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浙江省瑞安市人民法院

民事判決書

（2012）溫瑞塘民初字第834號

原告陳某某。

原告的委托代理人（特別授權代理）林德洧、黃少群，浙江安瑞律師事務所律師。

被告浙江某某房地產開發有限公司，住所地瑞安市塘下鎮陳宅村。

法定代表人陳某國，董事長。

委托代理人（特別授權代理）陳曉光。

原告陳某某為與被告浙江某某房地產開發有限公司商品房預售合同糾紛一案，于2012年9月24日向本院起訴，本院于同日受理后，依法適用普通程序于2012年10月19日公開開庭進行了審理，原告陳某某的委托代理人林德洧、黃少群，被告浙江某某房地產開發有限公司的委托代理人曹啟練、陳曉光到庭參加訴訟。后于2012年11月21日第二次公開開庭進行了審理，原告陳某某的委托代理人林德洧，被告浙江某某房地產開發有限公司法定代表人陳某國到庭參加訴訟。本案經合議庭評議并經本院審判委員會討論決定。現已審理終結。

原告陳某某起訴稱：2009年7月14日，原、被告簽訂《商品房買賣合同》一份，合同約定：原告向被告購買由被告開發的坐落于瑞安市塘下鎮名為“某某壹號”（現為某某名袛）的第*幢***號商品房（建筑面積219.63平方米，房價款按18988.00元每平方米計算，總計人民幣4170334元）一套；被告應于2011年10月31日前將經驗收合格的商品房交付原告。如被告逾期交房，逾期不超過30日的，從最后交付期限的第二天起至實際交付之日止按已交房價款的每日萬分之二計算違約金；逾期超過30日的，從最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，按交付房價款的每日萬分之五計算違約金。合同簽訂后，原告依約履行合同義務，但被告并未如期交房，后經原告及其他購房者與被告交涉，被告竟然于2011年11月30日以欺詐、隱瞞的手段將未經驗收的上述房屋交付給了原告，并按該交付的時間向原告計付了違約金。現據調查，訴爭房屋的實際驗收合格日為2011年12月31日。故原告認為被告于2011年11月30日的交房行為無效，其違約期限應自2011年11月1日起計算至2012年12月31日共計61天，并應按已交購房款的每日萬分之五計算。截止2011年12月31日，原告已支付房屋的購房款共計4170334元，根據合同約定，扣除此前已經支付的22622元，被告仍需再支付違約金104573元。故訴請本院依法判令：一、被告立即支付違約金104573元；二、本案訴訟費由被告負擔。訴訟中原告增加訴訟請求：要求確認《承諾書》無效。庭審中原告補充陳述：原告要求被告提供驗收合格的文件，但被告提供不出來，所以原告拒絕領取鑰匙，但已領取違約金。被告本應支付違約金至2012年1月10日，但為方便法院審理，原告自愿放棄要求被告承擔以后違約期限的請求。

