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山東省蓬萊市人民法院

民事判決書(shū)

（2012）蓬潮民初字第73號(hào)

原告煙臺(tái)開(kāi)發(fā)區(qū)**金屬有限公司，住所地?zé)熍_(tái)市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)**路**號(hào)內(nèi)****號(hào)。

法定代表人李*健，任經(jīng)理。

委托代理人馬洪亮，山東明朗律師事務(wù)所律師。

委托代理人徐學(xué)廣，山東明朗律師事務(wù)所律師。

被告張*，女，19**年**月**日出生，漢族，農(nóng)民。

委托代理人姜*，女。

被告蓬萊市***木業(yè)有限公司，住所地蓬萊市**鎮(zhèn)**路西**號(hào)。

法定代表人張*，任經(jīng)理。

原告煙臺(tái)開(kāi)發(fā)區(qū)**金屬有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)**金屬公司）與被告張*、蓬萊市***木業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)***木業(yè)公司）租賃糾紛一案，本院受理后，依法適用普通程序，公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。原告**金屬公司委托代理人、被告張*及其委托代理人到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告**金屬公司訴稱(chēng)，2008年3月13日，煙臺(tái)興達(dá)電子有限公司將位于劉家溝鎮(zhèn)興路西10號(hào)房屋一處，租賃給了被告張*，約定租賃期限自2008年7月1日至2011年6月30日，每年租金107525.6元，租金一年分兩次交納，每年的7月1日交納53762.8元，次年的2月1日前交納53762.8元2008年7月5日，我公司與煙臺(tái)興達(dá)電子有限公司簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，購(gòu)買(mǎi)了位于上述位置的房產(chǎn)及附屬的全部土地，合同約定煙臺(tái)興達(dá)電子有限公司因于合同簽訂前，已將出售的房屋部分出租給被告張*，自2009年1月1日起的房租由我公司收取，我公司于2008年10月31日取得了上述房產(chǎn)的房產(chǎn)證，二被告一直使用上述房屋，雖我公司多次通知被告要求被告支付租金，但被告拒不支付至今。故訴至法院，請(qǐng)求判令二被告共應(yīng)向原告支付租金268814元，并應(yīng)承擔(dān)違約金5萬(wàn)元。

被告張*辯稱(chēng)，我是***木業(yè)公司的法人代表，我以公司的名義與興達(dá)公司簽訂了房屋租賃合同，因此應(yīng)由***木業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任，請(qǐng)求駁回原告對(duì)我的訴訟請(qǐng)求。

被告***木業(yè)公司辯稱(chēng)，不同意原告的訴訟請(qǐng)求。原告主張已超過(guò)訴訟時(shí)效。原房屋出售給原告，沒(méi)有通知我公司，也沒(méi)有通知我公司向原告交租金。我公司與原告未直接發(fā)生權(quán)利義務(wù)關(guān)系，原告無(wú)權(quán)利向我公司主張權(quán)利。滕春杰違反合同約定，電梯未安檢和未實(shí)際投入使用，致我公司經(jīng)營(yíng)成本增加，無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，滕春杰應(yīng)承擔(dān)10萬(wàn)元違約金，且2009年6月我公司已經(jīng)搬走、實(shí)際將租賃廠房退還了。

