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山東省青島市中級人民法院

民事判決書

（2014）青民一終字第2217號

上訴人（原審被告）青島某房地產(chǎn)發(fā)展有限公司。

法定代表人王某某，董事長。

委托代理人李修超，山東德衡律師事務(wù)所律師。

委托代理人宋振偉，北京德和衡律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）胡某甲。

委托代理人黃杰，山東華魯律師事務(wù)所律師。

委托代理人董某某。

原審原告董某某。

原審原告胡某。

上訴人青島某房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下簡稱某公司）因與被上訴人胡某甲，原審原告董某某、胡某商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服青島市嶗山區(qū)人民法院（2013）嶗民一初字第183號民事判決，于2014年8月8日向本院提起上訴。本院受理后，依法組成由代理審判員謝雄心擔(dān)任審判長及本案主審，代理審判員陳明明、代理審判員楊麗參加評議的合議庭。經(jīng)過閱卷審查，合議庭認(rèn)為本案符合《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十九條之規(guī)定，決定對本案不開庭審理，并于2014年11月6日組織各方當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)和事實(shí)核對。上訴人某公司的委托代理人李修超、被上訴人董某某的委托代理人黃杰、原審原告董某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

胡某甲、董某某、胡某在一審中訴稱，該三人共同購買某公司開發(fā)的商品房，并于2008年6月18日以胡某甲的名義與某公司簽訂《商品房認(rèn)購協(xié)議》，認(rèn)購某公司開發(fā)的青島市嶗山區(qū)沙子口北姜路1號頤和星苑×號樓×單元×戶。胡某甲、董某某、胡某依約付清全款，某公司于2010年11月4日交付房屋，但是至今未協(xié)助辦理房地產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。請求法院判決：1、某公司協(xié)助胡某甲、董某某、胡某辦理房地產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)；2、某公司在《青島市房地產(chǎn)登記申請書》上蓋章并向胡某甲、董某某、胡某出具；3、某公司向胡某甲、董某某、胡某出具售房發(fā)票；4、訴訟費(fèi)由某公司承擔(dān)。

某公司在一審中辯稱：1、董某某、胡某與本案沒有直接利害關(guān)系，不是本案適格原告，應(yīng)當(dāng)依法裁定駁回其起訴。涉案房屋由胡某甲與某公司簽訂認(rèn)購協(xié)議并支付房款，二者之間的商品房買賣合同關(guān)系已經(jīng)（2011）嶗民一初字第294號民事判決確認(rèn)。2、涉案房屋不能辦理產(chǎn)權(quán)證的原因系政府及胡某甲自身原因?qū)е拢彻静粦?yīng)承擔(dān)責(zé)任。涉案房屋所在的A3-03地塊的規(guī)劃驗(yàn)收遲于房屋竣工驗(yàn)收，并于2013年7月4日取得權(quán)屬證明，達(dá)到辦證條件。因胡某甲與某公司就《青島市商品房預(yù)售合同》相關(guān)條款未能協(xié)商一致，導(dǎo)致雙方未能簽訂正式商品房預(yù)售合同和辦理網(wǎng)上備案等手續(xù)。胡某甲至今未將購房款收據(jù)向某公司換取購房發(fā)票，故不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的責(zé)任在胡某甲。

原審法院查明，2008年6月18日，胡某甲與某公司簽訂《商品房認(rèn)購協(xié)議》，胡某甲支付了全額房款。2011年1月21日，胡某甲、董某某以返還房款和逾期交房等事宜未達(dá)成共識，某公司拒絕與胡某甲簽訂商品房買賣合同為由，向青島市嶗山區(qū)人民法院提起訴訟，請求判決：1、某公司與胡某甲立即簽訂《商品房買賣合同》并履行相關(guān)附屬義務(wù)；2、二某公司向胡某甲、董某某返還多收取的購房款53.9萬元并按銀行同期貸款利率賠償利息損失；3、某公司向胡某甲支付逾期交房違約金230535元。該法院經(jīng)審理于2012年1月9日作出（2011）嶗民一初字第294號判決書，認(rèn)定：“因胡某甲與某公司已就×戶簽訂商品房認(rèn)購協(xié)議，胡某甲履行了付款義務(wù)，某公司履行了房屋交付義務(wù)，雙方已形成實(shí)際的商品房買賣關(guān)系，本院無需強(qiáng)制雙方簽訂《青島市商品房預(yù)售合同》。雙方未對房屋交付時間有所約定，故主張逾期交房違約金沒有依據(jù)。至于主張某公司履行相關(guān)附屬義務(wù)，因訴求不明確，本案不予處理，原告可另案主張。”據(jù)此，該法院判決駁回了胡某甲、董某某的訴訟請求。此后，胡某甲、董某某與某公司仍未簽訂《青島市商品房出售合同》。

