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浙江省樂清市人民法院

民事判決書

（2015）溫樂民初字第546號

原告：張某某。

委托代理人：張鑫，浙江五前律師事務所律師，特別授權。

被告：陳某某。

被告：施某某。

委托代理人：黃鑄克、吳巖銀，浙江合眾律師事務所律師，特別授權。

原告張某某為與被告陳某某、施某某合同糾紛一案，于2015年4月28日向本院提起訴訟。本院于同日受理后，依法組成合議庭，于2015年9月18日公開開庭進行了審理。原告張某某的特別授權委托代理人張鑫、被告陳某某、施某某的特別授權委托代理人黃鑄克、吳巖銀均到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告張某某訴稱：2010年12月，被告施某某告知原告，因樂清市政府征用其所在村的土地，被告施某某經評估將會補償房子二套，補償方式為異地建設安置房，地點位于樂清市某某路某某廣場對面。原告與家人商議后向兩被告以232萬元購買一套拆遷補償安置房。雙方以口頭協議方式議定購買事項，被告承諾3年保證入住。原告要求被告施某某提供相關征收、拆遷安置文件、拆遷補償協議、進場施工許可證、圖紙等相關材料，被告未予提供。原告于2011年2月1日、4月27日向被告陳某某匯去購房款162萬元，并通過兒子陳霖的賬戶于2011年1月21日向被告陳某某匯去購房款25萬元、通過丈夫陳某某賬戶于2011年1月26日向被告陳某某匯去購房款45萬元，合計支付購房款232萬元。原告支付購房款后，兩被告一直未交房。現已過被告承諾的交房時間，但經原告打聽并到現場查看，該房屋至今未建，被告已無交房可能。原告起訴要求：兩被告共同返還原告款項232萬元。在庭審中，原告增加訴訟請求，要求解除雙方的房屋買賣合同。

原告張某某為證明其主張，出示了下列證據，經被告質證及本院認證如下：

證據1、身份證、戶籍證明原件，以證明原、被告的主體資格。

證據2、匯款憑證原件4份、說明原件2份，以證明原告向被告支付購房款的事實。

被告對證據1、2無異議，本院予以認定。

證據3、錄音光盤及錄音書面材料，以證明原告向被告購房并支付購房款及原告向被告要求返還房款的事實。被告對于證據3真實性無異議，但稱錄音是在陳某某授意下接的電話，陳某某事先要求施某某配合這樣回答。且該錄音并不是本案原告所做的，與本案沒有關聯性。本院認為，被告未就其反駁意見提供反駁證據，故本院對證據3的真實性予以認定。

證據4、婚姻登記證明原件，以證明兩被告是夫妻關系事實。被告無異議，本院予以認定。

原告當庭提供：證據5、兩原告結婚證復印件，以證明陳某某系張某某丈夫的事實。被告無異議，本院予以認定。

證據6、委托書原件，以證明原告委托其丈夫向被告支付購房款的事實。因該證據系當庭提供，被告拒絕質證，本院亦不予認定。

被告陳某某、施某某答辯稱：1、原、被告轉讓的是安置房指標，而不是房屋，被告只收到222萬元。2、本案是安置房指標轉讓，應當受到法律的保護。3、被告沒有向原告承諾過三年入住。

被告陳某某、施某某在本院指定的舉證期限內提交，并于庭審時出示了下列證據：

證據1、會議記錄原件三份，以證明建房指標已經東門村民主程序議定分配到戶、東門村同意建房指標自由買賣等事實。

證據2、東門村村委會證明原件一份，以證明東門村同意建房指標自由買賣。

原告對于證據1、2真實性、合法性無異議，對關聯性有異議，原告認為原、被告之間是房屋買賣，而不是建房指標買賣。本院對證據1、2的真實性予以認定。

證據3、協議書及東門村回扣田建筑面積轉讓契及村基建小組對面積的確認材料各一份，以證明被告向他人購買建房指標的事實，并且村委認可被告現擁有（含受讓部分）建筑面積合計328.72平方米。原告對于協議書及東門村回扣田建筑面積轉讓契的真實性、合法性無異議，對建筑面積確認表真實性、合法性無異議，關聯性有異議，原告認為被告所擁有的是房屋建筑面積。本院認為，本院對證據3的真實性、合法性予以認定，可以證明被告受讓他人安置留用地建筑面積及其名下合計有328.72平方米的建筑面積的事實。

