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廣西壯族自治區(qū)南寧市良慶區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）良民一初字第24號(hào)

原告（反訴被告）李某。

原告（反訴被告）陸某某。

原告（反訴被告）李甲。

委托代理人李培東，廣西名虎律師事務(wù)所律師。

委托代理人林樹昌，廣西名虎律師事務(wù)所律師。

被告（反訴原告）南寧市豐某服裝有限公司。

法定代表人梁某某，該公司總經(jīng)理。

委托代理人譚某某。

原告李某、陸某某、李甲與被告南寧市豐某服裝有限公司（以下簡(jiǎn)稱豐某公司）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2013年12月31日立案受理，依法由審判員廖輝燕適用簡(jiǎn)易程序進(jìn)行審理。審理過程中，被告豐某公司提起反訴，本院依法受理。本案依法轉(zhuǎn)為適用普通程序?qū)徖怼１驹阂婪ńM成合議庭，于2014年4月30日公開開庭進(jìn)行審理。原告李某及三原告的委托代理人李培東、林樹昌，被告豐某公司的委托代理人譚某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告李某、陸某某、李甲訴稱：2006年10月27日，原告與被告簽訂一份《租賃合同》約定原告將位于南寧市沿海開發(fā)區(qū)某某路3號(hào)的自建房二至六樓及天面設(shè)施租給被告，租期自2006年12月1日至2011年11月30日，履約金1萬(wàn)元，月租金9167元，被告每次支付租金27500元，須提前五天交清未來(lái)租金。若被告逾期支付租金，每逾期一日，原告可按月租金5‰加收違約金，拖欠租金一個(gè)月或拖欠水電費(fèi)、雜費(fèi)兩個(gè)月，原告即有權(quán)單方終止合同，履約金不用退還被告。合同還約定，原告提供一部貨梯給被告使用，被告需向原告每月支付使用費(fèi)300元，貨梯電費(fèi)由被告負(fù)責(zé)支付。租賃期間，被告未能正常支付租金，原告體諒被告的困難，在租賃期限屆滿后，仍允許被告按原合同約定繼續(xù)租賃。

2010年12月13日，原告與被告又簽訂一份《租賃合同》約定被告租賃原告房屋一樓后半部分，租賃期限從2011年1月12日至2014年1月11日，履約金2000元，月租金1500元，被告每次支付租金4500元，且須提前三天交清未來(lái)租金。若被告逾期支付租金，每逾期一日，原告可按月租金5‰加收違約金，拖欠租金一個(gè)月或拖欠水電費(fèi)、雜費(fèi)兩個(gè)月，原告即有權(quán)單方終止合同，履約金不用退還被告。

至今為止，被告共拖欠原告租金269114.3元、電梯使用費(fèi)2萬(wàn)元、水費(fèi)26316.05元、電費(fèi)620元。經(jīng)原告多次催促，被告以各種理由拖延支付，原告遂依據(jù)合同約定于2013年9月20日單方終止合同。因被告未依約及時(shí)支付租金及其他費(fèi)用，致使原告合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。原告為維護(hù)自身合法權(quán)益，特訴至法院，請(qǐng)求法院依法判決：一、被告支付原告租金269114.3元、電梯使用費(fèi)2萬(wàn)元、水費(fèi)26316.05元、電費(fèi)620元；二、被告支付原告違約金38933元（違約金計(jì)算：以月租金10667元為基數(shù)，自2011年9月20日起至2013年9月20日，按每日5‰計(jì)算）；三、原告不返還被告履約金12000元；四、被告賠償原告租金損失33778元（自2013年9月20日計(jì)至2013年12月25日）。

