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四川省岳池縣人民法院

民事判決書

（2014）岳池民初字第1759號

原告呂某詩，男，生于19**年*月**日，漢族。

委托代理人肖玉林，男，生于19**年*月**日，漢族，系呂某詩的妻弟。

委托代理人李青峰，四川省洪州律師事務(wù)所律師。

被告吳某，男，生于19**年*月**日，漢族。

被告楊某梅，女，生于19**年*月**日，漢族。

吳某、楊某梅的委托代理人李健，四川省洪州律師事務(wù)所律師。

被告張某良，男，生于19**年*月**日，漢族。

被告許某明，男，生于19**年*月**日，漢族。

張某良、許某明的委托代理人張某學(xué)，岳池縣銀城法律服務(wù)所法律工作者。

原告呂某詩訴被告吳某、楊某梅、張某良、許某明房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭公開開庭進(jìn)行了審理。原告呂某詩及其委托代理人李青峰、肖玉林，被告楊某梅及其代理人李健，被告許某明、張某良及其代理人張某學(xué)到庭參加了訴訟，被告吳某經(jīng)本院傳票傳喚未到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱，2009年9月18日被告吳某與被告張某良簽訂了《門市租賃協(xié)議》。該合同約定被告張某良將位于岳池縣某某鎮(zhèn)某某路東段某某水晶城*幢**號門市租賃給被告吳某。2013年7月31日被告吳某、楊某梅與原告呂某詩簽訂了《門市轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，該《門市轉(zhuǎn)讓協(xié)議》約定“租金按2009年9月18日張某良與吳某簽訂的《門市租賃協(xié)議》有關(guān)條款執(zhí)行。轉(zhuǎn)讓費及2013年8月8日至2013年12月1日租金共計壹拾貳萬捌仟元（128000元）。……轉(zhuǎn)讓期間（即

2013.8.8-2019.12.1）與房主的有關(guān)事宜由甲方負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)，若有爭議由甲方承擔(dān)其相應(yīng)責(zé)任。”

原告完全按照2013年7月31日的《門市轉(zhuǎn)讓協(xié)議》履行了相關(guān)義務(wù)。然而，在對該門市裝修過程中，被告張某良、許某明聲稱他們沒有同意被告吳某和楊某梅轉(zhuǎn)租，同時阻攔原告裝修，原告只得停止裝修，被告張吉艮、許某明隨后換了門鎖，將該門市另行出租。致使原告交了轉(zhuǎn)讓費和租金至今不能使用該門市，四被告的行為給原告造成了損失。

被告吳某、楊某梅系合伙人，被告張某良、許某明系該門市的共同共有人。特起訴請求：1、依法確認(rèn)2013年7月31日被告吳某、楊某梅與原告呂某詩簽訂的《門市轉(zhuǎn)讓協(xié)議》關(guān)于房屋轉(zhuǎn)租、收取轉(zhuǎn)讓費及租金的條款無效；2、被告吳某和楊某梅共同連帶返還原告已支付的轉(zhuǎn)讓費及2013年8月8日至2013年12月1日的租金共計壹拾貳萬捌仟元(128000元)及其利息（利息從2013年7月31日起計算至本息付清時止，利率按銀行同類同期貸款利率計算）；3、由本案四被告連帶賠償原告裝修及營業(yè)損失共計60000元；4、本案案件受理費由四被告共同承擔(dān)。

被告吳某、楊某梅辯稱，1、吳某、楊某梅與原告簽訂的門市轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效，也不存在個別條款無效；2、被吳與楊都是按協(xié)議約定的，不存在違約；3、損失不是吳某、楊某梅造成的，不應(yīng)由吳某、楊某梅承擔(dān)，損失是由于張某良、許某明見門市漲價，故意阻攔，與吳某、楊某梅無關(guān)，原告的損失吳某、楊某梅也不知情，吳某、楊某梅在2013年8月8日就交了房，吳某、楊某梅無過錯，也不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

