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中華人民共和國北京市朝陽區人民法院

民事判決書

（2014）朝民初字第09500號

原告北京**物業管理有限公司，住所地北京市**區**莊*號。

法定代表人楊*敦，總經理。

委托代理人谷良坤，北京市中地律師事務所律師。

委托代理人孫姍，北京市中地律師事務所律師。

被告何**（HO**），男，20**年**月**日出生，香港永久性居民。

法定代理人宋*（SUNG*），女，19**年**月**日出生，香港永久性居民。

委托代理人吳瑩潔，北京市尚公律師事務所律師。

原告北京**物業管理有限公司（以下簡稱原告）與被告何**（HO**）（以下簡稱被告）物業服務合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告的委托代理人孫姍，被告的委托代理人吳瑩潔到庭參加了訴訟，本案現已審理終結。

原告訴稱：被告為北京市**區****路*號××號（以下簡稱涉訴房屋）的業主。我公司是該小區的物業管理公司，現我公司依照與小區開發商及業委會簽訂的物 業服務同提供了物業服務，但經多次催繳，被告至今未交納2009年1月1日至2014年3月31日期間的物業管理費。故我公司訴至法院，要求被告支 付：1、物業管理費416902.5元；2、滯納金828147.04元，其中2009年1月1日至2011年3月31日期間的滯納金自逾期之日起按日千 分之三的標準計算，2011年4月1日至2014年3月31日期間的滯納金自逾期之日起按日萬分之五的標準計算。

被告辯稱：原告的訴訟請求沒有事實及法律依據，不應得到支持。首先，我在2006年9月25日從開發商北京**房地產開發有限責任公司（以下簡稱**公司） 處購買了涉訴房屋，建筑面積661.75平方米。2007年10月，在我裝修期間，**公司提出需要占用涉訴房屋后院進行后期公寓的開發建設，并表示愿意 就此向我支付補償。當時**公司承諾占用的期限截止2008年4月30日，因此我才同意了其要求。但時至今日，涉訴房屋后院仍被**公司占用，且緊貼著房 屋外墻挖了幾米深的地槽進行施工。因此，出于安全、噪音等因素的考慮，我一直沒有入住涉訴房屋，這屬于我不能預見、不能避免且不能克服的不可抗力事件。現 因我從未居住使用過涉訴房屋，也未實際享受過原告提供的物業服務，故不應向原告支付物業服務費。其次，原告是**公司聘請的前期物業單位，兩個公司之間的 關系密切，2010年**公司就曾向原告發函告知不要向我收取物業費，原告還將該函件復印件轉交給我，并表示其公司不會再向我收取物業費。而且，根據《物 業管理委托合同》，原告應在每季度第一個月的前三天向業主發出費用通知單，但原告從未向我發放過繳費通知，故可以印證其公司已經同意不向我主張物業費。此 外，就占用房屋后院進行施工一事，我與**公司正在訴訟且尚未終結，在案件審理和執行過程中，我曾兩次與承辦法官一起到涉訴房屋處查看，因進入小區需要先 與原告聯系，此后門衛才會允許我和法官進入，因此原告對我到訴爭房屋處的事情是知曉的，但也沒有向我主張過物業費，故進一步說明了原告同意免除我的交費責 任。再次，原告和**公司簽訂的前期物業委托合同已經約定了物業服務期限為兩年，若期限屆滿未重新簽訂新的合同，則該前期物業委托合同自第三年起自動解 除，據此在2006年5月8日至2011年3月31日期間原告并無合同及法律依據為***小區業主提供物業服務，且原告亦未舉證證明其在上述期間內確實提 供了物業服務。即使原告提供了物業服務，也沒有經過我的確認，不應對我發生效力。再退一步講，即便我應當交納物業費，但原告立案前兩年以前的費用也已經超 過了訴訟時效。最后，原告依據業主臨時公約主張日千分之三的滯納金，但業主臨時公約系前期物業委托合同的一部分，該合同已在第三年自動解除，因此不能將此 作為滯納金的計算依據。而且原告提供物業服務是實行酬金制，按照所收物業費的8%作為利潤，故我未交納物業費對原告并不會造成損失，其主張的滯納金數額過 高，不應得到法院支持。