經(jīng)審理查明，2008年3月13日，案外人煙臺(tái)興達(dá)電子有限公司（出租方甲方、以下簡(jiǎn)稱(chēng)興達(dá)公司）與被告張*（承租方乙方）簽訂廠房租賃合同一份，合同約定內(nèi)容如下，一、租賃標(biāo)的：甲方現(xiàn)有位于劉家溝鎮(zhèn)振興路西10號(hào)房屋一處，甲方將其中部分廠房租賃給乙方使用，其中一樓建筑面積為445.48平方米，二樓建筑面積為1526.84平方米，土地登記使用證號(hào)為（蓬國(guó)用2006字第103號(hào)），房屋所有權(quán)證號(hào)為蓬房權(quán)證公字第號(hào)），乙方租賃甲方上述全部房產(chǎn)。二、租期及租金交納：雙方協(xié)商同意，租賃期限3年，自2008年7月1日至2011年6月30日止，每年租金107525.60元，租金一年分兩次交納，每年的7月1日前交納53762.80元，次年的2月1日前交納53762.80元。三、甲方應(yīng)滿足乙方下列條件：1、簽訂合同以后，甲方執(zhí)土地證和房產(chǎn)證復(fù)印件，協(xié)助乙方到相關(guān)部門(mén)辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照。2、甲方應(yīng)將廠房門(mén)前的雜物在本合同簽訂后10日內(nèi)全部清理完畢，不能影響乙方正常生產(chǎn)；……4、甲方應(yīng)保證在2008年4月30日前安裝電梯，供乙方生產(chǎn)使用，不管甲方購(gòu)買(mǎi)何種品牌電梯，必須保證電梯正常運(yùn)行，租賃期內(nèi)，含電梯保修期一年，電梯由乙方負(fù)責(zé)維護(hù)和年檢；……如果甲方不能滿足上述第三項(xiàng)規(guī)定的任何一條款，應(yīng)向乙方承擔(dān)違約金5萬(wàn)元；不能滿足其中兩項(xiàng)以上的，應(yīng)向乙方支付雙倍違約金。四、乙方應(yīng)遵守以下約定：1、嚴(yán)格按照合同約定支付租金；2、嚴(yán)格遵守安全生產(chǎn)規(guī)程，如因違約用水用電導(dǎo)致事故由乙方自行承擔(dān)后果，如果導(dǎo)致甲方廠房損毀，按實(shí)際損失額賠償甲方損失；3、租賃期內(nèi)的電費(fèi)租賃稅金由乙方承擔(dān)，如乙方違反上述約定，應(yīng)向甲方承擔(dān)違約金5萬(wàn)元。無(wú)任何一方違約，除向?qū)Ψ街Ц哆`約金外，另一方有權(quán)解除合同或者繼續(xù)履行。興達(dá)公司法定代表人滕春杰與被告張*均在上述合同上簽字。合同簽訂后，興達(dá)公司協(xié)助被告張*到蓬萊市工商行政管理局辦理了蓬萊市洪茂源木業(yè)有限公司的相關(guān)登記手續(xù)。被告***木業(yè)公司注冊(cè)的公司地址為蓬萊市劉家溝鎮(zhèn)振興路西10號(hào)，成立和核準(zhǔn)日期為2008年4月3日，法定代表人為張波，股東為張*和謝存義。自被告***木業(yè)公司成立之日，就在租賃的上述廠房?jī)?nèi)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。二被告只于2008年7月1日前支付了租金53762.80元，之后再未支付租金。

2008年7月5日，興達(dá)公司（甲方）與原告**金屬公司（乙方）簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，興達(dá)公司將其劉家溝鎮(zhèn)振興路10號(hào)的房屋及附屬的全部土地出售給原告，房屋和土地總價(jià)格為人民幣300萬(wàn)元，雙方簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同第七條約定，甲方于本合同簽訂前已將所出售的房屋的一部分出租給第三方，本合同簽訂后，由甲方負(fù)責(zé)與第三方協(xié)商將租賃合同中的出租方變更為乙方，2008年12月31日前的租賃費(fèi)由甲方收取，自2009年1月1日起的房屋租金由乙方收取。2008年10月31日，原告**金屬公司取得了所購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的房屋所有權(quán)證，證號(hào)為蓬房權(quán)證劉字第號(hào)，但原告并未與被告張*或***木業(yè)公司另行或重新簽訂租賃合同；原告與二被告在房屋實(shí)際騰退時(shí)也沒(méi)有交接手續(xù)。2012年3月15日原告訴來(lái)本院，要求二被告給付租賃和承擔(dān)違約金。

關(guān)于原告起訴要求二被告給付租金是否超過(guò)訴訟時(shí)效。庭審中原告提交了2009年12月8日的通知書(shū)一份，該通知書(shū)是告知涉案房產(chǎn)已由原告購(gòu)買(mǎi)、要求被告向原告交納租金的通知，原告主張2009年12月15日通過(guò)EMS特快專(zhuān)遞將上述通知郵寄給***木業(yè)公司的謝經(jīng)理。二被告辯稱(chēng)未收到通知書(shū)，且稱(chēng)滕春杰因違約，用違約金抵頂了被告應(yīng)交的房租，滕春杰或原告也未向被告追要過(guò)房租。

