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云南省文山壯族苗族自治州中級人民法院

民事判決書

（2016）云26民終62號

上訴人（一審原告）陳某軍，云南省富寧縣人，住富寧縣。

被上訴人（一審被告）文山某房地產開發有限公司。

法定代表人吳某民，系公司董事長。

委托代理人肖煒捷，云南楊柏王律師事務所律師，特別授權。

一審原告陳某軍與一審被告文山某房地產開發有限公司商品房預售合同糾紛一案，前由文山市人民法院于2015年11月9日作出（2015）文民二初字第1132號民事判決。宣判后，原告陳某軍不服，向本院提起上訴，本院于2016年1月12日受理后依法組成合議庭審理了本案。本案現已審理終結。

一審法院經審理確認本案的法律事實是：被告文山某房地產開發有限公司是經營房地產開發的企業，該公司于2013年9月29日依法取得對金地相府（一期）1#、2#、10#、11#商業區的房產進行預售的許可證。2014年2月12日，原告陳某軍與被告文山某房地產開發有限公司協商一致，簽訂了《商品房購銷合同》，合同約定：被告向原告出售位于文山市開化中路xx號“金地相府”第一幢第一單元第1-2層xxxxx號門面，原告于2014年2月20日向被告支付了首期房款971940元，2015年1月20日原告向中國銀行股份有限公司文山分行貸款970000.00元支付給被告，原告付清了全部房款，切實履行了合同義務。2015年6月被告向原告交付房屋。現原告認為被告所交付房屋的真實情況與簽訂購房合同時被告提供給原告的房屋分戶平面圖以及被告的展示沙盤圖樣嚴重不符，所交付房屋多出了墻柱和進排水管，嚴重影響了房屋的用途。且被告在簽訂《商品房購銷合同》時故意隱瞞、掩蓋真實情況，使原告陷入錯誤認識，同意購買其門面。綜上所述，被告違背誠實信用、嚴守合同的原則，采用哄騙、隱瞞事實的手段，誘騙原告上當，向其高價購買沒有任何商業價值的門面，被告的行為已經嚴重違約并嚴重損害原告的合法權益，被告依法承擔違約責任。為此，原告于2015年8月31日訴至本院，請求：（一）請求人民法院依法解除原、被告雙方于2014年2月12日簽訂的《商品房購銷合同》；（二）判令被告返還原告購房款1941940.00元；（三）判令被告支付原告違約金388388.00元；（四）本案訴訟費用由被告負擔。

一審法院認為，商品房預售合同糾紛是當事人之間就達成的房地產開發商把正在建設中的房屋預先銷售給承購人，承購人支付定金或者房屋價款的合同產生的糾紛。雖然本案中原告陳某軍與被告文山某房地產開發有限公司雙方在平等、自愿并協商一致的基礎上簽訂了《商品房購銷合同》，但是該合同約定的內容確屬于商品房預售合同該約定的內容，故雙方簽訂的《商品房購銷合同》依法應當認定為《商品房預售合同》，雙方的糾紛屬于商品房預售合同糾紛。該合同屬于雙方的真實意思表示，主要內容合法有效，雙方均應當誠信地履行。原告方按合同約定的期限履行了合同義務，被告也按合同約定履行了交房義務。根據《中華人民共和國民事訴訟法》及《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》的有關規定，當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。本案中，原告針對其訴訟請求提供證據不能確實充分的證實其主張，故其訴訟請求依法不能成立，本院不予支持。被告文山某房地產開發有限公司的辯解合法有據，本院予以采納。為此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條、第六十條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條，《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條的規定，判決：駁回原告陳某軍的訴訟請求。案件受理費25440.00元，減半收取12720.00元，由原告陳某軍負擔。

