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貴州省六盤水市鐘山區(qū)人民法院

民事判決書

（2015）黔鐘民初字第4740號

原告孔某某，女。

委托代理人李文仲，系貴州長空律師事務(wù)所律師。

被告蔣某，男。

原告孔某某與被告蔣某房屋買賣合同糾紛一案，原告孔某某于2015年11月11日向本院提起訴訟。本院受理后，依法由審判員黃亮獨任審判，于2016年1月4日公開開庭進(jìn)行了審理。原告孔某某及其委托代理人李文仲，被告蔣某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告孔某某訴稱，原、被告雙方通過方某某介紹，得知被告有住房一套需要出售。2012年3月26日，經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成購房合意，當(dāng)天原告支付定金30000元。次日即2012年3月27日，正式簽訂《合同書》。合同第一條（未分條款，實際是第一自然段）“經(jīng)雙方協(xié)商甲方（被告）愿將坐落于區(qū)某某路*棟***室某某苑農(nóng)行大廈住房一套117.2平方米作價300000元整售賣給乙方（原告），一次性付款260000元，余款40000元待房產(chǎn)證辦妥后再付”；第二條約定：“甲方（被告）于乙方（原告）支付款260000元后，30天內(nèi)將鑰匙及購房手續(xù)交乙方。”簽合同當(dāng)天，原告之夫唐某南的個人銀行賬戶支付蔣某人民幣230000元，按照合同約定已付房款260000元。被告沒有按合同約定交付房屋給原告使用，雙方又于2012年5月1日簽訂《房屋買賣合同證件補充協(xié)議》約定：“在未支付房屋證件時間段，如乙方未能出示房屋所有權(quán)證件而造成的相關(guān)損失，全部由甲方賠償。”按約定在被告交付原告房產(chǎn)證土地使用證才付余款40000元，當(dāng)被告要求提前付余款的50%，他會很快把產(chǎn)權(quán)證辦好，原告沒有辦法又支付現(xiàn)金15300元給被告。原告三次付房款合計275300元。原告無數(shù)次催被告騰房并辦理產(chǎn)權(quán)證移交，被告做了幾次書面承諾，愿意自2012年4月26日起至正式移交房屋時止，按每月1500元的房租支付給原告，被告于2013年書寫欠條：“今欠到孔某某22500元”，這就是15個月的房租費。由于被告長達(dá)近三年未履行合同，原告于2015年1月27日向鐘山區(qū)人民法院起訴，2015年4月22日，鐘山區(qū)人民法院作出（2015）黔鐘民初字第959號民事判決書，判決確認(rèn)房屋買賣合同有效，但不支持辦理房產(chǎn)證和土地使用證，騰空移交房屋。原告于2015年5月6日不服一審判決提出上訴，六盤水中級人民法院于2015年9月23日作出（2015）黔六中民終字第00957號民事判決書，維持一審判決。本案涉案房屋實際是被告蔣某之父蔣某華出錢買給其子蔣某的，現(xiàn)收了房款，被告不承認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)系其所有，無權(quán)處分該房。原告在沒有第二條路可選擇的情況下，只好請求法院依法解除合同，被告退還房款并賠償損失。被告應(yīng)退還原告房款275300元，各項損失計算如下：房屋未騰空支付原告使用，被告同意按月每月租金1500元計，自2012年4月26日起算至2015年11月25日共計43個月，1500元/月×43月=64500元；二審案件受理費5860元；二審律師代理費6000元；本次一審律師代理費6000元。房款及損失合計357660元。被告對原告作了承諾，房產(chǎn)證件、交房不能，自愿賠償因此造成的損失。綜上所述，原告認(rèn)為，被告一開始就存在惡意，首先說是有權(quán)處理自己的房產(chǎn)，該房是其父出錢買給自己的，房款到手就說房屋不是他的。因合同繼續(xù)履行已無可能，原告依法對被告提起訴訟，請求法院依法判決解除原告孔某某與被告蔣某于2012年3月27日簽訂的《合同書》及2012年5月1日《房屋買賣合同證件補充協(xié)議》；請求依法判令被告返還原告已經(jīng)支付的購房款275300元、并向原告賠償損失82360元，合計357660元；本案的全部訴訟費由被告承擔(dān)。

