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廣東省珠海市斗門區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）珠斗法民三初字第44號(hào)

原告張某，女，漢族，19**年**月*日出生，住甘肅省蘭州市城關(guān)區(qū)。

委托代理人孟令杰，廣東正浩永航律師事務(wù)所律師。

被告珠海市金某某貿(mào)易發(fā)展有限公司，住所地：珠海市斗門區(qū)。

法定代表人李某某，公司總經(jīng)理。

委托代理人周保源，廣東友邦方達(dá)律師事務(wù)所律師。

委托代理人張爽，廣東友邦方達(dá)律師事務(wù)所律師。

原告張某訴被告珠海市金某某貿(mào)易發(fā)展有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2014年1月6日立案受理后，依法由代理審判員鐘紅敏適用簡易程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告張某及其委托代理人孟令杰，被告珠海市金某某貿(mào)易發(fā)展有限公司的委托代理人張爽到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告張某訴稱：2005年6月30日，原告與被告簽訂商品房購銷合同，約定被告將其所有的位于某某苑*棟*單元***號(hào)房售予原告，合同總價(jià)為131040元。合同簽訂后，原告依照合同分別于2005年7月7日支付53040元，于2006年3月18日支付76554.5元和2194.5元。另外，原告按照被告要求支付了不銹鋼防盜網(wǎng)費(fèi)1200元、智能化管理系統(tǒng)費(fèi)3000元、辦證費(fèi)3500元。合同第十一條約定，被告須于2005年12月31日前將經(jīng)竣工驗(yàn)收（包括建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收和按規(guī)定必須的綜合驗(yàn)收）合格，并符合合同附件二所規(guī)定的裝飾和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的該商品房交付給原告使用。按照合同第十二條約定，被告逾期交房超過3個(gè)月，原告有權(quán)按照第二種約定，按照原告已付房款的20%向原告支付違約金。被告至今未向原告交付房屋，被告的行為違反了“出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)”的規(guī)定，嚴(yán)重?fù)p害了原告的合法權(quán)益，故原告起訴至法院請(qǐng)求判令：1、確認(rèn)珠海市斗門區(qū)城南某某苑商住小區(qū)某號(hào)房屋為原告所有；2、被告依法向原告交付上述房屋（含不銹鋼防盜網(wǎng)、智能化管理系統(tǒng)）；3、被告在交付房屋后90天內(nèi)為原告辦理上述房屋的產(chǎn)權(quán)證；4、被告賠償原告逾期交房違約金26208元（131040元×20%）；5、被告向原告賠償原告辦證費(fèi)3500元的收益損失3341元。本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。由于涉案房屋存在補(bǔ)償面積差價(jià)的問題，所以原告當(dāng)庭撤回要求被告退還多支付的購房款749元的訴訟請(qǐng)求。

原告張某對(duì)其訴稱提供如下證據(jù)：

1．商品房購銷合同一份，擬證明原、被告之間存在房屋買賣合同關(guān)系；

2．收款收據(jù)五份，擬證明原告支付了購房款、防盜網(wǎng)費(fèi)、智能化管理系統(tǒng)費(fèi)及辦證費(fèi)用；

3．中國人民銀行同期貸款利率罰息匯總一份，擬證明原告的辦證費(fèi)損失；

4．存款單三份、電匯憑證一份，擬證明原告通過轉(zhuǎn)賬向被告支付的購房款等款項(xiàng)。

被告珠海市金某某貿(mào)易發(fā)展有限公司辯稱：原、被告簽訂的房屋買賣合同中約定了房屋交付的時(shí)間是2005年12月31日，而涉案房屋于2005年12月8日取得竣工驗(yàn)收備案表，即2005年12月9日符合交付條件。被告在2005年12月31日前按合同上的地址及電話通知原告收樓，但是原告一直沒有前來收樓，且這么大宗的商品交易，原告竟然在2014年1月6日才起訴至法院，這是不符合一般人的交易習(xí)慣及常理的。與原告同屬于同棟同單元的兩名業(yè)主分別于2006年1月23日前及2006年3月30日收樓并提交相關(guān)資料辦理房產(chǎn)證，且其中一個(gè)業(yè)主與原告均是蘭州人。被告是充分履行了通知義務(wù)，并未存在違約，原告因此造成的損失應(yīng)當(dāng)自己承擔(dān)，且原告并未交清涉案房屋的房款，所以被告無需向原告交付房屋，被告保留追究原告責(zé)任的權(quán)利。退一萬步說，即使原告要求被告承擔(dān)違約責(zé)任，也超過了兩年的訴訟時(shí)效。

