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河南省平頂山市新華區人民法院

民事判決書

（2013）新民初字第1974號

原告（反訴被告）靳某某，男，漢族。

委托代理人穆振豪、陳莉，河南博識律師事務所律師。

被告（反訴原告）劉某某，女，漢族，

委托代理人黃誠，北京市東碩律師事務所律師。

被告某公司。

法定代表人趙某，該公司總經理。

委托代理人孫某某，男，漢族，該公司銷售經理。

原告（反訴被告）靳某某與被告（反訴原告）劉某某、被告某公司（以下簡稱某房產）財產損害賠償糾紛一案，本院于2013年11月5日立案受理后，依法組成合議庭，由審判員石少華主審并擔任審判長，審判員殷莉娜、人民陪審員辛菁參加評議，分別于2013年12月5日、12月17日、2014年1月7日、1月13日公開開庭審理了本案。原告（反訴被告）靳某某及其委托代理人穆振豪、陳莉、被告（反訴原告）劉某某的委托代理人黃誠、被告某房產的委托代理人孫某某到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告（反訴被告）靳某某訴稱并辯稱，2013年2月23日，靳某某在某房產的中介下與劉某某簽訂《房地產買賣定金合同》（以下簡稱《定金合同》），約定靳某某將自有位于本市新城區九天莊園*號樓東*單元*層西戶的房屋賣給劉某某。合同簽訂后，各方還口頭約定，待靳某某將房內物品騰出，再向劉某某交付房屋鑰匙，她即可以開始裝修。但某房產未等靳某某騰空房屋，在沒有征得靳某某同意的情況下，將私配的房屋鑰匙交給劉某某。劉某某將房內靳某某的物品搬走并丟失，將房內裝修破壞。三方經協商，劉某某和某房產同意賠償靳某某損失5000元，繼續交易。但劉某某要求靳某某出具一份《承諾書》，承諾在今后的交易過程中如再出現糾紛賠償劉某某100000元。這樣的要求明顯侵犯靳某某的合法權益，靳某某無法接受。劉某某即毀約，拒絕購買該房。劉某某私自裝修受到的損失應自行承擔，但對靳某某的損失，其與某房產應共同賠償。為維護自身合法權益，靳某某提起訴訟，請求人民法院依法判令：1、劉某某、某房產賠償靳某某房內裝修損失30000元；2、本案訴訟費由劉某某、某房產承擔。

被告（反訴原告）劉某某承認在某房產中介下，其與靳某某簽訂《定金合同》屬實，劉某某也按合同約定支付了20000元定金。但辯稱并訴稱，首先，劉某某對某房產交付的鑰匙是否私配并不知情。簽訂《定金合同》當天，某房產在買賣雙方同時在場的情況下說明自己持有房屋鑰匙，隨后會將鑰匙交給劉某某。劉某某取得鑰匙提前進入房屋裝修系依合同約定，其有權按自己的意愿拆除原裝修進行設計，不屬于侵權。其次，劉某某向某房產提交材料辦理銀行貸款，與平頂山市文博建筑裝飾有限公司（以下簡稱文博公司）簽訂《裝修合同》，投入巨額費用進行裝修，系基于對買賣能夠順利進行的信任，故劉某某不可能主動拒買房屋。買賣不成系因靳某某以其房內有五糧液、筆記本電腦、數碼相機等“巨額財產”丟失為由，提出種種無理要求。實際上，劉某某在房內沒有見過靳某某所說物品，僅有藤椅一張，暫存于裝修倉庫，隨時可歸還。對于靳某某主張的其他不實損失，劉某某不應賠償。最后，某房產多次通知買賣雙方到銀行面簽貸款手續，靳某某不到場，在《定金合同》約定的簽訂正式合同的最后期限，靳某某仍不到場，致使劉某某無法辦理貸款，被迫停止裝修。靳某某的違約行為給劉某某造成了重大經濟損失，為維護自身合法權益，劉某某提起反訴，請求人民法院依法判令：靳某某賠償劉某某裝修損失81479元，并承擔本案訴訟費。

