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湖南省湘潭市雨湖區人民法院

民事判決書

（2015）雨法響民初字第153號

原告張某，男，19**年**月**日出生，漢族，住湖南省某某市。

委托代理人王承志、段懿，湖南潭州律師事務所律師。

被告某某（湘潭）房地產開發有限公司，住所地湘潭某某經濟區，某某路以南。

法定代理人陳某國，該公司董事長。

委托代理人萬敏超、彭春秋，湖南湘君律師事務所律師。

第三人湖南省某某水電站，住所地某某市某某鎮某某村。

法定代表人謝某樹，該站站長。

委托代理人陳某良，男，住某某市某某鎮某某村，該站職工。

原告張某與被告某某（湘潭）房地產開發有限公司房屋買賣合同糾紛一案，本院于2015年3月25日受理后，被告某某（湘潭）房地產開發有限公司在提交答辯狀期間，向本院提出管轄權異議，本院于2015年5月8日作出（2015）雨法響民初字第152-1號民事裁定書，駁回被告某某（湘潭）房地產開發有限公司提出的管轄權異議。被告某某（湘潭）房地產開發有限公司于2015年5月29日申請追加湖南省某某水電站作為本案第三人參加訴訟。本院于2015年6月15日通知湖南省某某水電站作為本案第三人參加訴訟。本案由審判員王喜申擔任審判長、代理審判員邊峰、人民陪審員張雙艷組成合議庭于2015年7月20日公開開庭審理，代理書記員馮釗擔任法庭記錄，原告張某的委托代理人王承志及段懿、被告某某（湘潭）房地產開發有限公司的委托代理人萬敏超、第三人湖南省某某水電站的委托代理人陳某良到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告張某訴稱：2009年6月29日，原告與被告達成《預選房協議》，該協議約定：原告同意在第三人湖南省某某電站委托被告某某（湘潭）房地產開發有限公司建設的住宅小區選購住房。原告與被告于2009年10月22日和2012年6月12日分別簽訂了《商品房預售合同》和《商品房買賣合同》，約定原告購買湖南省某某小區房，建筑面積為128.53平方米，合同總價款為192436元?！渡唐贩抠I賣合同》第八條第3款約定，原告應于2009年10月22日前將第一期房款178643元存入指定監管賬戶，2010年4月25日前將第二期房款13793元存入指定監管賬戶；第十條約定被告應當在2010年4月25日前依照國家和地方人民政府的有關規定，將符合合同約定的商品房交付原告使用。《商品房預售合同》第八條約定，“出賣人出在本合同規定期限內60天仍不能交付商品房的，則第超過延期的天數，出賣人按日向買賣受人支付已交付房價款萬分之五的違約金，合同繼續履行。如超過規定期限3個月，買受人有權解除本合同。違約方向買受人支付該商品房總額的5%的違約金。”

合同簽訂后，原告已經按照合同約定履行了付款義務，將房款轉入第三人湖南省某某水電站賬戶，但截至起訴日，被告仍未履行交房義務。原告認為，被告遲延交房已明顯構成違約，給原告帶來金錢和時間上的重大損失，嚴重損害了原告的利益。從2010年4月25日起算到2015年元月31日，依據房款總額192436元，每日萬分之五的違約金計算，被告應當支付原告166457元違約金。

被告與原告雖約定了仲裁協議，但由于該案件事實必然涉及到第三人湖南省某某水電站，而湖南省某某水電站沒有與原告、被告約定仲裁，湘潭仲裁委員會不予受理該案。故原告訴至法院，請求判令：1、被告繼續履行合同約定的交房義務，向原告交付房產證、國土證及房屋鑰匙；2、被告因逾期交房而向原告支付違約金38487元；3、本案訴訟費用由被告承擔。

