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廣東省廣州市中級(jí)人民法院

民事判決書(shū)

(2015)穗中法民五終字第4474號(hào)

上訴人(原審被告)：鐘某某，香港居民，證件號(hào)P4060***。

上訴人（原審被告）：羅某某，住廣州市越秀區(qū)。

兩上訴人共同委托代理人：劉衛(wèi)忠、宋珊，均系廣東晟晨律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：劉熾某，住從化市。

委托代理人：仲兆庶，楊浩云，均系廣東紅棉律師事務(wù)所律師。

原審被告：廣州康*投資有限公司，住所地：廣州市越秀區(qū)。

法定代表人：劉炳某，職務(wù)：董事長(zhǎng)。

上訴人鐘某某、羅某某因與被上訴人劉熾某、原審被告廣州康*投資有限公司（簡(jiǎn)稱康*公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服廣州市越秀區(qū)人民法院（2014）穗越法民三初字第1006號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院經(jīng)審理查明：2011年4月16日，劉熾某（乙方、認(rèn)購(gòu)方）與康*公司（甲方、出售方）簽訂《【金*壹號(hào)】商鋪認(rèn)購(gòu)書(shū)》，約定認(rèn)購(gòu)物業(yè)為廣州市**西路***【金*壹號(hào)】*層****號(hào)鋪位，建筑面積10.2619平方米，認(rèn)購(gòu)價(jià)為480000元，付款方法為銀行按揭等。2013年1月15日，劉熾某（買受人）與羅某某、鐘某某（出賣人，康*公司作為委托代理人在該合同上蓋章）簽訂《商鋪買賣合同》（編號(hào)：穗房合字****號(hào)），其中約定:第一條買受人所購(gòu)的商鋪地址為廣州市**西路***號(hào)*層****號(hào)鋪，該商鋪建筑面積共10.39平方米。第二條該商鋪屬現(xiàn)房，按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，房?jī)r(jià)款總金額為486000元。第三條付款方式為按揭付款，2011年4月24日前支付全部房?jī)r(jià)款的20%（包含定金），計(jì)96000元；2011年5月20日前支付全部房?jī)r(jià)款的31%，計(jì)150000元；余下房?jī)r(jià)款240000元向銀行申請(qǐng)抵押貸款，由貸款銀行直接撥入出賣人指定的銀行賬號(hào)。備注：1.買受人收到出賣人通知（電話通知或書(shū)面通知）的5天內(nèi)須到出賣人指定的律師事務(wù)所辦理按揭貸款手續(xù)，如買受人未按約定期限辦理按揭貸款手續(xù)或逾期未按銀行要求提供所需資料辦理按揭貸款手續(xù)的，視為逾期付款，按本合同第四條承擔(dān)違約責(zé)任；……3.如買受人提出按揭貸款申請(qǐng)后，因買受人原因?qū)е聼o(wú)法辦理銀行按揭貸款手續(xù)或銀行不批準(zhǔn)買受人貸款申請(qǐng)的，買受人須在收到銀行（包括銀行委托辦理按揭的律師事務(wù)所）或出賣人電話或書(shū)面通知后15天內(nèi)，向出賣人一次性全額支付該商鋪的全部房?jī)r(jià)款，逾期支付該款項(xiàng)的，則按本合同第四條承擔(dān)違約責(zé)任。第四條買受人如未按本合同規(guī)定時(shí)間付款，逾期超過(guò)15日的，出賣人有權(quán)單方提出和決定解除本合同；若出賣人決定解除本合同的，出賣人可將買受人已付定金和房?jī)r(jià)款作為違約金沒(méi)收，若出賣人選擇繼續(xù)履行本合同的，本合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限屆滿的第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人每日按應(yīng)付房?jī)r(jià)款1‰的標(biāo)準(zhǔn)向出賣人計(jì)付違約金。第六條出賣人應(yīng)當(dāng)于2011年8月31日前，以書(shū)面形式通知買受人辦理商鋪使用權(quán)的交接手續(xù)。第十條買受人清楚該商鋪的抵押情況，出賣人于簽署本合同后180個(gè)工作日內(nèi)辦理該商鋪的涂銷抵押手續(xù)，并出示涂銷抵押的證明。第十三條本合同生效后的200個(gè)工作日內(nèi)，由出賣人負(fù)責(zé)向廣州市房地產(chǎn)交易登記中心申辦該商鋪的交易過(guò)戶手續(xù)，買受人應(yīng)提供必要的文件及配合；出賣人如未按本合同規(guī)定的時(shí)間申辦該商鋪交易過(guò)戶手續(xù)，逾期超過(guò)15日的，買受人有權(quán)單方提出和決定解除本合同，若買受人決定解除本合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起60天內(nèi)退還全部已付房?jī)r(jià)款，并按房?jī)r(jià)款10%的標(biāo)準(zhǔn)向買受人計(jì)付違約金等。

