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廣東省懷集縣人民法院

民事判決書

（2013）肇懷法民三初字第207號

原告：溫某甲，男，19**年*月**日出生，漢族，住*****。         

原告：溫某乙，男，19**年*月**日出生，漢族，住*****。

兩原告共同委托代理人：黎永橋，廣東橋法律師事務所律師。

被告：懷集縣騰某實業發展有限公司。住所地：*****。

法定代表人：莫某某，總經理。

委托代理人：禤青，廣東網際律師事務所律師。

委托代理人：林中華，廣東網際律師事務所律師。

原告溫某甲、溫某乙訴被告懷集縣騰某實業發展有限公司商品房銷售合同糾紛一案，本院立案受理后，依法適用簡易程序，由審判員莫小飛獨任審判，于2013年8月30日公開開庭進行了審理。其后本案依法轉為普通程序，由審判員莫小飛任審判長，與審判員陳陽、人民陪審員陳毅依法組成合議庭，于同年11月27日再次公開開庭審理。原告的委托代理人黎永橋和被告的委托代理人禤青到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告溫某甲、溫某乙訴稱，2005年4月1日，原告與被告簽訂了《商品房買賣合同》，約定原告購買被告開發的坐落于懷集縣城的“某某苑”A幢301單元，建筑面積124.65平方米，套內建筑面積123.38平方米。是按套內建筑面積計價，每平方米1275元。采用按揭供樓形式支付房款。被告向原告開具了124.65平方米×75元／每平方米=158928.75元的發票。被告在辦理好《房地產權證》后沒有告知原告領取《房地產權證》的復印件，一直到原告提前還清貸款，取得了所購買房屋的《房地產權證》后，發現原告的房屋套內建筑面積是114.22平方米，比約定的己收費的面積少了10.43平方米，少了8.36%，超出約定的0.6%差異值。按《商品房買賣合同》第五條約定，被告多收取原告的13298.25元應退還給原告，但經原告多次交涉，被告不肯退。如此，被告還應退還多收購房款的利息，計息期間為多收之日起至退還之日止（本案暫計至2013年8月）。為維護原告的合法權益，提起訴訟，請求依法判令：1、被告退回購房款13298.25元：2、判令被告支付占用被退購房款利息6781.28元。合共20079.53元。

被告懷集縣騰某實業發展有限公司辯稱，一、本案買賣合同雙方約定計價方式是按照建筑面積計價，公用分攤面積計算在內。2005年4月1日，答辯人（賣方）與原告（買方）簽訂了買賣懷集縣懷城鎮某某路口的某某苑A3**號房為標的物的《廣東省商品房買賣合同》（以下簡稱買賣合同），該合同第四條及答辯人向原告開具的《廣東省懷集縣不動產銷售（轉讓）發票》表明，雙方認可房屋計價以建筑面積124.65平方米為準，并按此乘以單價每平方米1275元，共付房價款158928.75元，可見買賣雙方最終認可的計價方式不是“套內面積”。另外，雙方于買賣合同的《附件二：公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明》約定：買方承擔分攤的面積包括“（1）首層公用樓梯分攤”和“（2）A型標準層公用樓梯分攤”兩部分，原告在附件上簽署確認，可見本項買賣合同計價方法，按照雙方真實意思表示并不是“按照套內面積”。依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規定，出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與離品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理。據此，原告與答辯人達成的上述約定合法有效，并無不妥。二、原告提起訴訟請求己過訴訟時效。答辯人于2005年6月交付房屋給原告，原告從來沒有向答辯人提出房屋計價面積差異的異議，直至2013年7月8日才向法院提起訴訟，已明顯超過2年的訴訟時效。綜上所述，答辯人不存在多收原告房款的事實且原告提起訴訟請求已明顯超過2年的訴訟時效，原告要求答辯人退回多收購房款及利息無法律依據。為此，懇請人民法院審理查明，依法駁回原告的訴訟請求。