三原告為支持其訴訟請(qǐng)求，提供如下證據(jù)：1、2006年10月27日《租賃合同》；2、2008年5月23日、2010年12月13日《租賃合同》兩份，證據(jù)1、2證明租賃合同的簽訂時(shí)間及權(quán)利義務(wù)的約定；3、房產(chǎn)證，證明原告系涉案租賃房屋的所有權(quán)人；4、解除租賃合同通知的照片，證明原告于2013年9月20日通知被告終止合同；5、銀行交易查詢表、交易明細(xì)清單、交易明細(xì)查詢表、銀行帳號(hào)及卡號(hào)顯示單據(jù)，證明被告在各個(gè)時(shí)段通過銀行轉(zhuǎn)帳支付租金的情況，原告的各項(xiàng)請(qǐng)求沒有超過訴訟時(shí)效；6、南寧市大沙田供水有限責(zé)任公司用戶繳費(fèi)明細(xì)表、對(duì)帳單、照片，證明被告尚欠原告水費(fèi)26316.5元；7、收費(fèi)清單，證明被告尚欠原告電費(fèi)620元；8、證明，證明被告原財(cái)務(wù)人員農(nóng)溶與原告對(duì)帳的情況；9、原告的銀行開戶帳號(hào)，證明原告收取被告租金的銀行帳號(hào)；10、對(duì)帳簿，證明原告與被告對(duì)租金水費(fèi)等的對(duì)帳內(nèi)容；11、承諾書，證明被告承諾于2013年6月30日前分2批支付部分租金8萬(wàn)元，到期不能支付愿以公司財(cái)產(chǎn)抵債；12、南良人社監(jiān)令字（2013）第20號(hào)改正決定書，證明被告因拖欠員工工資被責(zé)令整改；13、承諾書，證明被告拖欠員工工資的事實(shí)；14、到庭證人農(nóng)溶的證言，證明告拖欠相關(guān)費(fèi)用的事實(shí)。

被告豐某公司答辯并反訴稱：一、原、被告于2006年10月27日簽訂的《租賃合同》已于2011年11月30日到期終止，2011年11月30日前產(chǎn)生的租金、水電費(fèi)及電梯費(fèi)等費(fèi)用被告已付清，如未付清，原告是不會(huì)再與被告簽訂2010年12月13日《租賃合同》。原告主張2011年11月30日前產(chǎn)生的租金、水電費(fèi)及電梯費(fèi)等費(fèi)用已超訴訟時(shí)效。由于該合同到期后，被告仍在繼續(xù)使用租賃房屋，故雙方形成了不定期租賃合同，一方解除合同時(shí)應(yīng)當(dāng)給予對(duì)方合理期限。被告在合同履行過程中，不存在違約行為。原告對(duì)租賃房屋斷水?dāng)嚯娭率贡桓鏌o(wú)法繼續(xù)使用，原告違約在先，故不定期租賃合同已于2013年9月20日解除，原告應(yīng)退回被告履約金10000元。對(duì)于2010年12月13日的《租賃合同》，原告斷電斷水違約在先，并在2013年9月19日將租賃房屋車間1樓大門用鎖鎖死，致使合同無(wú)法履行，合同于2013年9月20日解除，被告不存在違約行為，故原告應(yīng)退回被告履約金2000元。二、以上兩合同自2012年1月至2013年9月期間共產(chǎn)生房屋租金189444.55元、電梯使用費(fèi)6300元、水費(fèi)6879.93元，被告已支付11萬(wàn)元，由于雙方在被告付款時(shí)未明確付款的具體項(xiàng)目，電梯費(fèi)、水費(fèi)已經(jīng)混同，故只能明確欠費(fèi)總額為92642.48元。2012年之后，原告要求附條件交付租金，即要求被告按原告計(jì)算的欠款總額上簽字，因被告認(rèn)為原告計(jì)算的欠款總額與被告計(jì)算的欠款總額有太大的出入，不予認(rèn)可，雙方就此產(chǎn)生爭(zhēng)議，造成租金無(wú)法正常支付，并不是被告違約不支付租金，故不應(yīng)支付違約金。三、原、被告于2006年10月27日簽訂《租賃合同》，被告租用位于南寧市沿海開發(fā)區(qū)某某路3號(hào)二樓以上樓層房，并全面投入生產(chǎn)。2010年12月13日，原、被告簽訂第二份《租賃合同》，被告租用位于南寧市沿海開發(fā)區(qū)某某路3號(hào)一樓后半部分。2006年10月27日《租賃合同》于2011年11月31日期滿后，雙方結(jié)清合同期內(nèi)所有費(fèi)用后就沒有簽訂任何書面租賃合同。2012年5月經(jīng)開區(qū)貼出拆遷公告，標(biāo)示某某路3號(hào)在拆遷紅線內(nèi)。被告獲悉后聯(lián)系原告，針對(duì)拆遷時(shí)間、補(bǔ)償事項(xiàng)進(jìn)行溝通，但均未得到答復(fù)。因搬遷一個(gè)工廠涉及工人安置、設(shè)備拆卸安裝、生產(chǎn)場(chǎng)地補(bǔ)償?shù)认嚓P(guān)問題，須有一個(gè)周詳?shù)挠?jì)劃及安排，被告到拆遷辦公室詢問后得知原告已簽訂相關(guān)拆遷補(bǔ)償評(píng)估單，因此，原、被告開始產(chǎn)生意見分歧。2013年5月10日，李某拿著2011年11月30日到期的《租賃合同》找到被告的法定代表人梁某某，并威脅強(qiáng)迫其簽下“合同期滿后，雙方如無(wú)異議，合同繼續(xù)生效”，否則當(dāng)天斷水?dāng)嚯姡紤]到工廠宿舍中住有老人和小孩及生產(chǎn)線上尚有外貿(mào)合同貨物需加工生產(chǎn)，梁某某被迫簽字。2013年5月24日，原告李某再次到廠，忽然提出被告在2009年以前還有一大筆租金沒有支付。被告遂提出如有爭(zhēng)議可訴至法院，不要影響生產(chǎn)。2013年9月19日，中秋節(jié)放假期間，原告在沒有任何通知的情況下，將車間廠房全部鎖死，工廠被迫陷入停產(chǎn)狀態(tài)，工人流失、加工生產(chǎn)合同無(wú)法履行，連正常報(bào)稅都無(wú)法進(jìn)行。綜上，原告的行為構(gòu)成違約，造成被告嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)損失，侵害了被告的合法權(quán)益，被告特提起反訴，請(qǐng)求原告賠償被告直接經(jīng)濟(jì)損失231684.1元。

