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西安市雁塔區(qū)人民法院

民事判決書(shū)

（2014）雁民初字第07082號(hào)

原告王某某。

委托代理人冀進(jìn)才，陜西偉天律師事務(wù)所律師。

委托代理人岳玲利，陜西偉天律師事務(wù)所律師。

被告廣東省韶關(guān)市第*建筑工程公司，住所地：廣東省韶關(guān)市武江區(qū)**中路*號(hào)。

法定代表人徐某某，系該公司總經(jīng)理。

被告廣東省韶關(guān)市第*建筑工程公司西安分公司，住所地：西安市雁塔區(qū)**路*段*號(hào)*幢****室。

負(fù)責(zé)人徐某某，系該公司經(jīng)理。

共同委托代理人趙仁，陜西一元律師事務(wù)所律師。

原告王某某與被告廣東省韶關(guān)市第*建筑工程公司（以下簡(jiǎn)稱韶關(guān)*建公司）、廣東省韶關(guān)市第*建筑工程公司西安分公司（以下簡(jiǎn)稱韶關(guān)*建西安分公司）商品房預(yù)約合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告王某某的委托代理人冀進(jìn)才、岳玲利，被告廣東省韶關(guān)市第*建筑工程公司及廣東省韶關(guān)市第*建筑工程公司西安分公司的共同委托代理人趙仁均到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告王某某訴稱，被告韶關(guān)*建西安分公司取得位于西安市長(zhǎng)安南路***號(hào)編號(hào)為Y**-（*9）-3地塊的土地使用權(quán)，將其用于商品房開(kāi)發(fā)并公開(kāi)認(rèn)購(gòu)，原告認(rèn)購(gòu)該地塊韶某·某某府邸商業(yè)廣場(chǎng)二層**區(qū)**號(hào)商鋪，被告韶關(guān)*建西安分公司與原告于2011年10月26日簽訂了《商鋪認(rèn)購(gòu)合同》（合同中甲方為被告韶關(guān)*建西安分公司，乙方為原告）。原告認(rèn)購(gòu)的商鋪建筑面積27.9平方米，價(jià)款508561元，合同期限為2011年10月26日至2012年10月26日。雙方還約定：合同期滿時(shí)，在甲方取得預(yù)售證和驗(yàn)收合格證后再簽署正式合同。合同期滿時(shí)，甲方未取得預(yù)售證和驗(yàn)收合格證，不能為乙方辦相關(guān)產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，本合同自動(dòng)解除。甲方需無(wú)條件退還乙方所交納的全額款項(xiàng)，并按乙方所交納款項(xiàng)24%作為補(bǔ)償。合同解除后，甲方在15個(gè)工作日內(nèi)不能足額退還乙方款項(xiàng)，按逾期天數(shù)每日萬(wàn)分之三向乙方賠付違約金。合同簽訂后，原告即支付了全部款項(xiàng)。由于被告韶關(guān)*建西安分公司不能履行合同，雙方于2013年2月1日達(dá)成《商鋪延期退款協(xié)議》，并陸續(xù)退還部分款項(xiàng)，但至2013年5月30日仍余有款項(xiàng)312260元未能按協(xié)議退還。原告為維護(hù)自身的合法權(quán)益，現(xiàn)訴至法院，請(qǐng)求：1.判令被告退還原告款項(xiàng)312260元并賠償損失32136元，共計(jì)344396元；2.本案訴訟費(fèi)用及其他費(fèi)用由被告承擔(dān)。