經審理查明：原告系從事物業管理等經營項目的有限責任公司。2004年5月8日，原告與**公司簽訂《物業管理委托合同》，約定：原告為東山墅（地址為：北 京市朝陽區東四環北路7號）提供物業服務；管理期限自東山墅交付之日起暫定兩年，但東山墅業主委員會不同意履行本合同的除外；如在本合同項下的委托管理期 限屆滿前180天，雙方未能就**公司委托原告繼續完成東山墅物業管理服務一事重新簽訂委托合同，則本合同自簽訂后第三年起自動解除；《業主臨時公約》經 北京市居住小區管理辦公室批準后，作為本合同附件之一；物業管理服務費標準為每月每平方米10元，按建筑面積計算；物業管理服務費按季度計取，各業主、使 用人應于每季度的第一個月10日前交納。

2010 年12月20日，北京市朝陽區***小區業主委員會（以下簡稱業委會）成立。后業委會與原告簽訂《北京市物業服務合同》，約定：原告為北京市朝陽區東四環 北路7號***小區提供物業服務，期限自2011年4月1日至2013年4月1日；原告按照《北京市住宅物業服務技術標準（試行）》中的五級物業服務技術 標準提供物業服務；收費方式為酬金制，由業主按其擁有物業的建筑面積預先交納，標準為10元／平方米·月；原告每月按實收物業服務資金8%的比例提取酬 金；未能按時足額繳納物業服務費，應按逾期每日萬分之五的標準向原告支付違約金。

此后，業委會又與原告簽訂《北京市物業服務合同》簽訂《北京市物業服務合同》，約定：原告為北京市**區****路*號***小區提供物業服務，期限自 2013年4月1日至2014年3月31日；原告按照《住宅物業服務標準》中的四級物業服務技術標準提供物業服務；收費方式為酬金制，由業主按其擁有物業 的建筑面積預先交納，標準為10元／平方米·月；原告每月按實收物業服務資金8%的比例提取酬金；未能按時足額繳納物業服務費，應按逾期每日萬分之五的標 準向原告支付違約金。

被告系涉訴房屋業主，于2006年9月25日從**公司購買了涉訴房屋，建筑面積為661.75平方米。被告已向原告交納了截止2008年12月31日的物業服務費。

庭審中，原告提交了其法定代理人宋×與**公司簽訂的《協議書》復印件，其中約定：**公司將于近期在所開發的”太合嘉園”小區進行公寓項目施工建設。根據 施工要求，**公司臨時占用被告所擁有的涉訴房屋庭院進行施工；被告同意**公司占用被告所屬房屋庭院范圍為該房屋北側外墻以北的后庭院；**公司施工期 間保證被告房屋結構的安全；**公司應采取有效的隔離防護措施，以降低因施工對被告產生的影響；待公寓項目地下工程完工后，**公司承諾將被告所屬房屋庭 院內由于施工而暫時拆除的圍墻、綠植及草坪等恢復原狀；庭院恢復工作完成后，**公司在被告庭院內增種部分樹木作為對被告的補償；本協議自雙方簽字之日生 效，截至2008年4月30日。被告表示因其與**公司正就占用涉訴房屋庭院一事進行訴訟，故《協議書》原件已經提交法院，現系**公司違反協議約定至今 仍占用涉訴房屋后院施工導致其從未居住，屬于不可抗力，故不應支付物業費。原告對于《協議書》復印件的真實性不予認可，并表示即便屬實，也為被告與××公 司間的糾紛，且因占用庭院一事已經過被告同意，故不構成不可抗力，被告應支付物業費。

被告表示**公司曾發函告知原告不再收取涉訴房屋物業費，并提交了**公司于2010年2月3日出具的函件復印件一份，內容為：”致：北京達文物業管理有限 公司2007年底，我公司與東山墅××號業主就占用部分后庭院進行公寓施工達成協議。但由于我項目相關手續滯后，未能按時為其恢復后庭院，因此××號業主 自09年1月起拒繳物業費。目前我公司已與業主商議，待我項目地下車庫完工并為××號恢復后庭院之后再行通知貴公司。建議貴公司將××號物業費從繳費基數 中暫時剔除，以免影響東山墅物業管理處的物業費收繳率，望予以配合為盼。”原告表示此函件復印件并非其公司提供給被告，經核實對于此證據的真實性不持異 議，但內容只是建議原告將被告從物業費收繳基數中予以扣除，目的是為了避免影響收繳率，而非要求原告免除被告的物業費交納義務，而且該函件只是**公司單 方向原告發出的申請，并未經過原告的同意確認。

