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廣州市海珠區人民法院

民事判決書

（2014）穗海法民三初字第18號

原告廣州匯某發展有限公司（以下簡稱匯某公司），住所地。

法定代表人莫某某，執行董事。

原告張某某，男，19**年*月*日出生，漢族，住所地廣州市海珠區。

兩原告共同委托代理人陳士暉，廣東易春秋律師事務所律師。

被告廣州市海珠區匯某某臺業主委員會（以下簡稱匯某業委會），住所地。

負責人杜某某，主任。

委托代理人李嘉軒，廣東經國律師事務所律師。

被告廣州萊某某物業服務有限公司（以下簡稱萊某某公司），住所地。

法定代表人梁某某，董事長。

委托代理人徐某，被告公司工作人員。

原告匯某公司、張某某訴被告匯某業委會、萊某某公司確認合同效力糾紛一案，本院受理后，依法由審判員李泳獨任審理，公開開庭進行了審理。兩原告共同委托代理人陳士暉，被告匯某業委會的委托代理人李嘉軒，被告萊某某公司的委托代理人徐某到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

兩原告共同訴稱，2006年8月21日，原告匯某公司將坐落在海珠區**東路***號首層夾層的物業出租給原告張某某開設“海珠區文*畫坊”，并由廣州匯某物業管理有限公司（以下簡稱匯某物業公司）提供物業管理（物業面積237㎡）。匯某物業公司除為張某某提供基本的物業服務外，還提供額外的增值服務，張某某為此按基本服務費4元／㎡／月和增值服務費6元／㎡／月合計10元／㎡／月的標準支付物業管理費。2009年11月1日，被告萊某某公司接管匯某某臺小區的物業服務。由于萊某某公司只愿意向張某某提供基本的物業服務，拒絕提供前任物業公司提供的額外增值服務，因此張某某只同意按基本服務費4元／㎡／月標準支付物業管理費。2013年8月，萊某某公司依據《匯某某臺物業服務合同》及《匯某某臺物業服務合同補充協議》，起訴張某某和匯某公司追索物業管理費52614元。被告匯某業委會組織召開有關選聘物業服務公司的業主大會程序違法，萊某某公司不是匯某某臺小區業主大會“雙過半”同意選聘的物業服務企業，因而雙方簽訂“物業服務合同”的行為違法，擅自提高收費標準，并免除被告方的責任，加重原告方的責任，嚴重損害了兩原告的合法權益，屬于無效的合同條款。兩原告為維護自身合法權益，提出如下訴訟請求：1、確認兩被告于2009年10月16日簽訂的《匯某某臺物業服務合同》第八條第2款第3項“會所、商鋪等經營場所服務費，按建筑面積計算，相關標準另行報甲方，并經甲方審批同意后方可執行”條款無效；2、確認兩被告于“2010年2月6日”簽訂的《匯某某臺物業服務合同補充協議》無效；3、本案訴訟費用由兩被告承擔。

被告匯某業委會辯稱，2009年6月12日匯某業委會公告了《關于召開匯某某臺小區業主大會的通知》，并于同年6月19日就召開匯某某臺小區業主大會向海珠區國土房管局、赤崗街道辦等單位進行了報備。同年6月27日至30日召開匯某某臺小區業主大會發放并回收了業主的表決確認表。所以匯某某臺小區2009年度業主大會的召開程序是合法有效的。2009年6月30日在赤崗街道辦江麗苑居委、匯某某臺小區部分業主見證下，對業主大會的表決結果進行了現場統計。其中同意決定采取公開招投標選聘物業服務企業的業主的面積比例為76.3%，業主人數比例為76.4%，已經獲取匯某某臺小區專有部分占建筑總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。根據上述表決結果，業主大會同時授權業委會全面統籌負責物業管理招投標活動，并與中標人簽訂物業服務合同，處理物業管理招標中的其他事務。2009年7月4日，業委會將上述業主大會決議向廣州市國土資源和房屋管理局、海珠區房管局、赤崗街道辦等機構進行了備案。會后，匯某業委會根據業主大會決議授權，開展了招投標工作。并于2009年10月13日出具中標通知書，告知萊某某公司中標。匯某業委會根據上述業主大會決議授權，于2009年10月16日與中標人萊某某公司簽署《匯某某臺物業服務合同》。該合同第八條第2款第3項約定“會所、商鋪等經營場所服務費，按建筑面積計算，相關標準另行報甲方，并經甲方審批同意后方可執行。”2010年1月，業委會例會根據上述業主大會決議授權和《匯某某臺物業服務合同》第八條第2款第3項約定，決定會所、商鋪及其他非住宅功能物業等經營場所的物業服務費按建筑面積每月每平方米10元計算。并據此于2010年2月6日與萊某某公司簽署了《補充協議》。由此可見，匯某業委會與萊某某公司簽署物業服務合同及其補充協議都是根據業主大會決議授權，履行自身職責的行為，該物業服務合同及其補充協議都是合法有效的。已經生效的（2010）海法民三初字第2722號民事判決書載明“經審理查明，2008年12月21日原告匯某某臺小區業主委員會經備案成立。通過招投標，兩原告（業委會和萊某某公司）于2009年10月16日簽訂《匯某某臺物業服務合同》”、“本院認為，原告匯某某臺業委會經備案成立，而原告萊某某公司是經匯某某臺小區業主大會選聘的現物業管理公司；”已生效的（2010）海法民三初字第2722號民事判決書已經認可了業委會和萊某某公司簽訂的《匯某某臺物業服務合同》的效力。另外，原告早已知道《匯某某臺物業服務合同》及其《補充協議》的內容，原告的起訴已經超過了一年的除斥期。（2009）海法民三初字第2839號民事裁定書中顯示，原告在2009年就對匯某業委會成立、業主大會議事規則、匯某業委會與萊某某公司簽訂《匯某某臺物業服務合同》等事項向法院提起過訴訟。萊某某公司也已經在（2011）海法民三初字第2427號案中作為證據提交《匯某某臺物業服務合同》全文給原告。萊某某公司已經在2010年1月31日的函件中告知原告張某某，經匯某某臺業主委員會決議，商鋪的管理費標準為10元／月／平方米。原告張某某2010年2月3日的復函表示已經收到萊某某公司的上述函件。而匯某業委會與萊某某公司簽署的《補充協議》主要內容就是把業委會關于商鋪10元／月／平方米的管理費標準通過書面形式固定下來。所以原告張某某從其回函的2010年2月3日起即應知道業委會決議和《補充協議》的主要內容。原告的起訴超過了一年期限。兩原告若認為匯某業委會的決定對其權利造成損害，其即應在知道或應當知道《匯某某臺物業服務合同》及其《補充協議》的一年之內向法院起訴。綜上所述，原告的起訴并無任何事實和法律依據，兩被告簽訂的《匯某某臺物業服務合同》、《補充協議》及其條款無論是實體上還是程序上都是有效的，原告的起訴已經超過除斥期限，故而請求貴院盡快依法駁回兩原告全部訴訟請求。

