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陜西省咸陽市中級人民法院

民 事 判 決 書

（2014）咸中民終字第00038號

上訴人（原審原告）劉某某，男漢族，住福建省屏南縣。

委托代理人黨小偉，陜西維恩律師事務所律師。

委托代理人陳光昇，陜西維恩律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）陜西某珠家居產業有限公司（以下簡稱某珠家居），住所地陜西省咸陽市涇陽縣高莊鎮**路*段**號。組織機構代碼667961***。

法定代表人李某某，該公司董事長。

委托代理人王丹，陜西弘業律師事務所律師。

上訴人劉某某因租賃合同糾紛一案，不服咸陽市涇陽縣人民法院作出的（2013）咸秦民初字第00506號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人劉某某的委托代理人黨小偉、陳光昇與被上訴人陜西某珠家居產業有限公司的委托代理人王丹到庭參加了訴訟，本案現已審理終結。

原審審理查明，原被告于2011年11月1日簽訂了《（石材城）租賃合同》，雙方約定原告租用被告中國某某石材城進口石材區的房屋經營石材，該租賃物位于涇陽縣高莊鎮鐵道西，景觀大道盧家村以南3棟東北角（緯一路西段），面積1217.25平方米，租期3年，從2011年12月25日起至2014年12月24日止。租金為每平方米13元／月，即每月租金15824.25元。合同約定“租金按每六個月繳納一次，當繳納下半年租金時，應在半年的最后一個月（即租賃期第六個月）中旬前交足下半年的全部租金，原告必須在合同簽訂當日繳納一個月的租金作為合同押金，租賃期滿時，如無本合同約定的被告可沒收押金的情形，被告以不計息方式全額退還原告。”合同第九條違約金責任第二款約定：“原告應按時向被告繳納水電費及相關費用，連續超期45天不交租金，被告有權扣押原告貨物，調解無效可賣，沖抵租金及相關費用，并有權解除合同、沒收保證金。”第九條第四款約定：“如任何一方隨意終止合同，應向對方支付兩個月租金作為違約金》。”合同簽訂當天，原告按照合同約定向被告繳納了6個月租金94946元，合同押金15825元。被告沒有同時履行自己的義務向原告交付房屋鑰匙，直到2012年6月12日才將租賃房屋的一把3-3#電動門鑰匙交予原告，原告繳納了500元的鑰匙押金。原告租賃的房屋有十三個門，其中三個銀白色的電動門可以打開，其他十個藍色的門是焊死打不開，三個電動門共6把鑰匙。原告領取的鑰匙可以打開朝東的三個門中最左邊的電動門。被告交付鑰匙后，原告在租賃的房屋內進行裝修，實際上只修建了一條水渠，但一直未開業。2012年9月19日，原被告協議一致又簽訂了租賃合同，對原簽訂的《租賃合同》進行了變更，租賃期變更為“自2012年7月1日起至2015年6月30日止。任何一方無故終止合同，應向對方支付違約金。原告違約時應向被告支付合同約定的兩個月租金作為違約金，被告允許其在規定的時間撤出。押金兩年后無產品質量問題或者其他問題予以退還。”合同第八條約定：合同的解除第一款“原告有下列情形之一的，被告有權終止合同、收回店鋪并不予退還保證金：第（2）項拖欠租金十日以上（含十日）。”合同增加了第九條文件送達方式“第一款為直接送達，第二款為郵寄送達。被告或者原告不能直接送達時，可以按照下列地址向對方采用掛號或者快遞的方式郵寄送達文件，自文件寄出后第三天即為送達。”原告地址一欄寫明：福建省屏南縣照嶺鄉**村***號。2012年12月31日，被告就同一租賃物與西安某升某盛石業有限公司簽訂了租賃合同，租賃期限為2013年1月20日起至2016年1月19日止。在原告的租賃期限未屆滿的情況下，被告將租賃物予以轉租。故原告訴至法院。