被告某房產辯稱，第一，本案糾紛的主要原因并不在于房屋鑰匙從何而來、如何交付，而是靳某某謊稱房內有貴重物品丟失提出無理要求引起。依《定金合同》約定，自合同簽訂之日起劉某某可提前進入房屋裝修，所以當劉某某以為裝修需丈量房屋為由向某房產索要鑰匙，某房產認為向其交付鑰匙并無不妥。而劉某某積極配合我公司辦理銀行貸款手續，足見其購房誠意，法院不應孤立地認定其侵權或違約。對靳某某的損失，某房產和劉某某均不應承擔責任。相反，因靳某某違約，他應當賠償劉某某的損失。第二，靳某某為賣房將房屋鑰匙交給了一家叫天瑜房產的中介，某房產為帶客戶看房都是和靳某某聯系后從天瑜房產借出鑰匙，很不方便。后靳某某承諾也給某房產一把鑰匙，但一直未實現，某房產就自行以天瑜房產的鑰匙為模板配了一把。在以后的看房、合同洽談和簽訂《定金合同》中某房產也已告知靳某某配鑰匙的事情，靳某某未提出異議。所以，不能說某房產私配鑰匙或侵權。綜上，請求人民法院依法駁回靳某某對某房產的訴訟請求。

經審理查明，2013年2月23日靳某某、劉某某、某房產簽訂《房地產買賣定金合同》，就由某房產為中介，靳某某向劉某某轉讓房屋一事進行約定。具體內容摘要如下：“第一條房產的具體情況及成交價款1、靳某某自有房屋一套坐落于平頂山市新城區常綠九天莊園*號樓東*單元*層西戶，建筑面積133.83㎡，房產證號10001621，轉讓給劉某某，成交價格人民幣700000元整。2、劉某某于合同簽訂時付定金人民幣20000元，由某房產暫管……簽訂正式合同或過戶日期為2013年3月23日前，本合同自正式合同簽訂或房產過戶后失效。過期不簽視為違約。第二條三方的責任與義務3、靳某某違約，除承擔中介傭金外，還須雙倍賠償劉某某定金，人民幣40000元整；劉某某違約，除承擔中介服務費外，無權要求返還定金。……第六條補充條款靳某某保持該房室內裝修情況不變，靳某某在劉某某支付完定金后，簽訂合同后，靳某某把該房鑰匙交于劉某某用于提前裝修。如靳某某違約，靳某某應賠償劉某某一切裝修費用。”《定金合同》簽訂之時，某房產告知靳某某其公司已配備有該房鑰匙。靳某某提出，需要兩天時間拉走房內物品，待其騰空房屋后再親自將鑰匙交給劉某某，她再開始裝修。后靳某某又致電某房產工作人員強調上述意見。但《定金合同》簽訂當晚，經劉某某要求，某房產便將房屋鑰匙交給劉某某。隨后劉某某進入房屋，著手裝修，砸毀房內原裝修，雙方發生糾紛。雖經多番協商，三方終究未能達成一致意見。2013年3月23日，即《定金合同》約定簽訂正式合同的最后一日，靳某某至某房產要求簽約，而劉某某未如約到場。靳某某訴至法院。

另查明，為向銀行辦理按揭貸款購買該房，2013年2月24日劉某某與某房產簽訂了《二手房按揭貸款委托協議》，并提交文博公司出具的其《職業及收入證明》和工資表。劉某某系文博公司合同制職工，在該公司工作兩年，合同期至2014年7月，在銷售部門任經理職務，稅后月收入為人民幣8000元。

2013年9月靳某某申請對裝修損失進行評估，我院依法委托于平頂山金諾財產評估事務所有限公司。該公司接受委托后進行了現場勘查，發現靳某某申請評估的吊頂、櫥柜及玄關、面盆、壁紙、門套、門、多媒體盒、水龍頭等原始裝修材料已大多不存在，僅僅看到墻面瓷磚、吊頂等部分裝修材料及痕跡，因此無法確定原裝修材料、規格、價格如何等，故該評估無法完成，退回委托。依據靳某某提交的證據，原房內裝修于2011年5月施工，由耿廣尚經營的“品尚裝飾”承包，工程價格為46376元。

上述事實，有靳某某提交的被毀裝修承包人耿廣尚的證言、報價單、裝修被毀前后對比照片24張、談話和電話錄音3份、劉某某提交的《房地產買賣定金合同》及定金收據、《二手房按揭貸款委托協議》、某房產提交的《房屋轉讓合同》（備案）、其工作人員的電話通話清單，及當事人陳述、庭審筆錄等證據予以證實。上述證據經當庭質證和本院審查，足以認定。

