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貴州省盤縣人民法院

民事判決書

（2015）黔盤民初字第1673號(hào)

原告管某某，男，19**年**月*日生，布依族，住貴州省盤縣松河鄉(xiāng)某某村七組，公民身份號(hào)碼520202************5911。

特別授權(quán)委托代理人嚴(yán)昭，貴州典正律師事務(wù)所，執(zhí)業(yè)證號(hào)15201***********941。

被告六盤水某某家電貿(mào)易有限公司。住所地，貴州省六盤水市某某開發(fā)區(qū)某某中路（建行大廈對(duì)面），注冊(cè)號(hào)5202********014989。

法定代表人張某某，六盤水某某家電貿(mào)易有限公司董事長(zhǎng)。

特別授權(quán)委托代理人任靜云，貴州祥紫律師事務(wù)所律師，執(zhí)業(yè)證號(hào)152022**********714。

特別授權(quán)委托代理人鄧偉，貴州祥紫律師事務(wù)所律師，執(zhí)業(yè)證號(hào)15202******01520。

原告管某某訴被告六盤水市某某家電貿(mào)易有限公司租賃合同糾紛一案，本院于2015年4月22日受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序由審判員耿愛敏獨(dú)任審理，案件于2015年5月13日公開開庭審理，原告管某某的委托代理人嚴(yán)昭、被告六盤水市某某家電貿(mào)易有限公司委托代理人任靜云到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告管某某訴稱，原告將其所有的位于盤縣紅果經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)某某大道***號(hào)門面授權(quán)其父管某珠經(jīng)營(yíng)管理，管某珠與被告簽訂了一份長(zhǎng)達(dá)20年的租賃合同，合同約定出租房屋面積為2800平方米。租期自2010年元月1日至2030年6月30日止；前五年的租金為60萬(wàn)元，第六年起租金每年80萬(wàn)元，房屋租賃期間的水電費(fèi)及營(yíng)業(yè)稅等由被告負(fù)責(zé)。現(xiàn)因管某珠因病去世，原告為保障其父管某珠晚年生活的目的已經(jīng)失去基礎(chǔ)，加之租期過長(zhǎng)及租賃房屋所在位置的租金隨市場(chǎng)物價(jià)的上漲而飛速上漲，以現(xiàn)在的價(jià)格，原告每年損失120萬(wàn)元，租期還有十四年半，原告將要損失1740萬(wàn)元。如果按照當(dāng)前的租賃合同繼續(xù)履行對(duì)原告顯失公平，2009年5月13日最高人民法院公布施行的《關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同法》若干問題的解釋（二）第26條規(guī)定：合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或解除。現(xiàn)請(qǐng)求判決解除原被告之間訂立的房屋租賃合同。

原告提交了以下證據(jù)：1、《租賃合同》，用以證明原被告之間有房屋租賃的事實(shí)。被告六盤水某某家電貿(mào)易有限公司無(wú)異議。2、《貴州點(diǎn)正律師事務(wù)所律師函》，用以證明原告向被告發(fā)出過解除合同的通知。被告稱，被告確實(shí)收到此函，但此函不具有合法性，該函沒有附管某某的授權(quán)委托書，該函是否是管某某委托無(wú)法確認(rèn)。該函內(nèi)容的真實(shí)性不予認(rèn)可，簽訂合同時(shí)管某珠是受到了管某某的委托的。即便代理人的律師事務(wù)所向我方發(fā)函，也只能證明原告代理律師的律師事務(wù)所曾向被告提出過解除合同的要求，但解除合同要符合法律規(guī)定，該函與本案沒有關(guān)聯(lián)性。

被告六盤水市某某家電貿(mào)易有限公司辯稱，原被告之間簽訂的租賃合同是合法有效的，雙方應(yīng)以誠(chéng)信原則遵守合同，原告起訴解除租賃合同，沒有法律依據(jù)，不符合法律的解除條件，原告方如果想要解除本案合同，只能通過跟被告協(xié)商途徑處理。房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化、房產(chǎn)價(jià)格的變化屬于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)以及商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，價(jià)格的上升和下降是根據(jù)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)狀況而變化，其不屬于當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見和不可抗力的原因，原告方要求解除合同的法律依據(jù)是最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同法》若干問題的解釋（二）第26條的規(guī)定，但該條款明顯說明商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不是解除的條件，在本案中雙方訂立合同時(shí)也考慮到了商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，其在合同中的體現(xiàn)就是5年之后租金漲為80萬(wàn)元，原告認(rèn)為周邊地段房屋的租金正在上漲，比原告租給被告的價(jià)格高，這只是原告單方面的看法，沒有證據(jù)證明，原告以主觀想象認(rèn)為租賃價(jià)格過低，要求解除合同無(wú)據(jù)可依，并且承租房屋后被告為了獲得收益，對(duì)租賃房屋投入了大量的財(cái)力和物力進(jìn)行裝修，如果解除合同，會(huì)給被告造成巨大的損失。綜上，原告要求解除合同沒有事實(shí)和法律依據(jù)，不應(yīng)支持。

