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河南省洛陽市洛龍區人民法院

民事判決書

（2015）洛龍民初字第1289號

原告：王某某，男，漢族，19**年*月*日生。

委托代理人：麻偉波、張嫚（實習律師），河南誠然律師事務所律師。

被告：朱某某，女，漢族，19**年*月*日生。

委托代理人：王國衛、史雙洋（實習律師），河南森合律師事務所律師。

上列原告王某某訴被告朱某某為租賃合同糾紛一案，本院受理后依法組成合議庭公開開庭進行了審理。原告王某某及其委托代理人麻偉波、張嫚，被告朱某某的委托代理人王國衛到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告訴稱：2013年8月23日，原被告續簽房屋租賃合同一份，約定原告將其所有的位于洛陽新區英才路中泰華庭**號和**號門面房（建筑面積195平方米）出租給乙方即被告使用，并約定“在房屋租賃期內乙方（被告）如需對房屋進行改裝或增擴設施或轉租，應征得甲方（原告）書面同意，費用由乙方自理。因使用不當或其他人為原告使房屋或設施損壞的，乙方負責賠償或給予修繕。”另約定：“任何一方未能履行本合同規定的條款或違反國家有關法律、法規的，另一方有權終止合同，所造成的經濟損失由違約方承擔”。被告租賃原告的房屋一直經營干洗店。由于原告平時不在洛陽居住工作，2014年12月6日，原告來到洛陽才發現被告未經原告同意私自將該兩處房屋轉租給他人使用，在他人使用過程中將7#-108號門面房地面開挖深槽，進行了改裝。綜上，被告的行為嚴重違反了雙方簽訂的《房屋租賃合同》，給原告帶來了巨大的經濟損失。請求：1、依法判令解除原被告于2013年8月23日簽訂的《房屋租賃合同》；2、依法判令被告對其承租原告的位于中泰華庭**號房屋恢復原狀；3、依法判令被告將其承租原告的位于中泰華庭**號和**號房屋歸還原告；4、本案的訴訟費用由被告承擔。

被告辯稱：一、原告在訴狀中所述的部分不是事實。首先，原告在訴狀中講述答辯人私自將房屋轉租他人不是事實。答辯人與原告所簽訂的《房屋租賃合同》是原告起草的，合同中除打印字體、答辯人簽名、身份證號、電話外，均是原告填寫的。在簽訂合同前，答辯人即提出應允許答辯人分租房屋，由原告照答辯人收取租金，同時允許分租人裝修。就因為談妥條件，原告才在《房屋租賃合同》第十條中填寫“若乙方分租此房產，甲方不予干涉。其分租部分的裝修費用，房屋租金，甲方概不負責。合同到期時，甲方收回全部房產。如乙方需續租，同等條件下，乙方優先。”其次，原告訴狀中講述的合同第5條內容已被原告用筆填寫的第10條內容更改，雖第5條約定改裝、轉租等內容應經出租人書面同意，但第10條內容已允許答辯人分租房屋，更顯示分租的房屋租金、裝修費用甲方概不負責。故，合同第5條已被第10條更改。最后，訴狀中所述的門面房開挖深溝不是事實，之前答辯人租賃房屋是用于經營干洗店的，但后來答辯人不再經營干洗店，改為經營茶葉店，雙方所簽協議中并沒有禁止做何種經營，答辯人改變經營不需經原告同意，為使茶葉店有更好的環境，答辯人在不改變、不破壞房屋主體結構的情況下，對房屋適當裝修不損害原告任何利益，原告不應干涉。同時，答辯人進行裝修時，管理房產的物業公司還打電話詢問原告，原告沒有提出過任何異議。二、答辯人不存在任何違約行為，相反是原告違約。之前已講述答辯人的行為均在房屋租賃合同的約定范圍之內，不存違約行為，相反是原告違約想要單方面提高房屋租金。2015年年初，原告多次提出要求提高房屋租金，更是提出要求將房屋租金從7.5萬元提高到18萬元，甚至是21萬元，答辯人告訴原告今年的經濟形勢整體不好，生意難做，提高租金生意就經營不下去了，并告知原告租賃期限不到，租期到后雙方再協商租金事宜。現原告在已收取答辯人第二年租金后，突然向法院起訴，已違反雙方所簽租賃合同的約定，是原告單方追求高額房屋租金驅使的。三、雙方所簽合同不應解除，而應繼續履行。雙方所簽合同的租賃期限是三年，房屋租金答辯人也已交付到2015年9月份，期間答辯人沒有任何違約行為，有違約行為的恰恰是原告。是答辯人拒絕按照原告意思漲租金后，原告才起訴要求收回房屋的。故，答辯人沒有違約行為，且已交過租金，雙方所簽合同應繼續履行。綜上，請求依法駁回原告的訴訟請求。