一審判決送達后，原告陳某軍不服，向本院提起上訴，請求：1、依法撤銷（2015）文民二初宇第1132號民事判決，并依法改判，支持上訴人的一審訴訟請求；2、本案的訴訟費用由被上訴人承擔。事實和理由：一、一審法院認定本案系商品房預售合同糾紛是錯誤的。首先，從上訴人與被上訴人之間簽訂的《商品房購銷合同》名稱上來看，我們可以很直觀的看出這根本不是《商品房預售合同》；其次，被上訴人于2013年9月29日取得《商品房預售許可證》，其取得的是商品房預售資格，但被上訴人于2014年2月12日與上訴人簽訂的是《商品房購銷合同》，顯然在簽訂合同時被上訴人不具備現房銷售資格，被上訴人是在用欺騙手段誘使上訴人跟其簽訂合同。一審法院于事實不顧，把上訴人與被上訴人之間明明簽訂的《商品房購銷合同》主觀肆意認定為《商品房預售合同》，并給予上訴人與被上訴人之間的糾紛定性為商品房預售合同糾紛，明顯是為被上訴人開脫，偏袒被上訴人，二審法院應予以糾正。二、原審法院認定被上訴人按合同約定履行了交房義務是錯誤的，是有意對被上訴人的偏袒。被上訴人從來沒有正式將房屋交付給上訴人，2015年6月被上訴人欲向上訴人交付房屋時，房屋二樓沒有樓梯，無法進入。后至今也沒有辦理交付手續，這是一個現實存在的事實，一審法院怎么可以憑主觀臆斷被上訴人己經按合同約定將房屋交付給上訴人了呢？這明顯是違背了“以事實為依據、以法律為準繩”的原則。這樣的認定完全說明了一審法院對被上訴人的有意偏袒。三、被上訴人嚴重違反合同約定，依法應承擔違約責任。首先，被上訴人欲交付給上訴人的房屋的真實情況與簽訂購房合同時被上訴人提供給上訴人的房屋分戶平面圖以及被上訴人提供的展示沙盤圖樣嚴重不符。根據《商品房銷售管理辦法》第十九條第二款的規定，上訴人有權要求退房。其次，被上訴人將整棟樓的排水、排污以及消防設施等全部經過上訴人所訂購門面，與展示沙盤、房屋分戶平面圖不符，大大降低了門面的使用價值，被上訴人沒有事先告知上訴人，存在故意隱瞞、掩蓋真實情況的情形，上訴人依法有權要求解除合同，并要求被上訴人承擔違約責任。四、上訴人與被上訴人簽訂的《商品房購銷合同》是格式合同。合同法中規定：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明”。此規定是對格式條款的內容及擬定者的義務加以規定，并從以下兩方面突出其限制性規定：1、體現和確立公平原則。公平原則是法律的靈魂。它要求當事人之間應公平地確立相應的權利和義務，從而排斥制定格式合同一方憑借其優勢對另一方當事人權利的盤剝。而本案中，被上訴人對一些排除、限制上訴人權利的條款沒有加以注明、明顯提示，也沒有向上訴人作出合理、明確的條款解釋。2、提供格式條款的一方應當采取合理的方式提請對方注意免除或限制其責任的條款。即規定了使用格式條款方提請對方注意的義務。此義務是一項很重要的義務。同時，法律在制定合同方履行此項義務時也設置了幾個限制性規定：①在提請對方注意的方式上，應采取合理的方式。此處合理指的是采取的方式必須能夠達到對方完全明白此內容，如咨詢、針對性的解釋等；②該項義務的履行必須是在合同訂立完成之前，因為只有訂立之前提示其免除或限制其責任的規定，會給對方很大選擇余地，從而更能體現到法律的公平；③提請注意必須達到足以使相對人注意到其免除或限制其責任條款的存在，從而避免了制定者利用此條達到其某種目的，使另一方合法權益得不到保護。被上訴人在與上訴人簽訂《商品房購銷合同》時，并沒有履行上述的限制性義務，導致上訴人對合同內容和一些排除、限制上訴人權利的條款沒有明確的認知，從而簽訂了該合同。五、原審法院認定上訴人提交的證據不充分是錯誤的。1、上訴人提交了與被上訴人簽訂的《商品房購銷合同》、發票、中國人民銀行個人商業貸款合同，三個證據完全、充分證明了原告切實、完全地履行了合同義務并向被上訴人付清了購房款。2、上訴人提交了共11張照片，證明原告所購門面實際情況與被上訴人展示沙盤圖樣嚴重不符，被上訴人不按其約定交付門面，被上訴人在上訴人所購置門面內建兩堵墻柱，并將排水、排污以及消防管道等設施全部往上訴人所購置門面排放，嚴重影響了門面的使用價值。綜上兩點，上訴人提交的證據符合邏輯、符合案件事實、形成了一個完整的證據鏈，充分證明了被上訴人不按約定交付完整的標的給予上訴人，被上訴人采用欺騙、隱瞞的方式與上訴人簽訂《商品房購銷合同》，嚴重損害了上訴人的合法權益。上訴人依法可以請求人民法院判令解除該《商品房購銷合同》，并要求被上訴人承擔違約責任。綜上，一審法院認定事實不清，嚴重不負責，適用法律錯誤，懇請尊敬的上級人民法院查清事實，依法撤銷原判決，并依法改判，以切實維護上訴人的合法權益。

