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浙江省麗水市中級人民法院

民事判決書

（2016）浙11民終1218號

上訴人（原審被告）：鄧某強，男，19xx年xx月xx日出生，漢族，住縉云縣。

委托訴訟代理人：丁一芯，浙江博翔律師事務所律師。

上訴人（原審被告）：胡某申，男，19xx年xx月xx日出生，漢族，住縉云縣。

委托訴訟代理人：雷月平，浙江南明律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）：杜某東，男，19xx年xx月xx日出生，漢族，住縉云縣。

委托訴訟代理人：周躍，浙江麗大律師事務所律師。

上訴人鄧某強、胡某申因與被上訴人杜某東租賃合同糾紛一案，不服浙江省縉云縣人民法院（2016）浙1122民初504號民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年11月1日立案后，依法組成合議庭，于2016年11月16日公開開庭對本案進行了審理。上訴人鄧某強及其委托訴訟代理人丁一芯、上訴人胡某申的委托訴訟代理人雷月平、被上訴人杜某東的委托訴訟代理人周躍到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

一審法院認定：2009年7月6日，原告杜某東與被告胡某申、鄧某強簽訂租用協議，約定原告將其所有的某某大酒店地下車庫租給被告使用，租期為七年零八個月，自2009年9月1日起至2017年4月19日止（2009年7月10日至2009年8月31日為被告裝修期）。年租金8萬元，從第三年開始每年按10%遞增，租金應于每年七月底前將下一年度的租金一次性給付原告，如逾期則每日加收1%的滯納金，超過一個月不交原告有權中止協議，并追究違約責任。后被告向原告交付了頭兩年的租金，原告將場地交付被告使用。2014年10月16日，原告向被告發出一份蓋有縉云縣某某商務大酒店公章的通知，載明因被告鄧某強租用的某某地下車庫從2011年9月起已拖欠租金近17萬元，經多次催討未果，已違反2009年7月6日與杜某東簽訂的租用協議，現按協議第二條之規定從即日起解除雙方于2009年7月6日簽訂的租用協議。通知還載明希望被告在接到通知起五天內到某某大酒店與原告協商解決有關善后事宜，如逾期不來則視為自動放棄主張權利。被告曾在2015年8月17日的生活向導報上發布洗浴中心轉讓信息。另被告鄧某強于2012年10月10日向原告繳納房租5萬元，于2014年1月29日向原告繳納房租2萬元。

被上訴人杜某東在一審的訴訟請求為：一、依法解除原、被告于2009年7月6日簽訂的租用協議；二、倆被告支付原告從2011年9月1日至2016年1月31日止的租金共計462091元，并支付利息（按月息1%計算）137114元，共計599205元；三、本案訴訟費由被告承擔。

一審法院認為，一、原、被告簽訂的租用協議系雙方真實意思之表示，未違反法律強制性規定，為有效合同，對雙方當事人均有約束力，當事人均應按約履行。被告無正當理由未支付租金，經原告催告后，被告仍未支付，原告可以解除合同，故確認原告于2014年10月16日發出的解除合同通知有效。二、被告鄧某強在庭審中自認拖欠原告租金的事實，應當向原告支付拖欠的租金。被告鄧某強提出原告強行關閉其場地大門的主張，依據不足，不予采納。被告鄧某強雖主張其租金一直支付到2014年10月份前，但除一張收款收據和一張銀行現金繳款單外并未提供其他充分證據證明這一主張，故對其除收款收據和銀行現金繳款單上款項之外的主張不予采納，被告鄧某強分別于2012年10月10日和2014年1月29日向原告支付的共計70000元款項應當予以扣除。被告應支付從2011年9月1日至2014年10月16日止的租金，租金按從第三年開始每年遞增10%的標準計付。2014年10月16日后逾期未騰房的，應參考租金標準支付房屋占有使用費。被告拖欠租金并占有房屋至今，應向原告支付逾期繳納租金的利息。原、被告簽訂的協議中約定了逾期支付租金每日加收1%滯納金的條款，現原告自愿放棄滯納金條款，主張根據月息1%的標準計算利息，并主張將租金及利息計付至2016年1月31日止的訴請，沒有違反法律規定，予以支持。被告鄧某強在庭審中雖自認被告胡某申于2011年12月底回來退出經營，但原告對該事實并不認可，被告鄧某強亦無其他證據予以證明，故對該主張不予采納。被告胡某申經法院合法傳喚，無正當理由拒不到庭，視為對原告訴請及所舉證據放棄抗辯和質證的權利，不影響法院對本案依法作出判決。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第二百零七條、第二百二十六條、第二百二十七條和《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十四條之規定，判決如下：一、原告杜某東與被告鄧某強、胡某申于2009年7月6日簽訂的租用協議于2014年10月16日解除；二、被告鄧某強、胡某申于判決生效日即向原告杜某東支付自2011年9月1日起至2016年1月31日止的租金及房屋占有使用費共計392091元（已扣除被告鄧某強分別于2012年10月10日和2014年1月29日支付的共計70000元），并支付本金392091元按照月利率1%標準計算的利息；三、駁回原告杜某東的其他訴訟請求。如未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費9792元，由原告杜某東負擔1500元，被告鄧某強、胡某申負擔8292元，被告負擔的費用于判決生效日即向法院交納。