被告韶關(guān)*建西安分公司、韶關(guān)*建公司共同辯稱，1.因涉案樓盤(pán)至今沒(méi)有完整的建設(shè)審批手續(xù)，故雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)合同無(wú)效。該合同涉及的東**堡村城中村改造項(xiàng)目，西安市政府至今沒(méi)有給被告方辦理完整的建設(shè)審批手續(xù)，導(dǎo)致該項(xiàng)目無(wú)法開(kāi)發(fā)，致使被告與購(gòu)房業(yè)主簽訂的認(rèn)購(gòu)合同無(wú)效。根據(jù)法律規(guī)定，合同無(wú)效是自始無(wú)效。雙方簽訂的退款協(xié)議中關(guān)于補(bǔ)償款、違約金等的約定都是建立在認(rèn)購(gòu)合同有效的基礎(chǔ)上，現(xiàn)該認(rèn)購(gòu)合同無(wú)效，故退款協(xié)議也應(yīng)無(wú)效。2.同意退還原告全額認(rèn)購(gòu)款并承擔(dān)同期銀行存款利息，但應(yīng)扣除已經(jīng)退還的部分。3.無(wú)效認(rèn)購(gòu)合同退款協(xié)議約定的24%補(bǔ)償款及日萬(wàn)分之三的違約金，遠(yuǎn)高于法律規(guī)定，不應(yīng)該得到支持。4.原告方認(rèn)購(gòu)商鋪支付房款508561元，實(shí)際已經(jīng)退還381752元，欠付126809元，本案合同無(wú)效，被告同意退還欠付的房款126809元，并按全部房款508561元承擔(dān)分階段計(jì)算的銀行存款利息。違約金、補(bǔ)償款應(yīng)該根據(jù)最高院司法解釋和合同法規(guī)定，當(dāng)違約金超過(guò)實(shí)際損失30%的情況下可以視為違約責(zé)任過(guò)高，現(xiàn)原告請(qǐng)求補(bǔ)償款、違約金和違約金的利息，屬于三重主張，不應(yīng)得到法律支持。同時(shí)，金融政策不保護(hù)復(fù)利計(jì)算。所以，原告訴請(qǐng)無(wú)法律依據(jù)也沒(méi)有金融政策根據(jù)。綜上，請(qǐng)求法院采納被告意見(jiàn)。

經(jīng)審理查明，2011年10月26日，原告王某某（乙方）與被告韶關(guān)*建西安分公司（甲方）簽訂了《韶雨·雁唐府邸商鋪認(rèn)購(gòu)合同》。協(xié)議第一條乙方認(rèn)購(gòu)甲方商鋪的基本情況及認(rèn)購(gòu)價(jià)格，約定乙方認(rèn)購(gòu)由廣東省韶關(guān)市第*建筑工程公司西安分公司開(kāi)發(fā)的位于西安市雁塔區(qū)長(zhǎng)安南路***號(hào)，現(xiàn)定名為“韶某·某某府邸商業(yè)廣場(chǎng)”二層**區(qū)**號(hào)商鋪（以下簡(jiǎn)稱該物業(yè)），建筑面積27.9平方米，每平米均價(jià)18228元。第二條付款方式約定為一次性付款，合同簽訂當(dāng)日乙方向甲方一次性交納認(rèn)購(gòu)款人民幣508561元。第三條約定，本合同有效期自2011年10月26日至2012年10月26日。第四條約定，1.合同期滿時(shí)，在甲方取得預(yù)售證與驗(yàn)收合格證后，在簽署正式合同。2.合同期滿時(shí)，甲方未取得預(yù)售證與驗(yàn)收合格證，不能為乙方申辦相關(guān)產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，本合同自動(dòng)解除。甲方需無(wú)條件退還乙方所交納的全額款項(xiàng)，并按乙方所交納款項(xiàng)的24%作為補(bǔ)償。3.合同解除后，甲方在十五個(gè)工作內(nèi)內(nèi)不能足額退還乙方款項(xiàng)，按逾期天數(shù)每日萬(wàn)分之三向乙方賠付違約金。4.本合同的時(shí)效期為一年，甲方退回乙方資金，收回收款收據(jù)后本合同自動(dòng)解除。甲方不再承擔(dān)任何經(jīng)濟(jì)、法律責(zé)任。若乙方未如期領(lǐng)取或拒絕領(lǐng)取甲方返回的已交納的預(yù)交房款，所造成的經(jīng)濟(jì)損失甲方不予承擔(dān)。合同簽訂當(dāng)日，原告即按約向被告韶關(guān)*建西安分公司支付508561元，被告韶關(guān)*建西安分公司向原告出具收款收據(jù)。該合同簽訂后，雙方至今未簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，二被告至今亦未取得涉案項(xiàng)目的土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證和商品房預(yù)售許可證。另查，被告韶關(guān)*建西安分公司系韶關(guān)*建公司的分公司。

