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南寧市青秀區人民法院

民事判決書

（2012）青民一初字1048號

原告張某，女，19**年*月**日出生，苗族，住南寧市西鄉塘區某某東路**號，身份證號碼：45010419********。

原告張某紅，女，19**年*月**日出生，苗族，住南寧市江南區某某路北某里*號*棟*單元***房，身份證號碼：450105******。

兩原告共同委托代理人李喬升、黃可忠，廣西國海律師事務所律師。

被告黃某英，女，19**年*月**日出生，漢族，住南寧市西鄉塘區邊陽新街6棟209號，身份證號碼：450102******。

委托代理人陳敦建，南寧市偉信法律事務所法律工作者。

被告溫某娜，女，19**年**月**日出生，漢族，住南寧市興寧區某某路某橋*棟*單元**3號，身份證號碼：450103198*******。

委托代理人郭伉，廣西鈺錦律師事務所律師。

原告張某、張某紅與被告黃某英、溫某娜確認合同無效糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告張某、張某紅及其委托代理人李喬升、黃可忠，被告黃某英的委托代理人陳敦建，被告溫某娜及其委托代理人郭伉到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告張某、張某紅訴稱，兩原告養父張某賢于2005年5月14日病逝，被告黃某英系張某賢再婚妻子，被告溫某娜系其外孫女。張某賢生前未立遺囑，法定繼承人為兩原告與被告黃某英。2011年1月13日，兩原告得知被告黃某英刻意隱瞞了其與張某賢再婚后共同購買的位于南寧市某某路某橋*棟*單元**3號房，并于2005年7月13日擅自與被告溫某娜簽訂了《房地產買賣契約》，以超低價格（8萬元）將本案房虛假轉讓過戶至一直與其同住的被告溫某娜名下。轉讓所得未告知兩原告，亦未與兩原告進行分割。兩被告惡意串通行為嚴重損害了原告合法權益。綜上所述，請求法院判令：一、判決確認被告黃某英、溫某娜于2005年7月13日簽訂的《房地產買賣契約》無效；二、本案訴訟費由兩被告承擔。

被告黃某英辯稱，一、被告黃某英與溫某娜是本案房屋買賣的交易雙方，原告并非該合同主體，其無權主張《房地產買賣契約》無效，不具備原告主體資格。二、被告黃某英與溫某娜簽訂的《房地產買賣契約》是合法有效的，合同簽訂前本案訟爭房屋經過廣西****房地產評估咨詢有限公司進行價值評估，雙方交易價格不存在明顯低價。三、本案房屋系被告黃某英與前夫謝某名義所購，與原告無關。四、被告黃某英與被告溫某娜所簽《房地產買賣契約》至今已逾六年之久，原告訴求已過了訴訟時效。綜上，請求人民法院駁回的訴訟請求。

被告溫某娜辯稱，被告黃某英與兩原告養父張某賢結婚時，兩原告已與其養父分家，不存在收養或撫養關系；涉案房屋系被告黃某英婚前財產，其對該財產擁有處分權，被告溫某娜也支付了合理對價，且權屬已過戶至其名下，依法構成善意取得。另，本案房屋實際是由被告溫某娜父親出資購買的，黃某英雖系溫某娜的外祖母，但溫某娜母親已在八十年代就已去世，溫某娜父親與黃某英早無姻親關系，不存在惡意串通。綜上，請求人民法院駁回原告的訴訟請求。

經審理查明，被告黃某英與丈夫張某賢于1997年12月4日登記結婚，雙方均系再婚。此前，張某賢前妻范某某已于1995年8月29日去世，黃某英前夫謝某已于1988年9月去世。兩原告即張某、張某紅系張某賢與范某某之養女。本案房屋位于南寧市青秀區某某路某橋*棟*單元703號，房屋建筑面積53.89㎡，權屬登記至被告黃某英一人名下，系1999年3月向南寧市房產局購買的房改出售成本價房，總價款31493.49元。2005年5月14日，張某賢去世。2005年7月13日，被告黃某英與被告溫某娜簽訂《房地產買賣契約》，約定由被告黃某英作價8萬元將該房屋售予被告溫某娜，付款方式為現金，于2005年7月13日前一次性付清。2005年7月13日，雙方向房管部門提交了房屋交易過戶申請表；2005年8月19日，房屋權屬變更登記至被告溫某娜名下。原告張某、張某紅遂以被告黃某英與被告溫某娜惡意串通買賣房屋為由，訴至本院，請求法院判如所請；兩被告則答辯如前。