劉熾某已向康*公司支付定金20000元，及首期房?jī)r(jià)款76000元、二期房?jī)r(jià)款144000元、補(bǔ)面積差款6000元，合共246000元。

2014年4月11日，康*公司通過(guò)郵寄EMS特快專遞郵件的方式向劉熾某發(fā)出《敬告函》，稱辦理劉熾某商鋪的按揭銀行永*銀行（中國(guó)）有限公司廣州分行告知由于政策原因不再辦理劉熾某商鋪的銀行按揭手續(xù)，請(qǐng)劉熾某于收到該函件之日起7日內(nèi)自行申請(qǐng)其他銀行辦理按揭手續(xù)或向其公司一次性支付余下房款，若劉熾某逾期支付的，其公司將根據(jù)合同約定追究劉熾某相應(yīng)的違約責(zé)任等。該郵件于2014年4月13日妥投。

據(jù)房管部門出具的《房地產(chǎn)登記薄查冊(cè)表》載明：房屋地址為越秀區(qū)**西路***號(hào)***，建筑面積10.3885平方米，其中套內(nèi)建筑面積5.2731平方米，產(chǎn)權(quán)人為鐘某某、羅某某。

另查明，康*公司、鐘某某、羅某某曾于2014年4月30日向原審法院提起訴訟，要求解除與劉熾某之間簽訂的《商鋪買賣合同》，[案號(hào)：（2014）穗越法民三初字第1053號(hào)]，后申請(qǐng)撤回起訴，并于2014年10月20日獲準(zhǔn)許。

2014年4月28日，劉熾某以鐘某某、羅某某、康*公司未依約辦理涉案商鋪交易過(guò)戶手續(xù)，向原審法院提起本案訴訟，請(qǐng)求法院判令：1、解除劉熾某與鐘某某、羅某某、康*公司簽訂的商鋪買賣合同；2、鐘某某、羅某某、康*公司返還已付房?jī)r(jià)款246000元；3、鐘某某、羅某某、康*公司支付違約金24600元，按已付房?jī)r(jià)款的10%計(jì)算。

鐘某某、羅某某、康*公司在原審中共同答辯稱同意解除商鋪買賣合同，但請(qǐng)求法院駁回劉熾某其他訴訟請(qǐng)求。理由如下：一、康*公司只是受托人，不是產(chǎn)權(quán)人，劉熾某既要求產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)責(zé)任，又要求受托人承擔(dān)責(zé)任，沒(méi)有依據(jù)，應(yīng)擇主張；二、造成鐘某某、羅某某、康*公司未能依約辦證原因在于劉熾某，合同第3條約定，劉熾某選擇按揭付款，依按揭銀行規(guī)定，在辦妥產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)前，必須先行或同時(shí)辦妥銀行的他項(xiàng)權(quán)證，但劉熾某至今未能辦妥按揭手續(xù)，導(dǎo)致鐘某某、羅某某、康*公司未能辦理過(guò)戶手續(xù)，故責(zé)任在于劉熾某；三、本案的劉熾某在收到康*公司于2014年4月13日發(fā)出的敬告函后，未能依合同第3、4條的約定及時(shí)付清余款，因此鐘某某、羅某某、康*公司依合同第3、4條將劉熾某支付的房款作為違約金予以沒(méi)收。

原審法院認(rèn)為：劉熾某與羅某某、鐘某某簽訂的《商鋪買賣合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，無(wú)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。現(xiàn)劉熾某訴請(qǐng)要求解除該《商鋪買賣合同》，羅某某、鐘某某也表示同意，故予以照準(zhǔn)。