被告豐某公司為其辯解意見及反反請(qǐng)求，提供如下證據(jù)材料：1、收據(jù)四張，證明原告對(duì)于租金的收取并沒有一個(gè)系統(tǒng)、真實(shí)的記錄證明，并且通常收款后不開具收據(jù)；2、2006年10月27日《租賃合同》、2010年12月13日《租賃合同》各一份，證明雙方租賃關(guān)系及原告起訴部分租金等費(fèi)用已超過訴訟時(shí)效；3、售貨確認(rèn)書、產(chǎn)品工藝單、購(gòu)銷雙方來(lái)往電子函件，證明原告的違約行為造成被告較大的直接經(jīng)濟(jì)損失；4、員工出勤表，證明原告與被告解雇的財(cái)務(wù)人員偽造證據(jù)；5、英文版的銷售合同、訂單函、確認(rèn)函，證明由于原告的違約行為，貨值人民幣52460元的帽子半成品留在生產(chǎn)線上無(wú)法組織生產(chǎn)，將面臨外商的索賠；6、英文版的銷售合同、索賠函、催貨函，證明由于原告的違約行為，貨值人民幣95031.9元的夾克外套無(wú)法組織生產(chǎn)，已經(jīng)面臨外商的索賠。

原告針對(duì)被告豐某公司的反訴答辯稱：被告的反訴請(qǐng)求缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，請(qǐng)求法院依法駁回。

經(jīng)庭審質(zhì)證，本院對(duì)當(dāng)事人提交的證據(jù)作如下認(rèn)證：

被告對(duì)原告提供的證據(jù)質(zhì)證意見為：對(duì)證據(jù)1、2、3、4真實(shí)性無(wú)異議。對(duì)證據(jù)5，對(duì)有被告公司法定代表人梁某某信息的予以確認(rèn)，因證據(jù)5顯示出來(lái)的有多筆轉(zhuǎn)帳、現(xiàn)金交易，時(shí)間太久，被告無(wú)法確認(rèn)哪筆是被告轉(zhuǎn)帳或現(xiàn)金存入，同時(shí)，被告在2012年前，既有現(xiàn)金支付，也有銀行轉(zhuǎn)帳支付，因原告沒有及時(shí)開具收據(jù)故無(wú)法確認(rèn)，綜上，對(duì)原告主張的2012年前的付款情況不予認(rèn)可。證據(jù)6除對(duì)帳單外，對(duì)其余證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)關(guān)聯(lián)性有異議，被告已付清使用期間的水費(fèi)。對(duì)證據(jù)7上梁某某的簽字屬實(shí)，但該證據(jù)的內(nèi)容系原告單方書寫，故對(duì)原告證明目的不予認(rèn)可。對(duì)證據(jù)8真實(shí)性有異議，證人農(nóng)溶在2013年2月份已離開被告公司，被告不存在有這本筆記本。對(duì)證據(jù)9真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)關(guān)聯(lián)性有異議，因合同約定是現(xiàn)金支付租金，在合同履行過程中，主要是李某上門收取租金等費(fèi)用，只有特殊情況下才會(huì)支付到李某指定的帳號(hào)上，指定的帳號(hào)具有隨意性。對(duì)證據(jù)10真實(shí)性有異議。對(duì)證據(jù)11承諾書真實(shí)性無(wú)異議，被告已全部付清承諾的款項(xiàng)。對(duì)證據(jù)12、13真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)證明目的有異議，被告并不存在員工流失而停產(chǎn)的情況，被告系因原告停電且鎖住廠房大門而導(dǎo)致停產(chǎn)。對(duì)證據(jù)14的真實(shí)性有異議。對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)的真實(shí)性，本院予以確認(rèn)。