關(guān)于被告***木業(yè)公司辯稱(chēng)于2009年6月已經(jīng)實(shí)際退租的問(wèn)題，被告稱(chēng)2008年11月原告的工作人員董琴告訴被告房屋是原告的，被告就告訴原告要求按合同按照電梯和變壓器，如果不按合同履行，被告就要求解除合同、支付違約金；原告未按合同履行，該被告于2009年6月就實(shí)際騰退廠房給原告，并將解除合同的事情告知了董琴，且原告將該廠房于2009年6月左右實(shí)際又租賃給了內(nèi)蒙古一機(jī)集團(tuán)宏遠(yuǎn)電器有限公司蓬萊分公司。原告對(duì)該被告的主張不認(rèn)可，被告未能提交證據(jù)證明其主張。經(jīng)本院到工商登記部門(mén)調(diào)查落實(shí)，內(nèi)蒙古一機(jī)集團(tuán)宏遠(yuǎn)電器有限公司蓬萊分公司的注冊(cè)營(yíng)業(yè)場(chǎng)所是蓬萊市劉家溝鎮(zhèn)振興路8號(hào)，其廠房系租賃煙臺(tái)天源金屬制品有限公司所有的廠房。

本院認(rèn)為，被告張*與興達(dá)公司簽訂的租賃合同系雙方的真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，合同約定的租賃期限為2008年7月1日至2011年6月30日，每年租金107525.60元，每年的7月1日和前次年的2月1日前各交納53762.80元，就應(yīng)按合同約定履行；雖然租賃合同系被告張*與興達(dá)公司簽訂，但該合同項(xiàng)下的房屋實(shí)際由***木業(yè)公司租賃使用，且張*系***木業(yè)公司的法定代表人，故交納房租的義務(wù)也應(yīng)由***木業(yè)公司履行。被告***木業(yè)公司未按合同約定的期限支付租金，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。興達(dá)公司將廠房出租后，又將涉案房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給原告，且興達(dá)公司與原告約定2009年1月1日之后的房租由原告收取，故原告享有要求被告交納房租的權(quán)利。雖然合同約定每年的7月1日前和2月1日前交納租金，但合同約定的租賃期限為三年，即到2011年6月30日，在雙方租賃合同未履行完畢時(shí)均無(wú)法確定租金是否應(yīng)按約定數(shù)額交納和雙方是否應(yīng)承擔(dān)違約金，故原告于2012年3月15日起訴沒(méi)有超過(guò)訴訟時(shí)效。被告***木業(yè)公司辯稱(chēng)其在2009年6月實(shí)際騰退租賃的廠房，沒(méi)有證據(jù)證明，本院不予采信該辯論觀點(diǎn)；被告***木業(yè)公司辯稱(chēng)滕春杰同意其用房租抵頂滕春杰（興達(dá)公司）應(yīng)承擔(dān)的違約金，沒(méi)有證據(jù)證明，本院亦不予采信。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條、第二百二十六條之規(guī)定，判決如下：

一、被告蓬萊市***木業(yè)有限公司給付原告煙臺(tái)開(kāi)發(fā)區(qū)**金屬有限公司2009年1月1日至2011年6月30日的租金268814元、違約金50000元，共計(jì)318814元，限于本判決生效后十日內(nèi)付清。

二、駁回原告煙臺(tái)開(kāi)發(fā)區(qū)**金屬有限公司要求被告張*給付租金、承擔(dān)違約金的訴訟請(qǐng)求。

如未能按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)6082元，由被告***木業(yè)公司負(fù)擔(dān)。此款已由原告預(yù)交墊付，該被告在履行本判決確定的義務(wù)時(shí)一并給付原告。

如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人或代表人的人數(shù)提出副本，上訴于山東省煙臺(tái)市中級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　劉　曉

人民陪審員　田廣萍

人民陪審員　唐　玲

二〇一六年八月二十二日

書(shū)　記　員　李　琳

民事判決書(shū)