根據(jù)《商鋪買賣合同》第十三條的約定，羅某某、鐘某某至今未為劉熾某辦理涉案商鋪的產(chǎn)權(quán)交易過(guò)戶手續(xù)，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。因《商鋪買賣合同》并無(wú)約定辦理涉案商鋪的產(chǎn)權(quán)交易過(guò)戶手續(xù)應(yīng)以劉熾某付清房?jī)r(jià)款為前提，故鐘某某、羅某某、康*公司以劉熾某未付清房?jī)r(jià)款為由提出的抗辯，不予采納。劉熾某要求羅某某、鐘某某退還已付的房?jī)r(jià)款246000元及違約金的請(qǐng)求，符合合同約定，予以支持。

康*公司是作為羅某某、鐘某某的委托代理人與劉熾某簽訂《商鋪買賣合同》，因此合同權(quán)利義務(wù)應(yīng)由委托人，即羅某某、鐘某某共同承擔(dān)。劉熾某要求代理人康*公司承擔(dān)連帶責(zé)任依據(jù)不足，不予支持。綜上所述，原審法院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六條、第八條、第六十條、第九十三條第二款、第九十七條、第一百一十四條、第四百零三條之規(guī)定，于2015年6月19日作出如下判決：一、解除劉熾某與羅某某、鐘某某于2013年1月15日簽訂的《商鋪買賣合同》；二、羅某某、鐘某某自本判決發(fā)生法律效力之日起三日內(nèi)，退還房?jī)r(jià)款（含定金）246000元給劉熾某；三、羅某某、鐘某某自本判決發(fā)生法律效力之日起三日內(nèi)，向劉熾某支付違約金24600元；四、駁回劉熾某的其他訴訟請(qǐng)求。如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本案受理費(fèi)5359元、財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)2726元，由羅某某、鐘某某共同負(fù)擔(dān)。

判后，鐘某某、羅某某不服原審判決，向本院提起上訴，稱：一、涉案《商鋪買賣合同》解除是基于房屋買賣雙方協(xié)商一致的結(jié)果，而非鐘某某、羅某某延期辦證的違約行為。劉熾某起訴鐘某某、羅某某，以鐘某某、羅某某逾期代辦申請(qǐng)辦理房產(chǎn)證為由要求解除合同，鐘某某、羅某某考慮到涉案房屋的剩余購(gòu)房款至今未支付，繼續(xù)履行合同已不可能，遂同意劉熾某要求解除涉案《商鋪買賣合同》的訴訟請(qǐng)求。二、原審法院以鐘某某、羅某某至今尚未完成代辦申請(qǐng)過(guò)戶的手續(xù)而認(rèn)定鐘某某、羅某某違約，其適用法律明顯錯(cuò)誤。鐘某某、羅某某至今尚未完成代辦申請(qǐng)過(guò)戶手續(xù)是合法履行抗辯權(quán)。原審法院以涉案合同無(wú)約定辦理涉案商鋪的產(chǎn)權(quán)交易過(guò)戶手續(xù)應(yīng)以劉熾某付清房?jī)r(jià)款為前提，而認(rèn)定鐘某某、羅某某以劉熾某未付清房?jī)r(jià)款為由而提出抗辯，不予采納，其適用法律明顯錯(cuò)誤。首先，涉案合同確實(shí)沒(méi)有約定辦理涉案商鋪的產(chǎn)權(quán)交易過(guò)戶手續(xù)應(yīng)以劉熾某付清房?jī)r(jià)款為前提，但是涉案商鋪買賣合同明確約定，剩余購(gòu)房?jī)r(jià)以按揭方式付款，且備注按揭辦理時(shí)間及方式，從該時(shí)間段可以明確看出，劉熾某辦理按揭手續(xù)與代辦申請(qǐng)辦證(合同生效后200個(gè)工作日)相比，及根據(jù)房屋買賣交易習(xí)慣來(lái)說(shuō)，劉熾某辦理按揭付款手續(xù)的合同義務(wù)應(yīng)在先，代辦申請(qǐng)過(guò)戶合同義務(wù)在后。鐘某某、羅某某至今尚未履行申辦過(guò)戶申請(qǐng)合同義務(wù)是合法行使先履行抗辯權(quán)。退一步說(shuō)，即使支付購(gòu)房款與申辦過(guò)戶申請(qǐng)手續(xù)的履行沒(méi)有先后履行順序，但劉熾某作為購(gòu)房者在長(zhǎng)達(dá)一年多的時(shí)間內(nèi)都未履行支付剩余購(gòu)房款的合同義務(wù)，作為賣方的鐘某某、羅某某也可行使同時(shí)履行抗辯權(quán)，拒絕履行代辦申請(qǐng)過(guò)戶的合同義務(wù)。同時(shí)，劉熾某沒(méi)有提交任何證明其申請(qǐng)了按揭貸款并得到批準(zhǔn)的證據(jù)，在其不履行合同義務(wù)和不符合按揭操作習(xí)慣的情況下，鐘某某、羅某某是不可能將房屋過(guò)戶至劉熾某名下的。三、在鐘某某、羅某某發(fā)出通知書(shū)后，劉熾某至今未支付剩余購(gòu)房款，其應(yīng)承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任，即劉熾某支付的定金及首期款應(yīng)予以沒(méi)收。2014年4月11日，鐘某某、羅某某催告劉熾某支付剩余購(gòu)房款，但劉熾某至今未支付。根據(jù)涉案買賣合同第四條第2款的約定，合同解除出賣人可將買受人已付定金及房?jī)r(jià)款作為違約金沒(méi)收。綜上，鐘某某、羅某某上訴請(qǐng)求：撤銷原審判決之二、三項(xiàng)判決，改判駁回劉熾某的全部訴訟請(qǐng)求；并判決劉熾某承擔(dān)一、二審訴訟費(fèi)。