原告對(duì)被告提供的證據(jù)1、2的真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)證據(jù)3、4、5、6的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性均有異議。對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)的真實(shí)性，本院予以確認(rèn)。

本院對(duì)爭(zhēng)議的證據(jù)經(jīng)審理確認(rèn)：原告提供的證據(jù)6中的對(duì)帳單、證據(jù)10，只是單方制作，無(wú)相對(duì)方簽字，不符合證據(jù)的有效要件形式，本院不予采信。原告提供的證據(jù)7有被告法定代表人梁某某簽字確認(rèn)，本院予以采信，作為認(rèn)定案件事實(shí)的依據(jù)。原告提供的證據(jù)8、14屬于證人證言，因該證人與被告豐某公司有利害關(guān)系，在無(wú)其他有效證據(jù)予以佐證的情形下，對(duì)該證人證言依法不予認(rèn)定，不作為本案認(rèn)定事實(shí)的依據(jù)。

本院根據(jù)當(dāng)事人的陳述及對(duì)證據(jù)的分析與認(rèn)定，確認(rèn)以下案件事實(shí)：

位于南寧市沿海開發(fā)區(qū)某某路3號(hào)房屋（以下簡(jiǎn)稱3號(hào)房）所有權(quán)人登記為李某、李衛(wèi)東。李衛(wèi)東系陸某某的丈夫，系李某、李甲的父親。李衛(wèi)東于2004年12月3日逝世。2006年10月27日，原告李某（甲方）與被告豐某公司（乙方）簽訂一份《租賃合同》，約定甲方將3號(hào)房二至六樓及天面設(shè)施租賃給乙方使用，租賃期限5年，自2006年12月1日起至2011年11月30日止。合同第三條約定，月租金9167元，每次乙方付租金為27500元，乙方須提前五天交清未來(lái)租期的租金。交租方式為現(xiàn)金交付，甲方開具收據(jù)。本合同訂立后，乙方分兩次預(yù)付前半年租金，第一次付4萬(wàn)元，第二次付1.5萬(wàn)元。合同第四條約定，合同訂立時(shí)乙方應(yīng)向甲方交付1萬(wàn)元履約金，合同終止時(shí)，乙方交清租金和其費(fèi)用遷出后，甲方退回履約金。乙方的水電費(fèi)，每月由甲方按市價(jià)代收，甲方開具收據(jù)。合同第七條約定，甲方提供一部全新的貨梯供乙方使用，乙方需要每月支付使用費(fèi)300元，貨梯電費(fèi)由乙方負(fù)責(zé)支付。合同第八條約定，乙方應(yīng)按時(shí)交清租金，每逾期一日，甲方可按月租金的5‰加收違約金。乙方拖欠租金達(dá)一個(gè)月或水電、雜費(fèi)達(dá)兩個(gè)月，甲方即有權(quán)單方終止合同，不退回履約金。雙方簽訂合同后，原告將房屋交付被告使用，被告亦向原告支付了履約金1萬(wàn)元及履行了合同的其他義務(wù)。

在上述合同履行過程中，因被告減少租賃樓層，原告李某（甲方）與被告豐某公司（乙方）于2008年5月23日簽訂一份《租賃合同》，約定甲方將3號(hào)房二、三、五樓租賃給乙方使用，租賃期限4年，自2008年6月1日起至2012年5月31日止。合同第三條約定，月租金6667元，每次乙方付租金為2萬(wàn)元，乙方須提前五天交清未來(lái)租期的租金。交租方式為現(xiàn)金交付，甲方開具收據(jù)。合同第四條約定，合同訂立時(shí)乙方應(yīng)向甲方交付1萬(wàn)元履約金，合同終止時(shí)，乙方交清租金和其費(fèi)用遷出后，甲方退回履約金。乙方的水電費(fèi)，每月由甲方按市價(jià)代收，甲方開具收據(jù)。合同第七條約定，甲方提供一部全新的貨梯供乙方使用，乙方需要每月支付使用費(fèi)300元，貨梯電費(fèi)由乙方負(fù)責(zé)支付。合同第八條約定，乙方應(yīng)按時(shí)交清租金，每逾期一日，甲方可按月租金的5‰加收違約金。乙方拖欠租金達(dá)一個(gè)月或水電、雜費(fèi)達(dá)兩個(gè)月，甲方即有權(quán)單方終止合同，不退回履約金。雙方簽訂合同后，履行了各自義務(wù)，并終止履行2006年10月27日的合同。2009年6月17日，雙方提前終止了2008年5月23日《租賃合同》，并依照2006年10月27日的合同內(nèi)容履行，未再另行簽訂書面合同。

