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廈門市海滄區人民法院

民事判決書

（2014）海民初字第1788號

原告楊某某，男，19**年*月*日出生，漢族。

委托代理人盧龍光，福建卓法律師事務所律師。

委托代理人賴增榮，福建成毅律師事務所律師。

被告楊某甲，男，19**年*月*日出生，漢族。

委托代理人王堅、王碧月（實習），福建聯合信實律師事務所律師。

原告楊某某與被告楊某甲確認合同無效糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭公開開庭進行了審理。原告楊某某及其委托代理人盧龍光、賴增榮，被告楊某甲的委托代理人王堅、王碧月到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告楊某某訴稱，杏集建（97）字第7022號《土地建設用地使用證》涉及的土地（位于霞陽村），由原告依法繼承，該土地四至范圍：該房屋位于海滄霞陽村，四至范圍：東至路、西至空地、南至朱海濱厝、北至楊振通厝，面積466.90平方米。2002年，被告及柯亞忠向原告購買該土地，為了掩蓋買賣的事實，被告與柯亞忠要求原告以贈送的形式，簽訂《贈與合同》后，被告向原告支付200000元（人民幣，下同）。2003年，被告擅自在原告的祖屋、朱海濱的祖屋的基礎上翻建了七層樓房（建筑面積約880平方米／層），對外出租收取租金已10年，抵還成本有余。法律禁止農村土地或房屋非法轉讓，雙方的合同無效。被告在海滄區還有多處宅基地和農村住房，違反了一戶一宅的規定。2009年，原告向法院起訴，法院判決原被告之間的《贈與合同》無效，該判決已經生效。根據合同無效、各自返還的規定，被告占有原告的土地缺乏法律依據，應歸還原告。原告訴至法院，請求確認原、被告之間名為“贈與”實為“買賣”的買賣合同關系無效。

被告楊某甲辯稱，一、根據“一事不再理”原則，請求裁定駁回原告的起訴。原告的訴求歸根結底就是要求被告返還房屋。原告此次的訴訟請求相對于（2010）海民初字第1525號案件、（2011）海民初字第1986號案件、（2012）海民初字第1067號案件、（2012）廈民終字第3010號案件，僅是換一種方式重新起訴。上述案件所有判決均已生效，根據“一事不再理”的原則，請求法院裁定駁回原告的起訴。二、原、被告之間的買賣合同有效，原告的訴訟請求沒有任何法律依據。1、現行法律、行政法規對農村房屋買賣沒有禁止性規定，根據“法無禁止即為允許”的原則，本案的房屋買賣行為是有效的。從1986年《中華人民共和國土地管理法》第38條第三款規定“出賣、出租住房后申請宅基地的，不予批準”再到2004年修改后的《中華人民共和國土地管理法》第62條第四款規定“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”，均可以看出我國法律是允許農村房屋進行買賣的，只不過賣掉房屋后不得再申請宅基地。可見，《中華人民共和國土地管理法》從沒有禁止農村居民在本村擁有多處房產，也未禁止過同村村民之間的房屋買賣。2、廈門市海滄區人民法院（2010）海民初字第37號《民事判決書》僅是確認公證的贈與合同無效，且在該判決書的第3頁第二行也明確確認被告向原告購買房屋的事實，因此，本案的買賣行為是有效的。3、被告系霞陽村村民集體組織成員，因買賣取得了本集體的宅基地使用權，實質上并沒有改變宅基地使用的身份性質，既不違背有關宅基地的立法宗旨和目的，也不違背國家的基本土地政策，該買賣行為是有效的。4、從社會效果方面看，認定買賣行為無效的判決會極大地阻礙社會主義市場經濟正常、有序地進行，破壞交易秩序的安全和穩定。原、被告之間的買賣行為系雙方當初的真實意思表示，原告見房價上漲便欲以各種借口要求確認買賣合同無效，其行為違背了誠實信用的原則。若確認該買賣行為無效無疑是助長了這種違背誠實信用契約原則的不正之風，嚴重損害合同相對人的權益。5、（2010）海民初字第37號民事判決書第2頁倒數第二段查明，被告向原告購買的房屋已經滅失，而原告系思明區城鎮居民并非海滄區霞陽村集體經濟組織的成員，若確認買賣行為無效，原告進而要求被告返還土地使用權，那么，原告就將成為在無地上建筑物的情況下擁有集體土地使用權的非霞陽村集體經濟組織的成員，這明顯違背了不得改變土地所有權及使用權性質的政策規定。綜上所述，原告的訴訟請求沒有任何法律依據，請求裁定駁回原告的起訴或判決駁回原告的訴訟請求。

