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青海省西寧市城東區(qū)人民法院

民事判決書

（2015）東民一初字第288號

原告楊某，男，漢族，19**年**月**日出生。

原告李某，女，漢族，19**年**月**日出生。

二原告委托代理人俞衛(wèi)平，青海青唐律師事務(wù)所律師。

被告某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（組織機構(gòu)代碼：661909****），住所地：青海省西寧市城東區(qū)某路***號。

法定代表人虞某，該公司董事長。

委托代理人宋某，該公司法律顧問。

委托代理人楊某，該公司員工。

原告楊某、李某與被告某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預售合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告楊某、李某的委托代理人俞衛(wèi)平，被告某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托代理人宋某、楊某到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告楊某、李某訴稱，2011年6月21日，原、被告簽訂《商品房預售合同》，約定原告購買被告開發(fā)的位于西寧市城東區(qū)昆侖中路某號某和國際X號樓X單元XX室房屋一套，房屋總價款為325842元，被告應(yīng)在2012年12月31日前，將驗收合格的房屋交付給原告，并約定如逾期交付房屋，被告應(yīng)按照合同約定的最后交付期限的第二天至實際交付之日止，向原告按日支付已付房款萬分之一的違約金。合同簽訂后，原告如約向被告支付了全部購房款，但被告未按約向原告交付房屋，且被告逾期交房時，未能提供商品房驗收合格的證明文件，原告因急于用房，無奈之下于2013年12月8日，被迫接受了房屋。由于被告逾期交房341天，交房時未按照合同約定向原告支付逾期交房的違約金，原告無奈，訴至法院，請求依法判令被告向原告支付逾期交房違約金11111.21元，并承擔本案訴訟費用。

被告某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱某公司）辯稱，原告以被告延期交房為由提起訴訟，雖雙方的《商品房預售合同》規(guī)定了交房日期，但由于西寧市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會對某路南段進行封閉式施工，導致施工延期，使我公司不能在合同約定的日期向原告交房。后我公司于2013年11月19日，在報紙上向社會發(fā)出公告，通知業(yè)主前來辦理房屋交接手續(xù)，同時電話通知了各購房戶，我公司的公告行為符合房地產(chǎn)市場售房慣例，且市政道路建設(shè)屬于不可抗力，故延期交付房屋并非我公司過錯所導致，我公司不應(yīng)承擔賠償責任，請求法庭充分考慮造成逾期交房的原因，依據(jù)本案證據(jù)及民事法律規(guī)定，依法作出合理公正的裁決。

庭審中，原告楊某、李某為支持其主張，提交如下證據(jù)：

1.原、被告于2011年6月21日簽訂的《商品房預售合同》（以下簡稱商品房預售合同）一份，欲證明原、被告簽訂了房屋買賣合同，合同第九條約定了交房日期、交房條件及違約責任的事實；被告對該證據(jù)的真實性無異議，對證明方向有異議，認為實際交房日期應(yīng)當以被告的公告時間為準。本院認為，原、被告簽訂的商品房預售合同系雙方真實意思表示，合同對交房日期、違約責任的約定對雙方均具有法律約束力，故對該證據(jù)的證明效力本院依法予以確認；

2.購房發(fā)票一張，欲證明原告按約將購房款全部付清的事實；

3.交房收據(jù)及業(yè)主入住驗收表一張，欲證明被告實際交房的時間；

4.西寧仲裁委不予受理通知書，欲證明因雙方約定由仲裁機構(gòu)進行裁決的條款無效，故西寧仲裁委不予受理的事實。

庭審中，被告對證據(jù)2、3、4的真實性及證明方向均無異議，本院對上述證據(jù)的證明效力予以確認。

庭審中，被告某公司為證實其主張，提交如下證據(jù)：

1.營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證、法定代表人身份證明復印件各一份，欲證明被告公司的主體資格；