被告珠海市金某某貿(mào)易發(fā)展有限公司對(duì)其辯稱提供如下證據(jù)：

1．竣工驗(yàn)收備案表一份，擬證明涉案房屋于2005年12月8日取得竣工驗(yàn)收備案表，房屋于2005年12月9日具備交樓條件；

2．商品房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證明書一份，擬證明被告開發(fā)的位于斗門區(qū)某棟于2005年12月12日獲得權(quán)屬證明書，出售的商品房具備辦理房產(chǎn)證的條件；

3．商品房購銷合同、房地產(chǎn)權(quán)證及房地產(chǎn)權(quán)登記表各兩份，擬證明與涉案房屋同棟同單元的房屋交樓及辦理房產(chǎn)證的時(shí)間；

4、房屋建筑面積測繪成果明細(xì)表，擬證明涉案房屋經(jīng)測繪后的實(shí)際建筑面積。

本院依法調(diào)取的證據(jù)：珠海市房地產(chǎn)登記中心斗門分中心出具的證明一份，擬證明涉案房屋的房產(chǎn)登記情況。

原告張某與被告珠海市金某某貿(mào)易發(fā)展有限公司提交的證據(jù)，經(jīng)當(dāng)庭出示，雙方當(dāng)事人質(zhì)證，本院對(duì)證據(jù)認(rèn)證如下：對(duì)原告提交的證據(jù)1的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性予以確認(rèn)；對(duì)原告提交的證據(jù)2中編號(hào)為002***78的收款收據(jù)，因該款項(xiàng)的收款單位為斗門區(qū)井岸某某不銹鋼裝修店，且被告不予認(rèn)可，本院對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性不予確認(rèn)，對(duì)其他四份收款收據(jù)予以確認(rèn)；對(duì)原告提交的證據(jù)3、4，沒有其他證據(jù)予以佐證，本院不予采信。對(duì)被告提交的證據(jù)1、2、4的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性均予以確認(rèn)。對(duì)被告提交的證據(jù)3的關(guān)聯(lián)性不予確認(rèn)，與本案沒有關(guān)系。

經(jīng)審理查明：2005年6月30日，原告張某（乙方）與被告珠海市金某某貿(mào)易發(fā)展有限公司（甲方）簽訂《商品房購銷合同》，約定：原告購買被告開發(fā)的位于珠海市斗門區(qū)城南某某路某某苑某號(hào)房，建筑面積為78平方米，單價(jià)為1680元／平方米，房屋總價(jià)格為131040元；被告須于2005年12月31日前將經(jīng)竣工驗(yàn)收（包括建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收和按規(guī)定必須的綜合驗(yàn)收）合格，并符合本合同附件二所規(guī)定的裝飾和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的商品房交付原告使用；如果被告逾期交房超過3個(gè)月，原告有權(quán)要求被告按原告累計(jì)已付款的20%向原告支付違約金；房屋交付時(shí)，原告按照房屋的實(shí)際面積與暫測面積差別按照平方米價(jià)格不變進(jìn)行多退少補(bǔ)；原告在實(shí)際接收該商品房之日起，在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬登記手續(xù)，被告給予協(xié)助。如因被告的過失造成原告不能在雙方實(shí)際交接之日起90天內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，原告有權(quán)提出退房，被告退還原告已付房款，并按已付款的10%賠償原告損失。另外，合同第九條約定：“在雙方交接涉案商品房時(shí)，乙方累計(jì)支付的款額應(yīng)當(dāng)占全部價(jià)款的100%，計(jì)人民幣壹拾叁萬壹千零百肆拾零元。”合同第十四條約定：“預(yù)售商品房竣工驗(yàn)收合格后，甲方應(yīng)當(dāng)書面通知乙方辦理交付該商品房手續(xù)。乙方應(yīng)在收到該通知之日起20天內(nèi)，到甲方指定地點(diǎn)付清本合同第九條規(guī)定的應(yīng)付款項(xiàng)。若在規(guī)定期限內(nèi)，乙方仍未付清全部應(yīng)付款，甲方有權(quán)按本合同第十條規(guī)定向乙方追究違約責(zé)任。”

合同簽訂后，原告于2005年7月7日向被告支付首期款53040元，于2006年3月18日分別向被告支付購房款76554.5元、辦證費(fèi)用3500元、智能化管理系統(tǒng)費(fèi)2500元。

另查明，2005年11月4日，經(jīng)珠海市斗門區(qū)規(guī)劃國土測繪隊(duì)測繪，涉案房屋的建筑面積為79.33平方米。2005年12月8日，涉案房屋取得竣工驗(yàn)收備案表。2005年12月12日，被告珠海市金某某貿(mào)易發(fā)展有限公司取得涉案房屋的商品房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證明書。

