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蘇州市姑蘇區人民法院

民事判決書

（2015）姑蘇民五初字第00017號

原告蘇州市某某橋小商品市場有限公司，住所地江蘇省蘇州市姑蘇區虎池路**號。

法定代表人張某，董事長。

委托代理人鐘翔，江蘇九典律師事務所律師。

委托代理人魯春雨，江蘇九典律師事務所律師。

被告柯某。

委托代理人朱慶芳，江蘇眾勛律師事務所律師。

委托代理人徐燕，江蘇眾勛律師事務所律師。

原告蘇州市某某橋小商品市場有限公司（以下簡稱某某橋公司）與被告柯某合同糾紛一案，本院于2014年12月30日立案受理，依法由審判員楊鈞適用簡易程序，于2015年2月3日公開開庭進行了審理。原告某某橋公司的委托代理人鐘翔和被告柯某的委托代理人徐燕到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告某某橋公司訴稱：原告和被告于2014年2月14日簽訂商鋪租賃協議一份，約定被告承租原告所有的本市虎池路**號四區***號商鋪，協議約定了設施物業管理費的金額、繳費方式及逾期責任，原告多次向被告催討自2012年10月8日起至2014年12月7日止期間26個月設施物業管理費，但被告至今未履行付款義務。為維護原告合法權益，請求判令被告立即支付原告商鋪設施物業管理費17340元及滯納金（第一期以5340元為基數，自2012年10月8日起計算，第二期以4000元為基數，自2013年6月8日起計算，第三期以4000元為基數，自2013年12月8日起計算，第四期以4000元為基數，自2014年6月8日起計算，四期均按照中國人民銀行同期同檔貸款基準利率1.3倍計算至實際給付之日）。

被告柯某辯稱：協議書既是格式合同又是被迫簽訂的，只有對原告有利的條款，不利的均未涉及，加重被告責任的條款應屬無效。同時設施物業管理費約定按年調整存有爭議理解，基數也未說明、也未告知，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋，即對于管理費應當按年下調不超過百分之二十。協議約定設施物業管理費過高，高于同行業，原告無權收取。原告未履行服務明細，消防設施不合格，存在消防安全隱患，變更規劃，影響被告營業收入。被告不繳設施物業管理費只是在行使不安抗辯權。請求法院駁回原告訴訟請求。

經審理查明：2014年2月14日，某某橋公司與柯某補簽協議一份，約定柯某承租某某橋公司所有的座落在本市某某橋小商品市場二樓四區***號、實際使用面積約8.35平方米營業房。協議還約定柯某向某某橋公司預繳營業房20年租金后即享有20年（自2012年2月8日起至2032年2月7日止期間）使用權。柯某取得營業房使用權后，每年另行繳納設施物業管理費8016元，先繳后用，每半年繳納一次，逾期不繳納則按年設施物業管理費的日1%計日收取滯納金，協議還約定?營業房設施物業管理費按年調整，調整幅度原則上不超過20%?等。

在2012年2月，某某橋公司已向柯某交付了約定營業用房，并為包括柯某在內的商戶提供了相應設施物業管理服務，柯某未按協議支付承租上述營業用房自2012年10月8日起至2014年12月7日止期間26個月設施物業管理費17340元。

以上事實，有原告提供的協議書一份、房屋所有權證一份以及當事人的陳述等證據經質證后所證實，本院予以確認。

本院認為：原、被告雙方雖系出租人與承租人關系，但本案雙方爭議內容系協議所涉及的設施物業管理費問題，并非圍繞房屋租賃發生之房屋租賃合同糾紛，亦非提供物業管理的企業與作為房屋所有權人的業主因物業服務合同的履行而發生之物業服務合同糾紛，僅系一般的合同糾紛。本案履行市場管理職責的主體系房屋的所有權人，即業主本身，而非專門的物業服務企業，法律并未禁止業主自行管理其所有的物業，也無資質等級的要求，原告作為出租人提供了一般出租人義務以外的其他管理服務，向受益人收取費用并無不當。原告和被告雙方簽訂的協議書中關于設施物業管理費的約定并未違反法律、法規的禁止性規定，故協議應認定為合法有效，雙方均應恪守協議約定全面履行，至于費用的名稱不影響其法律性質。本案原、被告雙方在合同中明確約定了收費標準和支付方式，原告根據合同主張設施物業管理費17340元的訴訟請求并無不當，可予支持。被告認為合同既是格式合同又是被迫簽訂的，加重被告責任的條款應屬無效，因缺乏事實依據和法律依據，本院不予采信。協議約定設施物業管理費可調整的范圍，但并未明確具體的調整時間、方式和幅度，若要調整，也應在雙方協商一致的基礎上進行，該條款并不能理解為設施物業管理費應逐年下調，在雙方未協商一致對協議中收費標準進行調整的情況下，原告有權要求被告按照原收費標準交費，對被告抗辯認為應按約定年調低不超過百分之二十收費標準的觀點，本院礙難采納。至于被告還抗辯認為原告所提供的設施和服務不符合約定的觀點，本院審查后認為，雙方并未在合同中明確約定設施物業管理費的收費內容，原告應當按照其在訴訟中提供的設施物業管理費收費明細，向市場內的承租人提供相應設施和服務，但該明細并未作為合同附件，僅系對收費項目的列舉，設施設備的有效運轉需要不斷更替和完善，市場推廣和便民服務也應根據實際需求進行調整，難以以某個時間點的情形來斷定原告未提供相應的商業設施和服務管理，對于原告在提供設施和管理服務過程中存在的問題，被告應通過合法合理的途徑行使權利，以此為由不支付設施物業管理費系行使不安抗辯權的觀點，本院不予采納。當然，原告也應當切實提高服務意識和質量，如設施和服務確有瑕疵，應當及時應對和整改，注重消防安全管理，以促進市場的良好發展。被告作為合同相對方理應按合同約定支付設施物業管理費，未及時支付應承擔相應的違約責任，原告主張的逾期付款滯納金屬違約金性質，原告自動放棄約定標準而根據中國人民銀行同期同檔貸款基準利率的1.3倍主張計算至被告實際給付之日止，不違反法律規定，也未超出約定計算標準，本院亦予以支持。據此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條的規定，判決如下：

被告柯某應于本判決發生法律效力之日起十日內一次性向原告蘇州市某某橋小商品市場有限公司支付自2012年10月8日起至2014年12月7日止期間設施物業管理費17340元及滯納金（計算方式：第一期以5340元為基數，自2012年10月8日計起算，第二期以4000元為基數，自2013年6月8日起計算，第三期以4000元為基數，自2013年12月8日起計算，第四期以4000元為基數，自2014年6月8日起計算，四期均按照中國人民銀行同期同檔貸款基準利率1.3倍計算至實際給付之日）。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費284元，減半收取142元，由被告柯某負擔，于本判決發生法律效力之日起十日內直接向原告蘇州市某某橋小商品市場有限公司支付。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀及副本一份，上訴于江蘇省蘇州市中級人民法院。同時根據國務院《訴訟費繳納辦法》的有關規定，向該院預交上訴案件受理費。戶名：蘇州市中級人民法院；開戶行：農業銀行蘇州工業園區支行營業部；帳號：10×××99。

審判員　 楊　鈞

二〇一五年二月十四日

書記員　 李艷婷

合同糾紛