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山東省泰安市泰山區人民法院

民事判決書

（2014）泰山民初字第1297號

原告（反訴被告）劉某柱，男，漢族，1970年出生，住山東省泰安市某某區。

委托代理人李樹勇，山東縱觀律師事務所律師。

被告張某，男，漢族，1951年出生，住泰山區。

被告張某玲（反訴原告），女，漢族，1974年出生，住泰安市某某區。

被告張某玲委托代理人吳某苓，山東泰山＊＊律師事務所律師。

被告張某玲委托代理人徐某鳴，山東泰山＊＊律師事務所律師。

原告劉某柱與被告張某、張某玲房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后依法組成合議庭，公開開庭進行了審理，原告劉某柱及其委托代理人李樹勇，被告張某玲的委托代理人吳乃苓、徐曉鳴到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告劉某柱訴稱，2004年1月6日，原告與被告張某簽訂購房協議一份，合同約定：原告購買位于泰安市某院內路某某數第某棟樓某單元某層某戶（即泰安市某宿舍某號樓某單元某層某戶）住房一套含配套房一間，合同價款108000元，原告一次性交納全部房款后，雙方辦理房屋交接手續，房屋所有權歸屬原告所有，被告負責辦理房屋產權手續，其產權交易費由原告承擔。合同簽訂后，原告即交納全部購房款，雙方立即辦理了房屋交接手續。2007年8月30日，原告按照約定向被告張某支付辦理房屋產權交易費4000元。自2004年1月6日，至今原告實際占有使用該房屋。另核實該房產登記房屋所有權人為被告張某玲，證號泰房權證泰字第××號，被告張某玲承認該房產屬于原告劉某柱所有，原告多次要求被告辦理房屋產權變更手續，但被告一直未辦理。原告為維護合法權益訴至法院，請求判令：1、被告繼續履行原被告于2004年1月6日簽訂的購房協議，并判令被告為原告辦理房屋所有權變更登記手續；2、被告承擔訴訟費用。

被告張某辯稱，房屋買賣屬實，我代被告張某玲簽訂協議把房屋賣給原告。

被告張某玲辯稱，涉案房屋的合法所有權人系張某玲，其從未與任何人簽訂買賣涉案房屋的協議。被告張某玲不認識原告，也從未見過，更不可能收取其購房款。被告張某以自己的名義與原告簽訂購房協議出賣他人房產，屬于無權處分，被告張某也從未告知過被告張某玲，被告張某玲也未追認，不認可被告張某出賣房產的行為，所以被告張某與原告所簽訂的合同是無效合同。原告無權占有使用被告張某玲的房產，應予騰退并交付被告張某玲，原告的購房款以及損失其應向被告張某主張，與被告張某玲無關。根據物權法第六條、第九條的規定，不動產房產的變更、轉讓經依法登記發生效力，未經登記不發生效力，故涉案房產是被告張某玲所有，其與原告之間從未簽訂過書面買賣協議，被告張某玲沒有履行辦理過戶手續的合同義務。綜上請求駁回原告的訴訟請求。

反訴原告張某玲反訴稱，2000年10月26日，反訴原告與所在單位泰安市某單位簽訂售房協議，購買位于泰安市某宿舍某#某單元某層某戶房產一處，建筑面積105.73平方米，并交納了全部房款，取得了該房產。2012年10年30日，反訴原告依法取得了該房產所有權證書。反訴原告取得該房產后，僅只是同意房屋先由張某居住使用，但反訴原告現得知該房產卻由反訴被告居住使用，反訴被告的行為侵犯了反訴原告的合法權益，為此反訴請求：1、反訴被告立即騰退所侵占的位于泰安市某宿舍某#某單元某層某戶的房產（建筑面積105.73平方米）一處；2、反訴被告支付房屋占有使用費（自起訴之日按照同地段同類房屋租金計算至實際交付房屋之日止）；3、反訴被告承擔反訴費用。