被告張某良、許某明辯稱，1原告要求四被告連帶賠償原告裝修及營業(yè)損失共6萬元這一訴訟請求不應(yīng)得到法律支持。其理由是2009年9月18日，張某良與吳某已簽訂了門市租賃協(xié)議，協(xié)議第三條乙方（指吳某）不得隨意損壞甲方（指張某良）門市內(nèi)的一切設(shè)施及財產(chǎn)（含裝修設(shè)施），否則照價賠償；2、2013年7月31日，吳某、楊某梅在未經(jīng)二答辯人知曉的情況下將該門市轉(zhuǎn)讓給呂某詩，答辯人不知道，又未同意轉(zhuǎn)讓，這是吳某擅自轉(zhuǎn)讓。二答辯人已與吳某解除該門市租賃協(xié)議，收回該門市，并未不當(dāng)；3、被答辯人裝修及營業(yè)損失6萬元沒有事實依據(jù)，與二答辯人無任何因果關(guān)系。呂某詩擅自將該門市愿狀毀損這一損失，均應(yīng)由吳某承擔(dān)完全賠償責(zé)任。

經(jīng)審理查明，岳池縣某某鎮(zhèn)某某路***號（某某.水晶城）*棟**號門市（產(chǎn)權(quán)證號岳池縣房權(quán)證字第000810**）系被告張某良、許某明于2007年10月以購買方式取得，屬張某良、許某明共有房屋。張某良、許某明取得該房屋時，房屋是清水房，沒有裝修，第一年張某良、許某明以年租金38000元出租，2009年9月18日，張某良與吳某簽訂《門市租賃協(xié)議》，將岳池縣某某鎮(zhèn)某某路***號（某某.水晶城）*棟**號門市租賃給吳某。協(xié)議約定：“租賃期限10年，時間從2009年12月1日起至2019年12月1日止，第一年租金為人民幣38000元，……第二年租金不漲，從第三年起，每年遞增10%，……乙方不得損壞甲方門市內(nèi)的一切設(shè)施及財產(chǎn)，否則，照價賠償……”。吳某、楊某梅在承租該房屋是向該房屋的前一個承租人支付了轉(zhuǎn)讓費。

2013年7月31日，吳某、楊某梅共同將從張某良、許某明處租來的岳池縣某某鎮(zhèn)某某路***號（某某.水晶城）*棟**號門市租賃給原告呂某詩，并于當(dāng)日簽訂《門市轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，協(xié)議約定：“期限從2013年8月8日起至2019年12月1日止，租金按2009年9月18日張某良與吳某簽訂的《門市租賃協(xié)議》有關(guān)條款執(zhí)行。轉(zhuǎn)讓費及2013年8月8日至2013年12月1日租金共計128000元，轉(zhuǎn)讓期間<即2013.8.8-2019.12.1>與房主的有關(guān)事宜由甲方負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)，若有爭議由甲方承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任……”。2013年7月31日楊某梅收取了呂某詩20000元定金，2013年8月9日呂某詩又通過銀行向楊某梅支付了108000元。2013年8月9日吳某、楊某梅將房屋交給呂某詩，2013年8月10日呂某詩開始對所租賃的房屋的原裝修進(jìn)行拆除準(zhǔn)備重新裝修。張某良發(fā)現(xiàn)房屋的裝修已被拆除后，便阻止裝修，在張某良、許某明的阻止下，呂某詩于2013年8月20日左右停止了裝修。2013年12月11日，張某良、許某明將該房屋收回另租他人。原告遂起訴依法確認(rèn)《門市轉(zhuǎn)讓協(xié)議》關(guān)于房屋轉(zhuǎn)租、收取轉(zhuǎn)讓費及租金的條款無效，被告吳某和楊某梅共同連帶返還原告已支付的轉(zhuǎn)讓費及2013年8月8日至2013年12月1日的租金共計壹拾貳萬捌仟元(128000元)及其利息（利息從2013年7月31日起計算至本息付清時止，利率按銀行同類同期貸款利率計算），四被告連帶賠償原告裝修及營業(yè)損失共計60000元。

