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江蘇省如皋市人民法院

民事判決書

（2014）皋民初字第1253號

原告蘇某某，

原告王某某，

兩原告的委托代理人盧衛衛（特別授權），江蘇健行律師事務所律師。

被告如皋市某某房地產開發經營有限公司，住所地：如皋市長江鎮長江東路北側*號。

法定代表人王某甲，董事長。

委托代理人許波華（特別授權），江蘇信陽光律師事務所律師。

原告蘇某某、王某某與被告如皋市某某房地產開發經營有限公司（以下簡稱某某公司）商品房銷售合同糾紛一案，本院于2014年9月29日立案受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告蘇某某、王某某及其特別授權委托代理人盧衛衛、徐健，被告某某公司的特別授權委托代理人許波華到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告蘇某某、王某某訴稱，2011年8月29日，原被告簽署了《商品房買賣合同》，合同約定原告購買被告開發的位于如皋市長江鎮海壩村六組某某*幢*單元*室面積為103.46平方米的商品房一套，房屋總價款264858元。合同簽訂后，原告付清了所有購房款，履行了自己作為一個買受人應盡的付款義務。根據合同第八條約定，被告于2012年6月30日前交付經驗收合格的商品房，但被告始終沒有交付驗收合格的商品房，導致至今原告不能合法入住。被告的行為構成了嚴重違約，按照合同第九條的約定，被告應承擔已付房款萬分之一的違約金。此外合同第十五條約定，被告應該在商品房交付使用后365日內辦理房屋權屬證書，但至今被告沒有為原告辦理房屋權屬證書，根據合同約定，被告應向原告支付已付房款的百分之二的違約金。原告多次向被告提出按照合同約定支付違約金并賠償損失的合理請求都遭到拒絕。現請求判令：1、被告支付原告逾期交房的違約金21029.72元；2、被告支付原告逾期辦理房屋權屬證書的違約金5297.16元，并判令被告在15日內為原告方辦理房屋權屬證書；3、被告支付原告租房損失26000元；4、本案訴訟費用由被告承擔。以上合計52326.88元。

原告為主張自己的權利，提供證據如下：

證據1，原告身份證、被告組織機構代碼證、工商信息。證明原被告主體適格。

證據2，商品房買賣合同。證明合同簽訂的時間、房產面積、價款、交房時間、辦理房產證的時間等相關內容及被告應承擔的違約責任的起算點和比例。

證據3，購房發票2張、中國建設銀行個人貸款結算證明、2012年1月4日中國建設銀行個人貸款支付憑證。證明原告已經付清所有房款，原告貸款147000元由建行直接打給被告。