被告六盤水某某家電貿(mào)易有限公司提交了以下證據(jù)：1、組織機(jī)構(gòu)代碼證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人代表證明，用以證明被告的主體資格。原告無(wú)異議。2、《租賃合同》、《委托書》，用以證明原被告簽訂合同的租賃期限從2010年7月1日至2030年6月30日，共20年，年租金前五年每年60萬(wàn)元，第六年起每年80萬(wàn)元，合同約定由甲方提供租賃發(fā)票，租賃稅由出租方承擔(dān)，該合同實(shí)際合法有效，并且是實(shí)際在履行的合同。原告無(wú)異議。3、《收據(jù)》、《發(fā)票》、《進(jìn)賬單》共22張，用以證明被告按照租賃合同約定支付了原告5年的租金。4、房屋現(xiàn)場(chǎng)照片二張，用以證明被告對(duì)租賃房屋投入了大量的財(cái)力和物力進(jìn)行裝修。原告認(rèn)為該證據(jù)不能達(dá)到被告的證明目的。

本院依職權(quán)調(diào)取了盤縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局出具的查詢表，原被告均無(wú)異議。

證據(jù)分析認(rèn)定，1、《租賃合同》、組織機(jī)構(gòu)代碼證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明、《委托書》、《收據(jù)》、《發(fā)票》、《進(jìn)賬單》、房屋現(xiàn)場(chǎng)照片二張、盤縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局出具的查詢表，以上證據(jù)能夠相互印證，且原被告對(duì)真實(shí)性均無(wú)異議，可以作為認(rèn)定以下事實(shí)的依據(jù)：2009年7月30日，原告委托其父親管某珠與被告簽訂《租賃合同》，約定原告將其所有的位于盤縣紅果鎮(zhèn)某某大道1-2層1-2號(hào)房屋（產(chǎn)權(quán)證號(hào)為0****130、面積為2894.2平方米）的房屋租給被告使用，租期為2010年7月1日至2030年6月30日，租金為前五年每年60萬(wàn)元，第六年起每年80萬(wàn)元，被告已經(jīng)向原告支付5年租金。2、《貴州典正律師事務(wù)所律師函》，該函是貴州典正律師事務(wù)所向被告發(fā)出，并不是原告所為，也看不出是原告委托貴州點(diǎn)正律師事務(wù)所所為，故該函與本案無(wú)關(guān)聯(lián)性，不能作為認(rèn)定原被告所簽的《租賃合同》已經(jīng)達(dá)到解除條件的依據(jù)。

通過對(duì)證據(jù)的分析認(rèn)定，綜合原被告的陳述，本院查明如下事實(shí)：2009年7月30日，原告委托其父親管某珠與被告簽訂《租賃合同》，約定原告將其所有的位于盤縣紅果鎮(zhèn)某某大道1-2層1-2號(hào)房屋（產(chǎn)權(quán)證號(hào)為00018130、面積為2894.2平方米）的房屋租給被告使用，租期為2010年7月1日至2030年6月30日，租金為前五年每年60萬(wàn)元，第六年起每年80萬(wàn)元，被告已經(jīng)向原告支付5年租金。

本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是，原被告之間的《租賃合同》是否已經(jīng)達(dá)到解除條件，是否應(yīng)當(dāng)解除?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第九十四條規(guī)定：有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。本案中原告并未能提交證據(jù)證實(shí)合同履行中存在因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的因素出現(xiàn)，被告已經(jīng)按照約定向原告支付了租金，也不存在不履行或遲延履行義務(wù)的情形。由于原告作為完全民事行為能力人，在簽訂合同已經(jīng)預(yù)見房產(chǎn)市場(chǎng)的變化，便約定自六年起房屋租金為每年80萬(wàn)元，故原告稱合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化的理由不能成立，不予支持，原告請(qǐng)求解除合同的條件不能成立，不予支持。原被告簽訂《租賃合同》是雙方的真實(shí)意思表示，內(nèi)容未違反法律法規(guī)的規(guī)定，系合法有效的協(xié)議，對(duì)雙方當(dāng)事人均有約束力，雙方當(dāng)事人應(yīng)按照協(xié)議的約定履行自己的義務(wù)。被告按照合同約定向原告支付租金，原告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)向被告提供出租房屋的義務(wù)。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第九十四條、第二百零七條及《中國(guó)華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

駁回原告管某某的訴訟請(qǐng)求。

案件受理費(fèi)60元，因適用簡(jiǎn)易程序?qū)徖頊p半收取30元，由原告管某某負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于貴州省六盤水市中級(jí)人民法院。逾期不提起上訴，則本判決發(fā)生法律效力。

審判員　　耿愛敏

二〇一五年六月十八日

書記員　　李　秋

房屋租賃合同糾紛