被告某某（湘潭）房地產開發有限公司辯稱：1、原告未履行付款義務；2、被告根據合同約定無需承擔違約責任；3、原告訴請已過訴訟時效。

第三人湖南省某某水電站述稱：第三人不是商品房買賣的相對主體。

原告為支持其訴訟主張，向本庭提供以下證據：

證據一：原、被告的身份信息復印件，擬證明原、被告主體適格；

證據二：《預訂住宅規劃設計協議》、《預選房協議》，擬證明原告與第三人達成協議，約定原告購買第三人委托被告建設的商品房，故第三人應對本案承擔連帶責任。

證據三：《商品房預售合同》、《商品房買賣合同》，擬證明原、被告簽訂了合同，對合同內容進行了約定。

證據四：收款收據、銀行存款憑證等付款憑證，擬證明原告已履行交付房款的義務。

被告對原告出示的證據的質證意見為：

對證據一：無異議。

對證據二：真實性有異議，沒有提供原件。

對證據三：真實性有異議，沒有提供原件。對證明目的有異議，根據合同約定，應由原告交付稅費和辦證費用，且對逾期辦證出賣人無需承擔責任。

對證據四：真實性有異議，沒有提供原件。關聯性有異議，其付款人顯示為張某和黃某慰，并非原告。證明目的有異議，證實原告未履行付款義務。且有一份票據2006年11月21日收款憑證，在預選房合同簽訂之前，與本案無關。且未提供張某、黃某慰與本案原告關系的證明。

第三人對原告出示的證據的質證意見為：均無異議。

被告為支持其答辯意見，向本庭提供以下證據：

證據一：情況說明，擬證明第三人欠被告款項59萬余元，因第三人違反了合同約定，未足額支付相應款項，導致未能辦證，被告無需向原告承擔違約責任。

證據二：辦公樓及住宅建設合同，擬證明第三人與被告雙方簽訂的合同，約定了有關辦證費用應由房屋所有權人負責，因第三人未交付有關費用致不能辦證，被告無需承擔責任。

證據三：原告提供的商品房買賣合同復印件，擬證明原、被告簽訂房屋買賣合同，約定原告應將房款存入指定銀行賬戶，并約定交房的條件為商品房竣工驗收合格，逾期取得房產證的出賣人無需承擔責任。原告未履行向指定賬戶付款的合同義務，即使被告逾期辦證亦無需承擔違約責任。

原告對被告出示的證據的質證意見為：

對證據一、二：該證據真實性請法院核實，該證據系被告單方面制作。更證明第三人應當對原告承擔責任。

對證據三：真實性無異議，但對證明目的有異議。被告的證據目的沒有事實依據，原告已將錢存入指定賬戶，但是被告沒有指定是哪個賬戶，原告已將房款存入了第三人的賬戶。

第三人對被告出示的證據的質證意見為：

對證據一：有異議，是被告單方面制作，被告列舉的費用是沒有依據的，第三人欠款是不真實的。

對證據二：無異議。

對證據三：有第三人的財務公章，第三人承認。

第三人為支持其述稱意見，向本庭提供以下證據：

《借款協議》，擬證明協議里面表述了第三人已向被告按期支付了工程進度款，被告因當時資金緊缺向第三人借款300萬元。

原告對第三人出示的證據的質證意見為：

因第三人提交的證據為復印件，其真實性請法院核實，該證據與本案原告的請求沒有關聯性，只能說明第三人與被告存在借款行為，第三人應對本案被告延期交房，承擔責任。

被告對第三人出示的證據的質證意見為：對真實性有異議，沒有提交原件。關聯性有異議，只是證明第三人與被告的借貸關系，與本案無關。

本院對原告、被告、第三人出示的證據綜合認證如下：

（1）原告出示的證據內容真實，來源合法，與本案具有關聯性，本院予以認定。

（2）被告出示的證據一真實性難以確定，且與本案沒有關聯，本院不予認定；證據二系第三人與被告簽訂的合同，約定的是第三人與被告之間的權利義務，不能達到免除被告承擔延期交房違約責任的證明目的。

（3）第三人出示的證據與本案沒有關聯，不予認定。

根據當事人的陳述以及對以上證據的分析認定，本院查明：

2008年5月15日，第三人與被告簽訂《辦公樓及住宅建設合同》，第三人委托被告定向開發建設第三人的行政辦公樓及職工住宅320戶，第三人在收取職工購房款之后按照建設進度向被告付款。

2009年6月29日，原告與被告簽訂《預選房協議》，約定原告選購*棟*單元*層*號房屋，被告在取得《房屋預售許可證》之后十天內與原告簽訂購房協議。2009年10月22日，原告與被告簽訂《商品房預售合同》，購買被告定向開發的湖南省某某小區X棟X單元1XXX號住房，房屋總價款為197767元，在簽訂合同時付清總價款的90%即178643元，余款在房屋交付時一次性付清；該合同約定交房時間為2010年4月25日，并一起交付國土證、房產證及房屋鑰匙；該合同第八條約定，“逾期超過60天仍不能交付商品房的，則每超過延期的天數，出賣人按日向買受人支付已交付房款的萬分之五的違約金”。

