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福建省莆田市中級人民法院

民事判決書

（2015）莆民終字第2065號

上訴人（原審被告）福建**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地莆田市城廂區(qū)龍橋居委會江南水鄉(xiāng)*號樓2**室，組織機(jī)構(gòu)代碼證代碼689***4-3。

法定代表人吳**，董事長。

委托代理人范培水、黃建章，福建凌龍律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）陳**，女，19**年**月**日出生，漢族，居民，住所地莆田市荔城區(qū)。

委托代理人陳光偉、黃武軍，福建揚(yáng)民律師事務(wù)所律師。

上訴人福建**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因與被上訴人陳**商品房銷售合同糾紛一案，不服福建省莆田市城廂區(qū)人民法院（2015）城民初字第145號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2015年12月2日公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人福建**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托代理人范培水、被上訴人陳**的委托代理人黃武軍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院查明:2012年10月4日，福建**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與陳**簽訂編號為MF××××155的《商品房買賣合同》一份，合同約定:陳**以人民幣1426148元的價格向福建**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購買康嘉御景X區(qū)第X幢X層X號商品房；福建**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)于2012年12月31日前交房；交房時該商品房應(yīng)經(jīng)建設(shè)單位依法組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位竣工驗(yàn)收合格和消防驗(yàn)收合格；該商品房所在建筑物生活給排水、用電、管道燃?xì)狻㈦娦?、有線電視、消防、郵政信報箱等設(shè)施達(dá)到設(shè)計要求條件；小區(qū)內(nèi)部道路、綠化、室外照明、消防、環(huán)衛(wèi)及其他商業(yè)、社區(qū)服務(wù)和管理等公共配套建筑、基礎(chǔ)設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計要求建設(shè)完成；分期建設(shè)的，該商品房所在分期建設(shè)部分應(yīng)按規(guī)劃設(shè)計要求全部完成，并與在建工程之間設(shè)置有效的隔離設(shè)施和施工安全設(shè)施。如果在規(guī)定期限內(nèi)未達(dá)到上述條件，雙方同意按以下第2種方式處理:1、買受人有權(quán)拒絕交接，按逾期交房由出賣人承擔(dān)違約責(zé)任；2、買受人同意接收，出賣人支付買受人元違約金。但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期:1、遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起日內(nèi)書面告知買受人的；2、其他非出賣人所能控制的延誤因由。除上述約定的特殊情況外，出賣人如未按合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按逾期時間分別處理:1、逾期交房時間不超過90日，出賣人按日向買受人支付已付款萬分之四的違約金，合同繼續(xù)履行；2、逾期交房時間超過90日，買受人有權(quán)解除合同，買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同書面通知到達(dá)之日起30日內(nèi)退還全部已付款，并按買受人已付款的10%支付違約金；若買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，出賣人按日向買受人支付已付款萬分之四的違約金。該合同簽訂后，陳**依約支付購房款人民幣1426148元。2013年1月25日上述房屋通過建設(shè)、勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工等單位的驗(yàn)收，上述單位認(rèn)定該工程已按合同約定內(nèi)容、圖紙設(shè)計施工完成，單位工程質(zhì)量評定合格，內(nèi)業(yè)資料齊全、有效，同意驗(yàn)收交付使用。2013年3月22日，福建**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向各業(yè)主寄發(fā)收樓手續(xù)書，通知各業(yè)主交房。2013年9月9日，上述房屋通過建設(shè)工程消防驗(yàn)收。2014年12月30日，陳**以福建**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2014年11月24日才通知其辦理收房等手續(xù)，已構(gòu)成違約為由，向原審法院提起訴訟。庭審時，原審法院詢問福建**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在通過消防驗(yàn)收后有無通知陳**接收房屋，福建**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司表示沒有通知。