被告質證認為：

對證據1無異議。

對證據2的真實性沒有異議，但是僅憑該證據不能證明原告已經履行了全部的義務，支付了全部的價款。該合同上王某甲和被告公司的印章是真實的。

對證據3，購房發票加蓋的是偽造的印章，不具有合法性。關于支付憑證，被告認可原告已經支付了147000元，是通過建行轉入的，其他款項均未收到。

被告某某公司辯稱，第一，在2009年7月根據被告與瑞華公司簽訂的房地產開發合同，被告將位于如皋市長江鎮海壩村一組土地號為皋國用2007第965號，建設工程規劃許可證為皋規建鎮安第77、78、79、80、81、82項目與瑞華公司進行了合作，合作后，瑞華公司以總承包的方式進行開發，項目的后續開發建設及銷售程序的所有資金均由瑞華公司出具，瑞華公司應將房屋預售或銷售所取得的所有收入轉入雙方的共管賬戶，項目總承包期間或之后因瑞華公司開發建設或房屋銷售或其他原因發生的債權債務訴訟仲裁均由瑞華公司承擔或負有，如因此給被告帶來損失的，由瑞華公司賠償，瑞華公司為了保證履行合同，由其法定代表人梁某某向被告承擔連帶責任擔保，因此本案所涉2011年原被告之間簽訂的商品房買賣合同，并非原告與被告直接簽訂，被告也無法確認該合同的真實性，同時被告也已向法院申請追加瑞華公司、梁某某為本案的第三人；第二，根據原告的訴狀，本案的房屋總價款為26萬余元，但被告未收到一分錢購房款，因此，原告要求被告承擔違約責任，無正當理由和法定理由；第三，根據原告的訴狀，原告認為因未及時交房導致不能合法入住，但事實上在被告不知情的情況下，原告早已入住，因此所謂的逾期交房在本案中也不能成立；第四，本案中涉及到房屋的維修基金，裝修押金等費用，對此被告認為，被告從未與任何企業簽訂該項目前期物業管理，也未委托任何物業公司代收物業管理費用，因此在法院受理的此類房屋買賣合同中，南通市江園物業服務有限公司收取的費用均與被告無關，被告也不應承擔任何管理費用，至于以被告名義收取的其他費用，均在本案所謂的合同簽訂時，該項目一直由瑞華公司負責運營，所有的款項均未進入被告賬戶，因此被告對此費用均不予認可；第五，原告要求被告支付房屋租賃損失，無任何法律依據和合同依據，不能成立。原告提供的銷售發票的發票專用章是瑞華公司偽造的，此外，關于首付款被告也沒有收到，原告的個人貸款是否進被告公司還需要進一步查詢。綜上，被告無法確認房屋買賣合同的真實性，也未收到原告的購房款及其他費用，更未委托物業公司代收費用，因此，原告的訴請不能成立，同時被告認為追加瑞華公司和梁某某為本案第三人確有必要，請法院依法作出公正的裁決。

被告為證明自己的主張，提供證據如下：

證據1，2009年7月12日被告與瑞華公司簽訂的合作開發合同以及相應的建設規劃許可證、移交清單，證明從2009年7月份之后某某公司就已經將項目交給瑞華公司以總承包的方式合作開發，項目的后續資金由瑞華公司投入，瑞華公司在房屋的預售時收取的全部房款或定金全部轉入共管的銀行賬戶，共管賬戶的銀行印章由雙方各持一枚，某某公司持法定代表人的印章，瑞華公司持財務專用章。當時的承包范圍與規劃許可證是一致的。建筑工程規劃許可證的原件在瑞華公司。

證據2，2009年7月12日某某公司與瑞華公司簽訂的補充協議，2009年9月1日留存的印章樣本，2009年12月2日簽訂的移交單，證明了根據雙方的合作合同，對印章的使用保管有明確的規定以及移交的印章的枚數和移交的時間。

證據3，2012年7月1日某某公司與靈點房地產營銷代理有限公司簽訂的房地產營銷代理協議以及2012年7月6日用印申請單，證明從2012年7月開始某某公司與瑞華公司均同意委托靈點公司進行銷售。該合同上的印章也是由梁某某申請后加蓋的。

證據4，2012年10月27日某某公司與黃某某、李某簽訂的商品房買賣合同各一份，證明了本案案涉的合同印鑒與另兩份已備案的合同印鑒不一致，本案所涉合同加蓋的是“王某甲印”，而另外的就是“王某甲”，且字體不同。

證據5，如皋日報A2刊登了2013年7月17日某某法律顧問的鄭重申明，2013年發票領購簿及印章持章證，2013年8月1日催促糾正違法行為的函，證明到2013年某某公司發現了瑞華公司使用的“如皋市某某房地產開發經營有限公司發票專用章”是未經授權而私刻的，且沒有得到追認。同時發票領購簿也證明了準確的某某公司發票專用章印鑒的格式。

證據6，陸海英、胡惠民的個人信息。證明陸海英與梁某某是夫妻關系，均與被告無關。

原告質證認為：

對證據1、2的真實性沒有異議，但是該組證據并不能達到被告的證明目的，被告與第三人之間的合同及往來，原告并不知情，被告也不能據此對抗原告。該組證據恰恰證明了被告與瑞華公司存在合作開發關系，被告明確將該工程的開發權及銷售權給瑞華公司，對于該情況原告方并不知情，再說明被告授權瑞華公司進行開發銷售，由此產生的一切后果均應當由本案的被告承擔，至于被告與瑞華公司、梁某某等人之間的糾紛應當通過訴訟程序予以解決。

