告某某房地產開發（某某）有限公司（以下簡稱某某公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理，原告李某、雍某之委托代理人江新春、李鳳枚、被告某某公司委托代理人尹寶林均到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告李某、雍某訴訟，請求：1、判令被告向原告支付逾期交房違約金13758元（違約金從2014年1月1日計算至2014年6月6日，即為440000元×156天×0.0002／天＝13728元）；2、本案訴訟費由被告承擔。

被告某某公司辯稱：1、原告的訴請沒有事實依據，案涉項目商品房小區已于2013年12月18日竣工驗收合格，并且被告已經于2013年12月13日起電話通知原告收房。而原告以各種借口拖延不收，應自行承擔責任。2、原告存在逾期付款、逾期收房的違約行為，被告保留向原告追索上述兩項違約金的權利。

根據雙方當事人的訴辨主張和舉證質證情況，本院確認如下法律事實：

一、雙方當事人無爭議的事實

1、2013年1月22日，原告李某為買受人、原告雍某為共有人與被告某某公司為出賣人簽訂一份《某某市商品房買賣合同》。合同約定，①買受人購買的商品房為某某新園項目中的第B棟XXX房，面積為106.44平方，單價為每平方米4133.78元，總價款為440000元，付款方式為銀行按揭即買受人于合同簽訂之日首付150000元，余款290000元申請銀行按揭貸款；②出賣人應當在2013年12月30日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將具備商品房經驗收合格并符合合同約定的裝飾、設備標準條件、并符合合同約定的商品房交付買受人使用；③商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面或電話通知買受人辦理交付手續，買受人應在書面或電話通知送達之日起7天內對該房屋進行驗收并與出賣人辦理交付手續；如出賣人原因逾期交房，逾期未超過180日，自合同約定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止出賣人按日向買受人支付已交房價款萬分之二的違約金，合同繼續履行；逾期超過180日，買受人有權解除合同，買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起60天內退還全部已付款，并按買受人累計已付款3%向買受人支付違約金；買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自合同約定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止出賣人按日向買受人支付已交房價款萬分之五的違約金。

2、《某某市商品房買賣合同》簽訂當日，原告李某、雍某向被告某某公司交付首付款150000元。2013年1月23日，原告李某與中國銀行股份有限公司某某支行簽訂《個人一手住房貸款合同》，辦理了銀行按揭手續。

3、經本院調查，某某市建設工程質量安全監督管理站于2016年1月18日出具了“關于郴州市北湖區人民法院‘某某新園’A、B、C棟工程竣工驗收有關事項調查函的回復”內容：①“建設工程竣工驗收報告”中監督站監督竣工驗收的人員姓名欄中的簽名人員是我站工作人員，簽名屬實。②“某某新園”A棟、B棟、C棟由建設單位即被告某某公司2014年5月28日組織各方責任進行了主體竣工驗收，某某市建設工程質量安全監督管理站對該項目驗收的組織形式及程序等進行了監督。

二、雙方當事人有爭議的事實

1、“某某新園”A棟、B棟、C棟的竣工驗收時間。原告認為，據了解，“某某新園”A棟、B棟、C棟的竣工驗收報備時間為2014年6月26日而不是2014年5月28日；被告出具的《竣工驗收報告》記載時間2013年12月18日系虛假的。被告認為某某市建設工程質量安全監督管理站出具的回復確認“建設工程竣工驗收報告”中監督站監督竣工驗收的人員姓名欄中的簽名人員是我站工作人員，簽名屬實。故無法否認2013年12月18日《竣工驗收報告》的真實性，“某某新園”A棟、B棟、C棟的竣工驗收時間為2013年12月18日。本院認為，某某市建設工程質量安全監督管理站對建設工程質量安全具有監督管理責任，其出具的回復應予采信，“某某新園”A棟、B棟、C棟的竣工驗收時間為2014年5月28日，被告出具的《竣工驗收報告》記載時間2013年12月18日系偽造或事后補添不再審查。

2、被告某某公司是否逾期交房。原告提出《商品房買賣合同》約定，交房時間為2013年12月30日前，而原、被告于2014年6月6日辦理交房手續，屬被告逾期交房。被告提出房屋于2013年12月18日已竣工驗收，被告在2013年12月30日前已電話通知原告收房，但原告沒收房。故被告未逾期交房。本院認為，“某某新園”A棟、B棟、C棟由建設單位即被告某某公司2014年5月28日組織各方責任進行了主體竣工驗收，某某市建設工程質量安全監督管理站對該項目驗收的組織形式及程序等進行了監督。即《商品房買賣合同》約定的房屋在2014年5月28日前不符合交房條件。故即使被告在2013年12月30日前電話通知原告收房，原告亦可以房屋不符合交房條件拒絕收房。本案應確認被告逾期交房。

3、如何確認被告逾期交房期間及違約責任。原告認為，《商品房買賣合同》約定交房時間為2013年12月30日前，而原、被告于2014年6月6日辦理交房手續，逾期期間為從2014年1月1日至2014年6月6日。被告認為2014年6月6日雙方辦理交房手續時簽訂的《房屋交接確認書》確認：“根據雙方所簽訂的《商品房買賣合同》的規定，被告已將該房屋及相關附屬設施、設備交付原告。經原告驗收后，認為被告的交付行為完全符合《商品房買賣合同》所規定的交付時間、條件及標準”。雙方簽訂的《房屋交接確認書》系雙方真實意思表示，合法有效，應予認定；《房屋交接確認書》明確原告收房后視為被告已按《商品房買賣合同》約定的時間、標準、條件交房，也是原告放棄追究被告逾期交房違約責任的明確表示。故雙方已確認不計逾期交房期間。原告認為，①《房屋交接確認書》并非原告真實意思表示，是在被告嚴重違約的情況下，原告為收房迫于無奈未認真閱讀的情況下簽署；②《房屋交接確認書》系被告單方制定，排除原告方的合法權益，系格式條款，按《中華人民共和國合同法》第四十條的規定，屬無效條款；③《房屋交接確認書》不能成為被告免責的依據。本院認為，《房屋交接確認書》系被告制作的格式文書，該文書記載的內容不能免除被告實際逾期交房的違約責任。即使被告在2013年12月30日前電話通知原告收房，但房屋于2014年5月28日竣工驗收，才符合交房條件。故被告逾期交房期間應從2014年1月1日計至2014年5月28日。

判決結果和理由

本院認為，本案屬商品房買賣合同糾紛。原告李某、雍某與被告某某公司簽訂的《某某市商品房買賣合同》合法有效，應受法律保護。當事人應當按照約定全面履行自己的義務。原告依約交付首付款和辦理銀行按揭手續，則被告應依約交付房屋，被告逾期交房，屬違約行為，應承擔違約責任。被告逾期交房期間從2014年1月1日至2014年5月28日，未超過180天，依合同約定，被告應按日向原告支付已交房款萬分之二的違約金。據此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條、第六十條、第一百零七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條的規定，判決如下：

一、被告某某房地產開發（某某）有限公司支付原告李某、雍某逾期交房違約金13024元（按總款440000元的每日萬分之二計算，從2014年1月1日計至2014年5月28日），限被告在本判決生效后十日內付清。

二、駁回原告李某、雍某其他訴訟請求。

如被告某某房地產開發（某某）有限公司未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本案受理費143元，由原告李某、雍某負擔7元，被告某某房地產開發（某某）有限公司負擔136元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于湖南省郴州市中級人民法院。

審　判　長　　石納新

人民陪審員　　張建國

人民陪審員　　曹和平

二〇一六年三月二十二日

書　記　員　　朱　珍

房屋買賣合同糾紛