原告按約履行了交付房款的義務，然而被告未能在2010年4月25日按期交房。2012年6月12日，因被告向湘潭市房產管理局提交合同備案，需建立電子合同，原、被告雙方在原《商品房預售合同》的基礎上，重新簽訂《商品房買賣合同》。該合同第三條約定原告購買的商品房為“湖南省某某小區X樓X單元010XXX號房”，建筑面積128.53平方米，總房款為192436元；該合同第八條約定付款方式為分期付款，“2009年10月22前，將第一期房款178643元存入指定監管賬戶；2010年4月25前，將13793元存入指定監管賬戶”。該合同第九條對“買受人逾期付款的違約責任”進行了約定。該合同第十條約定交付期限：“出賣人應當在2010年4月25日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將竣工驗收合格的商品房交付買受人使用”。該合同第十一條約定了出賣人逾期交房的違約責任：“逾期超過60天仍不能交付商品房的，則每超過延期的天數，出賣人按日向買受人支付已交付房款的萬分之五的違約金”。該合同第十三條對交接進行了約定：“商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示該合同第十條規定的證明文件，并簽署房屋交接單……”。

另查明，原告于2009年9月10日向第三人交購房定金2萬元，于2009年9月15日向第三人交購房款158643元，于2012年12月11日通過黃某慰賬戶向第三人交付購房尾款13793元。但是被告一直沒有向原告交付房屋，故原告訴至本院。

本院認為：原、被告之間簽訂的合同系雙方真實意思表示，合法有效，雙方都應當遵守合同約定。本案第三人作為原告所在單位，不是商品房買賣合同的權利義務主體，不享有相應的合同權利，也不應承擔相應的合同義務。

現有證據足以證明原告已向第三人交付房款192436元，亦即原告已經履行了合同約定的房款交付義務，理由是：雖然房屋買賣合同約束的是原、被告雙方，但是由于房屋的開發建設涉及第三人，被告與第三人之間對于房屋的開發建設、房款的收取方式、時間是有約定的，原告之所以向第三人交付房款，是依據被告與第三人之間的約定，被告對此是知情并認可的。因此，原告向第三人交付房款，就意味著已經履行了合同約定的房款交付義務。

既然原告已經履行了合同約定的付款義務，被告就應當及時并且書面通知原告收房，將符合合同約定的房屋交付原告使用，并按照合同約定交付國土證、房產證。被告沒有提交證據證實其已按照合同的約定書面通知原告收房，即視為被告一直沒有書面通知原告收房，原告在付完全部房款之后至提起訴訟時已有二年多的時間，法律賦予原告的合同解除權消滅，但是這并不免除被告的繼續交房義務，因此，本院對被告提出的“原告訴請已過訴訟時效”的抗辯意見不予采納，對原告訴請被告繼續履行合同約定的交房義務的主張予以支持。被告沒有按照合同約定向原告交付房屋，被告存在逾期交房的違約行為，因此，被告應當承擔合同約定的違約責任?！渡唐贩款A售合同》和《商品房買賣合同》均約定，“逾期超過60天仍不能交付商品房的，則每超過延期的天數，出賣人按日向買受人支付已交付房款的萬分之五的違約金”，這是對違約金計算標準的約定。至于違約金的起算時間點的問題，從合同簽訂時間、合同約定時間與實際付款時間來看，原、被告雙方事實上均認可第二期房款付款時間及房屋交付時間變更為2012年12月11日，此時，原告已經全額交完房款，被告予以接受并認可，所以，應從2012年12月12日起計算違約金。按照合同約定的日萬分之五的標準，從2012年12月12日起計算至2015年1月31日止，違約金數額為75050.04元，比原告訴請主張的違約金多了36563.04元，本院視為原告對多余部分予以放棄。根據《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條、第一百一十四條第一款之規定，判決如下：

一、被告某某（湘潭）房地產開發有限公司在本判決生效后三十日之內向原告張某交付湖南省某某小區X樓X單元010XXX號房，并向原告張某交付房產證、國土證及房屋鑰匙；

二、被告某某（湘潭）房地產開發有限公司在本判決生效后三十日之內向原告張某支付遲延交房的違約金38487元。

如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本案案件受理費762元，由被告某某（湘潭）房地產開發有限公司負擔。

如不服本判決，可在判決書送達后十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提供副本，上訴于湖南省湘潭市中級人民法院。

審　判　員　王喜申

代理審判員　邊　峰

人民陪審員　張雙艷

二〇一五年十月十六日

代理書記員　馮　釗

房屋買賣合同糾紛