庭審中，原告對第五項訴訟請求予以放棄。

原審法院認為：一、2011年11月1日原、被告簽訂的《（石材城）租賃合同》，主體適格，意思表示真實、內容不違反法律的強制性規定，為有效合同。合同簽訂后，原告按照合同約定向被告繳納了半年租金及合同押金，被告沒有同時履行交付房屋的義務。原告半年租金的期限從2011年12月25日起至2012年6月24日止，被告在2012年才將一把鑰匙交予原告。對合同是否履行發生爭議的，由負有履行義務的當事人承擔舉證責任。被告辯稱原告不愿意交鑰匙押金所以被告也沒有交付鑰匙且被告員工多次打電話催促原告來領取鑰匙，原告都以西安的店面正在裝修為由拒絕領取鑰匙并拒絕進場經營。被告當庭提供的證人書面證言，不足以證明其上述主張，所以，被告未完成履行合同義務的舉證責任，其辯稱原告拒絕領取鑰匙，被告并未違約的理由，本院不予采信。由于被告遲延履行合同義務，導致2011年11月1日簽訂的租賃合同實際上并未履行。二、當事人協商一致，可以變更合同。2012年9月19日，原被告協商一致又簽訂了租賃合同，該合同對原合同進行了變更，租賃期限變更為2012年7月1日起至2015年6月30日止。違約責任變更為原告拖欠租金十日以上（含十日），被告有權終止合同、收回商鋪并不予退還租賃保證金。違約條款變更為任何一方無故終止合同，應向對方支付違約金。乙方違約則應向甲方支付合同約定的兩個月租金作為違約金。原告訴稱租期應是一個月裝修期、六個月租期以及被告合同備注的開業可享受4個月免租期共計十一個月，即從2012年7月1日到2013年6月30日。因兩份租賃合同均沒有約定裝修期，原告也一直未開業，所以，原告主張自己享受一個月裝修期和四個月免租期，本院不予支持。原告繳納的半年租金期限應從2012年7月1日開始順延半年至2012年12月31日止。庭審中，原告稱要將租賃房屋的所有鑰匙全部交付，才能進場開業經營，但現場照片反映出租賃房屋只要一個門打開，就能進入到整個屋內進行裝修開業經營，無需交付全部鑰匙，而且被告交付鑰匙后，原告即在租賃房屋內修建水渠。原告在2012年7月1日至12月31日這半年租賃期內，完全能夠占有、使用該房屋，但其一直未開業經營是其自身造成的。所以，原告訴稱被告必須交付所有的房屋鑰匙才為交付房屋，其方能進場開業經營進而要求被告退還半年租金及承擔利息的請求于法無據，本院不予支持。三、當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同，被告根據變更前合同的租賃期限要求原告在2012年9月19日至9月21日繳納下半年的租金，原告未繳納。遂依照變更前的合同第九條第二款的約定于2012年9月26日向原告通過掛號信郵寄送達了解除合同的通知。由于合同的租賃期限、解除條件都已發生變更，原告的租賃期限從2012年7月1日起順延半年至2012年12月31日止，根據解除合同的條件并未成就，其依據變更即已作廢的合同條款解除正在履行的合同于法無據。因此，被告辯稱2012年9月26日依法解除了雙方的租賃合同這一主張，本院不予采信。四、當事人一方遲延履行債務或者其他違約行為致使不能實現合同目的，另一方當事人可以解除合同。合同變更后，原告繳納的租金期應從2012年7月1日開始順延半年至2012年12月31日止。2012年12月31日，被告與西安某升某盛石業有限公司簽訂了租賃合同，租賃期自2013年1月20日起至2016年1月19日止。在原告的租賃期限未屆滿的情況下，被告將原告租賃的房屋予以轉租致使原告租賃房屋的合同目的不能實現。原告主張被告違約請求法院解除與被告的租賃合同，證據充分于法有據，本院予以支持。顯而易見，被告以自己的轉租行為表明其與原告的租賃合同實際于2012年12月31日予以解除。當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數量的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。變更后的合同違約條款只對原告違約規定了應向被告支付兩個月租金作為違約金，根據權利義務對等原則，被告違約也應向原告承擔兩個月租金作為違約金。因此，原告要求被告承擔兩個月租金作為違約金、退還鑰匙押金，退還合同押金并承擔該押金的利息，利息從2011年11月1日起計算至2013年2月25日止，利率按照中國人民銀行同期貸款利率計算，本院予以支持。五、當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。原告要求被告賠償其財產損失33820元，其中修建水渠花費13000元，原告僅提供了修建水渠花費3000元定金收條，該收條屬于孤證沒有其他證據予以佐證且被告不予認可。所以原告要求被告承擔修建水渠的損失13000元，該主張本院不予支持。物資丟失的損失20820元，原告當庭陳述已于2013年4月15日向高莊鎮派出所報案，派出所己立案，所以根據“先刑后民”的原則，該訴訟請求本院不予論處。六、原告當庭放棄第五項訴訟請求，本院予以支持。依據《中華人民共和國合同法》第七十七條第一款、第九十三條、第九十四條第四款、第九十七條、第一百一十四條第一款、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，《最高人民法院關于民事訴訟證據若干規定》第二條、第五條第二款之規定，判決如下：一、原告劉某某、被告陜西某珠家居產業有限公司于2012年9月19日簽訂的《租賃合同》為有效合同，該合同于2012年12月31日予以解除。二、由被告陜西某珠家居產業有限公司于本判決生效之日起十日內支付原告劉某某違約金31648.5元：退還原告劉某某繳納的鑰匙押金500元：退還原告劉某某繳納的合同押金15825元并承擔該押金的利息。（利息從2011年11月1日起至2013年2月25日止，按照中國人民銀行同期貸款利率計算。）三、原告劉某某于本判決生效之日起十日內退還被告陜西名珠家居產業有限公司租賃房屋的3—3#電動門鑰匙一把。四、駁回原告劉某某其他的訴訟請求。如原告劉某某、被告陜西某珠家居產業有限公司未按本判決指定的履行期間履行義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，承擔相應的法律責任。案件受理費4475元，由原告劉某某承擔3375元，由被告陜西某珠家居產業有限公司承擔1100元。