經審理查明：2013年8月23日，原告作為甲方（出租方）與作為乙方（承租方）的被告簽訂《房屋租賃合同》一份，原告將自己所有的位于洛陽新區英才路中泰華庭的7#-108號和7#-206號房屋出租給被告使用，合同中未約定使用用途，而被告承租房屋系用于經營干洗店。租賃期限自2013年9月30日至2016年9月30日，年租金7.5萬元，被告每年在9月15日前交4萬元，在每年的3月15日前交3.5萬元。該合同第5條約定：“房屋租賃期內乙方（被告）如需對房屋進行改裝或增擴設施或轉租，應征得甲方（原告）書面同意，費用由乙方自理。因使用不當或其他人為原因使房屋或設施損壞的，乙方負責賠償或給予修復。乙方應搞好鄰里關系，遵紀守法。”第7條約定：“違約責任：任何一方未能履行本合同規定的條款或違反國家有關法律，法規的，另一方有權終止合同，所造成的經濟損失由違約方承擔。一方提前解除本合同須提前一個月通知對方”。在該合同第10條的其他約定中，手寫約定：“若乙方分租此房產，甲方不予干涉。其分租部分的裝修費用、房屋租金，甲方概不負責。合同到期時，甲方收回全部房產。如乙方需續租，同等條件下，乙方優先。”（原被告各自持有的合同中均有該手寫部分）。2013年8月24日，被告作為出租方（甲方）與作為承租方（乙方）的李強簽訂《租賃協議》一份，被告將承租原告的上述房屋中的其中120平方米分租給李強，用于二手房買賣經營場所，原告清楚該事實。原被告在履行合同當中，被告不拖欠原告的租金。現原告稱被告在履行合同當中，擅自轉租、改裝，違反了雙方之間的合同約定，故依法提起本案的訴訟。審理中，因當事人的意見分歧較大，致調解不能。

本院認為：原被告之間簽訂的《房屋租賃合同》，系雙方的真實意思表示，合法有效，本院予以確認。依據誠實信用原則，當事人應當依照合同約定全面履行各自的義務，履行義務不符合約定的，應當承擔違約責任。本案中，原告主張解除租賃合同的理由系認為被告擅自轉租及裝修所致，雖合同第5條明確約定了轉租或裝修的條件系經過原告的書面同意，但在合同第10條中手寫部分已明確載明被告可分租，該第10條手寫部分的約定的真實意思表示高于第5條（電腦打印）的約定，故被告對所承租的房屋可予以分租，原告不應予以干涉。關于原告舉證照片稱，被告已將所承租的房屋整體轉租給他人作為洛陽大隱普洱茶文化交流中心，而被告則稱該茶葉店系自己不再經營干洗店后的改變經營，不違反房屋租賃合同的相關約定。后經本院對上述茶葉店的負責人張偉峰調查，該茶葉店未辦理工商登記，系張偉峰與被告合伙經營。上述，本院認為，為?維護合同關系的穩定性、保護當事人的正當利益不受損害，原告對自己的訴求主張，不能提供強有力的證據證明被告存在違約，故本院不能予以支持。關于被告裝修房屋的行為，可待合同到期后，雙方按合同約定解決。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條和最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋第九十條的規定，經合議庭合議，判決如下：

駁回原告王某某的訴訟請求。

本案受理費1675元，由原告負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀及副本，上訴于河南省洛陽市中級人民法院。

審　判　長　董　菊

人民陪審員　郭　亮

人民陪審員　王小麗

二〇一五年十一月二十八日

書　記　員　焦志豪

合同糾紛