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湖南省湘潭市雨湖區人民法院

民事判決書

（2015）雨法響民初字第1029號

原告孟某，男，19**年**月**日出生，漢族，住某某省某某縣某某鄉。

委托代理人盧炯、王珊，湖南潭州律師事務所律師。

被告湘潭某某房地產開發有限公司，住所地某某省某某市某某區某某路**號**室。

法定代表人謝某勝，該公司董事長。

委托代理人羅桃榮、唐曬，湖南勤人坡律師事務所律師。

第三人某某銀行股份有限公司湘潭分行，住所地某某市某某區某某大道***號。

負責人張某，該行行長。

委托代理人王某，女，漢族，19**年**月**日出生，家住某某市某某區，該行職工。

原告孟某與被告湘潭某某房地產開發有限公司商品房買賣合同糾紛一案，本院于2015年11月19日立案受理后，第三人某某銀行股份有限公司湘潭分行于2015年12月29日向本院申請參加訴訟。本院依法組成由審判員秦澤湘擔任審判長，審判員王喜申、人民陪審員潘紅艷參加合議的合議庭于2016年2月29日、2016年3月14日公開開庭審理，代理書記員馮釗擔任法庭記錄，原告孟某及其委托代理人盧炯、王珊，被告湘潭某某房地產開發有限公司的委托代理人羅桃榮、唐曬，第三人某某銀行股份有限公司湘潭分行的委托代理人王某到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告孟某訴稱：原、被告于2013年12月9日簽訂《商品房買賣合同》，約定原告購買被告某某市某某區某某路**號某某國際社區**號樓*單元1501****號房，商品房的建筑面積為86.24㎡，購房總價295242元。原告按照合同的約定以按揭付款方式支付了首付款95242元，按揭貸款20萬元，已支付全部購房款。合同約定被告應當在2015年6月30日前交付竣工驗收合格的商品房，但被告違約，至今未交付房屋。

原告認為，被告延期交房的行為，已構成《商品房買賣合同》第十一條約定解除合同的情形，原告有權解除合同，被告應退還原告支付的全部購房款以及其他費用，并支付資金占用費。另外，原告因購房向某某銀行股份有限公司湘潭分公司按揭貸款20萬元，已支付的利息、以及提前還款所需支付的補償金、違約金等費用均應由被告承擔。故訴至法院，請求判令：1、解除原、被告簽訂的《商品房買賣合同》；2、被告返還原告支付的首付款95242元及其他費用15100元，并向原告支付資金占用費（從實際支付之日起按銀行同期貸款利率計算至清償完畢之日止）；3、被告返還原告已向某某銀行股份有限公司湘潭分行清償的貸款本金及利息，并由被告承擔因向第三人提前清償所應支付的貸款本金、利息、違約金等費用；4、由被告承擔本案全部訴訟費用。

被告湘潭某某房地產開發有限公司辯稱：1、不同意解除買賣合同，在此之前也沒有收到原告主張解除合同的通知；2、即使解除合同，根據合同約定，被告只需承擔已付房款的1‰的違約金，其他責任不由被告來承擔。因此原告的訴訟請求缺乏事實依據。

第三人某某銀行股份有限公司湘潭分行辯稱：1、房屋買賣合同和抵押貸款合同是兩個獨立的合同，如果購房者和房屋賣方解除合同，作為借款人還是要繼續承擔按揭貸款的還款義務，如未及時向第三人償還貸款，因此會產生相應的不良征信記錄；2、2014年1月17日，就原告從某某銀行處獲得的房屋按揭貸款在抵押登記機關辦理了抵押登記手續，目前還是預告抵押登記狀態。因此請求確認第三人對原告的房子有優先受償權，根據抵押貸款協議被告對原告的貸款承擔保證責任；3、第三人產生的相應訴訟費用都應由被告承擔。

第三人某某銀行股份有限公司湘潭分行訴稱：原告孟某向某某銀行湘潭分行提出住房按揭貸款申請，并承諾以新購房產為貸款提供擔保，2014年1月16日，第三人與原告孟某、被告某某房地產開發公司簽訂了《個人房產抵押貸款合同》，原告孟某從第三人某某銀行湘潭分行處獲得房屋按揭貸款20萬元，貸款期限10年，從2014年1月17日至2024年1月17日，貸款利息5.458333‰，2014年1月17日，在抵押登記機關辦理了預告抵押登記手續（潭房預湘潭市第YD201400XXXX號），被告某某房地產開發商對上述貸款承擔連帶責任保證。