2010年12月13日，原告李某（甲方）與被告豐某公司（乙方）簽訂一份《租賃合同》約定甲方將3號(hào)房一樓后半部分租賃給乙方使用，租賃期限3年，自2011年1月12日起至2014年1月11日止。合同第二條約定，月租金1500元，每次乙方付租金為4500元，乙方須提前三天交清未來(lái)租期的租金。交租方式為現(xiàn)金交付，甲方開具收據(jù)。合同第三條約定，合同訂立時(shí)乙方應(yīng)向甲方交付2000元履約金，合同到期時(shí)，乙方交清租金和其他費(fèi)用遷出后，甲方退回履約金。乙方的水電費(fèi)、衛(wèi)生管理費(fèi)等雜費(fèi)每月由乙方自理。合同第四條約定，租賃期間，甲乙雙方不得借故終止合同，如國(guó)家要征用甲方房屋及不可抗力原因，使乙方不能使用甲方房屋的，甲方退回履約金給乙方，雙方互不承擔(dān)責(zé)任，本合同即終止。如租賃期內(nèi)一方要收或退房的，應(yīng)提前一個(gè)月向另一方作出書面通知，并應(yīng)付違約金2000元。合同第七條約定，乙方應(yīng)按時(shí)交清租金，每逾期一日，甲方可按月租金的5‰加收違約金。乙方拖欠租金達(dá)一個(gè)月或水電、雜費(fèi)達(dá)兩個(gè)月，甲方有權(quán)單方終止合同，不退回履約金。雙方簽訂合同后，原告將約定的租賃房屋交付被告使用，被告亦向原告支付了履約金2000元及履行了合同的其他義務(wù)。

2013年5月24日，被告豐某公司向原告出具一份《書面承諾》，載明：“本公司因拖欠李某租金，我公司承諾6月30日前分2批支付房租人民幣捌萬(wàn)元正，到期不能支付愿以公司財(cái)產(chǎn)做抵押清償租金。（清付所欠全部租金）。”

2013年9月20日，原告在租賃房屋一樓大門張貼一份《通知》，載明：“南寧市豐某服裝有限公司：梁某某經(jīng)理，因你公司長(zhǎng)期拖欠租用南寧市某某路三號(hào)房屋租金、水電及電梯使用費(fèi)已達(dá)人民幣30萬(wàn)元之巨，雖經(jīng)本人多次向你公司催收，至今仍未能付清。根據(jù)所簽租賃合同第八條約定，現(xiàn)本人有權(quán)單方終止合同，并保留向你方追索所欠全部款項(xiàng)的法律權(quán)力。”當(dāng)天，原告將大門上鎖，限制被告將個(gè)人物品和財(cái)產(chǎn)搬離該樓。雙方為此產(chǎn)生爭(zhēng)執(zhí)。原告遂于2013年12月31日向本院提起訴訟。

根據(jù)南寧市某某供水公司繳費(fèi)明細(xì)單顯示的水費(fèi)收費(fèi)金額，自2011年1月至2013年9月水費(fèi)共計(jì)16823.22元。

涉案租賃房屋在2013年9月份產(chǎn)生的電費(fèi)金額為820元。2013年11月9日，李某在2013年9月份的電費(fèi)收費(fèi)清單上寫明已收到200元，9月電費(fèi)未付，李某墊付。梁某某在該收費(fèi)清單上簽名。

庭審中，原、被告一致確認(rèn)雙方之間的租賃合同已于2013年9月20日全部解除。原、被告雙方均確認(rèn)2012年后被告支付租金情況如下：2012年9月24日付2萬(wàn)元，2013年2月8日付1萬(wàn)元，2013年6月19日付1.5萬(wàn)元，2013年7月3日付3萬(wàn)元，2013年7月26日付3萬(wàn)元，2013年10月25日付5000元，以上共計(jì)11萬(wàn)元。

本院認(rèn)為，原告將位于南寧市沿海開發(fā)區(qū)某某路3號(hào)的樓房分層出租給被告，雙方于2006年10月27日、2008年5月23日、2010年12月13日分別簽訂的《租賃合同》，系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同合法有效，雙方均應(yīng)依約履行。

