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遼寧省沈陽市中級人民法院

民事判決書

[2014]沈中民二終字第134號

上訴人（原審原告）：沈陽宇某物業管理有限公司，住所地：沈陽市于洪區。

法定代表人：侯某某，公司經理。

被上訴人（原審被告）：遼寧京某汽車銷售服務有限責任公司，住所地：沈陽市大東區。

法定代表人：羅某，系該公司經理。

委托代理人：劉政偉，系遼寧卓政律師事務所律師。

委托代理人：張雯莉，系遼寧卓政律師事務所律師。

上訴人沈陽宇某物業管理有限公司（以下簡稱宇某物業）因與被上訴人遼寧京某汽車銷售服務有限責任公司（以下簡稱京某公司）物業合同糾紛一案，不服沈陽市皇姑區人民法院（2013）皇民二初字第1025號民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年1月8日受理后，依法由審判員周濛擔任審判長并主審，與審判員姜會軍、代理審判員朱聞天共同組成合議庭，對本案進行了審理，本案現已審理終結。

原審法院查明：2010年7月23日，宇某物業與京某公司簽訂《物業服務合同》一份，約定由宇某物業對京某公司售前銷售大廳、衛生間、二層辦公區域公共部分、維修服務區、餐廳客戶休息區提供保潔服務，同時定時清洗工裝。合同期限自2010年7月23日起2011年7月31日止。物業服務費收費標準：1,750元／月。2010年8月1日，宇某物業與京某公司簽訂《食堂管理委托合同》一份，約定宇某物業為京某公司提供職工食堂服務。約定由宇某物業對京某公司提供食堂餐飲制作，同時負責職工食堂餐廳、后廚等環境衛生的保潔。合同期限自2010年8月1日起至2011年7月31日止。物業服務費收費標準：6,500元／月。客戶餐費4元／份，另行計算(免除50人份額)。京某公司與遼寧京汽公司在同一食堂就餐，宇某物業同時為兩家公司提供食堂管理服務。上述兩份合同到期后，雙方未續簽合同，由宇某物業繼續為京某公司提供物業及食堂管理服務。2011年3月，宇某物業與京某公司協商將京某公司食堂管理費調整為每月6,500元。

另查，宇某物業為京某公司提供物業服務至2012年5月末，提供食堂管理服務至2012年6月19日。京某公司支付物業費至2012年4月末，并多支付原告物業費9,112元。京某公司支付宇某物業食堂管理費至2012年3月末。2012年4月京某公司食堂管理費為5,500元，2012年5月被告食堂管理費為5,500元，2012年6月1日至6月19日食堂管理費為3,483元。宇某物業因京某公司未支付2012年5月物業費及2012年4月、5月及6月(19天)的食堂管理費起訴來院，要求京某公司支付拖欠的物業費、食堂管理費及利息。

上述事實，有雙方當事人陳述及原告提供的物業服務合同、食堂管理委托合同、保潔費及餐費明細表、餐票、工資表、物業費發票等證據在卷佐證，經庭審質證，予以確認。

原審認為:依法成立的合同受法律保護。宇某物業與京某公司簽訂的物業服務合同及食堂管理委托合同系雙方當事人真實意思表示，符合相關法律規定合法有效，對雙方均具有約束力，雙方當事人均應按照合同約定履行義務。本案物業服務合同及食堂管理委托合同期滿后，雙方雖未簽訂書面合同，但宇某物業事實上繼續提供物業及食堂管理服務，京某公司應按照約定履行給付物業費及食堂管理費的義務。關于物業費的收費標準，按照雙方簽訂的物業服務合同，物業費為每月1,750元，宇某物業雖主張其與被告口頭協商提高到每月2,500元，并實際按照該數額履行，但宇某物業不能提供變更物業費的準確時間，同時從宇某物業提供的被告給付物業費證據來看，雙方事實上并未一致按照每月2,500元履行，且宇某物業不能合理解釋物業費給付不一致的事實，故認定物業費取費標準為每月1,750元。現宇某物業為京某公司提供物業服務至2012年5月末，從2011年1月起2012年5月31日止，京某公司應付宇某物業物業費共計29,750元，實際支付原告物業費37,112元，多支付原告物業費7,362元。關于食堂管理費的數額，宇某物業提供食堂管理服務至2012年6月19日，京某公司支付食堂管理費至2012年3月31日，被告尚未支付2012年4月、5月、6月(19天)的食堂管理費，同時欠付2012年1月食堂管理費510元，欠付2012年2月食堂管理費104元，其應當向原告支付其欠付的食堂管理費用。關于宇某物業提出的2012年4月食堂管理費應為5,728元的主張，因其未提供相應證據予以證實，該院根據雙方簽訂的合同認定2012年4月食堂管理費為5,500元。京某公司還應支付食堂管理費15,097元，減去京某公司多支付的物業費7,362元，京某公司還應支付食堂管理費7,735元。關于宇某物業主張的利息問題,因原、被告間一直未進行清算，故對宇某物業該項訴訟請求不予支持。綜上所述，根據《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條，《物業管理條例》第七條、第四十二條及《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條之規定，判決如下：一、京某公司于本判決生效后十日內一次性共同給付宇某物業食堂管理費7,735元;上述款項如逾期給付，應依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲．延履行期間的債務利息;二、駁回各方其它訴訟請求。案件受理費300元，由宇某物業承擔167元，京某公司承擔133元。

宣判后，宇某物業不服原審判決，向本院提出上訴，請求二審改判支持其全部訴訟請求，其主要理由為：一、原審無視保潔工作由人工完成且沈陽市最低工資標準己由700元上調至1100元的事實；二、原審對物業合同的口頭變更不予認可卻對食堂委托合同的口頭變更予以認可，造成同一案件認定標準不一致。

被上訴人京某公司辯稱：原審查明事實及適用法律均正確，請求維持原判。

本院二審查明的事實與原審法院認定的事實一致。

本院認為：關于物業費的收費標準，按照本案雙方簽訂的物業服務合同約定物業費為每月1,750元，宇某物業雖主張其與被告口頭協商提高到每月2,500元，并實際按照該數額履行，但宇某物業不能提供變更物業費的準確時間，同時從宇某物業提供的被告給付物業費證據來看，雙方事實上并未一致按照每月2,500元履行，且宇某物業不能合理解釋物業費給付不一致的事實，故原審認定物業費取費標準為每月1,750元，對上訴人該項請求未予支持，并無不當。綜上，對上訴人此項上訴主張，本院不予支持。綜上，依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條一款（一）項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費300元由上訴人沈陽宇某物業管理有限公司承擔。

本判決為終審判決。

審　判　長　　周　濛

審　判　員　　姜會軍

代理審判員　　朱聞天

二〇一四年三月十六日

書　記　員　　鄭金玲

物業合同糾紛