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成都市金牛區人民法院

民事判決書

（2012）金牛民初字第2755號

原告馬某某。

委托代理人羅文方，四川謙信律師事務所律師。

被告李某某。

委托代理人王建捷，四川蜀西律師事務所律師。

被告羅某某。

委托代理人王建捷，四川蜀西律師事務所律師。

第三人李某甲。

第三人劉某某。

委托代理人李某甲。

原告馬某某訴被告李某某，第三人李某甲房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序由代理審判員蔡敏敏獨任審判，于2012年8月22日第一次公開開庭進行了審理，原告馬某某及其委托代理人羅文方，被告李某某及其委托代理人王建捷，第三人李某甲到庭參加訴訟，后本院依法追加羅某某為被告，追加劉某某為第三人，于2012年10月17日第二次公開開庭進行了審理，原告馬某某及其委托代理人羅文方，被告李某某以及二被告共同委托代理人王建捷，第三人李某甲以及第三人劉某某的委托代理人李某甲到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告馬某某訴稱，被告于2012年2月10日將位于成都市金牛區五塊石東二路＊號底層商鋪轉租給原告，原告向被告支付租金和轉讓費共計12.8萬元。被告申明由原告經營至2012年12月31日止。原告承租后增添了一些設備開始經營。后來房東李某甲知道被告轉讓后，不同意被告的轉讓行為并于2012年3月21日書面告知原告退出經營，隨后將商鋪門鎖更換，讓原告徹底無法經營。被告明知該房不能轉讓而轉讓給原告，給原告帶來巨大的經濟損失，每天的租金損失就近200元，原告多次與被告和房東協商退還原告的轉讓費和相應的租金或讓原告繼續經營，都遭到被告和房東的拒絕。綜上，為了維護原告的合法權益，原告訴至人民法院，請求判令：1.被告2012年2月10日給原告的“申明”無效，解除原、被告租賃關系；2.被告退還原告房租和轉讓費人民幣120000元；3.被告支付原告其他損失5000元；4.本案訴訟費由被告負擔。后原告馬某某將第一項訴訟請求變更為“被告2012年2月10日給原告的申明無效，原、被告之間的租賃關系無效”。

被告李某某、羅某某共辯稱，原、被告之間不存在轉租關系，雙方系合伙關系，且恰恰是原告在合伙經營期間由于被告與第三人之間的租賃協議對于原告有約束力，原告未與被告協商，未經第三人同意擅自對外張貼轉租廣告，導致第三人解除合同，應由原告自行承擔其法律后果并承擔被告的經濟損失，被告保留因原告擅自轉租而造成的損失的追訴權；2.原告訴訟請求第一項中提到的申明應為無效，因為原被告之間建立是合伙關系，該申明不具有合同性質。綜上，請求法院駁回原告的訴訟請求。

第三人李某甲、劉某某共辯稱，第三人與被告簽訂的合同中約定不許轉租，第三人不同意被告將房屋轉租給原告。

經審理查明，本案訴爭房屋位于金牛區五塊石賽云臺東二路＊號（權0＊＊＊＊＊6），建筑面積122.26平方米，房屋產權登記在第三人劉某某名下。第三人李某甲、劉某某系夫妻關系。二被告李某某、羅某某長期從第三人李某甲、劉某某處租賃訴爭房屋經營金牛區賽云臺魚莊，被告羅某某系營業執照上登記的金牛區賽云臺魚莊經營者，與被告李某某系夫妻關系，金牛區賽云臺魚莊實為二人家庭經營。2011年9月9日，被告李某某、羅某某夫妻與第三人李某甲、劉某某夫妻簽訂書面《租賃協議》，約定甲方（第三人李某甲、劉某某）將五塊石賽云臺東二路＊號底層兩間商業房共122平方米，水電通，出租給乙方（被告李某某、羅某某）餐飲用，乙方不得轉租，租賃期間2012年1月1日至2012年12月31日。2012年2月7日，被告李某某與原告馬某某簽訂《合作協議》，約定雙方共同經營賽云臺東二路＊號餐館，甲方（李某某）投資餐館內所有設施、設備以及裝修和各種合法經營的證照，乙方（馬某某）負責餐館的經營和管理，不論餐館虧本或盈利，雙方各承擔50%；未盡事宜，雙方協商。2012年2月10日，被告李某某、羅某某向原告馬某某出具書面《申明》，載明“茲有賽云臺東二路＊號（賽云臺魚莊）從2012年2月10號到2012年12月31號止的房費已由馬某某付清。在此期間經營權歸馬某某所有。在2月10號之前的債權債務由羅某某負責，在2月10號之后經營中的債權債務及各種稅費由馬某某負責”。同日，被告李某某向其出具《收條》，載明“今收到馬某某轉賽云臺魚莊的現金款壹拾貳萬捌仟元整，其中含2012年壹年的房租款陸萬元正。注：此鋪面里的所有設備屬馬某某所有”。原告馬某某實際只向被告李某某支付125000元，尚余3000元未付。2012年3月21日，第三人李某甲書面告知原告馬某某退出經營，后訴爭房屋被第三人李某甲收回，自2012年5月15日起原告馬某某未能實際占有使用訴爭房屋。