上訴人鄧某強、胡某申不服，分別向本院提起上訴。

上訴人鄧某強上訴稱：一、一審法院對2011年9月1日至2014年10月16日期間上訴人應支付的租金計算有誤。雖然被上訴人與上訴人在合同中約定年租金從第三年開始按百分之十遞增計算，但是實際上雙方在合同簽訂后就口頭約定租金按每年8萬元計算而不再遞增。被上訴人在起訴前也已用實際行動表示了租金按每年固定8萬元的標準計付：第一，被上訴人在2014年10月16日通知上訴人欠付租金將近17萬元，而一審法院已經認定上訴人已于此前支付了7萬元，因此實際上被上訴人自認了前三年的租金共計將近24萬元（17+7=24），即每年租金為固定的8萬元，而不在第三年予以遞增百分之十；第二，被上訴人也已向一審法院提交了上訴人向被上訴人出具的金額為24萬元的欠條，這也印證了雙方私下約定租金按每年8萬元計算而不再遞增的事實。因此，2011年9月1日至2014年10月16日期間上訴人應支付的租金應按每年固定8萬元計算，而非根據被上訴人主張進行遞增計算。二、一審法院判令上訴人于2014年10月16日后參考租金標準支付占有使用費沒有法律依據。被上訴人于2014年10月5日強行關閉場所大門，使上訴人在客觀上無法進行騰退，因此上訴人不應承擔未騰退的后果。為證明這一事實，上訴人在一審階段提供了三位證人進行作證，但因突發客觀原因，有兩位證人無法出庭作證，故未出庭的兩位證人只能先行提供手寫的兩份證明進行作證。但一審法院認為上訴人提供的依據不足，對這一事實不予認定。上訴人認為一審法院對這一事實沒有進行更為深入的調查取證之前，不應簡單地作出這一結論。上訴人提供的證人可以證明上訴人未騰退的原因在于被上訴人的強行關閉，因此一審法院判令上訴人支付占有使用費并沒有法律依據。三、退一萬步講，即使上訴人應于2014年10月16日后支付占有使用費，因雙方約定的租金實際上為固定租金，故其也應以每年8萬元的標準支付占有使用費，而非被上訴人所主張的遞增算法。綜上，一審法院對于租賃合同存續期間租金計算有誤且對于合同解除后占有使用費的認定錯誤，請求：一、撤銷一審判決第二項，依法改判駁回原告訴訟請求；二、本案一審、二審費用均由被上訴人杜某東承擔。

針對上訴人鄧某強的上訴，上訴人胡某申口頭答辯稱：一、對于拖欠租金是否計算有差錯的問題，我方不發表意見，由上訴人鄧某強與被上訴人自行結算，但租金只能是上訴人鄧某強一人支付，不牽涉胡某申，鄧某強與胡某申合伙開浴室到2011年2月結束，而拖欠租金是11年9月份的事情。二、杜某東催討租金，只對鄧某強催討，從未對胡某申進行催討。