原告孔某某在舉證期限內(nèi)，向本院提交了以下證據(jù)：1、身份證一份，用于證明原告的身份情況；2、《合同書》一份，用于證明房款300000元，簽訂合同時支付260000元；3、《房屋買賣合同補充協(xié)議》一份，用于證明在未交付房屋證件時間段，被告賠償全部損失；4、《儲蓄卡業(yè)務(wù)憑證》（復(fù)印件）一份，用于證明付房款銀行打款單為230000元；5、收條一份，用于證明付房款現(xiàn)金15300元；6、2013年11月27日欠條一份，用于證明15個月的租金，被告不能交房，被告自愿每月現(xiàn)向原告支付1500元；7、2014年3月18日蔣某華的承諾書一份，用于證明蔣某之父蔣某華賣房的事實；8、2014年2月10日承諾書，用于證明蔣某已租住的形式將房賣出，有返租關(guān)系；9、法院案件受理費收據(jù)，用于證明二審案件受理費為5860元，但是由原、被告約定，合同房屋買賣有損失由被告承擔(dān)；10、二審律師代理費發(fā)票及代理合同各一份，用于證明代理費6000元由被告承擔(dān)，因為這是買房造成的損失；11、本次律師代理費發(fā)票及代理合同各一份，用于證明兩次律師代理費12000元；12、（2015）黔鐘民初字第959號判決書一份，用于證明通過審理后，房屋買賣有效，但是不支持過戶；13、（2015）黔六中民終字第00957號民事判決書一份，用于證明審理后，房屋買賣有效，但是不支持過戶；14、2013年11月27日承諾書，用于證明被告向原告承諾2013年12月30日前騰房給原告；15、證人唐如云的出庭證言，用于證明原告交了30000元給被告蔣某作為購房定金。

被告蔣某辯稱，我收到原告的款項，實際收到原告245300元，但是我不承擔(dān)賠償?shù)?2630元，我不承認(rèn)，因為我沒有收到這個錢。通過銀行轉(zhuǎn)賬的230000、現(xiàn)金15300元，總計245300元，對于訴狀上的43個月的房租我不承認(rèn)，因為我和原告沒有房屋租賃合同。二審案件受理費及律師受理費在鐘山區(qū)人民法院作出（2015）黔鐘民初字第959號民事判決書上說的都由原告承擔(dān)，與我沒有關(guān)系。由派出所提供的2014年2月10日受案回執(zhí)中，原告兒子唐某毆打我，對我本人的人身受到傷害，2014年4月11日在未經(jīng)我同意的情況下，原告強制把我的房屋撬開，造成經(jīng)濟損失，有派出所提供證據(jù)。綜上所述，我愿意退回原告的245300元，我同意解除原告與我于2012年3月27日雙方簽訂的《合同書》及2012年5月1日簽訂的《房屋買賣合同證件補充協(xié)議》。

被告蔣某在舉證期限內(nèi)，向本院提交了以下證據(jù)：1、身份證一份，用于證明被告的身份情況；2、受案回執(zhí)單一份，用于證明2014年2月10日，原告的兒子唐某毆打我并脅迫我寫承諾書及欠條；3、警情移交表及警情信息各一份，用于證明原告將我家的門破壞，強行開門進(jìn)入我家，對我有經(jīng)濟損失，至今我也無法居住，房子現(xiàn)在是空的。

審理中，雙方當(dāng)事人無異議的證據(jù)有：原告提交的身份證、《合同書》、《房屋買賣合同補充協(xié)議》、《儲蓄卡業(yè)務(wù)憑證》、收條、蔣某華承諾書、（2015）黔鐘民初字第959號判決書、（2015）黔六中民終字第00957號民事判決書，被告提交的身份證，因上述證據(jù)符合證據(jù)的真實性、合法性和關(guān)聯(lián)性，故本院均予以認(rèn)定，并作為本案認(rèn)定事實的依據(jù)。