原告主張按照日千分之三的標準計算2009年1月1日起至2011年3月31日期間的滯納金，并提交了《業主臨時公約》復印件一份，其中載明：產權人、使用 人未按照本公約、物業管理委托合同交納物業管理費用的，物業管理企業可按日加收千分之三的滯納金。被告對于《業主臨時公約》復印件的真實性不予認可，并表 示滯納金的計算標準過高。

此外，原告提交了律師函及EMS特快專遞詳情單，以證明曾向被告催要物業費。被告稱從未收到過律師函，并表示證據中載明的郵寄地址系涉訴房屋，而原告明知被告并不在此居住。

上述事實，有雙方當事人陳述、《物業管理委托合同》、《北京市物業服務合同》、《臨時公約》、《北京市商品房現房買賣合同》、《協議書》、函件以及照片等證據在案佐證。

本院認為：依法成立的合同，受法律保護。當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

本案中，原告作為**公司選聘的前期物業管理單位，為涉訴房屋所在的***小區提供了物業管理服務，雖然《物業管理委托合同》中約定的管理期為自交付之日起 兩年，但根據被告已向原告交納了截止2008年12月31日的物業費之事實，并結合**公司于2010年2月3日出具的函件內容，可以認定在上述物業委托 期限屆滿后，原告繼續為該小區提供物業服務，其與業主之間形成了事實上的物業服務合同關系。此后，業委會又與原告簽訂了《北京市物業服務合同》，此份合同 效力及于全體業主，在原告確已提供了物業服務的情況下，被告作為涉訴房屋買受人即業主，應向原告支付物業服務費。現原告主張2009年1月1日起至 2014年3月31日止的物業服務費，予法有據，且數額計算正確，本院予以支持。具體理由如下：

首先，根據已經查明的事實，涉訴房屋庭院被占用施工一事，系被告與**公司協商一致的結果，并不構成不可抗力，即便**公司未能按照《協議書》之約定在期限內完成施工，則也屬于被告與**公司間的糾紛，被告以此作為不繳納物業服務費的理由，缺乏法律依據，本院不予采信。

其次，被告表示因庭院施工造成其至今均未在涉訴房屋內居住，亦未享受過原告提供的物業服務。但根據《協議書》的內容及生活常識，原告在訂立此協議時就應知曉 庭院用于施工勢必會對居住使用造成不利影響，且根據法律規定，物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服 務為抗辯理由的，人民法院不予支持。故原告以**公司占用庭院施工導致其未在涉訴房屋居住為由作為不繳納物業費的抗辯，本院不予采信。

再次，被告主張原告已經同意免除其物業費。但根據**公司向原告所發之函件，其內容系將涉訴房屋從收繳基數中暫時剔除，目的是為避免影響***小區的物業費 收繳率，而非免除被告的物業費繳費義務。且從形式上看，此份函件屬于太合嘉園單方發出的建議，并無任何證據顯示原告對此表示同意。故此份證據不能證明原告 確已認可免除被告的繳費義務。

最后，被告認為原告的部分訴訟請求超過訴訟時效。但原告對被告的物業服務一直處在持續狀態，雙方之間的物業服務合同關系一直沒有中斷，被告雖不認可曾收到原 告郵寄的律師函，但訴訟時效規定的關鍵在于督促當事人在合理時間內行使權利，有鑒于此，原告對被告的服務處在持續狀態，原告也曾經向被告郵寄律師函，并沒 有明顯怠于行使權利的情況，因此對于被告關于訴訟時效的抗辯，本院不予采信。

關于原告主張的滯納金，將由本院結合欠費時間、金額等因素依法酌情確定。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條以及《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條之規定，判決如下：

一、被告何**（HO**）于本判決生效之日起十五日內給付原告北京**物業管理有限公司二○○九年一月一日至二○一四年三月三十一日的物業服務費四十一萬六千九百零二元五角。

二、被告何**（HO**）于本判決生效之日起十五日內給付原告北京**物業管理有限公司滯納金十二萬元。

三、駁回原告北京**物業管理有限公司的其它訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費16005元，由原告北京**物業管理有限公司負擔6836元（已交納），由被告何**（HO**）負擔9169元（于本判決生效之日起七日內交納）。

如不服本判決，可于判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于北京市第三中級人民法院。

審　判　長　孫茜倩

代理審判員　余　昉

代理審判員　李甲軍

二〇一四年十一月三十日

書　記　員　吳青沛

物業服務合同糾紛