2014年3月14日，經(jīng)本院向珠海市房地產(chǎn)登記中心斗門分中心查詢，位于珠海市斗門區(qū)城南某某苑某號(hào)房未發(fā)生轉(zhuǎn)移、查封、抵押等登記記錄。

本院認(rèn)為，雙方爭議的焦點(diǎn)為：一、被告是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任；二、原告的訴求是否已超過訴訟時(shí)效。

一、關(guān)于被告是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任的問題。

原被告于2005年6月30日簽訂的《商品房購銷合同》符合平等、自愿的原則，沒有違反法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定，是依法成立的有效合同，雙方當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)按照合同的約定行使權(quán)利和履行義務(wù)。按照合同約定，原告應(yīng)當(dāng)于被告交付房屋同時(shí)付清全部購房款，其中包括補(bǔ)償面積差的房款，原告至今共支付購房款129594.5元，還剩購房款3679.9（131040＋（79.33-78）＊1680-129594.5】元未支付。由于合同約定被告交付房屋與原告支付剩余房款沒有先后順序，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十六條“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，沒有先后履行順序的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)履行。一方在對(duì)方履行之前有權(quán)拒絕其履行要求。一方在對(duì)方履行債務(wù)不符合約定時(shí)，有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求”之規(guī)定，原告在被告未向其交付房屋時(shí)，有權(quán)拒絕向被告支付剩余的房款，雖然支付購房款是原告的義務(wù)，但是根據(jù)涉案合同第十四條的約定，被告應(yīng)當(dāng)在涉案房屋具備交付條件時(shí)通知原告交清剩余房款，被告并未提交證據(jù)予以證明其已盡通知義務(wù)，故原告未付清剩余房款并不能成為被告不交付房屋的理由。原告在庭審中同意支付剩余房款，但原、被告均不要求在本案中處理剩余房款的事宜，所以本院對(duì)于剩余房款不予處理，雙方可以另行協(xié)商解決。原告已支付絕大部分的購房款，也同意支付剩余的房款，被告亦無要求解除商品房購銷合同，且根據(jù)本院調(diào)查，涉案房屋沒有辦理轉(zhuǎn)移、抵押或者查封等登記，故原告要求確認(rèn)涉案房屋為其所有，有理有據(jù)，本院予以支持。

合同約定被告應(yīng)于2005年12月31日前將竣工驗(yàn)收合格的房屋交付原告使用，即被告具有向原告交付房屋的合同義務(wù)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五條第二款“對(duì)合同是否履行發(fā)生爭議的，由負(fù)有履行義務(wù)的當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任”之規(guī)定，被告應(yīng)當(dāng)提交證據(jù)證明其已向原告履行交付房屋的義務(wù)，但被告并未提交證據(jù)予以證明，應(yīng)視為被告未向原告交付房屋。被告雖辯稱在2005年12月31日前已通過電話及函件通知原告收樓，但沒有提交相關(guān)證據(jù)，且被告承認(rèn)至今未向原告交付鑰匙，亦未為原告辦理房產(chǎn)證，所以涉案房屋一直還在被告的控制下，原告對(duì)房屋并未實(shí)際占有使用，故被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”之規(guī)定，被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任具體認(rèn)定如下：

關(guān)于交付房屋。涉案房屋在2005年12月8日取得竣工驗(yàn)收備案表，具備法律規(guī)定的交付標(biāo)準(zhǔn)，亦符合合同約定的交付條件，原告要求被告交付涉案房屋，有事實(shí)與法律依據(jù)，本院予以支持。另外，由于原告向被告支付了智能化管理系統(tǒng)費(fèi)用，故原告要求被告在交付涉案房屋時(shí)一并交付智能化管理系統(tǒng)，有理有據(jù)，本院予以支持。原告要求被告交付不銹鋼防盜網(wǎng)，因該費(fèi)用并非被告收取，被告亦不予承認(rèn)，故本院對(duì)原告的該項(xiàng)主張不予支持。

（二）關(guān)于辦理房產(chǎn)證。根據(jù)合同約定，被告應(yīng)在原告實(shí)際接收房屋之日起90天內(nèi)協(xié)助原告辦理房產(chǎn)證，且被告在簽訂合同后收取了原告支付的辦證費(fèi)用，故被告應(yīng)當(dāng)積極協(xié)助原告辦理房產(chǎn)證。原告要求被告在交付房屋90天內(nèi)協(xié)助其辦理房產(chǎn)證，有理有據(jù)，本院予以支持。