另查明，2005年8月3日，經廣西國某某合房地產評估咨詢有限公司評估，本案房屋價格為81643元。8月22日，被告溫某娜亦按計稅金額81643元繳納了本案房屋契稅1224.60元。該公司于2005年4月25日具備房地產價格評估機構資質，資格等級二級，并已于2004年9月23日在南寧市房產管理局登記備案。

本院認為，一、關于張某、張某紅是否具備本案原告主體資格的問題。本案房屋雖系被告黃某英在前夫謝某去世后，以其二人享有的工齡補貼購買的公有住房，但購買時間在其與張某賢再婚之后，在被告黃某英沒有證據證實其在再婚前就付清房屋或雙方明確約定該房屋為黃某英個人財產的前提下，依照婚姻法相關規定應屬于黃某英與張某賢的夫妻共同財產。在張某賢去世后，兩原告作為其法定繼承人，如無相反證據，依法對本案房屋享有繼承權。因此，在本案房屋未分割前與黃某英對房屋產權應按共同共有對待，二人作為共有人有權提起本案訴訟。二、關于本案合同是否無效的問題，焦點在于兩被告是否構成惡意串通。首先，本案房屋權屬僅登記于被告黃某英一人名下，事實上該房屋也是南寧市房產局基于被告黃某英與前夫謝某未享受住房福利而向其出售的公有住房，故被告溫某娜基于物權登記的公示公信力、房屋的歷史沿革以及兩原告在張某賢去世后未及時向被告黃某英提出分割房產的事實，不能強求其對房屋還存在共有人的事實處于明知狀態，換言之，被告溫某娜在與被告黃某英簽訂本案合同時對于是否還存在其他共有人的審查無明顯過錯或重大過失。故兩原告主張兩被告在合同簽訂時有惡意串通，理由不充分，本院不予采納。其次，本案房屋權屬已依法過戶至溫某娜名下。最后，結合本案房屋的建筑面積（53.89㎡）、原始價款（31493.49元）、房屋狀況（老式公有住房），雙方的8萬元交易價格未明顯悖離當時的市場價，也與廣西國某某合房地產評估咨詢有限公司作出的評估價81643元基本一致。兩原告對該評估報告雖有異議，但未能提供相關證據予以推翻。該公司具有相應的評估資質，鑒定程序合法，可以作為證據使用。事實上被告溫某娜也是以該評估結果作為契稅繳納的計稅依據。綜上，根據物權法第一百零六條“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。”之規定，被告溫某娜對房屋構成善意取得，應受法律保護，兩原告要求確認本案合同無效，不予支持。如果兩原告認為被告黃某英直接處分共有財產的行為損害了其合法利益，可對其另行主張請求賠償。三、關于原告的訴訟請求是否已過時效的問題。因本案系確認合同無效之訴，不在債權請求權訴訟時效的適用范圍之列。兩被告辯稱其訴訟請求已過訴訟時效，于法無據，本院不予采納。另，就本案合同效力問題，本院已依法向原告釋明，告知其可變更訴訟請求，通過主張賠償損失予以救濟，但其堅持不予變更。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、《中華人民共和國物權法》第一百零六條之規定，判決如下：

駁回原告張某、張某紅的訴訟請求。

案件受理費900元，由原告張某、張某紅負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院或南寧市中級人民法院遞交上訴狀，并按對方當事人人數提供副本，并在上訴期限屆滿后七日內至南寧市中級人民法院預交上訴案件受理費。逾期不交納的，按自動撤回上訴處理。

代理審判員　　駱興國

二〇一二年十一月二十八日

書　記　員　　韋萍益

認合同無效糾紛