一、關(guān)于租賃合同的解除問題。

（一）關(guān)于2006年10月27日、2008年5月23日《租賃合同》。本案中，被告租賃3號(hào)房二、三、四、五、六樓及天面設(shè)施，雙方并于2006年10月27日簽訂《租賃合同》，租賃期限自2006年12月1日起至2011年11月30日。因被告減少租賃樓層，原、被告于2008年5月23日又簽訂一份《租賃合同》，被告租賃3號(hào)房二、三、五層，租賃期限自2008年6月1日起至2012年5月31日，該合同于2009年6月17日由雙方協(xié)商解除。之后，雙方又繼續(xù)按照2006年10月27日《租賃合同》履行，該合同于2011年11月30日到期終止。終止后，雙方未再簽訂書面合同，被告仍繼續(xù)使用租賃房屋并向原告交納租金。本院認(rèn)為，2006年10月27日《租賃合同》租賃期屆滿后，雙方未再簽訂書面合同，被告仍繼續(xù)使用租賃房屋并向原告交納租金，原、被告所簽訂的《租賃合同》繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期，雙方均可隨時(shí)通知對(duì)方解除合同。原告主張被告欠付租金等相關(guān)費(fèi)用，被告自認(rèn)自2013年5月24日出具承諾書后至今仍欠原告租金、水電費(fèi)等費(fèi)用共計(jì)92642.48元，故可以確認(rèn)被告存在欠付相關(guān)費(fèi)用的違約行為，被告經(jīng)原告催告后仍未完全履行付款義務(wù)，原告于2013年9月20日在3號(hào)房一樓大門以張貼通知的方式解除合同，明確表示了解除合同的意思，被告亦認(rèn)可合同于2013年9月20日解除，因此該租賃合同于2013年9月20日解除。

（二）關(guān)于2010年12月13日《租賃合同》。本案中，被告租賃3號(hào)房一樓后半部分，雙方并簽訂《租賃合同》，租賃期限自2011年1月12日起至2014年1月11日。被告應(yīng)在雙方約定的期限內(nèi)按時(shí)、足額交納合同項(xiàng)下約定的各項(xiàng)費(fèi)，否則原告有權(quán)解除合同，現(xiàn)被告對(duì)其欠付相關(guān)費(fèi)用的事實(shí)無(wú)異議，依其陳述的欠費(fèi)數(shù)額足以認(rèn)定其已欠付各項(xiàng)費(fèi)用至少兩個(gè)月以上，被告的違約行為已符合雙方約定的解除條件，原告因此享有合同約定的解除權(quán)。原告于2013年9月20日在3號(hào)房一樓大門以張貼通知的方式解除合同，明確表示了解除合同的意思，被告亦認(rèn)可合同于2013年9月20日解除，因此該租賃合同于該日解除。

二、關(guān)于合同解除后的責(zé)任承擔(dān)問題。

（一）關(guān)于雙方在履行合同過程中是誰(shuí)存在違約行為及違約責(zé)任承擔(dān)問題。被告對(duì)其拖欠相關(guān)費(fèi)用的事實(shí)無(wú)異議，但辯稱是因原告提出的欠款總額與其計(jì)算結(jié)果有太大出入，雙方就此產(chǎn)生爭(zhēng)議，造成租金無(wú)法正常支付，并不是被告違約不支付租金。對(duì)此，本院認(rèn)為，被告作為承租人，按時(shí)支付租金等費(fèi)用是其合同主要義務(wù)，其拖欠租金等相關(guān)費(fèi)用的行為本身已構(gòu)成違約，原告主張的欠付費(fèi)用與被告計(jì)算的欠款數(shù)額是否相符，不應(yīng)成為其拒付租金等費(fèi)用的合法理由，且被告認(rèn)為原告主張的欠款總額與其實(shí)際履行情況不符合，應(yīng)提供相關(guān)的證據(jù)予以證明，但其亦未能舉證證明，因此，被告該抗辯理由不成立，本院不予采信。被告辯稱原告斷水?dāng)嚯娺`約在先，但未能舉證證明，本院不予采信。綜上，在租賃合同的履行過程中，由于被告違約拖欠租金等相關(guān)費(fèi)用，原告行使解除權(quán)，有合同及法律依據(jù)，被告存在違約行為，應(yīng)根據(jù)雙方合同的約定及法律規(guī)定，承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。原告沒有違約，無(wú)須承擔(dān)違約責(zé)任。