經審理查明，2002年10月，原告楊某某將從其母親邱養娘處繼承所得位于位于廈門市海滄區霞陽社區（原霞陽村，下同）6組磚木結構的舊厝150.2平方米及杏集建（97）字第7022號《集體土地建設使用證》項下的土地466.90平方米轉讓給被告楊某甲，價款200000元。2002年10月20日，原告又與被告簽訂《贈與合同》一份，約定“贈與人楊某某將位于廈門市海滄區霞陽村*組房屋一幢【集體土地建設使用證號杏集建（97）字第7022號，四至范圍：東至路、西至空地、南至朱海濱厝、北至楊振通厝，面積466.90平方米】贈給受贈人楊某甲。受贈人楊某甲表示同意接受贈與。”2002年11月11日，原廈門市杏林區公證處對該《贈與合同》進行了公證，出具了（2002）廈杏證民字第228號《公證書》。《贈與合同》進行公證后，被告支付原告總計200000元的購房款。在購得上述舊厝2個月后，被告楊某甲就將其拆除，并將該舊厝宅基地以及被告另向案外人朱海濱購買的舊厝的宅基地合并建筑為三幢七層新房。2009年底，原告楊某某向本院起訴，請求判令確認上述《贈與合同》無效。本院于2010年1月27日作出（2010）海民初字第37號民事判決書，判決原、被告于2002年10月20日簽訂的關于霞陽村六組房屋的《贈與合同》無效。該判決已于2010年3月13日發生法律效力。現原告認為原、被告之間的《贈與合同》無效，繼而，原、被告之間名為“贈與”實為“買賣”的事實買賣合同關系也應無效，故訴至本院。

另查明，一、原告系城市居民戶口，其戶籍自1949年后一直在廈門市思明區。二、原告在雙方買賣房產時將杏集建（97）字第7022號《集體土地建設用地使用證》交由被告收執，該證載明土地使用權人為原告。訟爭房產及土地使用權未過戶至被告楊某甲名下。被告是海滄區霞陽社區一組村民，其名下在霞陽社區有霞陽社區一組334號房地產（權證號“杏杏林000366”）及霞陽社區一組366號房地產（權證號“杏杏林000390”）。被告于1987年、1988年還兩次向有關部門申請鄉村建房用地。原告以（2010）海民初字第1525號案件、（2011）海民初字第1986號案件、（2012）海民初字第1067號案件、（2012）廈民終字第3010號案件起訴，要求確認房屋買賣合同無效，但后均已撤訴。

以上事實有原告提供的《土地權屬調查材料》、《土地房產所有證證明》、《福建省海澄縣土地房產所有證》（澄字第20119號）、《贈與合同》、《公證書》、《付款憑證》、《關于楊某某戶籍資料查詢回復函、證明》、本院（2010）海民初字第37號《民事判決書》及其生效證明、錄音光盤、廈集土杏林字第000366號農村土地房屋權屬登記資料、廈集土杏林字第000390號農村土地房屋權屬登記資料、《鄉村建房用地申請88-147號》、《審批字第900276號》、《鄉契證字第80307號》，被告提供的戶口簿、杏集建（97）字第7022號《集體土地建設用地使用證》、杏集建（97）字第7021號《集體土地建設用地使用證》及庭審筆錄等予以證實，足以認定。

本院認為，本案系確認合同無效糾紛。原告之前起訴的（2010）海民初字第1525號案件、（2011）海民初字第1986號案件、（2012）海民初字第1067號案件、（2012）廈民終字第3010號案件，雖與本案的訴訟請求不一致，但上述案件均是撤訴案件，尚未經過實體審理。因此，本案不屬于“一事二理”。被告請求裁定駁回原告的起訴，不予支持。原告將杏集建（97）字第7022號《集體土地建設使用證》項下的土地上所建造的房屋出售給被告，收取20萬元購房款并將該農村房屋交付給被告，被告向原告支付購房款，并在房屋交付后拆除重建并實際使用，原、被告構成房屋買賣合同關系。農村房屋買賣，交付該房屋時房屋所在的農村宅基地也一并轉移。關于本案農村房屋買賣合同的效力問題，首先，《中華人民共和國物權法》第一百五十三條規定“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定”，第一百五十五條規定“已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記”。可見，宅基地使用權可以轉讓，有條件的宅基地使用權轉讓不為法律所禁止。《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規定“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”，也表明農村房屋及所在宅基地可以在一定范圍內轉讓，法律對其并無禁止。其次，《中華人民共和國土地管理法》第六十二條雖規定“農村村民一戶只能擁有一處宅基地”，但結合該條“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”的規定，表明“一戶一宅”應系對農戶申請宅基地的限制。再次，被告系訟爭房屋所在地集體經濟組織成員，在本集體經濟組織內部因購買房屋而取得相應的宅基地使用權，并沒有改變宅基地仍歸本集體經濟組織成員使用的性質，不違反法律的強制性規定。最后，進行過戶登記是房屋買賣合同所產生的當事人的義務之一，是合同效力的體現，這是以合同的生效為前提的，而不是合同的有效要件。本案訟爭房地產未進行過戶登記不影響雙方買賣的合同效力。綜上所述，本院認為，本案原、被告雙方就訟爭房地產的買賣系意思表示一致的結果，且已履行完畢，該買賣并無違反法律法規的效力性強制性規定，也無其他應予認定無效之情形，應認定有效。原告認為原、被告之間系買賣農村土地，與事實不符。原告請求確認原、被告之間名為“贈與”實為“買賣”的買賣合同關系無效，沒有法律依據，不予支持。被告認為合同有效，要求駁回原告訴訟請求的主張，于法有據，予以支持。依照《中華人民共和國物權法》第一百五十三條、第一百五十五條，《中華人民共和國土地管理法》第十條、第十一條第一款、第六十二條，《中華人民共和國合同法》第六條、第五十二條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規定，判決如下：

駁回原告楊某某的訴訟請求。

本案案件受理費100元，由原告楊某某負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起15日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于福建省廈門市中級人民法院。

審　判　長　　黃建和

代理審判員　　張晨瑋

人民陪審員　　涂佳娜

二〇一五年一月六日

代書　記員　　陳丹雯

合同糾紛