2.2013年11月19日，被告某公司在《西海都市報》刊登的辦理入住手續(xù)公告，欲證明公告的日期為被告履行交房義務(wù)的日期；

3.西寧市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會和施工企業(yè)對某路南段（南山路-昆侖大道）實施封閉施工的通知，欲證明2011年8月31日到2012年7月20日，市政府對某路南段封閉施工，禁止車輛通行，某工程受影響的事實；

4.西寧市建設(shè)開發(fā)公司對某路南段（南山路-昆侖大道）新建道路工程竣工驗收備案表，欲證明某工程建設(shè)期間，市政府修建道路的時間長達328天，這個日期和某工程建設(shè)交付時間重疊，是被告延期交付的原因之一的事實；

5.西寧市城市供水合同（2011年6月13日）、被告公司與某房地產(chǎn)公司共用一條給水主管道的協(xié)議、被告公司向市規(guī)劃局接入自來水管網(wǎng)的申請（2011年7月26日），欲證明西寧市政府的某工程提供自來水供水合同和供水日期，供水地點在南繞城路的事實；

6.水務(wù)工程建設(shè)公司《關(guān)于從南繞城供水的建筑安裝工程協(xié)議書》，欲證明市政府改變原供水線路，按照新方案，某工程從南繞城公路某路***號取水的事實；

7.2011年10月17日，被告公司的道路挖掘申請和市建委寧建（2011）第054號道路占用挖掘許可，欲證明供水工程開工建設(shè)時間；

8.2012年12月20日，市供水集團《關(guān)于從南繞城進行供水的供水合同》（新合同），欲證明新的合同供水時間；

9.2011年10月24日，被告某公司向市建委申請改變原天然氣線路的申請及批復，證明天然氣供應(yīng)線路變更的事實；

10.2011年11月2日，被告公司在城市道路施工的申請及2011年11月4日，西寧市政道路挖掘（占用）許可證，欲證明市天然氣公司同意以頂管方式從其他路線接入天然氣及證明工程施工工期的事實；

11.天然氣頂管工程開工和竣工報告，欲證明天然氣頂管工程的工期；

12.2013年6月，天然氣管道設(shè)計變更協(xié)議書和安裝施工合同書，欲證明天然氣原協(xié)議變更，及新合同簽訂的時間；

13.三名原告主張賠償?shù)馁彿亢贤?，欲證明原告的索賠要求與西寧市市政建設(shè)規(guī)劃相沖突，原告主張缺乏事實依據(jù)。

庭審中，原告對證據(jù)1的真實性及證明方向無異議，本院對該證據(jù)的證明效力予以確認；對證據(jù)2，原告認為雙方之間簽訂合同時并未約定以公告時間作為房屋交付時間，故發(fā)布公告的方式不符合合同約定，且該房屋直到現(xiàn)在仍不具備驗收合格的條件；對于其余證據(jù)，因雙方簽訂合同時，并未約定因上述原因?qū)е卵悠诮环繛槊庳熓掠桑冶桓嬖诤炗喓贤瑫r應(yīng)考慮到上述風險，故對上述證據(jù)的證明方向不予認可。

因原告對上述證據(jù)的真實性均無異議，本院對上述證據(jù)的真實性予以確認。

經(jīng)審理查明，2011年6月21日，原告與被告簽訂了合同編號為XX、房屋代碼為XX的《商品房預售合同》，合同約定，被告應(yīng)在2012年12月31日前，將驗收合格的房屋交付給原告使用。合同簽訂后，原告按約分批次交付了全部房款325842元，后因被告未按約定日期交付房屋，雙方爭議成訴。被告某公司認為其延遲交付房屋是由于市政設(shè)施建設(shè)耽誤工期所致，屬不可抗力，且被告公司認為，2013年11月19日，在報紙上發(fā)布交房公告的行為符合房地產(chǎn)市場售房慣例，故不應(yīng)承擔延遲交付房屋的違約責任。