經審理查明：2005年4月1日，倆原告與被告簽訂了《商品房買賣合同》（合同編號某某苑按揭1033號），約定倆原告購買被告開發的坐落于懷集縣懷城鎮某某路的“某某苑”A幢3層301號房。該合同第三條第4款約定，該商品房合同約定建筑面積124.65平方米，其中套內建筑面積123.38平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積1.27平方米（有關公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明見附件二）。第四條第1項約定，該商品房是按【套】出售，按【套內】【整層內】建筑面積計算，該商品房單價每平方米1275元，總金額158928元整。合同并約定采用按揭供樓形式支付房款。另合同的附件二：公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明中列明，（1）首層公用樓梯分攤：1.27平方米；（2）A型標準層公用樓梯分攤：7.24平方米。2005年4月26日，被告向原告開具了《不動產銷售（轉讓）發票》，該發票上列明，項目301號房建筑（或土地）面積124.65平方米，單價1275元，金額158928.75元。2006年4月26日，登記機關懷集縣房地產管理局頒發粵房地證字第C4318***號《房地產權證》，該權證中列明，該某某苑A3**號房建筑面積是127.44平方米，其中住宅建筑面積是127.44平方米，其中套內建筑面積是114.22平方米。2009年9月17日，原告提前還清貸款，領回取得了所購買房屋的《房地產權證》后，認為原告的房屋套內建筑面積是114.22平方米，比約定的己收費的面積少，遂訴至本院。

以上事實有原告舉證的廣東省商品房買賣合同、懷集縣不動產銷售發票、粵房地證字第C4318***號房地產權證、本院取證的懷集縣住房和城鄉規劃建設局查檔證明以及當事人陳述等在案佐證。

本院認為，《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條規定，向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為二年，法律另有規定的除外。該法第一百三十七條規定，訴訟時效期間從知道或者應當知道權利被侵害時起計算。但是，從權利被侵害之日起超過二十年的，人民法院不予保護。原告涉案房屋的《房地產權證》于2006年4月26日核發，2009年9月17日原告提前還清貸款，領回取得了該《房地產權證》原件，從該時起知道或者應當知道房地產權證上所載面積是否與合同約定面積有差異，但原告方未能舉證證明此后的兩年內，其向任何機關主張過權利造成訴訟時效中斷，故原告直至2013年7月23日才向本院提起訴訟，已超過法定的二年訴訟時效的規定。此外，原告舉證原、被告雙方所簽訂的《商品房買賣合同》，雖合同第三條約定，該商品房合同約定建筑面積124.65平方米，其中套內建筑面積123.38平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積1.27平方米，但原告簽名確認的合同的附件二：公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明中，不單列明包括首層公用樓梯分攤1.27平方米，還包括A型標準層公用樓梯分攤的7.24平方米；且被告開具給原告的《不動產銷售（轉讓）發票》列明的該301號房建筑（或土地）面積是124.65平方米，與《商品房買賣合同》第三條第4款約定的商品房合同約定建筑面積124.65平方米相符，而該《商品房買賣合同》第四條第1項并未明確約定該商品房是按【套內】還是【整層內】建筑面積計算，因此原告主張的所購買房屋比約定的己收費的面積少了10.43平方米，要求退回購房款13298.25元并計付利息的請求缺乏事實和法律依據。綜上所述，原告起訴已超過法定的訴訟時效期間，且訴訟請求缺乏事實和法律依據，依法應予駁回。依照《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條、第一百三十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款和《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條的規定，判決如下：

駁回原告溫某甲、溫某乙的訴訟請求。

本案受理費302元，由原告溫某甲、溫某乙負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于廣東省肇慶市中級人民法院。

審　判　長　　莫小飛

審　判　員　　陳　陽

人民陪審員　　陳　毅

二〇一四年一月六日

書　記　員　　黃江波

商品房銷售合同糾紛