原審認(rèn)為，房屋買賣合同當(dāng)事人之間存在的是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，買受人有權(quán)依據(jù)合同約定，要求出賣人履行合同義務(wù)，將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人。2008年6月18日，胡某甲與某公司簽訂《商品房認(rèn)購協(xié)議》，并支付全額房款，某公司交付房屋。上述事實(shí)經(jīng)青島市嶗山區(qū)人民法院（2011）嶗民一初字第294號民事判決書確認(rèn)，胡某甲與某公司之間形成事實(shí)的商品房買賣關(guān)系，即合同的雙方當(dāng)事人為胡某甲和某公司。依據(jù)合同相對性原理，董某某、胡某并非購房合同的相對人，某公司僅負(fù)有協(xié)助胡某甲辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的義務(wù)。因此，對胡某甲要求某公司協(xié)助辦理涉案房產(chǎn)過戶登記手續(xù)的請求應(yīng)予支持。董某某、胡某要求某公司協(xié)助辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，沒有事實(shí)依據(jù)，對此不予支持。據(jù)此，原審法院依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條、第六十條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)若干問題的解釋》第二條之規(guī)定，判決：一、某公司于判決生效之日起10日內(nèi)協(xié)助胡某甲將青島市嶗山區(qū)沙子口北姜路×號×號樓×單元×室的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶至胡某甲名下；二、駁回董某某、胡某的訴訟請求。案件受理費(fèi)100元，由某公司承擔(dān)。宣判后，某公司不服，上訴至本院。

上訴人某公司上訴稱，胡某甲未辦理房產(chǎn)證系因其拒不與某公司簽訂商品房買賣合同、簽署房屋交接書、退還購房款收據(jù)等原因造成，其訴訟請求不應(yīng)得到支持。胡某甲還提出以胡某甲、董某某、胡某三人的名義簽訂商品房買賣合同，為其三人辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等不合理要求，導(dǎo)致雙方至今無法辦理有關(guān)手續(xù)。綜上，請求撤銷原判第一項(xiàng)，改判駁回被上訴人胡某甲的訴訟請求，一、二審訴訟費(fèi)由被上訴人胡某甲負(fù)擔(dān)。

被上訴人胡某甲辯稱，某公司在辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)過程中，要求胡某甲放棄所有與涉案房屋有關(guān)的請求權(quán)，否則拒絕履行協(xié)助義務(wù)，其要求與本案訴訟請求無關(guān)。綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。請求駁回上訴，維持原判。

原審原告董某某、胡某均未提交答辯意見。

二審查明的事實(shí)與原審查明一致。

本案經(jīng)調(diào)解，各方當(dāng)事人未能達(dá)成協(xié)議。

本院認(rèn)為，青島市嶗山區(qū)人民法院（2011）嶗民一初字第294號民事判決書已經(jīng)生效，該判決認(rèn)定胡某甲與某公司之間形成商品房買賣合同關(guān)系，雙方應(yīng)依法履行各自義務(wù)。胡某甲與某公司于2008年6月18日簽訂《商品房認(rèn)購協(xié)議》，胡某甲支付了全部購房款，某公司應(yīng)向胡某甲交付房屋，并協(xié)助胡某甲辦理房地產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。現(xiàn)查明，涉案房屋的買賣合同關(guān)系已經(jīng)生效判決確認(rèn)，房屋已經(jīng)實(shí)際交付使用，購房款也已全部交清。在此情況下，某公司以胡某甲未簽訂商品房買賣合同、簽署房屋交接書、退還購房款收據(jù)為由，主張其無法協(xié)助胡某甲辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，缺乏法事實(shí)和律依據(jù)，本院不予支持。綜上，上訴人某公司的上訴理由不能成立，其上訴請求本院不予支持。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，本院予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)100元，由上訴人青島某房地產(chǎn)發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審　判　長　　謝雄心

代理審判員　　陳明明

代理審判員　　楊　麗

二〇一四年十一月十八日

書　記　員　　孔　怡

書　記　員　　于國英

商品房預(yù)售合同糾紛