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重慶市榮昌縣人民法院

民事判決書

（2014）榮法民初字第02269號

原告：吳某某，女，19**年*月*日生，漢族。

委托代理人：金朝偉，重慶川偉律師事務所律師，一般代理。

被告：何某，女，19**年*月*日生，漢族。

委托代理人：陳澄，重慶華華律師事務所律師，特別授權。

原告吳某某與被告何某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2014年5月27日受理后，依法由審判員葉波適用簡易程序公開開庭進行了審理。因案情復雜，本案依法于2014年8月22日轉為普通程序，并依法由審判員胡興鳳擔任審判長，與審判員劉千軍、人民陪審員唐邦華組成合議庭于2014年9月16日公開開庭進行了審理。原告吳某某及其委托代理人金朝偉，被告何某及其委托代理人陳澄到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告吳某某訴稱：原、被告于2014年4月21日簽訂《房地產買賣居間合約》，約定被告將位于榮昌縣仁義鎮房屋出售給原告，該房屋的建筑面積為128.58平方米，房屋總成交價為241600元，付款方式為一次性付款，原告于簽訂合同當日支付被告購房定金50000元，其余款項于2014年5月4日辦理房屋產權過戶手續。原告根據合約向被告履行了約定的義務，但被告拒絕在約定的時間內辦理房屋產權過戶手續。被告的行為屬于違約行為，應當依法承擔相應的違約責任。原告根據《中華人民共和國合同法》第六十條之規定，請求判令：一、被告根據雙方簽訂的《房地產買賣居間合約》的約定協助原告履行房屋產權過戶手續；二、被告支付違約金100000元；三、本案訴訟費用由被告承擔。審理過程中原告變更第一項訴訟請求為：解除原、被告于2014年4月21日簽訂的《房地產買賣居間合約》，由被告退還原告購房款216000元。

被告辯稱：原、被告簽訂房屋買賣居間協議是基于被告與案外人金豪投資理財公司間的高利借貸關系，被告沒有按時還款，被告受脅迫才簽訂的協議，并不是原告的真實意思表示；該房屋屬于夫妻共同財產，被告的丈夫并未簽字同意賣房；原告要求的違約金過高，請求駁回原告的訴訟請求。

原告為支持其訴訟請求向本院舉示了以下證據：

1、《房地產買賣居間合約》，證明雙方存在房屋買賣合同關系，房屋產權人為被告，簽訂合同系雙方當事人的真實意思表示，協議中約定如果一方違約，應當承擔違約責任，被告對該協議的真實性無異議，協議最后一條約定合同簽訂時該房屋為夫妻共同所有，但無共有人簽字確認，合同中也沒有中介公司簽字。

2、.收條2張，擬證明原告已經支付被告購房款241600元，該收條由被告簽字。被告認為其根本沒有收到收條載明的款項，是由于被告向金豪投資理財公司間公司借了高利貸，打了16萬元的欠條給公司，但只是收到了13萬多的現金，定金5萬元是被告向原告收取的利息，在被告還沒有收到錢時就已經把收條出具給了原告。因被告未按時還公司的借款，所以才出現的收條。

3、.房產證、土地使用權證復印件，擬證明被告出售的房屋屬于被告個人所有。被告對其真實性無異議，但屬于共有財產，需共有人簽字才能生效。

被告為支持其抗辯理由，向本院舉示了以下證據：

1、結婚證，證明被告在1993年時已經結婚，協議約定的房屋屬于夫妻共同財產。原告對此有異議。

經審理查明：被告何某與顏某于1993年1月10日登記結婚，被告何某于2000年取得位于榮昌縣仁義鎮產權證號為房權證211字第0＊＊＊號的房屋。被告何某與原告吳某某于2014年4月21日簽訂《房地產買賣居間合約》，原告購買被告位于榮昌縣仁義鎮，產權證號為房權證211字第0＊＊＊號的房屋，房屋總成交價為241600元。合約第五條約定付款方式為：買方于2014年4月21日前支付被告50000元作為購房定金，雙方定于房屋產權過戶手續當天（2014年5月4日之前），買方付清余款191600元。合約第九條違約責任約定為：如因賣方原因（包括但不限于另行出售該物業、權屬不清晰、未能取得共有權人同意、價格變動等）導致本合約不能履行的，則視為賣方違約，賣方則向買方支付違約金人民幣100000元。合約第十六條備注條款第一條約定：賣方何某在出售該房時已經取得產權共有人的同意，并承諾該房地產權無贈予、無繼承、無糾紛等。如因上述情況產生的任何責任與糾紛均由何某獨自承擔。被告何某于2014年4月21日向原告出具定金收條，收條載明：今收到吳某某（身份證號：＊＊＊＊＊＊）交來的購買榮昌縣仁義鎮環城路房屋定金人民幣五萬元整（小寫50000元），房屋產權證號：房權證211字第015811號。被告于2014年5月4日向原告出具收條，收條載明：今收到吳某某（身份證號：＊＊＊＊＊＊）交來的購買榮昌縣仁義鎮房屋定金人民幣壹拾陸萬陸遷圓整（小寫：166000元），房屋產權證號：房權證211字第0＊＊＊號。