（二）關(guān)于被告應(yīng)支付租金、水電費(fèi)及電梯使用費(fèi)的問題。

1、關(guān)于2006年10月27日、2008年5月23日《租賃合同》。原告主張2011年11月30日前的租金、水電費(fèi)、電梯使用費(fèi)被告未付清，被告應(yīng)當(dāng)支付，被告則辯稱已付清，且原告的訴訟請(qǐng)求已過訴訟時(shí)效期間，依法不應(yīng)支持。本院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百三十五條規(guī)定，向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外。第一百三十六條規(guī)定，延付或拒付租金的訴訟時(shí)效為一年。2006年10月27日的《租賃合同》于2011年11月30日租賃期屆滿終止，該合同約定先交租金后使用，依約定的租金交納時(shí)間推算，最后一期的交款時(shí)間是2011年8月25日前，即2011年11月30日前的租金的訴訟時(shí)效應(yīng)從2011年8月26日起計(jì)算至2012年8月25日止，水電費(fèi)、電梯使用費(fèi)的訴訟時(shí)效應(yīng)從2011年8月26日起計(jì)算至2013年8月25日止，原告于2013年12月31日向本院提起訴訟，在原告未提交證據(jù)證明具有訴訟時(shí)效中止、中斷情形的情況下，2011年11月30日前未足額交納的租金、水電費(fèi)、電梯使用費(fèi)的請(qǐng)求均已經(jīng)超過訴訟時(shí)效期間，對(duì)原告該部分訴請(qǐng)，本院不予支持。

2011年11月30日后的租金、電梯使用費(fèi)問題。2011年12月1日至2013年9月20日解除時(shí)，雙方系不定期租賃，該期間共計(jì)1年10個(gè)月20天，依據(jù)案涉合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)9167元／月、電梯使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)300元／月計(jì)算，該期間產(chǎn)生的租金為207785元（9167×22個(gè)月＋9167÷30天×20天），電梯使用費(fèi)為6800元（300元×22個(gè)月＋300÷30天×20天）。

2、關(guān)于2010年12月13日《租賃合同》。依據(jù)上述查明的事實(shí)，該租賃合同約定租賃期限自2011年1月12日至2014年1月11日止，雙方于2013年9月20日解除，故租金（2011年1月12日至2013年9月20日）按2年8個(gè)月又8天、1500元／月計(jì)算，共計(jì)48400元。

3、關(guān)于水電費(fèi)的問題。關(guān)于水費(fèi)問題。2011年1月至2013年9月期間，雙方既有不定期租賃，也有約定租賃期限的租賃合同，因雙方合同均未明確約定水費(fèi)的收費(fèi)金額，原告亦未能提供相關(guān)證據(jù)證實(shí)該項(xiàng)費(fèi)用的具體數(shù)額，故本院以原告提供的供水部門繳費(fèi)明細(xì)單顯示的收費(fèi)數(shù)據(jù)，確認(rèn)2011年1月至2013年9月被告應(yīng)支付的水費(fèi)共計(jì)16823.22元。關(guān)于電費(fèi)問題。對(duì)原告主張的電費(fèi)620元，被告不予認(rèn)可，辯稱其是在非自愿情形下在電費(fèi)收費(fèi)清單上簽字確認(rèn)2013年9月電費(fèi)未付清，但未能提供相應(yīng)證據(jù)予以證明，本院對(duì)其辯稱意見不予采納，認(rèn)定被告尚欠原告電費(fèi)620元。

2012年后，被告共向原告支付11萬(wàn)元。被告稱其所支付的11萬(wàn)元，付款時(shí)雙方未明確付款內(nèi)容，因此，無(wú)法確認(rèn)是支付租金還是水電費(fèi)或電梯使用費(fèi)。本院認(rèn)為，被告提供的證據(jù)收據(jù)已載明8萬(wàn)元是租金，據(jù)此可以認(rèn)定已付的8萬(wàn)元是租金。對(duì)余款3萬(wàn)元，因雙方未明確所交款項(xiàng)的性質(zhì)是租金還是水電費(fèi)或電梯使用費(fèi)，本院依據(jù)雙方合同關(guān)于先交租金后使用的約定，認(rèn)定被告亦是支付租金。被告稱2012年前的水費(fèi)已付清，但未舉證證明，本院不予采信。綜上所述，被告尚應(yīng)支付原告租金146185元（207785元＋48400元－11萬(wàn)元）、水費(fèi)16823.22元、電費(fèi)620元、電梯使用費(fèi)6800元，共計(jì)170428.22元。