反訴被告劉某柱辯稱，反訴原告的反訴無事實和法律依據，反訴被告劉某柱與被告張某簽訂的購房協議雖然沒有反訴原告張某玲的簽字，但根據反訴原告提出的反訴狀中可以看出其聯系電話與反訴被告在公證處查看的電話號碼是一致的，反訴被告提供的公證書等視聽資料足以證明反訴原告出賣房屋的事實，其提出反訴即不承認房屋買賣事實是不誠實的，有悖訴訟法的規定，請求駁回反訴原告的反訴請求。

經審理查明，2004年1月6日，原告與被告張某簽訂購房協議一份，協議主要約定：乙方（原告）購買甲方（被告張某）市拖拉機站院內路東北數第一棟樓九單元四層西戶住房一套（含配套房一間），總價值108000元，乙方一次性交納房款108000元給甲方，雙方辦理房屋交接手續，房屋所有權歸屬乙方；甲方負責辦理該房屋產權手續，產權交易費由乙方承擔。合同簽訂當日，原告向被告張某支付購房款108000元，被告張某向原告交付了房屋，原告入住至今。

關于原被告之間的房屋買賣過程，被告張某稱系代被告張某玲賣房子，當時張某玲之父張某某委托其賣房子，簽訂合同當天原告把房款以現金的方式給了張某，張某把房屋鑰匙交給了原告，后張某把房款給了張某某。被告張某玲對此不予認可，稱并未委托授權張某賣房，包括其父親張某某均未收到房款。被告張某對其前述主張未提交證據證實，但認可在張某玲購房過程中提供過幫助。

2007年8月30日，被告張某收取原告現金4000元，被告張某向原告出具收到條一份，內容為：今收到現金肆仟元正，張某，2007.8.30號。原告稱該款系向被告張某交納的房產交易稅，被告張某對此無異議，稱系為辦理房產證收取的費用，當時其把該款交給了某單位的破產小組。被告張某玲不予認可，稱與其無關，不能體現是房產交易稅。

原告主張當時經人介紹認識被告張某，被告張某代理賣房子，被告張某賣房子經過了被告張某玲的同意，且房款已交付被告張某玲。被告張某玲不予認可，稱其與被告張某當時系某單位內同事關系，當時買房時被告張某幫忙，在價格上便宜，2002年前后房子下來后為表達對張某的謝意就讓其先用著，由被告張某管理著房子，后來直到去年才知道被告張某與原告產生糾紛，當時被告張某說是一個朋友在那里住著，去年才知道是原告住著。原告為證實其前述主張提交經山東省泰安市岱宗公證處公證的原告與被告張某玲通話錄音一份，通話中原告與被告張某玲就涉案房產協商過戶事宜，雙方對話主要內容如下：被告張某玲：當時賣房子我不認識你，我們之間沒有交易，但咱不是那種人，把這個事情解決了，這個房子該誰的就是誰的；劉某柱：當時買這個房子是108000元，這個錢他（指被告張某）給你了嗎？被告張某玲：上次你給張某打電話，他說什么？劉某柱：他說把錢給你了，當時房子是我與張某簽的合同，當時我說房子是你的，我把錢給你，與你簽合同，張某玲認可嗎，上一次打電話你說房子是你的，你說沒事，就是與張某之間有扯落，你說過這個話嗎？張某玲：我現在也這么說，我現在在解決問題；劉某柱：張某這邊我們拋開，我給你點錢，你說個數，把這個事情解決了，行吧，省的我天天給你打電話，我媳婦給你打電話說的很難聽，你也煩；張某玲：你媳婦那樣說我，要不是顧忌這么多年了，我真不愿意，我要真生了氣，我就說這個房子就是我的，但是咱不是那種人，咱就是把事情解決了；劉某柱：張某賣這個房子你知道嗎？張某玲：知道，因為你這個房子，我買房子多繳了不少稅；劉某柱：這樣我給你一萬元補償，過戶費我拿，行吧？張某玲：因為你這個房子在這里掛著，我多繳好多稅，我再和你聯系吧。