2013年2月1日，原告王某某（乙方）與被告韶關(guān)*建西安分公司（甲方）簽訂《商鋪延期退款協(xié)議》。協(xié)議約定，至2013年1月30日退付24%違約金的30%：36616元；至2013年3月30日退付本金30%：152568元（截止2013年3月30日前總付款逾期5個(gè)月4日利息：50856元＋1356元=52212元），剩余本金70%：355992元；至2013年4月30日退付本金30%：152568元（截止2013年4月30日前70%逾期1個(gè)月利息：7119元），剩余本金40%：203424元；至2013年5月30日前退付本金40%：203424元（截止2013年5月30日前40%逾期1個(gè)月利息：4068元）；至2013年5月30日退付3批次利息及24%剩余70%，共計(jì)148836元。

庭審中，原告主張其于2013年2月6日收到被告韶關(guān)*建西安分公司向其支付的退款協(xié)議中約定其應(yīng)于2013年1月30日退付的24%違約金的30%即36616元；2013年4月9日，收到協(xié)議中約定應(yīng)于2013年3月30日退付的本金152568元的50%即76284元；2013年5月9日、2013年5月31日，各收到114426元，共計(jì)228852元，該228852元應(yīng)為退款協(xié)議中約定應(yīng)于2013年3月30日退付的本金30%的50%和應(yīng)于2013年4月30日退付的本金的30%；2013年10月30日，收到協(xié)議中約定應(yīng)于2013年5月30日退付的本金10000元；2014年1月27日，收到協(xié)議中約定應(yīng)于2013年5月30日退付的本金30000元。截止庭審時(shí)，被告韶關(guān)*建西安分公司共計(jì)向其退還房款345136元、支付違約金36616元，共計(jì)381752元；未退還的房款為163425元，未支付的3批次利息及24%違約金的70%共計(jì)148836元，三項(xiàng)合計(jì)312261元。被告韶關(guān)*建西安分公司則辯稱其向原告退還的款項(xiàng)381752元系房款，現(xiàn)僅余126809元房款未退。

以上事實(shí)，有《韶雨·雁唐府邸商鋪認(rèn)購(gòu)合同》、《收款收據(jù)》及庭審筆錄在卷佐證并經(jīng)當(dāng)庭質(zhì)證，可以作為認(rèn)定案件事實(shí)的依據(jù)。