被上訴人文山某房地產開發有限公司未作答辯。

二審審理中，雙方當事人均未向本院提交新證據。

本院認定的法律事實除認定被上訴人文山某房地產開發有限公司未交付房屋外，其他與一審法院認定一致。

歸納上訴人的上訴主張，本案的爭議焦點是：1、本案當事人簽訂的《商品房購銷合同》是否能認定為商品房預售合同；2、上訴人陳某軍是否具備法定或者約定的合同解除權。

本院認為，依法成立的合同受法律保護，當事人應當嚴格按照約定全面、及時地履行合同義務。關于上訴人“一審法院認定本案系商品房預售合同糾紛錯誤”的上訴理由，本院認為，合同的性質應當以合同約定的內容來判斷，而不僅僅是看合同的名稱。首先，當事人簽訂的合同名為《商品房購銷合同》，根據合同約定的條款，該合同符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人即被上訴人文山某房地產開發有限公司已經按照約定收受了上訴人陳某軍的購房款，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條的規定，該協議屬于商品房買賣合同。其次，根據上述司法解釋第一條的規定，商品房買賣合同的標的物包括尚未建成的房屋及已經竣工的房屋，因此，商品房銷售合同及商品房預售合同均屬于商品房買賣合同的范疇。因本案房屋在簽訂合同之時屬于在建商鋪，因此，一審法院將本案合同定性為商品房預售合同并無不當。被上訴人文山某房地產開發有限公司于2013年9月29日取得了《商品房預售許可證明》（預許文州字[2013-xx]號），后雙方當事人在平等自愿的基礎上于2014年2月12日簽訂了《商品房購銷合同》，雙方意思表示真實，合同內容不違反法律的禁止性規定，該合同合法有效。

關于上訴人“原審法院認定被上訴人按合同約定履行了交房義務是錯誤的，是有意對被上訴人的偏袒”的上訴理由，本院認為，根據雙方簽訂的《商品房購銷合同》第七條約定：“甲方（即被上訴人）應于2015年6月30日前，將經建設單位組織驗收合格，并符合本合同約定的該商品房交付給乙方”，被上訴人負有交房義務，是否交房，應當依照《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第五條第二款的規定，由被上訴人舉證證明其已經交付房屋，但在本案中，被上訴人并未提交證據證實其已經按照合同約定履行了交房義務，故被上訴人應當承擔舉證不能的后果，依法應當認定為被上訴人尚未交付房屋。但是，上訴人陳某軍的訴訟請求為解除雙方簽訂的《商品房購銷合同》，根據該《商品房購銷合同》第九條的約定，在甲方（即被上訴人）逾期不能交房的情況下，違約責任的承擔方式是被上訴人支付違約金，合同繼續履行。所以，即使被上訴人沒有按照合同約定按時交付房屋，但仍然不構成上訴人陳某軍解除合同的條件。故對該項上訴理由，僅能導致認定被上訴人沒有交付房屋，不能認定上訴人陳某軍具有解除權。