對雙方當(dāng)事人有異議的證據(jù)的分析及認(rèn)定：1、對原告提交的證據(jù)6、14，因該組證據(jù)上有被告簽名并按手印確認(rèn)，被告稱系受威脅所寫，但未提交證據(jù)予以證明，故本院對該組證據(jù)予以認(rèn)定；2、對原告提交的證據(jù)8，因該證據(jù)無落款時間，雙方對該證據(jù)的形成時間有爭議，現(xiàn)該證據(jù)的形成時間無法確定，且該證據(jù)的內(nèi)容與本案無關(guān)，故本院不予認(rèn)定；3、對原告提交的證據(jù)9、10、11，因原、被告雙方對該組證據(jù)的真實性、合法性無異議，故本院對該組證據(jù)的真實性、合法性予以確認(rèn)；4、對原告提交的證據(jù)15，因證人與原告之間有利害關(guān)系，且該證人證言系孤證，僅憑證人證言不足以認(rèn)定原告向被告支付了定金30000元的事實，故本院對該證據(jù)不予認(rèn)定；5、對被告提交的證據(jù)2、3，因該組證據(jù)與本案無關(guān)，不能證明被告的證明目的，故本院不予認(rèn)定。

通過以上對證據(jù)的分析及認(rèn)定，本案認(rèn)定事實如下：位于某某苑農(nóng)行大廈*棟***號的房屋原系2003年4月21日六盤水某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司預(yù)售給諶某某。2007年8月12日，諶某某（甲方）與蔣某（乙方）簽訂《合同書》一份，約定諶某某將其購買的位于區(qū)某某路*棟***號（某某苑）農(nóng)行大廈住房一套作價240000元出售給蔣某，一次性付款230000元，余款10000元待房產(chǎn)證辦妥后再付，甲方于乙方付款230000元時將鑰匙及購房手續(xù)交乙方，待房開商通知辦理房產(chǎn)證、準(zhǔn)入證時，甲方負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)并將房產(chǎn)證辦交乙方。該合同上注明蔣某華系蔣某代理人，但該合同上沒有蔣某的簽名或捺印。

2012年3月27日，原告孔某某（甲方）與被告蔣某（乙方）簽訂《合同書》一份，約定蔣某將位于某某苑農(nóng)行大廈（區(qū)某某路*棟***號）住房一套作價300000元出售給原告孔某某，一次性付款260000元，余款于房產(chǎn)證及土地使用證付清，下欠肆萬元，待房屋產(chǎn)權(quán)證辦妥后再付。甲方于乙方付款260000元后30天內(nèi)，將鑰匙及購房產(chǎn)權(quán)證交辦乙方。合同尾部注明“補充：如甲方不能辦理土地使用證給乙方將不付甲方尾款”。2012年5月1日，蔣某又與孔某某簽訂《房屋買賣合同證件補充協(xié)議》，約定由于蔣某長時間未能完成房屋產(chǎn)權(quán)證交接，雙方約定房屋屬于乙方所有，在未交付房屋證件時間段，如孔某某因未能出示房屋所有證件而造成的相關(guān)損失，全部由蔣某賠償。

2012年3月27日，原告孔某某經(jīng)其丈夫唐某南向被告蔣某轉(zhuǎn)賬支付購房款230000元；后又于2014年2月10日向被告蔣某支付購房款15300元，蔣某向孔某某出具了收條。后原、被告之間因房屋交付發(fā)生爭議，被告蔣某于2013年11月27日向原告出具《承諾書》一份，內(nèi)容為：“我：蔣某現(xiàn)承諾于2013年12月31日搬出農(nóng)行家屬區(qū)*棟***室，若不兌現(xiàn)承諾，由孔某某任由處理”。同日，被告蔣某在上述《承諾書》同一頁紙的下方書寫欠條一份給原告，內(nèi)容為：“今欠到孔某某貳萬貳仟零伍佰元整”。蔣某華于2014年3月18日出具一份《承諾書》，注明“本人于2006年5月從諶某某名下購買某某苑*棟***室一套住房，被兒子蔣某于2012年3月27日賣與孔某某，但現(xiàn)未交與孔家，現(xiàn)本人支持孔某某走法律程序，本人不予干涉”。2015年1月27日，原告孔某某將被告蔣某訴至本院，請求確認(rèn)其與被告蔣某簽訂的《合同書》有效，并判決蔣某履行合同將房屋交付給孔某某。本院于2015年4月22日作出（2015）黔鐘民初字第959號民事判決書，判決確認(rèn)原、被告之間簽訂的《合同書》合法有效，駁回原告的其他訴訟請求，并判決案件受理費2930元，由蔣某承擔(dān)。宣判后，孔某某不服判決，向六盤水市中級人民法院提起上訴，六盤水市中級人民法院于2015年9月23日作出（2015）黔六中民終字第00957號民事判決書，判決駁回孔某某的上訴，維持原判，并判決二審案件受理費5860元，由孔某某負(fù)擔(dān)。原告孔某某因上訴而委托貴州長空律師事務(wù)所的李文仲律師為代理人，支付代理費6000元。六盤水市中級人民法院宣判后，原告孔某某要求被告蔣某返還購房款并賠償損失未果，故訴至本院。