對證據3的真實性無法核實，即便是真實的，其代銷合同上面顯示的系被告某某公司的公章，其售樓處工作人員的行為應當代表被告某某公司。該組證據在委托方法定代表人的姓名以及最后印章下方的法定代表人簽名顯示的是梁某某，而實際上被告的法定代表人為王某甲，該組證據也說明了被告根據與瑞華公司的合作協議授權了瑞華公司進行開發和銷售，對于原告方而言，無法得知其真正的法定代表人，而且需要說明的是，整個開發過程中當地的百姓也都只知道一個叫梁某某是該工程項目的老總，而該份代理協議顯示法定代表人是梁某某，本案的原告及所有的購房主，無論是對某某公司還是對梁某某都產生了充分的合理的信賴，原告系在被告售樓處與其被告工作人員溝通相關的購房事宜，其工作人員的行為應當代表被告，由此產生的后果也應當由被告予以承擔。

綜上，證據1、2、3可以證明被告授權梁某某對案涉的房產進行開發銷售，梁某某的行為可以代表本案被告，由本案被告承擔相應法律責任，同時，本案被告在取得案涉房地產的土地使用權后，對案涉土地沒有進行實際開發，而將相應開發房地產銷售等一系列均授權梁某某，被告通過這一行為通過相應利益，可能涉嫌倒賣國家土地。

對證據4的真實性不予認可。關于王某甲的印章在被告提供的證據中顯示出有多枚王某甲的印章，被告自己都無法核實關于相關印章的真偽，故該組證據也無法達到其要證明的目的。但可以證明被告在房地產銷售的過程中沒有完整的規章制度，沒有公安機關備案的印章，其銷售是非常紊亂的。

對證據5，鄭重申明的形式上的真實性沒有異議，但是與本案沒有關聯性。2013年8月1日催促糾正違法行為的函，真實性沒有異議。該組證據系被告與瑞華公司之間的內部糾紛，與原告沒有聯系，對于被告與瑞華公司之間的糾紛應當通過其他訴訟解決。從中可以看出，被告在2013年7月24日之前，由梁某某在稅務機關領取了相應的銷售不動產發票，本案原告持有的銷售發票均在如皋市稅務局處可以查詢，因此，被告用這一證據來達到否認原告持有稅票的真實性不能達到，同時，在被告給梁某某發出的關于催促違約責任的函中可以看出本案被告對梁某某將相應的銷售收入存入梁某某個人賬戶是明知的，因此，在2013年8月6日之前，相應的購房人將相關的購房款打入梁某某或梁某某相關的指定的工作人員這一系列行為均由被告承擔相應的責任。

對證據6，與本案無關聯性。

經審理查明，2011年8月29日，原告作為買受人與被告作為出賣人簽訂商品房買賣合同一份，約定原告向被告購買位于長江鎮海壩村六組某某第3幢1單元5*號房；該商品房建筑面積為103.46平方米，單價每平方米2560元，總房價款為264858元；買受人于2011年8月29日前付清首期房款117858元，于2011年9月13日前付清剩余房147000元；第八條，出賣人應當在2012年6月30日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將經驗收合格，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用；出賣人如未按本合同規定的期限將該商品房交付買受人使用，自本合同第八條規定的最后交付期限的第二日起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交房款萬分之一的違約金，合同繼續履行；出賣人應當在商品房交付使用后180日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，買受人不退房，出賣人按已付房價款的0.02向買受人支付違約金。如因買受人未能及時提供應由買受人提供的資料或其他買受人的原因逾期辦證或者其他損失的，由買受人自行承擔。由此給出賣人造成損失的，買受人應承擔責任等。該合同出賣人落款處加蓋某某公司印章以及“王某甲印”印章；買受人處由兩原告簽名并加蓋指印。合同簽訂后，原告履行了首期房款117858元的付款義務，被告于2011年9月9日開具了金額為117858元的銷售不動產統一發票交由原告收執。原告向中國建設銀行申請了金額為147000元的個人商品房住房貸款，2012年1月4日，中國建設銀行將該147000元匯入某某公司，被告開具了金額為147000元的銷售不動產統一發票交由原告收執。