現被告延期交房，原告請求法院解除《商品房買賣合同》，因與第三人有法律上的利害關系，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條、《民法通則》和《中華人民共和國合同法》的相關規定，請求參加訴訟，并請求法院支持如下申請事項：1、原告支付第三人未還本金172136.97元（暫計算至2015年12月27日，之后所產生的利息、罰息、復利按第三人與原、被告簽訂的《個人房產抵押貸款合同》約定計算至全部借款本息清償完畢之日止）；2、確認第三人有權處置原告提供的抵押物（位于某某市某某區某某路**號某某國際社區**號樓*單元1501****號），并有權以處置的價款優先受償；3、被告對原告所欠第三人上述本息承擔連帶保證責任；4、本案訴訟費等實現債權的相關費用全部由被告承擔。

原告針對第三人申請事項辯稱：1、貸款合同解除是因為被告公司違約所致，而且貸款的本金已經作為購房款實際支付給被告公司，所以貸款本金的返還應該由被告公司承擔；2、貸款合同解除屬于法定解除，不需要支付罰息和復利。

被告針對第三人申請事項辯稱：1、第三人沒有主張解除貸款合同，因此也就無權要求原告償還其本金，而且第三人也未提出任何主張，證明原告存在違約的情況，因此其要求償還本金、利息、罰息的訴訟請求依據不足；2、另外商品房買賣合同是否解除，不能作為其解除貸款合同的理由；3、因為擔保合同是以買賣合同為前提的，如買賣合同解除，那么擔保合同將自動失效，被告不再承擔保證責任，同時抵押合同也同樣失效，第三人無權就本案標的物進行處置并優先受償；4、被告不承擔本案的訴訟費。

經審理查明：2013年12月9日，原告與被告簽訂《商品房買賣合同》，合同約定由原告購買被告開發的位于某某市某某區某某路**號某某國際社區**號樓*單元150****號房屋，房價總金額為295242元，付款方式為按揭付款，即首付款為95242元，余款20萬元辦理銀行按揭；還約定由被告在2015年6月30日前將經竣工驗收合格的商品房交付給原告，如“逾期交房超過90日后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起30天內退還全部已付款，并按買受人累計已付款的0.1%向買受人支付違約金”。

《商品房買賣合同》簽訂后，二原告（借款人）與第三人（貸款人）、被告（保證人）于2014年1月16日簽訂了《個人房產抵押貸款合同》，約定原告從第三人貸款20萬元，貸款期限10年，即從2014年1月17日至2024年1月17日，原告以位于某某市某某區某某路**號某某國際社區**號樓*單元1501****號房產為貸款提供抵押擔保，被告對上述貸款承擔連帶責任保證，借款人的還款方法為等額本息還款方法。

2014年1月17日，第三人與原告在湘潭市園區房產管理處辦理了預告抵押登記手續（預告抵押登記證號：潭房預湘潭市字第YD201400XXXX號）。2014年2月10日，第三人將20萬元劃入被告賬戶。

《商品房買賣合同》簽訂后，原告已交付首付款95242元、物業專項維修資金9918元、其他代收款5182元。

另查明，截至2016年4月26日，原告向第三人還款55797.94元，其中，償還本金32127.2元，利息23670.74元；原告尚欠第三人貸款本金167872.8元（截至2016年4月26日，罰息7.54元、復利3.66元）。

被告至今沒有交付經竣工驗收合格的商品房給原告。

上述事實有當事人的陳述、《商品房買賣合同》、《個人房產抵押貸款合同》、物業專項維修資金繳款憑證等相關票據、預告抵押登記權證，并經庭審質證，在卷佐證。

本院認為：原、被告簽訂的《商品房買賣合同》合法有效，應予誠信履行。原告依約履行了全部給付購房款的義務，而被告沒有按約定期限交付商品房，且至今仍不能交付，故該合同約定的解除條件已經成就。現原告主張解除該合同，故本院對其訴請的第一項主張予以支持。原告所主張的資金占用費實際應為被告作為出賣人因逾期交房賠償給原告的損失，因《商品房買賣合同》中約定了逾期交房的違約責任，故本院對原告訴請的資金占用費予以部分支持，被告應賠償的逾期交房違約金為：295242元*0.1%=295元。