（三）關(guān)于履約金及違約金。因被告逾期支付租金等相關(guān)費(fèi)用導(dǎo)致合同解除，按照雙方約定，原告除沒收被告交付的履約金外，另有權(quán)請(qǐng)求被告自逾期之日起按月租金的5‰支付違約金。據(jù)此，原告關(guān)于履約金12000元不予退還的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。雖然合同約定被告自逾期之日起按月租金的5‰支付違約金，原告亦據(jù)此主張違約金38933元，現(xiàn)被告認(rèn)為原告主張的違約金過高，對(duì)此，本院認(rèn)為，違約金系以補(bǔ)償損失為主、懲罰為輔，在原告未舉證證明其因被告遲延支付租金所遭受的損失具體金額的情況下，本院根據(jù)合同履行的情況、被告的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等因素，對(duì)原告違約金請(qǐng)求酌情予以調(diào)整，以月租金10667元（9167元／月＋1500元／月）為基數(shù)，按中國(guó)人民銀行同期流動(dòng)資金貸款利率的130%，從2011年9月20日起計(jì)算至2013年9月20日。

（四）關(guān)于原告主張的租金損失問題。涉案租賃合同雖因被告逾期支付租金等相關(guān)費(fèi)用導(dǎo)致合同解除，但原告在張貼解除合同的通知后，又對(duì)一樓大門上鎖，限制被告搬走租賃屋內(nèi)的物品，導(dǎo)致被告無(wú)法搬出租賃房屋，并非被告故意占用租賃房屋，由此造成的租金損失不應(yīng)由被告承擔(dān)。因此，原告要求被告賠償合同解除后三個(gè)月的租金損失33778元理由不成立，本院不予支持。

三、關(guān)于被告要求原告賠償經(jīng)濟(jì)損失231684.1元是否于法有據(jù)的問題。被告稱在合同履行過程中，原告存在斷水?dāng)嚯姷倪`約行為，但未能舉證證明，本院不予采信。因被告逾期支付租金等相關(guān)費(fèi)用導(dǎo)致合同解除，原告沒有違約，無(wú)須承擔(dān)違約責(zé)任，被告主張?jiān)孢`約應(yīng)賠償其經(jīng)濟(jì)損失231684.1元，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款、第九十三條第二款、第九十四條第三項(xiàng)、第九十六條第一款、第九十七條、第一百零七條，《最高人民法院關(guān)于適用<；中華人民共和國(guó)合同法>；若干問題的解釋（二）》第二十九條之規(guī)定，判決如下：

一、被告南寧市豐某服裝有限公司于本判決生效之日起10日內(nèi)向原告李某、陸某某、李甲支付租金146185元、水費(fèi)16823.22元、電費(fèi)620元、電梯使用費(fèi)6800元，共計(jì)170428.22元。

二、被告南寧市豐某服裝有限公司于本判決生效之日起10日內(nèi)向原告李某、陸某某、李甲支付違約金（違約金計(jì)算：以10667元為基數(shù)，按中國(guó)人民銀行同期流動(dòng)資金六個(gè)月期貸款利率的130%，自2011年9月20日起計(jì)算至2013年9月20日）；

三、原告李某、陸某某、李甲不退還被告南寧市豐某服裝有限公司履約金12000元；

四、駁回原告李某、陸某某、李甲的其他訴訟請(qǐng)求；

五、駁回被告南寧市豐某服裝有限公司的反訴請(qǐng)求。

案件受理費(fèi)7311元，由被告南寧市豐某服裝有限公司負(fù)擔(dān)4031元，由原告李某、陸某某、李甲負(fù)擔(dān)3280元；反訴受理費(fèi)2387元，由被告南寧市豐某服裝有限公司負(fù)擔(dān)。

義務(wù)人如果未按照本判決指定的期間履行金錢給付義務(wù)的，則應(yīng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。權(quán)利人可在履行期限屆滿之日起二年內(nèi)，向本院或與本院同級(jí)的被執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)所在地人民法院申請(qǐng)執(zhí)行。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于南寧市中級(jí)人民法院，并在上訴期限屆滿后七日內(nèi)向該院預(yù)交上訴案件受理費(fèi)。逾期未預(yù)交，又未申請(qǐng)緩交、免交的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審　判　長(zhǎng)　　廖輝燕

代理審判員　　戴聲長(zhǎng)

人民陪審員　　周樹立

二〇一四年八月一日

書　記　員　　戴　棠

租賃合同糾紛