被上訴人劉熾某答辯認(rèn)為：原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求予以維持。理由如下：第一、鐘某某、羅某某逾期辦證的事實(shí)清楚，故應(yīng)依照合同約定返還劉熾某已經(jīng)支付的房?jī)r(jià)款并支付違約賠償金。第二、鐘某某、羅某某以抗辯權(quán)為由缺乏法律依據(jù)。根據(jù)雙方合同約定，涉案商鋪過(guò)戶不以劉熾某付清房?jī)r(jià)款為前提，合同是由鐘某某、羅某某委托康*公司單方擬定的，是鐘某某、羅某某的真實(shí)意思表示，理應(yīng)遵守。鐘某某、羅某某單方違反合同約定不履行過(guò)戶義務(wù)，應(yīng)向劉熾某承擔(dān)違約責(zé)任。雙方約定以按揭方式支付剩余房?jī)r(jià)，按揭銀行是鐘某某、羅某某指定，劉熾某已按鐘某某、羅某某的要求履行了辦理按揭貸款手續(xù)的義務(wù)。銀行不批按揭貸款非劉熾某的原因，根本原因是鐘某某、羅某某未履行過(guò)戶手續(xù)導(dǎo)致不能辦理按揭。另，任何一種抗辯權(quán)的行使都需要有證據(jù)證明另一方無(wú)償還或支付能力，但是鐘某某、羅某某沒(méi)有任何證據(jù)證實(shí)。第三、根據(jù)合同簽訂的時(shí)間及約定，鐘某某、羅某某應(yīng)在2013年1月5日后的200個(gè)工作日內(nèi)，也就是2013年11月15日前辦理涉案商鋪的過(guò)戶手續(xù)，但鐘某某、羅某某一直未履行該義務(wù)，直至2014年4月11日才發(fā)函告知按揭因政策原因批不下來(lái)，鐘某某、羅某某的行為早已構(gòu)成違約，劉熾某有權(quán)要求解除合同，要求鐘某某、羅某某退回已付房?jī)r(jià)款并要求鐘某某、羅某某賠償違約金。綜上，請(qǐng)求二審法院駁回鐘某某、羅某某的上訴請(qǐng)求，維持原判。