原審法院認(rèn)為，陳**、福建**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司雙方簽訂的《商品房買賣合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且沒有違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，是合法有效的，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行義務(wù)。福建**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為商品房的開發(fā)商，在商品房出售給陳**后，應(yīng)當(dāng)按照合同約定將符合合同約定及相關(guān)規(guī)定的商品房交付給陳**，但其于2013年3月22日通知陳**交付商品房時，該商品房尚未通過消防驗(yàn)收，不符合交房條件，故陳**予以拒收有理。雖然陳**購買的房屋于2013年9月9日通過建設(shè)工程消防驗(yàn)收，但因福建**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未提供證據(jù)證實(shí)在上述房屋通過消防驗(yàn)收后其已及時通知陳**交房，故造成遲延交房的責(zé)任在于福建**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，陳**請求福建**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付以其已支付的購房款人民幣1426148元為基數(shù)自2013年4月1日起至2014年11月24日止按每日萬分之四計算的違約金，符合雙方約定和法律規(guī)定，予以支持。福建**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供的莆田市氣象局莆田城區(qū)氣象統(tǒng)計表系體現(xiàn)其施工期間的氣象情況，不能證明其施工期間的氣象與往年氣象存在重大異常，故福建**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以其施工期間出現(xiàn)惡劣天氣等因素為由主張交房時間順延，缺乏依據(jù)，不予采信。福建**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱違約金過高缺乏依據(jù)，不予采信。據(jù)此，為維護(hù)公民的合法權(quán)益，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條第一款、第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四第一款、第一百四十八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決:福建**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付給陳**以購房款人民幣1426148元為基數(shù)自2013年4月1日起至2014年11月24日止按日萬分之四計算的違約金。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本案案件受理費(fèi)人民幣6451元，由福建**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。

一審宣判后，上訴人福建**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不服，向本院提出上訴。

上訴人福建**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上訴稱:一、原審法院認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯誤。（一）上訴人在2013年3月22日通知被上訴人接收房屋時，被上訴人并未表示拒收房屋。（二）根據(jù)雙方約定，被上訴人應(yīng)在上訴人通知的日期內(nèi)辦理商品房交接手續(xù)，超過約定日期視為上訴人已向被上訴人交收商品房，有關(guān)該商品房的風(fēng)險及物業(yè)管理費(fèi)相關(guān)費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。故按照此約定，若被上訴人對上訴人的通知交房有異議，其應(yīng)負(fù)有已提出異議的舉證責(zé)任。（三）實(shí)際上，上訴人在2014年11月24日并未通知被上訴人接收房屋，被上訴人也沒有提供相應(yīng)的證據(jù)證明其有在2014年11月24日接到上訴人的通知接收房屋，故被上訴人對此也系虛假陳述。（四）上訴人在2013年3月22日通知被上訴人接收房屋后，上訴人與被上訴人雙方之間也斷斷續(xù)續(xù)有通話行為，被上訴人從未提到其要拒收房屋，這也證實(shí)上訴人在2013年3月22日的通知交房行為已經(jīng)得到被上訴人的實(shí)際認(rèn)可。二、原審法院不扣除天氣因素對施工的影響，認(rèn)定上訴人因存在惡劣天氣延誤施工259天沒有事實(shí)依據(jù)是錯誤的。三、原審法院按日萬分之四支持被上訴人的違約金請求是法律適用錯誤，且原審法院對上訴人主張按不超過被上訴人的實(shí)際損失及實(shí)際損失的30%范圍內(nèi)支持被上訴人的訴求不予審查又是程序違法。綜上，上訴請求:一、撤銷原審判決，改判駁回被上訴人的全部訴訟請求。二、本案一、二審訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。