被告浙江某某房地產開發有限公司答辯稱：一、關于商品房交付條件的約定：按照《商品房買賣合同》第八條約定，商品房交付條件為經驗收合格。按照現有的法律、法規，對經驗收合格條款尚缺乏具體由誰驗收、怎樣驗收方面的規定，也沒有特別規定開發商交房時應提供的哪些驗收合格方面的證明文件。畢竟驗收合格和竣工驗收合格在條件上和標準上都有區別，因此在司法實務中缺乏統一的操作標準。事實上，訴爭的商品房在2011年10月14日經預驗收時已符合工程質量要求，2011年10月24日訴爭的商品房已經具備合同約定的驗收合格條件，被告不存在逾期交房情形。二、被告于2011年11月30日交房完全符合法律規定，并非起訴書陳述的欺詐、隱瞞。1、2011年11月24日，訴爭的商品房業經勘察、設計、施工、監理、建設五方主體組織竣工驗收合格，并由參加竣工驗收的專家組及質監人員簽字確認并出具了《建設工程竣工驗收意見表》，工程竣工驗收結論為：符合國家質量標準，同意使用。2、2011年11月30日，被告在工程已依法定程序通過竣工驗收合格后通知所有購房戶辦理交接手續，不存在原告起訴書陳述的被告以欺詐、隱瞞手段，未經驗收合格交付商品房的事實。3、被告逾期交房違約時間最多為24天，但被告自愿支付至2011年11月30日止的30天違約金，原告對當天結算的違約金均無異議，同時向被告出具了承諾書，明確表示雙方在支付購房款及交付商品房上均不再互負違約責任。三、起訴書認為被告實際合格交房時間為2011年12月31日，與事實不符，也缺乏法律依據。1、被告早已完成建設工程設計和合同約定的各項建設內容，有完整的技術檔案和施工管理文件，有勘察、設計、施工、監理等單位分別簽署的質量合格文件，同時被告于2011年11月24日組織瑞安市驗收專家組和勘察、設計、施工、監理等單位對工程進行認真的竣工驗收，市建筑工程質監站當眾宣布驗收程序合法、工程質量合格，且簽署了《建設工程竣工驗收意見表》，完全符合現行法律、法規和驗收標準規定的最終竣工驗收要求。2、在實體工程質量已符合國家標準要求的前提下，原本已沒有必要再重復舉行與法律、法規及相關驗收標準不符的其他形式的竣工驗收，2011年12月31日的竣工驗收紀要只是在建設工程依法組織竣工驗收后，對程序及實體質量上進行形式上的審查，是建設工程備案所需的程序性要求，而不是效力性強制性規定。也就是說，從法律層面，規定的是五方法定主體對建設工程進行竣工驗收，如通過合格即視為工程質量合格，即可以交付給用戶使用。所以，2011年11月24日由五方法定負責工程質量的主體組織的有關專家和相關職能單位，尤其是質監部門參與的工程驗收意見，是反映訴爭商品房質量合格、可以交付使用的唯一法定證明文件，即使后續尚有一些相關管理性的程序，均不影響2011年11月24日訴爭商品房竣工驗收合格的法律效力。3、從2011年12月31日工程竣工會議紀要審定意見的內容上看，已確認和審查了各部門出具的專項驗收合格證明，是對2011年11月24日竣工驗收程序和實體評定為合格的形式上的確認，并非重新對工程組織竣工驗收。綜上，訴爭商品房竣工驗收合格可交付使用的法定時間為2011年11月24日，被告支付違約金時間至2011年11月30日，已超出了實際逾期交房時間，并未影響原告合同權益。原告在已領取違約金前提下，再主張權利與法相悖，與理不符。為此，請求法院駁回原告訴請。