上訴人胡某申上訴稱：一、原判決認定事實錯誤，上訴人不是本案債務人。2009年7月6日簽訂《租用協議》的打印文本上，甲方為被上訴人，乙方則是鄧某強一人。合同簽名時，上訴人由于當時擬與鄧某強合伙開浴室（工商登記是以鄧某強為業主的個體工商戶），所以也在乙方一欄內簽上了名字。2011年2月，上訴人退出合伙，并將該事實通知了被上訴人。所以，上訴人參與本案的房屋租賃，始于合伙終于退伙。而本案所涉房租，前兩年（2009年9月1日至2011年8月31日）已經付清，即上訴人參與合伙期間（2009年9月至2011年2月）沒有拖欠房租。上訴人退伙后的房租，已經與上訴人沒有關系。不管本案房屋租賃合同中是否存在債務糾紛，上訴人都不是債務人。二、被上訴人身份存疑，本案涉嫌虛假訴訟。1、從本案一審訴狀的被上訴人簽名可以看出，并非其本人筆跡，而系黃永榮的筆跡。2、被上訴人將上訴人列為本案當事人的原因是黃永榮等人認為鄧某強無力承擔債務，只有上訴人有錢。3、一審故意以公告方式送達訴訟文書，有意不讓上訴人參與訴訟活動。上訴人的身份證住址是上訴人父母的家，而上訴人父母常年在家；上訴人的手機號碼一直都貼在上訴人父母家的墻壁上；上訴人的手機號使用20多年從未改變，上訴人原來與被上訴人、黃永榮都是用該號碼聯系的。但是，一審法院從未將訴訟文書送達上訴人或與上訴人共同居住的父母，甚至沒有任何一個人給上訴人打過一個電話。顯然，有人想將上訴人蒙在鼓里，直到獲得法院的判決書。綜上，請求依法改判駁回被上訴人對上訴人胡某申的訴訟請求。

針對上訴人胡某申的上訴，上訴人鄧某強辯稱認可胡某申的上訴請求及事實和理由。

被上訴人杜某東針對上訴人鄧某強和胡某申的上訴共同辯稱，一、向鄧某強一人催討的事實，并不能證明胡某申已經退伙的事實。二、胡某申主張被上訴人將其蒙在鼓里，應提供證據。三、既然合同是兩人簽的，在合同上還有兩人的簽名，兩人是合伙，我方向鄧某強一人催討沒有問題，我方至今也沒有看到退伙的相關證據。至于有錢沒錢與我方訴訟沒有關系。

二審期間，被上訴人杜某東未向法院提供證據。上訴人鄧某強提供證據材料：2013年5月9日第273期《生活向導》，待證上訴人在報紙上刊登廣告是為了應付有關部門的檢查（場所的消防措施一直沒有通過檢查），刊登廣告與上訴人是否正在使用經營這個場所沒有任何事實上的關聯。上訴人胡某申質證認為：對證據三性均無異議，從該份證據中可以看出，2013年5月9日時浴室的經營權、所有權只歸上訴人鄧某強一人擁有，上訴人胡某申不擁有任何權利，該份證據也能夠佐證上訴人胡某申早已退出合伙。被上訴人杜某東質證認為：證據已經超過舉證期限。廣告2013年在登，2015年也在登，不能待證對方的主張的事實，關門是雙方協商過的，說明上訴人方的東西還占據案涉場所。上訴人胡某申在二審提交證據材料：錄音光盤（附文字記錄），待證1、早在2011年2月，胡某申就已經退出與鄧某強的合伙。當時胡某申已經告知杜某東退伙的事實，并已經與杜某東達成修改租房合同、承租人改為鄧某強一人的合意。2、杜某東沒有提起本案訴訟，所有訴訟文件，杜某東都未簽名。上訴人鄧某強質證認為：無異議。被上訴人質證認為：對錄音取得的形式存疑，當庭提交超過舉證期限。從內容來看杜某東一開始說不認識，書面翻譯材料中的他后面是括號備注，從錄音中無法區分他是誰，錄音中的內容存在誘導，錄音人應當出庭。杜某東提起本案的訴訟是真實的。