（三）關(guān)于辦證費(fèi)利息損失。被告收取原告支付的辦證費(fèi)3500元后，一直未為原告辦理房產(chǎn)證，按照合同約定，被告應(yīng)當(dāng)于2005年12月31日向原告交付房屋后90日內(nèi)，即2006年3月31日前，為原告辦理房產(chǎn)證，故在此之后因收取辦證費(fèi)用所產(chǎn)生的收益應(yīng)當(dāng)歸于原告，被告應(yīng)當(dāng)向原告返還因預(yù)收辦證費(fèi)而產(chǎn)生的收益。被告因占有原告所交付的3500元辦證費(fèi)的收益為按照中國人民銀行同期同類存款利率從2006年4月1日至被告為原告辦理房產(chǎn)證之日止所產(chǎn)生的孳息，原告要求計(jì)算至2013年12月23日，本院予以支持，對(duì)其放棄部分，本院不予處理。

（四）關(guān)于逾期交付違約金，根據(jù)以上論述，被告存在逾期交房的違約行為，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條及第一百一十四條的規(guī)定，原告有權(quán)按照雙方的合同約定要求被告賠償其損失，故原告可以要求被告依照涉案合同第十二條的約定按照原告累計(jì)已付款的20%向其支付逾期交房違約金。

二、關(guān)于原告的訴求是否已超過訴訟時(shí)效的問題。

原告認(rèn)為被告承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的訴訟時(shí)效應(yīng)當(dāng)從被告實(shí)際交房之日開始起算，但是根據(jù)合同第十二條的約定，被告逾期交房超過3個(gè)月，原告就可以按照累計(jì)已付房款的20%要求被告支付違約金，這是一個(gè)既定的數(shù)額，只要被告逾期交房超過3個(gè)月，原告即可主張?jiān)擁?xiàng)賠償權(quán)利，無需待侵權(quán)行為結(jié)束才行使權(quán)利，且原告在庭審中稱其在2010年7至8月份期間已知悉涉案小區(qū)的其他一些業(yè)主已經(jīng)辦理房產(chǎn)證，那么原告就更應(yīng)當(dāng)意識(shí)到自己的權(quán)利受到了侵害，即使在無法聯(lián)系被告的情況下，也應(yīng)當(dāng)采取其他法律途徑積極維護(hù)自己的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第一百三十七條“訴訟時(shí)效期間從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時(shí)起計(jì)算”之規(guī)定，原告要求被告支付逾期交房違約金超過了兩年的訴訟時(shí)效，且被告未能舉證存在訴訟時(shí)效中止、中斷的情形，故本院對(duì)于原告要求被告支付逾期交房違約金的訴求不予支持。對(duì)于辦證費(fèi)利息的損失，應(yīng)當(dāng)按照中國人民銀行同期同類存款利率從2006年4月1日計(jì)算至2013年12月23日，原告從2006年3月31日起就應(yīng)當(dāng)知道其權(quán)利受到了侵害，但是原告在2014年1月6日才向本院提起訴訟，沒有證據(jù)證明原告在起訴前向被告主張過權(quán)利，所以對(duì)于原告要求被告支付的從2006年4月1日至2012年1月5日的利息損失不予支持，對(duì)于原告要求的2012年1月6日至2013年12月23日利息損失予以支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六十六條、第一百零七條、第一百一十四條，《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條、第一百三十七條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條、第五條第二款，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

一、確認(rèn)珠海市斗門區(qū)城南某某路某某苑某號(hào)房屋為原告張某所有；

二、被告珠海市金某某貿(mào)易發(fā)展有限公司于本判決生效之日起七日內(nèi)向原告張某交付珠海市斗門區(qū)城南某某路某某苑某號(hào)房屋（須安裝智能化管理系統(tǒng)）；

三、被告珠海市金某某貿(mào)易發(fā)展有限公司于交付房屋之日起九十天內(nèi)協(xié)助原告張某辦理珠海市斗門區(qū)城南某某路某某苑某號(hào)房屋的房產(chǎn)證；

四、被告珠海市金某某貿(mào)易發(fā)展有限公司于本判決生效之日起七天內(nèi)以3500元為本金按照中國人民銀行同期同類存款利率向原告張某支付從2012年1月6日至2013年12月23日的利息；

五、駁回原告張某的其他訴訟請(qǐng)求。

如果未按本判決指定的期間履行金錢給付義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)3526元，減半收取1763元（原告張某已預(yù)交1763元），由原告張某承擔(dān)323元，被告珠海市金某某貿(mào)易發(fā)展有限公司承擔(dān)1440元。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于珠海市中級(jí)人民法院。

代理審判員　　鐘紅敏

二〇一四年四月五日

書　記　員　　周豪斌

商品房預(yù)售合同糾紛