被告萊某某限公司辯稱，同意匯某業委會的答辯意見。

經審理查明，2006年8月21日，張某某與匯某公司簽訂《廣州市房屋租賃合同》，訂明匯某公司將坐落在海珠區**東路***號首層夾層的房地產出租給張某某作游泳池配套用房用途使用，租賃期限是2006年8月21日至2012年8月20日，該合同于2007年6月5日經房管部門租賃登記備案。

2006年8月21日，張某某（乙方）與匯某公司（甲方）簽訂《匯某某臺出租物業管理及服務協議》，訂明：鑒于甲方已將匯某某臺小區會所B棟夾層出租給乙方作為書畫廊場地使用，租用期為72個月，從2006年8月21日至2012年8月20日止；現雙方就租賃期間物業管理及其會所增值服務達成如下協議：一、物業管理費用及其服務內容：物業面積為237平方米，管理費用為4元／平方米，每月共計948元……；二、會所增值服務的費用及其服務內容：會所增值房屋的費用：物業面積為237平方米，會所增值服務的費用為6元／平方米，每月共計1422元；甲方向乙方收取上述增值服務費用并承諾向乙方提供以下常規物業管理之外的服務內容以保證乙方畫廊內書畫作品的安全以及畫展活動順利進行：（1）甲方為乙方提供每周兩次的室內綠化養護服務；（2）甲方為乙方提供訪客指引服務，負責將乙方客人帶領接待至乙方畫廊二樓大門口處……；等等。

2008年12月21日被告匯某業委會經備案成立。通過招投標，兩被告于2009年10月16日簽訂《匯某某臺物業服務合同》，其中第八條第2項第2.3點約定“會所、商鋪等經營場所服務費，按建筑面積計算，相關標準另行報匯某業委會，并經匯某業委會審批同意后方可執行。”2010年2月6日兩被告簽訂《匯某某臺物業服務合同補充協議》，約定“依據主合同第八條第2項第2.3點約定，雙方一致同意匯某某臺會所、商鋪及其他非住宅功能物業等經營場所（僅對匯某某臺住宅業主開發使用且不對外經營的場所除外）的物業服務費按建筑面積每月每平方米10元計收。”2009年11月1日，被告萊某某公司接管匯某小區的物業服務。

2009年11月9日，萊某某公司向張某某發出《匯某某臺-付款通知》以及《罰款通知書》，其中《匯某某臺-付款通知》載明：匯某某臺住宅單元管理費仍維持在4元／平方米的標準……閣下若以支票方式支付管理費用，請使用劃線支票，抬頭祈付“萊某某公司中新分公司”；或將管理費直接轉賬至本公司的下列賬戶：賬戶名稱：萊某某公司中新分公司，……等等。

2010年1月31日，萊某某公司向“海珠區文*畫坊”發出《匯某某臺-物業管理費標準》，載明：經匯某業委會例會表決確認，貴單元的管理費標準為10元／平方米／月，此管理費標準不包括額外的專項服務，貴單元若需本中心提供其他額外服務，服務內容及收費標準另行協商；等等。