原告陳某某在本院指定的舉證期限內提供了如下證據：

1、原告身份證復印件一份，證明原告的訴訟主體身份；

2、被告企業信息表復印件一份，證明被告的訴訟主體身份；

3、商品房買賣合同復印件一份，證明原、被告之間的房屋買賣合同關系；

4、時間為2011年12月31日的竣工驗收會議紀要復印件一份，證明被告違約的事實；

5、銷售不動產統一發票兩份、收款收據兩份和住宅交付結算清單一份，證明原告已交付的購房款金額；

6、申請法院向瑞安市質量監督站調取的工程基本情況表復印件一份，證明房屋實際竣工驗收時間為2012年1月10日。

原告于舉證據期限外提供了如下證據：

7、被告制作并發送的《告全體業主書》復印件一份，證明被告于2011年10月26日告知業主房屋交驗時間延誤至2011年12月底；

8、被告在交房時發送的《住宅工程分戶驗收合格證》及照片復印件各一份，證明被告欺騙廣大業主稱訴爭房屋已經于2011年11月24日經驗收合格；

9、原告拍攝的“交房”現場照片復印件八張，證明截止2012年12月1日訴爭房屋尚未竣工；

10、交付結算清單復印件一份、收款收據復印件一份，證明其他業主與被告結算是按每日萬分之五支付被告違約金，故被告也應按每日萬分之五賠付違約金給原告。

被告于本院指定的舉證期限外提供如下證據：

11、被告營業執照復印件一份、組織機構代碼證復印件一份、法定代表人身份證明書復印件一份，證明被告訴訟主體身份；

12、時間為2011年11月24日的建設工程竣工驗收意見表復印件一份、竣工驗收備案表復印件一份，證明某某壹號工程于2011年11月24日可交付使用的事實；

13、某某壹號住宅交付結算清單復印件一份，證明原、被告已辦理完畢訴爭房產結算手續的事實；

14、某某壹號入住通知書復印件一份，證明訴爭房屋在2011年11月30日已具備入住條件且已書面通知原告的事實；

15、某某壹號禮品發放表復印件一份，證明2011年12月5日原告已領取訴爭房屋鑰匙的事實；

16、領款憑證一份，證明原告已向被告收取房屋延期交付違約金的事實；

17、承諾書復印件一份，證明原告對商品房延期交付一事不再要求被告承擔違約責任的事實；

18、蓋有瑞安市城建檔案館公章的工程竣工意見表復印件一份，證明涉案工程在2011年11月24日經過了竣工驗收的事實。

（證據1、2、4、證據6-9、11、12原件在2012溫瑞塘民初字第868號一案中，證據10原件在2012溫塘民初字第849號一案中）

法院依職權調取了如下證據：

19、工程竣工報告復印件一份；

20、工程竣工驗收報告復印件一份；

21、工程質量監督報告一份；

22、時間為2011年11月24日的建設工程竣工驗收意見表一份；

23、浙江省建設工程規劃核實確認書復印件一份；

24、建設項目環境保護土建備案申請表復印件一份；

25、主體中間結構工程驗收報告一份；

26、基礎結構工程驗收報告一份；

27、建設工程消防驗收意見書復印件一份；

28、人防工程專項驗收意見書復印件一份。

上述證據經庭審出示，被告對原告提供的證據質證如下：對證據1、2的真實性、合法性、關聯性無異議。對證據3的真實性、合法性無異議；對關聯性有異議，合同約定的交房條件為驗收合格，但沒有明確約定驗收合格的具體標準，2011年11月24日商品房完全符合交房條件。對證據4的真實性無異議，但對合法性、關聯性有異議，這是地方政府管理性規定，是對建設工程備案方面程序上的要求，會議紀要不是認定工程質量的合法性文件，而《竣工驗收意見表》則是唯一的工程質量是否合格的依據；該會議紀要是對2011年11月24日法定五方主體組織竣工驗收的程序和質量評定合格的描述，而不是重新組織竣工驗收，沒有牽涉到實質性的驗收評定內容，不能作為原告計算被告逾期交房時間的依據。對證據5的真實性、合法性無異議，但對關聯性有異議，能夠證明雙方對違約金已進行結算，原告對被告違約時間、金額無異議，且原告已同意領取并接收商品房。對證據6的真實性無異議，但對關聯性、合法性有異議，質檢站并非竣工驗收的法定部門，只是對工程質量后續方面的監督，竣工驗收合格日期為2012年1月10日，只是對備案時間的描述，并非對工程竣工驗收合格時間的描述。對證據7的真實性、合法性無異議，但對關聯性有異議，不能證明原告所主張的交房合格時間為2011年12月31日。對證據8的真實性、合法性無異議，但對關聯性有異議，分戶專門驗收是溫州市在國家有關驗收標準外在本市適用的規定，但與2011年11月24日項目竣工驗收合格并不矛盾，被告不存在欺騙行為。對證據9的真實性、合法性、關聯性有異議，無法確認原告于2011年12月1日在工程現場拍攝；即使存在竣工驗收合格后對一些與工程驗收合格項目無關聯的室外小部位進行改觀，也是建設工程正常現象，并不影響2011年11月24日竣工驗收合格的法律效力。