第三人的第一項申請事項即為要求原告歸還未還本金，結合《個人房產抵押貸款合同》的約定條款來看，第三人的該項申請事項隱含了第三人主張在法院支持了原告提出的解除《商品房買賣合同》訴請之后，也要解除《個人房產抵押貸款合同》，根據《個人房產抵押貸款合同》的約定和《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條第二款的規定，本院對有獨立請求權的第三人申請的提前還貸的主張予以支持。因被告占有全部購房款，本案《商品房買賣合同》解除后，被告應將收取的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還給第三人和原告。其中，返還給原告的款項為：首付款95242元、物業專項維修資金9918元、其他代收款5182元、原告已償還給第三人的本金及利息55797.94元；返還給第三人的款項為：原告孟某未還的貸款本金167872.8元（截至2016年4月26日，之后的本金等按照《個人房產抵押貸款合同》確定）。故對原告訴請的第二項、第三項相應主張予以支持。

雖然簽訂《個人房產抵押貸款合同》的雙方是第三人和原告，根據該貸款合同的約定，第三人有權要求原告提前還款，但是依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條第二款的規定，原告應償還但未還給第三人的貸款本息只能由被告向第三人支付，既然由被告直接向第三人支付原告未償還的貸款本息，所以就不再存在被告對原告未償還的貸款本息承擔連帶保證責任。但根據《個人房產抵押貸款合同》有關保證范圍的約定，應對原告所欠第三人的罰息、復利等承擔連帶清償責任。故對第三人的第三項申請事項予以部分支持。

關于第三人主張的對預告抵押登記所涉房屋是否享有優先受償權的問題。根據《中華人民共和國物權法》第二十條規定，“預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效”，即抵押權預告登記所登記的并非現實的抵押權，而是將來發生抵押權變動的請求權，該請求權具有排他效力。第三人作為訴爭房屋抵押權預告登記的權利人，在未辦理房屋抵押權設立登記之前，其享有的是當抵押登記條件成就或約定期限屆滿對訴爭房屋辦理抵押權登記的請求權，并可排他性地對抗他人針對訴爭房屋的處分，但并非對訴爭房屋享有現實抵押權，因此，第三人主張對該抵押登記的房產享有優先受償權沒有法律依據，依法不予支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第五十六條第一款，《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款、第一百零七條，《中華人民共和國物權法》第二十條、第一百八十七條，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條的規定，判決如下：

一、解除原告孟某與被告湘潭某某房地產開發有限公司于2013年12月9日簽訂的《商品房買賣合同》；

二、被告湘潭某某房地產開發有限公司在本判決生效后15日內，一次性償還給原告孟某首付款95242元、物業專項維修資金9918元、其他代收款5182元；一次性支付給原告孟某已償還給第三人某某銀行股份有限公司湘潭分行的本金及利息55797.94元（截至2016年4月26日，之后的本息按照《個人房產抵押貸款合同》約定的還款方法確定）；一次性向原告孟某賠償逾期交房違約金295元，以上合計166434.94元（截至2016年4月26日）；

三、被告湘潭某某房地產開發有限公司在本判決生效后15日內，向第三人某某銀行股份有限公司湘潭分行一次性返還原告孟某未還的貸款本金167872.8元以及未還的利息685.58元（截至2016年4月26日，之后的未還本金、未還利息等按照《個人房產抵押貸款合同》確定）；

四、原告孟某在本判決生效后15日內，向第三人某某銀行股份有限公司湘潭分行一次性支付罰息7.54元、復利3.66元（截至2016年4月26日，之后的罰息、復利等按照《個人房產抵押貸款合同》確定）；

五、被告湘潭某某房地產開發有限公司對上述第四項債務承擔連帶清償責任；被告湘潭某某房地產開發有限公司在承擔保證責任后，有權向原告孟某追償；

六、駁回原告孟某、第三人某某銀行股份有限公司湘潭分行的其他訴訟請求。

如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

原告孟某案件受理費5955元，由被告湘潭某某房地產開發有限公司負擔。

第三人某某銀行股份有限公司湘潭分行案件受理費1781.5元，由被告湘潭某某房地產開發有限公司負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起15日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于湘潭市中級人民法院。

審　判　長　秦澤湘

審　判　員　王喜申

人民陪審員　潘紅艷

二〇一六年四月二十日

代理書記員　馮　釗

商品房買賣合同糾紛