2013年8月，萊某某公司依據《匯某某臺物業服務合同》及《匯某某臺物業服務合同補充協議》，起訴張某某和匯某公司追索物業管理費52614元。

兩原告為證明其主張提供了以下證據：1、《廣州市房屋租賃合同》；2、廣州市房地產權屬證明書；3、個體工商戶營業執照；4、民事起訴狀；5應訴通知書；6、（2013）穗海法民三初字第2243號傳票；7、（2013）穗中法民五終字第3447號民事判決書；8、關于匯某某臺2009年度業主大會議案表決結果的通知；9、《匯某某臺物業服務合同》；10、《匯某某臺物業服務合同補充協議》；11《業主大會議事規則》。

被告匯某業委會表示對上述證據1真實性無法確認；證據2不能證明匯某公司是張某某租賃所租賃物業的業主；證據三、3真實、合法性、關聯性予以確認；證據4、5、6，真實性沒有異議；證據7真實性沒有異議，關聯性不予確認；證據8，真實性沒有異議，證明匯某業委會有權與萊某某公司簽訂物業服務合同；證據9、10，真實性沒有異議，該合同及補充協議合法有效；證據11，真實性沒有異議，但不是2009年使用的規則。

被告匯某業委會為證明其主張提供了以下證據：1、關于匯某某臺小區業主委員會備案的通知；2、關于召開匯某某臺小區業主大會的報告函及其送達海珠區房管局的郵寄憑證；3、匯某某臺小區業主大會選聘物業服務企業選票（樣票）；4、選票封存照；5、關于匯某某臺2009年度業主大會議案表決結果的通知；6、關于匯某某臺2009年度業主大會公開招投標選聘物業企業的決定及其附件和送達廣州市房管局的郵寄憑證；7、中標通知書；8、（2010）海法民三初字第2722號民事判決書；9、（2011）穗海法民執字第2067號執行裁定書；10、（2009）海民三初字第2839號民事裁定書。

兩原告表示對上述證據1、2真實性沒有異議，但對于證據2，無法確認報告函以及業主通知是否已經快遞到房管部門，也不認可以快遞的方式進行備案。被告所說的備案沒有法律依據；證據3真實性不予確認；對于證據4，確認業主選票確實是由業委會封存，但有關選票的內容以及表決的結果并不能從照片里得到體現；證據5真實性不予確認；證據6郵寄憑證的真實性沒有異議；證據7真實性不予確認；證據8所涉及的證據材料，并沒有有招投標的相關材料，也沒有由業主選聘物管公司的證據；證據9真實性沒有異議；證據10真實性無法確認。

被告萊某某公司為證明其主張提供了以下證據：1、物業管理企業資質證書；2、（2011）海民三初字第2427號民事判決書；3、匯某某臺-物業管理費標準；4、原告的復函。

兩原告表示對上述證據1真實性沒有異議，但發證的時間是在2012年5月30日，在合同簽訂的時間之后，證明被告萊某某公司在簽訂合同的時候并不具備相關的法律資質；證據2真實性沒有異議，關聯性有異議；證據3、4真實性予以確認。

本院認為，根據《中華人民共和國物權法》第七十八條：“業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。”及《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十二條：“業主以業主大會或者業主委員會作出的決定侵害其合法權益或者違反了法律規定的程序為由，依據物權法第七十八條第二款的規定請求人民法院撤銷該決定的，應當在知道或者應當知道業主大會或者業主委員會作出決定之日起一年內行使。”之規定，兩原告認為匯某業委會的決定違反了法律規定的程序侵犯其合法權益，應向法院起訴要求撤銷該決定，故兩原告認為兩被告簽訂的《匯某某臺物業服務合同》及《匯某某臺物業服務合同補充協議》無效的主張，本院不予支持。

根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第九條第一款（四）項：“下列事實，當事人無需舉證證明：……；（四）、已為人民法院發生法律效力的裁判所確認的事實；……。”的規定。被告匯某業委會經備案成立，被告萊某某公司是經匯某某臺小區業主大會選聘的現物業管理公司已經由發生法律效力的（2010）海民三初字第2722號民事判決書所確認。兩被告于2009年10月16日簽訂的《匯某某臺物業服務合同》合法有效。兩原告認為兩被告簽訂的《匯某某臺物業服務合同補充協議》屬于惡意串通，擅自提高收費標準，并免除被告方的責任，加重原告方的責任，應屬于無效的合同條款的主張，兩原告的上述事實主張缺乏相關的證據支持，因證據不足，本院不予采信。

綜上所述，依照《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條之規定，判決如下：

駁回原告廣州匯某發展有限公司、張某某的全部訴訟請求。

本案受理費50元，由原告廣州匯某發展有限公司、張某某負擔。

如不服本判決，可在本判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于廣州市中級人民法院。

當事人上訴的，應在遞交上訴狀次日起七日內向廣州市中級人民法院預交上訴案件受理費。逾期不交的，按自動撤回上訴處理。

審判員　李　泳

二〇一四年三月二十日

書記員　孫雪瑩

書記員 練海濤

確認合同效力糾紛