原審被告康*公司經(jīng)本院傳票傳喚，未到庭參加訴訟，亦未提交書(shū)面意見(jiàn)。

經(jīng)二審審查，雙方當(dāng)事人對(duì)原審查明事實(shí)均無(wú)異議，本院予以確認(rèn)。

二審中，鐘某某、羅某某提交了一份董某的同意放貸通知書(shū)復(fù)印件，擬證明其他商鋪的買受人依約向銀行辦理按揭手續(xù)取得同貸書(shū)后，鐘某某、羅某某據(jù)此完成了房產(chǎn)的過(guò)戶手續(xù)，故申請(qǐng)按揭貸款手續(xù)是劉熾某的義務(wù)也是鐘某某、羅某某辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)的前提，劉熾某沒(méi)有履行該義務(wù)是導(dǎo)致買賣合同無(wú)法履行的原因。劉熾某對(duì)該份證據(jù)的真實(shí)性、合法性不予認(rèn)可，認(rèn)為董某能夠成功辦理按揭不等同于劉熾某可以辦理，按照合同流程，鐘某某、羅某某應(yīng)先將涉案商鋪過(guò)戶到劉熾某名下，銀行才會(huì)辦理按揭，現(xiàn)鐘某某、羅某某沒(méi)有及時(shí)過(guò)戶才導(dǎo)致按揭不成。

庭審中，雙方均確認(rèn)按照合同約定，鐘某某、羅某某應(yīng)在2013年11月15日前負(fù)責(zé)向廣州市房地產(chǎn)交易登記中心申辦涉案商鋪的交易過(guò)戶手續(xù)。

本院認(rèn)為：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百二十三條“第二審人民法院應(yīng)當(dāng)圍繞當(dāng)事人的上訴請(qǐng)求進(jìn)行審理。當(dāng)事人沒(méi)有提出請(qǐng)求的，不予審理，但一審判決違反法律禁止性規(guī)定，或者損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益、他人合法權(quán)益的除外”的規(guī)定，第二審案件的審理應(yīng)當(dāng)圍繞鐘某某、羅某某的上訴請(qǐng)求以及事實(shí)和理由進(jìn)行，故本案二審爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一、鐘某某、羅某某其至今未完成申辦過(guò)戶手續(xù)是否是合法履行抗辯權(quán)；二、鐘某某、羅某某能否沒(méi)收劉熾某已付定金及首期款。

首先，關(guān)于鐘某某、羅某某提出的其至今未完成申辦過(guò)戶手續(xù)是合法履行抗辯權(quán)的問(wèn)題。鐘某某、羅某某沒(méi)有證據(jù)證明在約定的申辦交易過(guò)戶手續(xù)期限屆滿（2013年11月15日）前，曾向劉熾某發(fā)函行使其履行抗辯，且直至2014年康*公司向劉熾某發(fā)出《敬告函》中亦無(wú)提出因劉熾某未付清款項(xiàng)故不予申辦過(guò)戶手續(xù)的抗辯，故其在本案中主張其至今未申辦過(guò)戶手續(xù)系行使抗辯權(quán)的結(jié)果，理?yè)?jù)不足，本院不予采納。

其次，關(guān)于鐘某某、羅某某提出劉熾某至今未付剩余購(gòu)房款應(yīng)承擔(dān)逾期付款違約責(zé)任，其已付款項(xiàng)應(yīng)予沒(méi)收的問(wèn)題。經(jīng)查，劉熾某已依合同約定申請(qǐng)了銀行按揭貸款，直至2014年康*公司發(fā)出《敬告函》告知?jiǎng)肽诚狄蛘咴虿辉俎k理劉熾某商鋪的銀行按揭手續(xù)。鑒于雙方合同中對(duì)因政策原因?qū)е沦J款不獲批準(zhǔn)時(shí)買受人應(yīng)以何種方式、在何期限內(nèi)支付剩余款項(xiàng)沒(méi)有作出約定，故雙方本應(yīng)就此情形下的付款問(wèn)題再行協(xié)商解決。現(xiàn)鐘某某、羅某某以劉熾某收到《敬告函》后未在15日內(nèi)付清剩余房?jī)r(jià)款為由，主張劉熾某逾期付款及其有權(quán)沒(méi)收劉熾某的已付款項(xiàng)，缺乏合同依據(jù)，對(duì)該項(xiàng)上訴理由本院不予采納。

綜上，上訴人鐘某某、羅某某提出的上訴理由不成立，其上訴請(qǐng)求缺乏理?yè)?jù)，本院不予支持。審查原審判決查明事實(shí)清楚，適用法律正確，處理并無(wú)不當(dāng)，本院予以維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)5359元，由上訴人鐘某某、羅某某負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　趙云川

審判員　　蔡培娟

審判員　　黃　嵩

二〇一五年九月十八日

書(shū)記員　　楊銀桃

房屋買賣合同糾紛