另查明，原告因本案訴訟而再次委托貴州長空律師事務(wù)所的李文仲律師為代理人，又支付代理費6000元。

本院認(rèn)為，原告孔某某與被告蔣某于2012年3月27日簽訂的《合同書》及雙方于2012年5月1日簽訂的《房屋買賣合同證件補充協(xié)議》系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，且未違反相關(guān)法律法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)嚴(yán)格依照合同和協(xié)議的約定履行自身應(yīng)盡的義務(wù)。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十三條“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同”的規(guī)定，現(xiàn)被告同意解除合同和補充協(xié)議，故原、被告雙方于2012年3月27日簽訂的《合同書》及2012年5月1日簽訂的《房屋買賣合同證件補充協(xié)議》可以解除，本院對此予以確認(rèn)。上述合同和補充協(xié)議解除后，被告蔣某應(yīng)將原告已支付的購房款245300元返還給原告。因原、被告之間除本案的房屋買賣糾紛外，并無其他經(jīng)濟糾紛，故從被告蔣某于2013年11月27日向原告孔某某出具的《承諾書》和《欠條》內(nèi)容來看，被告系因未能按期交付房屋而向原告出具欠條，被告出具欠條的行為應(yīng)視為被告自愿對未能交付房屋給原告造成的損失承擔(dān)賠償22500元的責(zé)任，故對原告主張的該部分損失，本院予以支持。但被告向原告出具的《承諾書》和《欠條》中，并未提及被告愿意支付房租或者注明欠款系房租，加之原告未能提交其他證據(jù)證明原、被告之間約定了每月1500元的房租，故對原告主張的43個月的房租64500元，本院不予支持。對于原告主張的二審案件受理費5860元如何負(fù)擔(dān)的問題，由六盤水市中級人民法院作出的生效法律文書已予以明確，本案中不再另行處理，故對原告的該項訴訟請請求，本院不予支持。對于原告主張的律師代理費12000元，因該費用并非被告未交付房屋證件而導(dǎo)致的直接損失或必然損失，且原、被告在合同或協(xié)議中對律師費的承擔(dān)問題均無明確約定，故本院對原告的該項訴訟請求不予支持。對于原告主張的定金30000元，原告僅提供證人唐如云的證言予以支撐，但因證人唐如云與原告之間有利害關(guān)系，且證人證言系孤證，單憑證人證言不足以認(rèn)定原告已向被告支付購房定金30000元的事實，故對原告主張要求被告返還購房定金30000元的訴訟請求，本院不予支持。本案糾紛系被告不能交付房屋引起，應(yīng)由被告承擔(dān)全部過錯責(zé)任，故本案訴訟費用全部由被告承擔(dān)。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第九十一條、第九十三條、第九十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條的規(guī)定，判決如下：

一、原告孔某某與被告蔣某于2012年3月27日簽訂的《合同書》及雙方于2012年5月1日簽訂的《房屋買賣合同證件補充協(xié)議》解除；

二、被告蔣某于本判決生效后十日內(nèi)返還原告孔某某購房款245300元、并賠償原告孔某某22500元，共計267800元；

如果被告蔣某未按本判決指定的期限履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

三、駁回原告孔某某的其他訴訟請求。

案件受理費6664元，因適用簡易程序減半收取3332元，由被告蔣某承擔(dān)。

如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)或代表人的人數(shù)提出副本，上訴于貴州省六盤水市中級人民法院。

逾期不提起上訴，則本判決發(fā)生法律效力。原告孔某某可在本判決確定的履行期限屆滿之日起兩年以內(nèi)，向本院申請強制執(zhí)行。

審判員　　黃亮

二０一六年二月五日

書記員　　宿婷

房屋買賣合同糾紛