另，該房屋產權證上顯示該房屋于2014年1月20日已設定了他項權利，該房屋已經辦了抵押登記。

訴訟過程中，原告放棄了要求被告給付違約金100000元的訴訟請求。

以上事實，有房地產買賣居間合約、房權證211字第0＊＊＊號房屋產權證、土地使用權證、定金收條、收條及原、被告的陳述等予以證實，本院予以確認。

本案爭議焦點：一.雙方簽訂的《房地產買賣居間合約》是否有效；二.原告是否履行了房款的交付義務。

對第一項爭議焦點本院評析如下：被告認可合約中的賣方系其真實簽名，其只是抗辯因系其與金豪投資理財公司間公司的高利借貸關系轉化而來，受到脅迫而簽署。但被告并未舉證證明其與前述公司存在借貸關系，即使其與公司存在借貸關系，被告也未舉證證明本案原告與該公司之間的聯系和其簽署協議系受到了脅迫的事實，故被告的抗辯理由不成立，雙方簽訂的《房地產買賣居間合約》，系雙方的真實意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，該協議有效。

對第二項爭議焦點本院評析如下：被告認可其于2014年5月4日向原告出具的166000元的收條的簽名的真實性，其抗辯并未實際獲得該款項。被告作為完全民事行為能力人，對出售房屋以及收取款項這類重大事宜的簽字應當有足夠的謹慎和注意義務，收條中明確的載明了“今收到”，已經表明原告將該款交付給了被告，被告并未舉示其他證據證明原告未交付該款，故對被告的抗辯理由本院不予采信。被告不認可其于2014年4月21日向原告出具50000元的定金收條，經本院明釋，其并未在本院規定的期間內提出筆跡鑒定申請，故對“何某”的簽名本院推定為被告本人所簽。同理，該收條上載明為“今收到”，已經表明原告將50000元定金交付給了被告，被告并未舉示其他證據證明原告未交付，且交付的時間也與合約約定相吻合，故對被告的抗辯理由本院不予采信。

婚姻關系存期間取得的財產為夫妻共同財產，該房屋系被告何某在與顏某在婚姻關系存續期間取得，系何某與顏克敏的共同財產。原、被告在未取得共有人同意下買賣房屋，導致房屋不能過戶，物權變動的目的不能實現。原告請求解除該協議，被告也同意解除，符合法律規定，協議的解除以解除的意思表示到達向對方時生效，本院在第二次開庭前已經將原告的變更訴訟請求通知書，將原告要求解除合同的意思表示送達給被告，故雙方簽訂的《房地產買賣居間合約》已經解除。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況原告可以要求被告返還已經支付的購房款，故原告要求被告返還購房款216000元，符合法律規定，本院予以支持。

綜上，根據《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第九十四條、第九十六第二款、第九十七條、第一百一十條第一款第（一）項，《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條之規定，判決如下：

被告何某于本判決生效后60日內退還原告吳某某購房款216000元。

如果被告何某未按本判決指定期間履行金錢給付義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行的債務利息。

本案案件受理費預收2300元，實際收取2300元，由被告何某負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于重慶市第五中級人民法院。

雙方當事人在法定上訴期內均未提出上訴或僅有一方上訴后又撤回的，本判決發生法律效力，當事人應自覺履行判決的全部義務。一方不履行的，自本判決內容生效后，權利人可以向人民法院申請強制執行。申請執行的期限為二年，該期限從法律文書規定履行期間的最后一日起計算。

審　判　長　　胡興鳳

審　判　員　　劉千軍

人民陪審員　　唐邦華

二〇一四年十一月十四日

書　記　員　　李永美

買賣合同糾紛