宣判后，劉某某不服，向本院提起上訴，劉某某上訴稱：一、被上訴人不履行合同義務交付房屋全部鑰匙導致上訴人無法使用該房屋，無法正常開業經營，又在合同未到期的情況下單方面毀約解除合同致使上訴人的合同目的根本無法實現，因此被上訴人應當依法返還上訴人的租金并承擔相應利息。二、被上訴人在2012年9月的租賃合同中注明給上訴人免4個月租金，因被上訴人的違約導致合同解除，因此上訴最少也應退還4個月租金。三、上訴人為經營需要而裝修房屋，現水渠己實際修建。現由于被上訴人違約導致合同解除，故對上訴人的裝修損失13000元，被上訴人應依法賠償。綜上所述，故請求二審法院依法改判一審判決第四項，判令被上訴人返還上訴人6月租金94946元，并支付該租金從支付之日至今產生的利息，判令賠償上訴人裝修損失13000元，一審、二審訴訟費由被上訴人承擔。

被上訴人陜西某珠家居產業有限公司以原判正確、應予維持予以答辯。

經審理查明：本院查明的事實與一審查明的事實一致，本院予以確認。

本院認為：2011年11月1日，上訴人與被上訴人簽訂的《（石材城）租賃合同》，主體適格，意思表示真實、內容不違反法律的強制性規定，為有效合同。合同簽訂后，上訴人劉某某按照合同約定向被上訴人繳納了半年租金及合同押金，被上訴人某珠家居沒有同時履行交付房屋的義務。上訴人半年租金的期限從2011年12月25日起至2012年6月24日止，被上訴人在2012年6月才將一把鑰匙交予原告。被上訴人沒有提供足夠有效的證據證明上訴人拒絕領取鑰匙而違約。故由于被告遲延履行合同義務。導致2011年11月1日簽訂的租賃合同實際上并未履行。2012年9月19日，上訴人與被上訴人協商一致又簽訂了租賃合同，該合同對原合同進行了變更，租賃期限變更為2012年7月1日起至2015年6月30日止。其中合同備注商戶開業后可享受4個月免租期，上訴人繳納的半年租金期限應從2012年7月1日開始順延半年至2012年12月31日止。上訴人劉某某稱要將租賃房屋的所有鑰匙全部交付，才能進場開業經營，但現場反映出租賃房屋只要一個門打開，就能進入到整個屋內，無需交付全部鑰匙才能裝修開業經營，而且被上訴人交付鑰匙后，上訴人即在租賃房屋內修建水渠。上訴人在2012年7月1日至12月31日這半年租賃期內，完全能夠占有、使用該房屋，但其一直未開業經營是其自身造成的。故上訴人辯稱因某珠家居不交付房屋全部鑰匙導致上訴人無法使用該房屋，無法正常開業經營而要求被上訴人退還半年租金及承擔利息的請求于法無據，本院不予支持。因合同備注商戶開業后可享受4個月免租期，但是由于上訴人在2012年7月1日至12月31日這半年租賃期內，完全能夠占有、使用該房屋，因其未開業不享受4個月免租期。故對上訴人辯稱被上訴人最少也應退還上訴人4個月租金的訴訟請求于法無據，本院不予支持。房屋裝修包括修建水池水渠，上訴人實際上已經修建完水渠，且提供裝修花費3000元定金收條，現該水渠歸被上訴人某珠家居所有。被上訴人應該承擔上訴人修建水渠花費3000元。故上訴人要求被上訴人承擔修建水渠的損失13000元訴訟請求，本院不予支持。依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款（二）項之規定，判決如下：

一、維持咸陽市涇陽縣人民法院作出的（2013）咸秦民初字第00506號民事判決第一、二、三、四項即：一、原告劉某某、被告陜西某珠家居產業有限公司于2012年9月19日簽訂的《租賃合同》為有效合同，該合同于2012年12月31日予以解除。二、由被告陜西某珠家居產業有限公司于本判決生效之日起十日內支付原告劉某某違約金31648.5元：退還原告劉某某繳納的鑰匙押金500元：退還原告劉某某繳納的合同押金15825元并承擔該押金的利息。（利息從2011年11月1日起至2013年2月25日止，按照中國人民銀行同期貸款利率計算。）三、原告劉某某于本判決生效之日起十日內退還被告陜西名珠家居產業有限公司租賃房屋的3—3#電動門鑰匙一把。四、駁回原告劉某某其他的訴訟請求。

二、增判被上訴人陜西某珠家居產業有限公司于本判決生效后十日內支付上訴人劉某某裝修費用3000元。

一審案件受理費4475元，由上訴人劉某某承擔3375元，由被上訴人陜西某珠家居產業有限公司承擔1100元。二審案件受理費2458元，由上訴人劉某某承擔2100元，由被上訴人陜西某珠家居產業有限公司承擔358元。

本判決為終審判決。

審　判　長　蔡昕

審　判　員　王磊

代理審判員　王葆

二〇一四年二月七日

書　記　員　蔣楠

租賃合同糾紛