庭審中另查明，1、根據(jù)《門市租賃協(xié)議》的約定，呂某詩支付給楊某梅的轉(zhuǎn)讓費及租金128000元包含2013年8月8日至2013年12月1日的租金（45980元÷365天×115天）14486.85元、轉(zhuǎn)讓費113513.15元，轉(zhuǎn)讓費是門市內(nèi)的裝修設(shè)施折價費用；

2、原告在庭審中提供電器銷貨清單1470元、領(lǐng)款單2100元、領(lǐng)款單2767元、四張銷貨清單、李建軍的收條2000元，主張其產(chǎn)生的裝修損失為8337元；

3、原告對其主張的營業(yè)損失沒有具體的數(shù)額，也沒有證據(jù)。

4、被告張某良、許某明當(dāng)庭表示不認(rèn)可吳某、楊某梅與呂某詩簽訂的《門市轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，不同意將房屋轉(zhuǎn)租給呂某詩。

本院認(rèn)為，2013年7月31日，被告吳某、楊某梅與原告呂某詩簽訂《門市轉(zhuǎn)讓協(xié)議》將岳池縣某某鎮(zhèn)某某路***號（某某.水晶城）*棟**號門市租賃給呂某詩，該合同雖是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，但因吳某、楊某梅不是該房屋的所有權(quán)人。《中華人民共和國合同法》第二百二十四條規(guī)定“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”。被告吳某、楊某梅在與原告呂某詩簽訂《門市轉(zhuǎn)讓協(xié)議》時，未征得出租人張某良、許某明的同意，現(xiàn)張某良、許某明仍不同意吳某、楊某梅將該房屋轉(zhuǎn)租給呂某詩。被告吳某、楊某梅與原告呂某詩簽訂的《門市轉(zhuǎn)讓協(xié)議》應(yīng)屬可解除合同。張某良、許某明雖沒有提出解除該合同，2013年12月1日以后吳某、楊某梅或呂某詩均未向張某良、許某明繳納下一年度的租金，而張某良、許某明已于2013年12月11日將該房屋收回另租他人。其已經(jīng)以收回房屋的行為解除了該合同。應(yīng)認(rèn)定張某良與吳某簽訂《門市租賃協(xié)議》及吳某、楊某梅與呂某詩簽訂《門市轉(zhuǎn)讓協(xié)議》已經(jīng)解除。

租金和轉(zhuǎn)讓費的數(shù)額。吳某、楊某梅與呂某詩簽訂的《門市轉(zhuǎn)讓協(xié)議》約定租金按2009年9月18日張某良與吳某簽訂的《門市租賃協(xié)議》有關(guān)條款執(zhí)行。而張某良與吳某簽訂的《門市租賃協(xié)議》約定租賃期限10年，時間從2009年12月1日起至2019年12月1日止，第一年租金為人民幣38000元，……第二年租金不漲，從第三年起，每年遞增10%。由此計算2012年12月1日至2013年12月1日的租金為45980元，則2013年8月8日至2013年12月1日租金為14486.85元，轉(zhuǎn)讓費為113513.15元。

關(guān)于本案所涉門市內(nèi)的裝修損失及租金損失。庭審查明，張某良、許某明第一年出租本案所涉房屋時是清水房，年租金為38000元，第二年租給吳某、楊某梅是房屋已經(jīng)裝修，其年租金仍為38000元，張某良、許某明所出租的房屋內(nèi)的裝修是第一個承租人裝修，是第一個承租人轉(zhuǎn)給吳某、楊某梅的，不是張某良、許某明所裝修，不屬張某良、許某明所有。且吳某、楊某梅有證據(jù)證明向第一個承租人支付了轉(zhuǎn)讓費。裝修已經(jīng)轉(zhuǎn)給了吳某、楊某梅所有。被告吳某、楊某梅在轉(zhuǎn)租門面時以收取轉(zhuǎn)讓費的形式又將該房屋的裝修轉(zhuǎn)給了呂某詩。呂某詩在接手后已將該裝修予以了拆除，造成裝修物損失，呂某詩也未使用成該門市，轉(zhuǎn)讓費及租金128000元可認(rèn)定為損失。