對證據10的真實性無異議，但與本案不具備關聯性。被告提供的上述證據，原告質證如下：對證據11的真實性、合法性、關聯性無異議。對證據12中的竣工驗收意見表的真實性有異議，被告當庭提供的原件與庭前提供的復印件不一致；意見表系偽造，被告提供的分戶驗收時間為2011年11月24日，分戶驗收應在竣工驗收之前；即使意見表真實，也是非法定機構組織的驗收，應屬無效。對證據12中的驗收備案表的真實性無異議，但該備案表中竣工驗收意見處是空白的，無法反映被告的抗辯意見。對證據13、14的真實性無異議，但對合法性、關聯性有異議，原告是在受到被告欺詐的情況下簽署的，應屬無效。對證據15的真實性沒有異議，原告是有收到鑰匙，但被告的交付不合法。對證據16的真實性沒有異議，但對合法性、關聯性有異議，無法證明被告的待證事實。對證據17的真實性無異議，但對關聯性、合法性有異議，承諾書是被告單方出具，原告被被告欺詐誤以為是正常的交接程序才簽署。對證據18、22有異議，該份復印件系被告事后補送，兩份竣工意見表中質監站參加人員欄和整改落實情況欄均不同，如果11月24日有竣工驗收合格，應該有相應的會議紀要。對本院依職權調取的證據，原告質證如下：對證據19有異議，是被告方提供，沒有具體報送時間，不能證明被告主張的驗收時間為2011年11月24日。對證據20有異議，是被告方提供，沒有載明提交時間，載明的竣工時間系被告自己填寫，被告在報告最后落款處簽字確認時間為2012年1月10日，可證明被告在第一次庭審中對竣工驗收的陳述是虛假的。對證據21無異議。對證據23無異議，說明驗收時間不是2011年11月24日，而是2012年1月10日。對證據24的真實性無異議，但對關聯性有異議，這是一個單項驗收。證據25、26系被告提供給質監部門，均沒有注明出具時間，且是工程進程中的驗收，與本案竣工驗收無關。對證據27無異議，能證明被告所說的工程在2011年11月24日驗收的主張是虛假的，因為消防驗收尚未通過，不可能竣工驗收。對證據28無異議，但不能證明被告主張的綜合驗收時間。被告質證如下：在原告方沒有申請的情況下法院調取證據，程序上不合理；對證據19-28的真實性均無異議，是施工過程的必備材料。在開發商和消費者存在爭議的情況下質監站的材料不能作為認定的證據；工程質量由五方主體認定，而不是由質監站評定；質監站的材料僅是工程上的備案材料，不能對抗2011年11月24日經法定五方主體組織的工程驗收意見表，不能作為認定本案相關事實的證據。

對上述證據，本院認證如下：證據9不足以證明原告主張的截止2012年12月1日訴爭房屋尚未竣工的待證事實，不予采信。被告對證據10的真實性沒有異議，本院對真實性予以采信，可以證明劉某某按每日萬分之五向被告支付逾期付款違約金。證據12中的建設工程竣工驗收意見表、18、22不能證明訴爭房屋在2011年11月24日經竣工驗收合格。證據19-21、23-28，雖然有部分系復印件或由被告方提供，但可以客觀地反映出訴爭房屋主體工程施工進展及單項驗收情況。原告對證據17的真實性沒有異議，本院對真實性予以采信，但不能證明原告不再要求被告承擔違約責任的事實。原、被告提供的其他證據，雙方當事人對真實性均無異議，本院認為這些證據符合證據的真實性、合法性、關聯性，本院予以采信。

經審理，本院認定的事實如下：2009年7月14日，原告陳某某與被告浙江某某房地產開發有限公司簽訂了《商品房買賣合同》一份，合同約定：原告向被告購買由被告開發的坐落于瑞安市塘下鎮名為“某某壹號”（現為某某名袛）的第*幢***號商品房（建筑面積219.63平方米，單價為每平方米18988.00元）一套；被告應于2011年10月31日前將經驗收合格的商品房交付原告。如被告逾期交房，逾期不超過30日的，從最后交付期限的第二天起至實際交付之日止按已交房價款的每日萬分之二計算違約金；逾期超過30日的，從最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，按交付房價款的每日萬分之五計算違約金。合同簽訂后，原告已履行了全部付款義務。上述工程于2011年12月30日經核實具備竣工規劃確認條件，于2011年12月31日竣工，于2012年1月10日竣工驗收合格。該工程于2012年1月11日進行了竣工驗收備案。2011年11月30日，被告交付上述房屋，并賠償原告按已付購房款每日萬分之二自2011年11月1日起計算至2011年11月30日的違約金22622元。原告在領取違約金后出具承諾書一份，其中第六條為“簽署本承諾書時，承諾人已完成支付購房款義務，不再欠房開公司購房款，雙方在購房款支付及商品房交付上均不負違約責任”。