本院認(rèn)為，原告與被告韶關(guān)*建西安分公司就涉案商鋪簽訂的《韶雨·雁唐府邸商鋪認(rèn)購(gòu)合同》，僅約定了雙方的名稱、住所、商鋪的基本情況、單價(jià)、總價(jià)款、付款方式，按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同若干問(wèn)題的解釋》第五條和《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條的規(guī)定，該合同不具備商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。該合同約定，在被告韶關(guān)*建西安分公司取得預(yù)售證后再簽署正式合同，因此從性質(zhì)上講該合同應(yīng)屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的預(yù)約合同。因此，被告韶關(guān)*建西安分公司在簽訂認(rèn)購(gòu)合同時(shí)未取得商品房預(yù)售許可證并不必然導(dǎo)致認(rèn)購(gòu)合同無(wú)效。認(rèn)購(gòu)書(shū)的雙方當(dāng)事人之所以不簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同是因?yàn)榭陀^上不具備簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的條件，在事實(shí)或法律上存在著當(dāng)時(shí)不能克服的障礙，如開(kāi)發(fā)商已辦妥立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建審批手續(xù)，尚未繳清土地出讓金，尚未取得商品房預(yù)售許可證等。從現(xiàn)有的有關(guān)商品房建設(shè)的法律法規(guī)和規(guī)章來(lái)看，開(kāi)發(fā)商取得了施工許可證，就必然完成了立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)報(bào)批手續(xù)，認(rèn)購(gòu)的商品房已具有特定的物理特性，滿足認(rèn)購(gòu)雙方在認(rèn)購(gòu)書(shū)中對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的核心條款作出約定的要求，因此認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)當(dāng)在開(kāi)放商取得建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃許可證和施工許可證之后簽訂才有效。本案中，被告在簽訂認(rèn)購(gòu)合同時(shí)未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，故該合同應(yīng)屬無(wú)效。原告與被告韶關(guān)*建西安分公司簽訂的《商鋪延期退款協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，并未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，且不具有法律規(guī)定的其它無(wú)效情形，系合法有效合同，雙方均應(yīng)按照合同約定享受權(quán)利、履行義務(wù)。因此，被告韶關(guān)*建西安分公司應(yīng)按退款協(xié)議約定的數(shù)額和期限向原告退還房款、支付違約金并支付遲延履行債務(wù)期間的利息。截止庭審時(shí)，被告韶關(guān)*建西安分公司已向原告退還房款345136元、支付違約金36616元，共計(jì)381752元；未向原告退還的房款為163425元，未支付的3批次利息和24%違約金的70%共為148836元，三項(xiàng)合計(jì)312261元。被告韶關(guān)*建西安分公司辯稱其向原告支付的381752元款項(xiàng)系房款，結(jié)合退款協(xié)議約定的相關(guān)款項(xiàng)的數(shù)額及支付期限，本院對(duì)該項(xiàng)辯稱不予采信。被告韶關(guān)*建西安分公司未能按照退款協(xié)議約定的期限和數(shù)額向原告支付相關(guān)款項(xiàng)，顯屬違約，現(xiàn)原告請(qǐng)求被告韶關(guān)*建西安分公司向其退還房款、支付違約金及利息共計(jì)312260元，本院依法予以支持。因兩被告系總公司與分公司的關(guān)系，故兩被告應(yīng)共同承擔(dān)上述付款義務(wù)。被告韶關(guān)*建西安分公司辯稱退款協(xié)議約定的違約金和遲延履行債務(wù)利息過(guò)高，因該約定系雙方當(dāng)事人的自愿意思表示，并未違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，且被告韶關(guān)*建西安分公司已履行過(guò)半，故本院對(duì)被告韶關(guān)*建西安分公司的該項(xiàng)辯稱不予采信。至于原告要求被告向其支付未退付款項(xiàng)312260元的同期貸款利息的訴請(qǐng)，因雙方未在退款協(xié)議中約定遲延付款的相關(guān)責(zé)任，且原告亦未提交其因被告韶關(guān)*建西安分公司未按期向其退付相關(guān)款項(xiàng)而遭受損失的相關(guān)證據(jù)，故原告該項(xiàng)請(qǐng)求既無(wú)合同依據(jù)亦無(wú)證據(jù)佐證，本院依法不予支持。綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同若干問(wèn)題的解釋》第五條之規(guī)定，判決如下：

一、被告廣東省韶關(guān)市第*建筑工程公司西安分公司及被告廣東省韶關(guān)市第*建筑工程公司應(yīng)于本判決生效后十日內(nèi)共同向原告王某某支付人民幣312260元。

如果未按照本判決指定的期間履行金錢(qián)給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二、駁回原告王某某其余的訴訟請(qǐng)求。

本案案件受理費(fèi)6587元，由原告承擔(dān)603元，被告廣東省韶關(guān)市第*建筑工程公司西安分公司及被告廣東省韶關(guān)第*建筑工程公司共同承擔(dān)，5984元。因原告已預(yù)交，兩被告于支付上述款項(xiàng)時(shí)一并向原告支付。

如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于陜西省西安市中級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　　王萬(wàn)民

代理審判員　　張叡婕

人民陪審員　　王菊芬

二〇一五年十月九日

書(shū)　記　員　　姚文東

商品房預(yù)約合同糾紛