庭審中，原告馬某某提交了收貨清單、收條、收據等11份，擬證明原告馬某某為從事經營活動購買碗具、桌椅、毛巾、調料以及安裝水電等共計支出5000元。

上述事實有租賃合同、合伙協議、申明、收條、銷貨清單、收據、營業執照、房產證以及當事人當庭陳述在案為憑，本院予以認定。

本院認為，被告李某某、羅某某與第三人李某甲、劉某某簽訂的房屋租賃合同系雙方真實意思表示，且未損害國家、集體、第三人合法權益，未違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效，本院對其效力予以認可。

2012年2月7日，被告李某某與馬某某簽訂了《合作協議》，雙方擬建立合伙關系共同經營金牛區賽云臺魚莊，庭審中二被告李某某、羅某某均認可其與原告馬某某之間的合伙關系。

2012年2月10日李某某、羅某某又向馬某某出具《申明》，將金牛區賽云臺魚莊的經營權轉讓給原告馬某某并收取了125000元，原告馬某某開始在本案訴爭房屋內開始從事經營活動直至2012年5月15日該房屋被第三人李某甲收回。本院認為《申明》出具在后，并且結合原告馬某某支付轉讓費并從事經營活動的事實，可以認定在簽訂《合作協議》之后，被告羅某某、李某某又擬將金牛區賽云臺的經營權轉讓給原告馬某某，包括將訴爭房屋轉租給原告馬某某，雙方就租賃關系成立達成合意并實際履行，而雙方的合伙協議并未能實際履行。

由于被告李某某、羅某某與第三人李某甲、劉某某之間的房屋租賃合同約定不許轉租，故被告李某某、羅某某擅自轉租行為違反了雙方合同約定且第三人李某甲也以收回訴爭房屋的形式表明其對被告李某某、羅某某的轉租行為效力不予追認，綜上本院認為被告李某某、羅某某與原告馬某某之間的租賃關系無效。故被告李某某、羅某某應當賠償因合同無效給原告馬某某造成的損失，即2012年5月15日至2012年12月31日的轉租費用87307元。因原告馬某某未能提交充分證據證明其仍有其他損失，故本院對其第三項訴訟請求依法不予認可。根據《中華人民共和國合同法》第五十一條、第二百二十四條之規定，判決如下：

一、被告李某某、羅某某2012年2月10日出具的《申明》無效，被告李某某、羅某某與原告馬某某于2012年2月10日就金牛區五塊石賽云臺東二路＊號（權0＊＊＊＊＊6）房屋訂立的租賃合同無效。

二、被告李某某、羅某某應于本判決生效之日起10日內連帶返還原告馬某某87307元。

三、駁回原告馬某某的其他訴訟請求。

案件受理費1450元，由原告馬某某負擔450元，被告李某某、羅某某負擔1000元（此款已由原告馬某某預付，被告李某某、羅某某應從本判決生效之日起十日內一并支付給原告馬某某）。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于四川省成都市中級人民法院。

代理審判員　　蔡敏敏

二〇一二年十二月二十四日

書　記　員　　楊曉嵐

租賃合同糾紛