上訴人鄧某強申請證人戴某、陳某1、陳某2出庭作證浴場大門于2014年10月5日被鎖，無法進出等事實。上訴人胡某申申請證人應旺付出庭作證其作為浴場財務，向被上訴人告知過胡某申退伙的事實。上訴人鄧某強質證認為：證人證言能夠清晰的反映，當天大門是由杜某東等人強行關閉，并在事后拒絕開門的事實。對胡某申申請的證人應旺付的證言，和我方的上訴請求沒有直接關系，沒有意見。上訴人胡某申質證認為：對四位證人的證言沒有意見，反映了真實情況。被上訴人杜某東質證認為：對戴某、陳某1、陳某2三位證人的證言沒有意見，2014年10月5日之前正常經營，2014年10月5日因為協商發生爭議，我方鎖了里面的玻璃門，鄧某強鎖了外面的鐵門。對于證人應旺付的證言，因其是上訴人員工，與其有利益關系，我方表示存疑。陳述前后有變，不可信，不能證明胡某申已經退股。本院認為，上訴人胡某申提交的錄音可以證實被上訴人杜某東清楚上訴人胡某申退伙的事實，證人戴某、陳某1、陳某2的證言與當事人本人陳述結合可以證實2014年10月5日之前浴場正常經營，2014年10月5日因為協商發生爭議，被上訴人方鎖了玻璃門，上訴人鄧某強鎖了鐵門的事實，對前述證據依法予以確認。其余證據不足以證實各上訴主張，依法不予以確認。

上訴人鄧某強向法院申請調取涉案浴場內監控視頻資料，因雙方對浴場大門被鎖事實已無異議，本院不再調取；上訴人鄧某強向法院申請調取縉云縣某某商務大酒店于五云信用社開立的賬號為20×××87的銀行賬戶在2013年12月25日前后一個月左右的流水賬單，由于縉云縣某某商務大酒店并非本案當事人，上訴人要求調取該賬戶的流水賬單依據不足，本院不予調取。

二審經審理除對一審查明的事實予以確認外，另查明：上訴人胡某申于2011年2月退伙，被上訴人杜某東知情。2014年10月5日因為租賃糾紛協商發生爭議，被上訴人方鎖了浴場玻璃門，上訴人鄧某強鎖了鐵門。

本院認為，關于本案的租金標準，上訴人鄧某強認為雙方已口頭變更合同的說法缺乏依據，應按“年租金8萬元，從第三年開始每年按10%遞增”的合同約定確定租金，扣減有證據證實的已付租金，確定欠付租金235921元。關于是否應支持房屋占有使用費及該標準如何確定。現有證據證實，2014年10月5日因為租賃糾紛協商發生爭議，被上訴人杜某東鎖了浴場玻璃門，上訴人鄧某強鎖了鐵門。故對于租賃物在合同解除后仍由上訴人鄧某強占用一事，雙方均有過錯，一審參考租金標準確定房屋占有使用費并無不當，但認定由上訴人鄧某強承擔全部責任并認定房屋占有使用費需支付利息，缺乏依據。本院確定上訴人鄧某強應承擔占有使用費156170元中的一半，即78085元。關于上訴人胡某申是否應就本案租金及房屋占有使用費承擔責任，錄音證據結合被上訴人杜某東本人陳述、2014年10月16日的通知，可認定被上訴人杜某東知悉上訴人胡某申在欠付租金前退伙的事實，故上訴人胡某申無需就租金及占有使用費承擔責任。另，經審查，上訴人主張的程序問題缺乏依據。綜上，上訴人的上訴請求和理由部分成立，對成立部分應予支持。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第二百零七條、第二百二十六條、第二百二十七條和《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百七十條第一款第二項之規定，判決如下：

一、維持縉云縣人民法院（2016）浙1122民初504號民事判決第一、三項；

二、撤銷縉云縣人民法院（2016）浙1122民初504號民事判決第二項；

三、上訴人鄧某強于本判決生效日即向被上訴人杜某東支付自2011年9月1日起至2014年10月15日止的租金235921元及2014年10月16日起至2016年1月31日止的房屋占有使用費78085元，并支付欠付租金的利息96096元（2011年9月1日起至2016年1月31日止）。

如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

一審案件受理費9792元，由被上訴人杜某東負擔；二審案件受理費9792元，由上訴人鄧某強負擔。

本判決為終審判決。

審　判　長　　聶偉杰

代理審判員　　王曉璐

代理審判員　　張　玲

二〇一六年十二月十四日

代書　記員　　汪鑫瑩

租賃合同