另查明，被告提交的2009年7月12日與瑞華公司簽訂的《房地產開發項目合作合同》載明，甲方為某某公司，乙方為瑞華公司，雙方就《某某》項目合作開發事宜達成合同，一、合作項目概況：甲方現已通過國有土地使用權出讓方式取得項目所在的如皋市長江鎮海壩村六組開發地塊的土地使用權、當地政府的《立項批文》、《建設用地許可證》及一期項目的《建設工程規劃許可證》與乙方進行《某某》項目合作。二、合作方式：1、甲、乙雙方一致確定以甲方的名義、由乙方總承包的方式合作開發《某某》項目；2、乙方向甲方支付項目總承包金為人民幣2600萬元；3、乙方投入《某某》項目后續開發建設及銷售所需的全部資金，并全面負責項目的開發建設和銷售，在乙方遵守有關法律法規和保證本合同正常履行的前提下，乙方對合同項目開發建設和經營擁有合法的處理權，甲方不得干預。三、承包金的支付方式及相關約定。1、協議簽訂后七日內，甲方將項目所在的工地交由乙方接管。6、項目總承包期限為24個月（從合同生效起計算）。四、項目合作期間：1、項目合作期間，甲方的公章、合同專用章、法定代表人章由甲方掌控，乙方因項目開發建設及銷售需要用章，在合理且不損害甲方利益或對外擔責的情況下，甲方應積極、及時配合乙方的用章需求，一直到項目過戶到合作方為止，如因在甲、乙雙方合作期間及合同簽訂日起，甲方私自以如皋市某某房地產開發經營有限公司名義與其他單位或個人產生經濟糾紛與乙方無關。五、特別約定：為保證乙方履行本合同，乙方股東及法定代表人梁某某自愿為乙方在合同項下的全部義務及責任向甲方承擔連帶保證責任擔保。雙方還對相關事項進行了約定。甲乙雙方簽名蓋章，梁某某在合同落款保證人處簽名。同日，某某公司與瑞華公司簽訂《補充協議》一份，約定：1、某某公司公章及重要證照在合作期間由甲方保管；2、乙方因工程需要使用公章，需經乙方法定代表人親自簽字申請，合同或協議確立后，需留復印件備案；3、合作之前某某公司的債權債務由甲方負責，合作之后的某某公司的債權債務由公章使用人負責等。

2014年9月4日，原告訴至本院，要求判如所請。審理中，被告向本院申請追加瑞華公司、梁某某為本案第三人參加訴訟。原告陳述，案涉房屋原告沒有入住，在法律意義上沒有交付，水電等設施都沒有完全到位。被告陳述，案涉房屋有無交付不清楚，案涉房屋沒有通過綜合驗收，目前不能辦理產權證書。

2015年7月7日，瑞華公司向本院出具情況說明一份，說明載明了原告購買的房號為3-502；原告簽訂的商品房買賣合同真實有效；總房款264858元已付清，其中117858元直接匯至梁某某個人銀行賬戶，銀行貸款的147000元匯至某某公司；因某某公司的原因，原告已于2013年6月19日后入住，但未辦理交付手續等。瑞華公司、梁某某在該情況說明上加蓋印章、簽名。原告對該情況說明質證認為，對其真實性無異議，但是該證據的內容部分不符合事實，包括本案在內的九案原告交付了購房款，并未直接匯給梁某某個人，其中朱連芳戶案涉的所有的房款均系打到被告的賬戶，對于銀行貸款打到被告賬戶的事實予以確認，也開具了相應的購房發票。對于所謂的2013年6月19日均已陸續入住不符合事實，包括本案在內的九案原告均未入住，也無法入住，因為至今水電、電梯等設施均未開通。被告某某公司質證認為，第一，我方已經向法庭申請追加瑞華公司、梁某某作為本案的第三人參加訴訟，因此只有在瑞華公司及梁某某到庭的情況下才能確認該情況說明的真實性；第二，但就這份情況說明本身而言，被告注意到該說明上梁某某簽字與被告向法庭出具的其他證據上的簽字不一致，請法庭對真實性予以審核；第三，從主體上看，瑞華公司具有重大的利害關系，其身份不應作為證人，而應為第三人參加訴訟，法院依職權進行調查也證明了被告申請第三人的正當性和合法性；第四，瑞華公司認為購房款的現金均直接匯至梁某某的個人賬戶，這表明被告確實未收到這部分購房款。原告認為朱連芳的購房款全部打到被告賬戶，但是未提供證據證明。瑞華公司認為在購房戶付款后全部開具了購房發票，被告在上次庭審中已經說明了有部分購房發票印章是假的，是瑞華公司或梁某某私自刻制，另外，瑞華公司認為包括本案在內的九戶均在2013年6月19日左右入住是由于某某的原因，但被告對此毫不知情，此外，被告在南通中院的其他訴訟中發現瑞華公司有通過簽訂商品房買賣合同進行民間借貸的事實，因此，被告有理由相信在包括本案在內的九案中可能有這樣的情形，有理由懷疑部分購房合同系瑞華公司、梁某某與所謂的購房人惡意串通故意損害某某公司權益的合同，因此這份情況說明不具有證明力，追加瑞華公司及梁某某作為本案的第三人確有必要，請法庭依法追加。