本院認為，公民的合法財產受法律保護。靳某某與劉某某雖然建立了房屋買賣定金合同關系，但在雙方簽訂正式房屋買賣合同、變更房屋所有權登記前，靳某某仍對該房享有完整的、不容他人侵犯的所有權。定金合同訂立之時，靳某某提出要兩天時間騰空房屋，親自向劉某某交付房屋鑰匙，是對自有財產的合理處分，也是為交付房屋做好準備的正當要求，符合合同的約定和目的，某房產和劉某某應予尊重和遵守。而某房產不顧合同約定和靳某某的再三要求，未征求靳某某同意，即超越自身權限自行將房屋鑰匙交給劉某某，也未陪同劉某某一同前往，使其進入房屋并砸毀房內裝修，是引發糾紛的主要原因，過錯較大，應對該糾紛負主要賠償責任。劉某某明知合同約定的是由靳某某向其交付房屋鑰匙，仍從某房產取得鑰匙，并砸毀房內裝修，也有一定過錯，對該糾紛應負次要賠償責任。綜合雙方行為對引發糾紛的作用大小和過錯程度，對某房產和劉某某的賠償責任比例本院確定為70%和30%。

房內被毀裝修于2011年5月施工，工程承包價格為46376元。為證明被毀裝修的價值，靳某某提交了被毀裝修的照片、承包報價單，報價單列明了各個裝修項目的名稱、數量、單價、單項總價和工程總價格，并由當時工程承包方“品尚裝飾”的經營者耿廣尚出庭作證，上述證據內容具體詳細，并能相互印證，本院予以采信，對該部分價值予以認定。靳某某又提交了多份清單、收據、訂購單和設計效果圖，欲證明除承包的工程外，他又自購部分材料并進行設計，發生了相關費用，但這些證據非正規發票，也沒有收款單位蓋章，沒有其他書證或證人佐證，故本院不予采信，對相關費用不予認定。而靳某某提交的房屋再次裝修花費的相關票據，因其不能證明再次裝修的項目、規格、數量等與被毀裝修一致，本院不予采信。因被毀裝修價值無法評估，考慮到裝修年限、折舊和裝修市場的革新變動等因素，對其價值本院酌定為27826元（46376元×60%）。該損失按責任比例，某房產應賠償19478元（27826元×70%），劉某某應賠償8348元（27826元×30%）。

劉某某提出反訴，要求靳某某賠償其裝修損失81479元，并提交她與文博公司的《裝修合同》、解除合同協議、工程款收據和裝修費代開發票證明。但劉某某系文博公司銷售經理，與之有重大利害關系，而且雙方于2013年4月20日解除合同，但裝修費發票直至2014年1月10日才出具，且為代開發票，劉某某也未能提交其他第三方證據，證明她確實向文博公司支付了上述款項，故劉某某的損失不足以認定。通過2013年3月23日靳某某與某房產工作人員在該公司的談話錄音反映，當日靳某某到場，而劉某某未按約到場簽訂正式合同，致使雙方損失擴大且無法挽回。劉某某對其主張當日靳某某拒不到場的情況，卻不能提交證據證實。故對劉某某的反訴請求，本院不予支持。

綜上所述，依據《中華人民共和國民法通則》第七十五條、第一百零六條第一款、第二款、第一百一十七條第一款、《中華人民共和國物權法》三十七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條之規定，判決如下：

某公司自本判決發生法律效力之日起十日內賠償靳某某房內裝修損失人民幣19478元。

劉某某自本判決發生法律效力之日起十日內賠償靳某某房內裝修損失人民幣8348元。

駁回靳某某的其他訴訟請求。

駁回劉某某的反訴請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費675元，靳某某負擔179元，某房產負擔347元，劉某某負擔149元。反訴費919元，由劉某某負擔。某房產、劉某某負擔的案件受理費暫由靳某某墊付，待執行時由二人一并支付給靳某某。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于河南省平頂山市中級人民法院。

審　判　長　　石少華

審　判　員　　殷莉娜

人民陪審員　　辛　菁

二〇一四年三月三十一日

書　記　員　　劉淑華

財產損害賠償糾紛