被上訴人陳**答辯稱:一、上訴人應(yīng)當(dāng)將符合合同約定的房屋交付給被上訴人，在房屋沒有達(dá)到約定條件的時候被上訴人有權(quán)拒收。二、上訴人稱被上訴人未明確拒絕收房，沒有事實(shí)依據(jù)。首先，被上訴人尚未辦理收樓手續(xù)。其次，上訴人自己承認(rèn)有與被上訴人多次通話，試問上訴人如果不知被上訴人拒絕收房的話，為何要與被上訴人聯(lián)系。第三，被上訴人于2014年11月24日收到上訴人的收樓手續(xù)書，說明上訴人對于被上訴人之前拒收房屋的事項(xiàng)是清楚知道的。三、上訴人主張扣除天氣因素對施工影響工期沒有事實(shí)和法律依據(jù)。理由:1、從上訴人在一審時提供的晴雨統(tǒng)計表可以看出，在上訴人施工期間并沒有出現(xiàn)極端天氣，而且上訴人也沒有提供施工進(jìn)度的相關(guān)證據(jù)，所以不能證實(shí)正常的雨水影響其施工進(jìn)度。2、如果確因雨水的因素影響施工，需要延期交房，依據(jù)合同的約定，上訴人也應(yīng)通知被上訴人。在上訴人沒有通知的情況下，對于延期交房的責(zé)任應(yīng)當(dāng)由上訴人自行承擔(dān)。四、一審按合同約定日萬之四判決違約金是有法律依據(jù)，按日萬分之四計算違約金是雙方在商品房買賣合同中約定的違約金的計算方式，屬于雙方當(dāng)事人意思自治的范疇，是符合法律規(guī)定的，一審以商品房買賣合同中的約定作為違約金的計算依據(jù)是正確的。綜上，一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)充分，適用法律正確，應(yīng)予以維持。

經(jīng)審理查明，上訴人對原審法院查明的事實(shí)異議如下:1、對“原告以被告于2014年11月24日才通知其辦理收房等手續(xù)”有異議，認(rèn)為上訴人在當(dāng)日沒有通知被上訴人辦理收房手續(xù)，是被上訴人自己過來辦理的；2、對“本院詢問被告……被告表示沒有通知”有異議，認(rèn)為上訴人雖沒有書面通知，但有口頭通知，實(shí)際上從被上訴人2014年11月24日自己去接收房屋來看，可以證實(shí)被上訴人多次有過去看，也有與上訴人碰面。上訴人對原審法院查明的其他事實(shí)沒有異議。被上訴人對原審法院查明的事實(shí)中“2013年1月25日上述房屋通過建設(shè)、勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工等單位的驗(yàn)收”有異議，認(rèn)為商品房通過建設(shè)、勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工等單位的驗(yàn)收后，還應(yīng)到相關(guān)部門備案，備案時如果發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位有違規(guī)時應(yīng)停止備案并重新驗(yàn)收，而本案中上訴人沒有證據(jù)證明該商品房驗(yàn)收已經(jīng)備案；被上訴人對原審法院查明的其他事實(shí)沒有異議。本院對雙方當(dāng)事人均沒有異議的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院在審理過程中，上訴人提供福建省莆田市城廂區(qū)人民法院（2015）××民初字第××號民事判決書，欲證明:1、同樣案例在城廂法院有對違約金的比例進(jìn)行調(diào)整，另案對違約金約定的計算方式是按日萬分之二點(diǎn)一計算，法院主動調(diào)整為日萬分之一，而本案約定是日萬分之四，上訴人要求調(diào)整，但原審法院沒有調(diào)整，也沒有說明不予調(diào)整的原因，明顯是錯誤的；2、這份判決書對違約金的計算截止日期是在消防驗(yàn)收合格后，而不是以購房人收房的日期為截止日期，而本案卻是以陳**收房的日期為截止日期，明顯對上訴人不公平。