本院認為，原告陳某某與被告浙江某某房地產開發有限公司之間簽訂的《商品房買賣合同》系雙方當事人的真實意思表示，沒有違反法律規定，應屬有效合同。原、被告均應按照合同的約定履行相應的義務。本案的爭議焦點在于：一、涉案的某某壹號工程何時具備雙方約定的交付條件；二、承諾書的效力。首先，關于某某壹號工程何時具備交付條件。原、被告在商品房買賣合同文本中約定的商品房交付條件為“經驗收合格”。《建設工程質量管理條例》第十六條的規定：“建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收。”《中華人民共和國建筑法》第六十一條規定：“建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”同時，《中華人民共和國城鄉規劃法》第四十五條規定：“縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門按照國務院規定對建設工程是否符合規劃條件予以核實；未經核實或者經核實不符合規劃條件的，建設單位不得組織竣工驗收。”可見，竣工驗收合格是商品房交付使用的前提條件，而規劃主管部門對建設工程作是否符合規劃條件的核實是進行驗收的前置條件。雖然被告抗辯稱已于2011年11月24日組織了相關單位對訴爭商品房進行工程驗收，但此時涉訴工程的規劃條件未被規劃主管部門核實，故不能認定此次驗收為合格驗收。本案涉訴工程具備竣工規劃確認條件的時間為2011年12月30日。故2011年12月31日被告組織相關部門所作的某某壹號工程竣工驗收會議紀要中載明的時間為涉案工程的竣工驗收時間，竣工驗收合格日期則應是被告提供的工程竣工報告中記載的時間即2012年1月10日。其次，關于承諾書的效力。承諾書是在被告張貼分戶驗收合格證、通知原告交付房屋、在入住通知書表明已具備入住條件、結算并支付30日違約金等一系列行為的影響下出具，原告并不知曉涉案工程尚不具備竣工驗收合格的交付條件，故承諾書第六條內容違背原告的真實意思表示，應屬無效，但不影響其他條款的效力。綜上，被告應當承擔逾期交房的違約責任。《商品房買賣合同》約定的逾期交房違約金計算方式不存在過高情形，故原告要求被告按已付購房款的每日萬分之五支付自2011年11月1日起計算至2011年12月31日共計61天的違約金的請求于法有據，予以支持。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《中華人民共和國民法通則》第五十八條，《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百三十條，《中華人民共和國建筑法》第六十一條，《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十七條，《中華人民共和國城鄉規劃法》第四十五條，《建設工程質量管理條例》第十六條的規定，判決如下：

一、原告陳某某于2011年12月12日出具的《承諾書》中第六條無效；

二、被告浙江某某房地產開發有限公司于本判決生效之日起十日內支付原告陳某某違約金104573元；

三、駁回原告陳某某的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照﹤﹤中華人民共和國民事訴訟法﹥﹥第二百二十九條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本案受理費2391元，由被告浙江某某房地產開發有限公司負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于浙江省溫州市中級人民法院［在遞交上訴狀之日起7日內先預繳上訴案件受理費2391元（具體金額由溫州市中級人民法院確定，多余部分以后退還），款匯溫州市中級人民法院，浙江省省級財政專戶結算分戶，開戶行：溫州市某行營業部，賬號：31***51。逾期按自動撤回上訴處理］。

審　判　長　　張浩杰

代理審判員　　王萍萍

代理審判員　　蕭方訓

二〇一二年十二月十七日

書　記　員　　趙章瑜

商品房預售合同糾紛