另據(jù)西寧城市建設(shè)開發(fā)有限責任公司出具的《竣工驗收備案資料》記載，西寧城市建設(shè)開發(fā)有限責任公司對某路南段（南山路-昆侖大道）新建道路工程施工的時間，為2011年8月22日至2012年7月20日，共計328天，其中，封閉施工的時間為2012年5月22日至2012年6月12日，共計22天。在此期間，西寧市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會于2011年8月31日，向被告某公司下發(fā)了將占道路紅線內(nèi)的臨時辦公用房拆除的通知。

本案的爭議焦點為：1.被告以某路南段道路市政設(shè)施建設(shè)的施工行為影響其工期進度，導致交房延期，屬不可抗力，應(yīng)予免責的抗辯事由是否成立？2.被告某公司于2013年11月19日發(fā)出的交房公告是否符合約定的通知要件？

本院認為：1.關(guān)于被告以某路南段道路市政設(shè)施建設(shè)的施工行為影響其工期進度，導致交房延期，屬不可抗力，應(yīng)予免責的抗辯事由是否成立的問題。

不可抗力是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。原、被告于2011年6月21日簽訂《商品房預售合同》，西寧市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會于2011年8月31日向被告公司下發(fā)拆除占道路紅線內(nèi)的臨時辦公用房通知，故被告某公司在與原告簽訂合同時，對市政道路建設(shè)是否會發(fā)生，在主觀上不具備可預見性。該市政建設(shè)行為對被告某公司建設(shè)工程的影響現(xiàn)實存在，被告某公司克服此類市政建設(shè)影響的能力有限，該市政建設(shè)行為應(yīng)屬被告履約過程中的不可抗力。但被告某公司認為，免責期間應(yīng)從2011年8月22日至2012年7月20日止，共計328天計算的主張不符合實際，根據(jù)被告提交的證據(jù)顯示，西寧市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會對某路南段封閉施工的時間為2012年5月22日至2012年6月12日，共計22天，在此期間，給被告履約造成延誤，應(yīng)予免責。對其余306天，是否存在封閉施工，被告未提供證據(jù)證實?！渡唐贩款A售合同》第八條約定，被告某公司應(yīng)當在遭遇不可抗力后30日內(nèi)告知原告，才可據(jù)實予以延期，被告未向原告履行告知義務(wù)，因此，被告主張的其余免責期限缺乏事實依據(jù)，不予支持。

2.關(guān)于被告某公司于2013年11月19日的交房公告是否符合約定的通知要件的問題。

《商品房預售合同》第十一條約定：“商品房達到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當書面通知買受人辦理交付手續(xù)……”。通知應(yīng)到達相對人，才可發(fā)生法律效力。被告在媒體發(fā)出的公告無法確定能按期到達原告，不符合約定的書面通知要件。且被告除在媒體發(fā)布公告外，沒有證據(jù)證實對原告進行了個別通知，被告并未盡到合同約定的通知義務(wù)。被告認為，公告通知符合慣例之說，無事實依據(jù)，不予采信。合同約定交房日期為2012年12月31日前，實際交房日期為2013年12月8日，扣除免責期間22天，遲延交付房屋共計319天，對此期間按照合同約定，被告應(yīng)承擔全部違約責任，違約金的計算方式應(yīng)當為：325842×0.0001×319天=10394.36元。被告以原告存在逾期交納房款的違約事由提出抗辯，因未提出明確請求，對此項抗辯不予審查。綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五條、第六條、第六十條、第一百零七條、第一百一十七條、第一百一十八條之規(guī)定，判決如下：

被告某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十五日內(nèi)賠償原告楊某、李某逾期交房違約金10394.36元；

案件受理費76元，由被告某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本上訴于西寧市中級人民法院。

審　判　長　　馬華忠

代理審判員　　韓梅君

人民陪審員　　馬　芳

二〇一五年九月十八日

書　記　員　　張?zhí)m蘭

商品房預售合同糾紛