經(jīng)質(zhì)證，被上訴人認(rèn)為，這份證據(jù)不屬于二審新證據(jù)，也超過舉證期限，附條件質(zhì)證:一、1、這份判決書與本案沒有關(guān)聯(lián)性。2、這份判決書是否已發(fā)生法律效力也不清楚，不能做為本案審理的依據(jù)。3、這份判決書也不能證實(shí)上訴人所要證明的內(nèi)容。上訴人以這份判決書中有對違約金進(jìn)行調(diào)整認(rèn)為本案也應(yīng)進(jìn)行調(diào)整沒有依據(jù)。二、這份判決書中法院確定的交房日期也不是以消防驗(yàn)收合格之日起開始計算，而是以消防驗(yàn)收合格之后開發(fā)商通知業(yè)主交房的日期，所以上訴人認(rèn)為接收房屋的時間應(yīng)以消防驗(yàn)收合格的時間開始計算是錯誤的。

本院經(jīng)審查認(rèn)為，上訴人提供的福建省莆田市城廂區(qū)人民法院（2015）××民初字第××號民事判決書，是已生效的判決，對其真實(shí)性，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，上訴人與被上訴人簽訂的《商品房買賣合同》系雙方的真實(shí)意思表示，且沒有違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，是合法有效的，雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行義務(wù)。上訴人在2013年3月22日就已通知被上訴人交付商品房，此時訟爭商品房尚未通過消防驗(yàn)收，不符合交房條件，但訟爭商品房于2013年9月9日通過建設(shè)工程消防驗(yàn)收后，已符合交房條件?？紤]到本案訟爭的商品房不是因沒有建成完工不能交房，而是因訟爭商品房尚未通過消防驗(yàn)收，才導(dǎo)致逾期交房，且被上訴人至今尚未入住該訟爭商品房，故被上訴人請求上訴人支付消防驗(yàn)收后的逾期交房的違約金，缺乏依據(jù)，原審法院判決上訴人應(yīng)承擔(dān)消防驗(yàn)收后至2014年11月24日期間逾期交房的違約責(zé)任不當(dāng)，應(yīng)改判上訴人承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的期間為自2013年4月1日起至2013年9月9日止。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條“當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)”和最高人民法院《關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第29條“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決”的規(guī)定以及最高人民法院《關(guān)于當(dāng)前形勢審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》（法發(fā)（2009）40號）第6條“在當(dāng)前企業(yè)經(jīng)營狀況普遍較為困難的情況下，對于違約金數(shù)額過分高于違約造成損失的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法規(guī)定的誠實(shí)信用原則、公平原則，堅持以補(bǔ)償性為主、以懲罰性為輔的違約金性質(zhì)，合理調(diào)整裁量幅度，切實(shí)防止以意思自治為由而完全放任當(dāng)事人約定過高的約金”規(guī)定的精神，結(jié)合本案上訴人與被上訴人約定逾期交房的違約金以購房款人民幣1426148元為基數(shù)按日萬分之四計算，即逾期交房的違約金一個月高達(dá)人民幣17113.77元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過因逾期交房給購房者造成的租金的實(shí)際損失等具體情況，本院按公平原則，將本案逾期交房的違約金計算方式調(diào)整為購房款總額的日萬分之一。原審法院判決上訴人逾期交房應(yīng)按日向被上訴人支付已付款萬分之四的違約金過高，應(yīng)予糾正。上訴人主張本案約定的違約金過高理由成立，予以支持。綜上，上訴人上訴有理部分予以采納，無理部分予以駁回。據(jù)此，經(jīng)審判委員會研究決定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下:

一、撤銷福建省莆田市城廂區(qū)人民法院（2015）城民初字第145號民事判決；

二、上訴人福建**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付給被上訴人陳**以購房款人民幣1426148元為基數(shù)自2013年4月1日起至2013年9月9日止按日萬分之一計算的違約金。

如果福建**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本案一審案件受理費(fèi)人民幣6451元，由被上訴人陳**負(fù)擔(dān)；二審案件受理費(fèi)人民幣6451元，由上訴人福建**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審　判　長　黃珊珊

審　判　員　陳利強(qiáng)

代理審判員　許秋紅

二〇一六年五月十五日

書　記　員　吳恩華

合同糾紛