證據4、規劃建設局文件（樂規建發（2010）111號）原件一份，以證明東門村安置留用地的用地情況。

證據5、備案通知書原件一份，以證明該項目經樂清市發展和改革局備案。

原告對證據4、5無異議，本院依法予以認定。

證據6、樂清市中心區A-b部分地塊掛牌出讓公告、出讓結果及國有建設用地使用權出讓合同。以證明涉案返回地建設用地已經供地，并由浙江某某房地產開發有限公司摘牌。

證據7、安置房代建合同原件一份，以證明東門村安置房由樂清市某某建筑工程有限公司代為建設。

原告對證據6、7的真實性、合法性無異議，但是該兩組證據相互矛盾，土地使用權合同表明土地使用權在浙江某某房地產開發有限公司名下，但村委會又和樂清市某某建筑工程有限公司簽訂代建合同。本院對證據6、7的真實性予以認定。

證據8、土地登記檔案查詢記錄原件一份，以證明東門村安置留用地的土地使用者已經登記為浙江某某房地產開發有限公司。

證據9、建設用地規劃許可申請表及審批表復印件一份，以證明項目的建設用地規劃已經行政許可審批，確認建設項目的位置和范圍符合城鄉規劃。原告對于證據8、9真實性、合法性無異議，從證據8可以看到涉案土地的使用權已經被法院查封，面臨著司法拍賣。本院對證據9真實性予以認定。

經審理本院查明：樂清市樂成鎮（現樂成街道）東門村于2008年取得樂清市中心區A-b部分地塊作為村集體安置留用地，2010年3月30日，樂清市規劃建設局發文對東門村安置留用地規劃選址進行了確認。2010年12月1日，浙江某某房地產開發有限公司通過招、拍、掛流程競買購得上述地塊的使用權并于2010年12月6日與樂清市國土資源局簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》，于2013年3月19日辦理了土地使用權登記。2010年12月30日，樂成鎮東門村與樂清市某某建筑工程有限公司簽訂《代建合同書》，約定由樂清市某某建筑工程有限公司進行代建。2013年3月28日，涉案項目取得建設用地規劃許可審批通過。現工程建設進度為已完成樁基工程。

另查明，原告張某某與陳某某系夫妻關系，被告陳某某與被告施某某系夫妻關系，陳某某與被告陳某某系兄妹關系。被告施某某在樂清市樂成街道東門村原享有合計328.72平方米的安置房權益。樂成街道東門村村委會同意本村社員將其建房指標自由轉讓他人（包含本村社員和本村之外的城鎮居民和農村村民）。2010年12月間，原告張某某與被告陳某某、施某某達成口頭協議，約定兩被告將施某某所享有的155平方米的安置房權益以每平方15000元（其中包含2000元／平方米的土地出讓金）的價格轉讓給原告張某某。雙方未簽訂書面協議。

本院認為，本案的爭議焦點是本案標的的性質及合同的效力問題。原告認為雙方是房屋買賣合同關系，被告認為雙方是安置房指標買賣關系。本院認為，涉案的安置房雖已開始動工，但僅完成了樁基部分，尚未建成，顯然不存在房屋實體，故雙方之間轉讓的標的物是安置房建筑面積指標而非房屋，雙方是安置房指標買賣關系。對于合同的效力問題，雙方均認為合同有效，本院認為涉案安置房通過出讓方式取得國有土地使用權，并開工建設，建房指標已經分配到戶，且村集體亦認可指標轉讓行為，故本案的安置房指標買賣合同合法有效，應予以保護。原告稱被告承諾3年即可入住，現該承諾未兌現，且現該地塊已被法院查封，合同目的無法實現，要求解除合同，被告稱其并未作出上述承諾，亦不存在影響合同目的實現的情況，不同意解除合同。本院認為，合同的解除分為約定解除與法定解除兩種。原告稱被告承諾3年入住，但未提供證據予以證明，故本案不存在約定解除的情況。從法定解除條件來看，首先，雙方轉讓的是安置房指標，根據當地的實際情況，安置房的建房時間具有很大的不確定性，原告應當知道指標房的交房日期并不確定而進行購買，現原告稱房屋未能交付致使合同目的無法實現而要求解除，本院不予采信。對于原告所稱浙江某某房地產開發有限公司名下的涉案土地被查封，影響建房致使合同目的無法實現的主張，本院認為，涉案地塊雖被法院查封，但原告未舉證證明法院查封涉案地塊的行為影響到安置房的建設或交付，故本院對原告的該主張不予采信。綜上，本案訴爭的指標買賣合同沒有約定解除的條件，亦不符合法定解除的情形，故對于原告要求解除合同，返還款項的主張本院不予支持。據此，依照最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》第二條的規定，判決如下：

駁回原告張某某的訴訟請求。

本案受理費25360元，由原告負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于溫州市中級人民法院。

審　判　長　　施巧巧

人民陪審員　　吳玲娟

人民陪審員　　鄭秋秋

二〇一五年九月二十二日

代　書記員　　胡曉文

合同糾紛