《中華人民共和國民法通則》第一百一十三條規(guī)定“當(dāng)事人雙方都違反合同的，應(yīng)當(dāng)分別承擔(dān)各自應(yīng)負(fù)的民事責(zé)任”。呂某詩作為次承租人對吳某、楊某梅的轉(zhuǎn)讓行為負(fù)有審查義務(wù)，從《門市轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中的約定內(nèi)容看，在簽訂協(xié)議時呂某詩明知道房主張某良、許某明尚未同意轉(zhuǎn)租仍與吳某、楊某梅簽訂《門市轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，且在房主張某良、許某明尚未同意轉(zhuǎn)租時就對裝修物予以拆除，呂某詩對該損失的造成有一定的過錯，其自己應(yīng)承擔(dān)次要責(zé)任。被告吳某、楊某梅在未取得出租人張某良、許某明同意的情況下將所承租的房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)租，且《門市轉(zhuǎn)讓協(xié)議》明確約定轉(zhuǎn)讓期間<即2013.8.8-2019.12.1>與房主的有關(guān)事宜由甲方（吳某、楊某梅）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)，若有爭議由甲方承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，由于吳某、楊某梅沒有與房主協(xié)調(diào)好，致使房主不同意轉(zhuǎn)租并收回房屋，且承租人需征得出租人同意方能轉(zhuǎn)租是法定的，吳某、楊某梅對此損失存在主要過錯，應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。同理，2013年8月8日至2013年12月1日的租金損失14486.85元，由吳某、楊某梅承擔(dān)主要責(zé)任責(zé)任、呂某詩承擔(dān)次要責(zé)任。據(jù)此，本院酌定由吳某、楊某梅共同向原告呂某詩返還裝修費、租金共計83000元。

原告呂某詩要求四被告連帶賠償重新裝修及營業(yè)損失共計44250.96元。《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條的規(guī)定“當(dāng)事人對自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)”。原告沒有充分的證據(jù)證明在對原裝修拆除后重新進(jìn)行了裝修，原告雖在庭審中提供了電器銷貨清單、領(lǐng)款單、領(lǐng)款單、銷貨清單、李建軍的收條等，但未能證明這些材料用于了門市裝修；原告在租門面后根本就尚未營業(yè)，且沒有證據(jù)證明有營業(yè)損失存在。對原告要求四被告連帶賠償重新裝修及營業(yè)損失共計44250.96元的請求本院不予支持。

據(jù)此，依照《中華人民共和國民法通則》第一百一十三條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條的規(guī)定，判決如下：

一、由被告吳某、楊某梅共同退還原告呂某詩轉(zhuǎn)讓費、租金83000元；

二、駁回原告呂某詩的其他訴訟請求。

本案案件受理費4060元，由原告呂某詩負(fù)擔(dān)1460元，被告吳某、楊某梅共同承擔(dān)2600元。被告吳某、楊某梅應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的2600元已由原告呂某詩預(yù)交，由被告吳某、楊某梅直接支付給原告呂某詩。

義務(wù)人如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。權(quán)利人可在本判決規(guī)定的履行期限最后一日起二年內(nèi)向本院申請執(zhí)行。

如不服本判決，可在本判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于四川省廣安市中級人民法院。

審　判　長　許安平

人民陪審員　楊順長

人民陪審員　羅興元

二〇一四年十一月十三日

書　記　員　張楚昊

合同糾紛