關于上訴人“被上訴人嚴重違反合同約定，依法應承擔違約責任”的上訴理由，本院認為，在雙方簽訂的《商品房購銷合同》附件一中已經附有分戶平面圖，在該圖紙上已經標明在商鋪入口方向設計有兩面墻柱，該墻柱與上訴人陳某軍在一審時提交的照片吻合。上訴人陳某軍作為完全民事行為能力人，在購房時已經在該平面圖上簽字按印認可，應當視為知道所購房屋存在兩面墻柱的情況。上訴人陳某軍引用建設部《商品房銷售管理辦法》第十九條第二款的規定進行辯解，但上訴人陳某軍提交的照片并不能證實被上訴人文山某房地產開發有限公司建設的本案房屋不符合合同約定，也未提交其他證據證實該房屋與平面圖存在誤差，且在雙方簽訂的《商品房購銷合同》第五條約定：按套計價銷售的，合同約定的參考建筑面積與產權登記面積中的建筑面積有誤差的，總價款不作調整。因此，該辦法第十九條并不適用于本案。上訴人稱“被上訴人將整棟樓的排水、排污以及消防設施等全部經過上訴人所訂購門面，與展示沙盤、房屋分戶平面圖不符，大大降低了門面的使用價值，被上訴人沒有事先告知上訴人，存在故意隱瞞、掩蓋真實情況的情形，上訴人依法有權要求解除合同”，本院認為，消防設施及排水、排污管道是商品房必不可少的組成部分，上述設施經過上訴人所訂購門面并不影響房屋的使用。另根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規定，以及在雙方簽訂的《商品房購銷合同》附件三中《補充協議》第五條約定：“甲方（即被上訴人）的模型等銷售廣告和宣傳資料，僅作為要約邀請”。因此，被上訴人文山某房地產開發有限公司制作的沙盤屬于要約邀請，并不是合同的組成部分。對于上訴人陳某軍的該項上訴理由，本院不予支持。

關于上訴人“《商品房購銷合同》是格式合同，被上訴人對一些排除、限制上訴人權利的條款沒有加以注明、明顯提示，也沒有向上訴人作出合理、明確的條款解釋”的上訴理由，本院認為，格式合同又稱為定型化合同，即當事人一方預先擬定合同條款，對方只能表示全部同意或者不同意的合同。首先，雙方簽訂的《商品房購銷合同》并非本案當事人擬定，而是由云南省建設廳、云南省工商行政管理局監制的，而且在條款約定上，雙方具有諸多的自主選擇權，該合同并不符合格式合同的特征。其次，上訴人陳某軍僅籠統地陳述“一些排除、限制上訴人權利的條款”，但并未具體說明是合同中的哪項條款，亦未具體說明限制、排除了上訴人陳某軍的哪些權利，故對于該項上訴理由，本院不予支持。

關于上訴人“一審法院認定上訴人提交的證據不充分錯誤”的上訴理由，在該理由中上訴人稱“上訴人提交了與被上訴人簽訂的《商品房購銷合同》、發票、中國人民銀行個人商業貸款合同，三個證據完全、充分證明了原告切實、完全地履行了合同義務并向被上訴人付清了購房款”。一審法院已經采信了上述三份證據，且認定了“原告付清了全部房款，切實履行了合同義務”。該認定與上訴人訴稱一致。上訴人還稱“上訴人提交了共11張照片，證明原告所購門面實際情況與被上訴人展示沙盤圖樣嚴重不符，被上訴人不按其約定交付門面，被上訴人在上訴人所購置門面內建兩堵墻柱，并將排水、排污以及消防管道等設施全部往上訴人所購置門面排放，嚴重影響了門面的使用價值”。上訴人應當提交證據證實其所購門面實際情況與雙方簽訂的合同不符，而不是與沙盤不符。根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條的規定，上訴人陳某軍應當承擔舉證不能的不利后果，故對該項上訴理由，本院不予支持。

綜上所述，本院認為，上訴人陳某軍不具備法定或約定的解除合同的情形，其上訴理由不能成立，對于其上訴請求本院不予支持。一審法院認定事實清楚，審理程序合法，適用法律正確，判決結果適當。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項的規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費25440元，由上訴人陳某軍承擔。一審案件受理費按一審判決執行。

本判決為終審判決。

本判決送達即發生法律效力，當事人如果未按本判決指定的期限履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。若負有義務的當事人不自動履行本判決，享有權利的當事人可在判決規定履行期限屆滿后兩年內向一審法院申請強制執行。

審　判　長　　楊　琴

審　判　員　　沈盈吟

代理審判員　　張雯靜

二〇一六年二月三日

書　記　員　　李大偉

商品房預售合同糾紛