以上事實，有當事人當庭陳述及相應證據經庭審質證在卷佐證。

本院認為，依法成立的合同，自成立時生效。當事人應當按照約定全面履行自己的義務。本案中，原、被告雙方所簽訂的房屋買賣合同不違反法律法規的強制性規定，是雙方當事人真實意思的表示，屬合法有效合同。合同的簽訂地在某某售樓處，加蓋的公章是某某公司公章，被告和瑞華公司的合作協議約定對外以某某公司經營。故原告有理由相信該合同系與被告簽訂，應由被告承擔相應的權利義務。被告與瑞華公司約定的責任承擔僅限于被告與瑞華公司之間，不影響原告向某某公司主張權利，至于被告與瑞華公司之間的權利義務關系，與本案無涉。故對于被告要求追加瑞華公司、梁某某為本案第三人的請求，不予采納。

根據合同約定，原告已支付了購房款，被告已開具正式發票給原告。雖原告有預期支付購房款的情形，但被告就此未及時提出異議，并實際接收了原告繳納的購房款。被告應當按照合同約定于2012年6月30日前按合同約定的方式交付房屋，瑞華公司已確認案涉未辦理交付手續，被告也未提供證據證明已辦理交房手續，故被告應支付原告自2012年7月1日起逾期交房違約金，原告主張暫計算至2014年8月31日，故被告應支付原告自2012年7月1日起至2014年8月31日止（逾期交房天數791天）按照已付購房款264858元日萬分之一計算的逾期交房違約金為20976.75元。原告主張暫計算至2014年8月31日的違約金為21029.72元，依據不足，本院不予支持。由于案涉房屋未能交付使用，故原告主張逾期辦理房屋權屬證書的違約金，依據不足，本院不予支持。因案涉房屋所在工程未能通過驗收，無法辦理房屋權屬證書，屬事實上的不能，故對于原告要求被告在15日內為原告辦理房屋權屬證書的請求不予支持。原告主張被告支付租房損失，該請求依據不足，故本院不予支持。被告的其他辯稱理由，未能提供充足證據證實，本院不予采信。

據此，根據《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第一百零七條、第一百一十條之規定，判決如下：

一、被告如皋市某某房地產開發經營有限公司于本判決生效后立即給付原告蘇某某、王某某逾期交房違約金20976.75元。

二、駁回原告蘇某某、王某某的其他訴訟請求。

如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務的，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費1190元，由原告蘇某某、王某某負擔700元，由被告如皋市某某房地產開發經營有限公司負擔490元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于江蘇省南通市中級人民法院，同時向該院（該院開戶行：中國銀行南通市西被閘支行，戶名：南通市財政局，賬號：471558227682）預交上訴案件受理費1190元。

審　判　長　　許夕坤

代理審判員　　鐘　文

人民陪審員　　魏　林

二〇一五年八月二十六日

見習書記員　　尹天偉

銷售合同糾紛