原告申請證人彭某出庭作證，證人稱與原告及被告張某均系朋友關系，但不認識被告張某玲，2004年買賣房屋時證人是劉某柱和張某的中間介紹人，當時在泰山區某公司簽訂的合同，劉某柱把房款給了張某，當日交付了房屋鑰匙，劉某柱一直居住至今，證人在涉案房產的前面居住。

另查明，涉案房產系2000年1月8日被告張某玲與泰安市某單位簽訂售房協議自某單位處購買，房屋價款49900元，兩被告當時均系某單位職工，被告張某系該某單位站長。2012年11月30日，涉案房產辦理了房產證，登記所有權人為被告張某玲，證號泰房權證泰字第××號。原告稱涉案房產系房改房，被告稱系福利房。本院自泰安市房產交易中心調取了涉案房產檔案資料，其中泰安市郊區某管理局下發的XXXXX【XXXX】第XX號文關于對某新建職工宿舍的批復載明：某某某某，你單位現院內新建職工宿舍的報告收悉，經局辦公會研究，同意建設，所需資金全部由職工集資解決，建成后同意按照職工集資建房的要求，一次性出售給職工，同意將剩余部分住房按市場價格對外出售。

以上事實有購房協議一份、收到條一份、錄音公證書及錄音光盤各一份、泰安市郊區某管理局XXXXX【XXXX】第XX號文關于對某新建職工宿舍的批復一份、房產查檔證明一份、燃氣、水、電、網絡票據一宗、泰安市廣播電視局用戶使用證、發票各一份、泰安市某改電款發票一份及庭審筆錄在卷證實。

本院認為，涉案房產系原泰安市某單位職工集資建房，且泰安市郊區某管理局批復同意對外出售，原告與被告張某簽訂的房屋買賣合同不違背法律、行政法規的強制性規定，系有效合同。本案爭議的焦點問題是，被告張某玲對被告張某代其轉讓涉案房產是否知情且同意，即是否存在被告張某玲授權被告張某代為轉讓房產的事實。本案存在一個重要事實是：原告自2004年購買房屋后一直居住使用至今，至今已有十余年的時間，在如此長的時間內，被告張某玲作為房產登記所有權人并未主張過權利，不可能不知道房產轉讓，且其與原告的通話記錄也顯示其當時知道房產轉讓一事，被告張某玲辯稱因被告張某對其購買房屋提供過幫助，作為感謝由張某管理使用至今與常理不符，其抗辯意見不應采納。故此應認定被告張某轉讓涉案房產系在被告張某玲的授權下實施的委托代理行為，其法律后果按照法律規定應當由被代理人即被告張某玲承擔。基于上述事實，被告張某系代理被告張某玲與原告簽訂房屋買賣合同，該合同之權利義務依法應當由被告張某玲承受。原告已經按照合同約定支付房款，被告張某亦認可收到房款，至于被告張某是否將房款交付被告張某玲不影響后者應承擔的房產過戶義務，故此被告張某玲應當協助原告辦理訴爭房產過戶手續。關于被告張某玲的反訴請求，其所主張的房產已經轉讓于原告，其反訴請求本院不予支持。

綜上，依照《中華人民共和國民法通則》第六十三條、《中華人民共和國合同法》第六十條之規定，判決如下：

一、被告張某玲于本判決生效后十日內協助原告劉某柱將位于泰安市某宿舍某號樓某單元某層某戶（產權證號泰房權證泰字第××號）過戶至原告名下；

二、駁回原告劉某柱對被告張某的訴訟請求；

三、駁回反訴原告張某玲的反訴請求。

本訴案件受理費1000元，由被告張某玲負擔，反訴案件受理費500元，由反訴原告張某玲負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于山東省泰安市中級人民法院。

審　判　長　　劉德會

人民陪審員　　張燦國

人民陪審員　　張圣紅

二〇一五年三月十七日

書　記　員　　辛　建

合同糾紛