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重慶市合川區人民法院

民事判決書

（2015）合法民初字第00515號

原告秦某某，男，19**年*月*日出生，漢族，農民，住重慶市合川區。

委托代理人羅玉寨，重慶精卓律師事務所律師。

被告秦某甲，男，19**年*月*日出生，漢族，教師，住重慶市合川區。

被告何某某，女，19**年*月*日出生，漢族，教師，住重慶市合川區。

原告秦某某與被告秦某甲、何某某房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員李必建獨任審判，公開開庭進行了審理。原告秦某某及委托代理人羅玉寨，被告秦某甲、何某某到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告秦某某訴稱，2012年8月1日，原告與二被告簽訂了《房屋買賣合同》，合同約定二被告將位于重慶市合川區合陽辦蟠龍花園正街113號G幢2單元＊＊號房屋以363000元的價格出賣給原告。原告分三次付給了二被告購房款30萬元，余款6.3萬元在房屋產權辦下來30天內過戶或公證時付清。同時，合同還約定，如違反本合同約定，由違約方支付違約金5萬元給對方。簽訂合同至今的兩年多時間里，原告多次催促被告辦理過戶手續，被告一直未予辦理，致使原告至今無法實現合同目的，無法依據買賣合同取得房屋產權。被告的行為嚴重侵犯了原告的合法權益，故起訴要求：1、解除雙方簽訂的《房屋買賣合同》；2、由二被告返還購房款30萬元，并由二被告支付違約金5萬元和相應的資金占用損失。

被告秦某甲、何某某辯稱，被告與原告簽訂了房屋買賣合同并收到原告繳納的30萬元購房款屬實。由于訟爭房屋系被告在房地產開發商處購買，現開發商沒有將訟爭房屋的房地產權證辦理下來，被告也曾多次催促開發商盡快辦理訟爭房屋的房地產權證，但開發商一直未辦理，被告也無法將訟爭房屋的產權過戶給原告。被告沒有違約行為，故不同意解除雙方簽訂的《房屋買賣合同》，也不同意退還購房款及支付違約金5萬元和相應的資金占用損失。

經審理查明，二被告于2010年3月21日與重慶建發置業有限公司簽訂了《重慶市商品房買賣合同》，合同約定由二被告購買重慶建發置業有限公司開發建設的位于重慶市合川區合陽辦蟠龍花園正街113號G幢2單元＊＊號房屋一套，建筑面積88.73平方米，房屋總價款257317元，由二被告在簽訂合同時付77317元，余款18萬元由二被告向銀行按揭貸款支付。重慶建發置業有限公司將該房屋交付給了二被告使用，但未辦理該房屋的房地產權證。

2012年8月1日，原告（乙方）與二被告（甲方）簽訂《房屋買賣合同》，合同約定由二被告將購買的上述房屋以363000元的價格出賣給原告。合同第四條約定的付款期限為：第一次付款在2012年8月1日付定金1萬元，第二次付款在2012年8月10日前付21萬元，第三次付款在2012年10月20日前付8萬元，第四次付款在房屋產權下來30天內過戶或公證，當日付余款6.3萬元。付清余款當日，上述房屋產權全部移交給乙方。合同第六條約定的違約責任為：在本合同簽訂后，甲乙雙方違反本合同約定，由違約方支付違約金5萬元給對方。雙方在合同尾部還添加了備注：1、無論房價漲與跌都以此房價為準。2、此房的按揭款由甲方繼續支付，直到開發商發房屋產權證時30天內辦理。合同簽訂后，被告即將房屋交付給了原告。原告也按照合同約定分三次向二被告支付了購房款30萬元。后原告要求二被告辦理該房屋的產權過戶手續，由于開發商一直未將訟爭房屋的房地產權證辦理下來，二被告也無法為原告辦理訟爭房屋的產權過戶手續。二被告也曾起訴開發商，要求開發商支付逾期提交辦證資料的違約金，開發商稱訟爭房屋的房地產權證正在辦理之中。

2015年1月5日，原告起訴來院，訴請如前。案經審理中調解未果。訴訟過程中，原告明確要求被告“支付相應的資金占用損失”的訴訟請求為：自被告收到購房款之日起，按中國人民銀行同類同期貸款基準利率計算利息至被告實際返還購房款之日止。

上述事實，有原、被告的陳述，原告舉示的《房屋買賣合同》、收條3張、《重慶市商品房買賣合同》和被告舉示的本院（2014）合法民初字第06976號民事調解書等證據證實，并經庭審質證，本院予以確認。

本院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或解除。本案原、被告簽訂的《房屋買賣合同》系雙方當事人的真實意思表示，其內容亦不違背法律、法規的強制性規定，應為合法有效，受法律保護。原、被告均應按照合同的約定履行自己的權利與義務。

本案原、被告爭議的焦點問題是原、被告于2012年8月1日簽訂的《房屋買賣合同》是否應予解除？

根據《中華人民共和國合同法》第九十四條的規定：有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規定的其他情形。現原告要求解除合同的理由是簽訂房屋買賣合同后，二被告未協助辦理訟爭房屋的房地產權證。關于訟爭房屋的產權辦理的問題，原、被告在合同中約定的是在房屋產權下來30天內過戶或公證，且在合同尾部的備注中也明確：此房的按揭款由甲方繼續支付，直到開發商發房屋產權證時30天內辦理。由此可以看出，原告在與二被告簽訂房屋買賣合同時，是知道訟爭房屋的產權證還沒有辦理下來的，也知道二被告與開發商簽訂了重慶市商品房買賣合同，該房屋的房地產權證開發商尚未辦理完畢。現訟爭房屋的房地產權證開發商也正在辦理中，只要開發商將訟爭房屋的房地產權證辦理下來，原告的合同目的是能夠實現的，故原告不具備法定解除合同的條件。按照原、被告的約定“房屋產權下來30天內過戶”，現在房屋產權沒有辦理下來，也不具備合同約定的過戶條件。現二被告并未拒絕協助原告辦理訟爭房屋的產權過戶手續，而系開發商沒有將訟爭房屋的產權證辦理下來，二被告無法辦理訟爭房屋的產權過戶手續，故二被告的行為沒有構成違約。

綜上，原、被告沒有對解除合同進行約定，亦未協商一致解除合同，且被告不具備法定解除合同的條件，訟爭房屋也早已交付給了原告使用，故原告要求解除原、被告于2012年8月1日簽訂的《房屋買賣合同》的理由不成立，本院依法不予支持。由于合同沒有解除，原告要求二被告返還購房款30萬元并支付違約金及資金占用損失的訴訟請求也不能成立，本院依法亦不予支持。原告稱在簽訂合同時二被告隱瞞訟爭房屋的房地產權證沒有辦理下來的事實的意見，因與本案查明的事實和合同約定不符，本院不予采納。據此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條第一款、第九十三條、第九十四條之規定，判決如下：

駁回原告秦某某的訴訟請求。

案件受理費6630元，減半繳納3315元，由原告秦某某負擔3315元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于重慶市第一中級人民法院。

雙方當事人在法定上訴期內均未提出上訴或僅有一方上訴后又撤回的，本判決發生法律效力。

審判員　　李必建

二〇一五年三月五日

書記員　　王巧玲

買賣合同糾紛