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山西省呂梁市離石區人民法院

民事判決書

（2015）離民二初字第67號

原告（反訴被告）閆勤某。

委托代理人李娟娟，山西太初律師事務所律師。

委托代理人李肖某，男，漢族，19**年*月**日生，閆勤某之子。

被告（反訴原告）薛潤某，19**年**月**日。

委托代理人賀福鳳，山西航宇律師事務所律師。

原、被告租賃合同糾紛一案本院受理后適用簡易程序公開開庭進行了審理，原告的委托代理人、被告及其委托代理人到庭參加了訴訟，本案現已審理終結。

原告閆勤某訴稱，2014年3月31日，原告與被告薛潤某簽訂《房屋租賃合同》，原告將位于離石永寧西路某某華苑*號樓第五間門面房出租被告，租賃期三年，年租金16萬元，第一年租金簽訂合同時支付20000元，2014年6月29日支付60000元，2014年12月前支付80000元。被告僅支付第一年租金80000元，剩余80000元經多次催要遲遲不予支付。訴請：1、解除雙方租賃合同；2、被告支付租金80000元。

庭審時，原告變更訴訟請求：1、訴請被告繼續履行合同；2、被告支付第一年剩余租金80000元及利息；3、被告支付第二年租金160000元；4、被告支付單方解除合同的違約金26000元。

反訴原告薛潤某反訴稱，與反訴被告閆勤某簽訂租賃合同后，反訴原告經營服裝，2015年1月2日晚，反訴被告將租賃房門上鎖，繼而毆打反訴原告，導致反訴原告在服裝經營旺季無法經營。訴請反訴被告賠償門面裝潢費用75796元；貨物損失50000元；利潤62000元；退還電表費用300元、物業管理費120元、押金2000元；共190216元。

庭審時，反訴原告變更訴訟請求，請求反訴被告支付損失共484978元。

原告提供了以下證據：

1、結婚證、房產證。擬證明原告主體適格。

2、租賃合同。擬證明原、被告簽訂了租賃合同。

3、書面通知一份、電話錄音一份。擬證明希望被告薛潤某繼續經營。

被告薛潤某質證意見是：第1、2組證據無異議，第三組證據表明原告是有預謀設定的圈套。

反訴原告提供了以下證據：

1、房屋租賃合同。擬證明反訴原告與反訴被告簽訂了租賃合同。

2、靳某某證明一份。擬證明房租交付時間是年前。

3、劉海某證明一份。擬證明基礎裝潢花費20000元。

4、慧某服飾有限公司相關證件、授權委托書、特許經營合同、山西慧某公司通知及收據。擬證明代理的品牌及損失。

5、行政處罰決定書、住院相關條據。擬證明反訴被告家人毆打反訴原告及住院醫療情況。

6、發票。擬證明打架時摔壞的手機。

反訴被告閆勤某質證意見：租賃房屋是事實，反訴原告放棄經營，損失自負，打架與本案無關。

經審理查明：離石永寧西路某某華苑東起第五間門面房（某某西路**號）產權所有人為李振某，閆勤某為李振某配偶，該房面積約60余平方米。

2014年3月31日，閆勤某與薛潤某簽訂《房屋租賃合同》，約定，閆勤某將上述門面房出租薛潤某，租賃期限為2014年3月29日至2017年6月29日，共3年。（薛潤某認為多出的3個月為裝潢期。合同對此無約定。）租金每年160000元，第一年租金分三次付清，合同簽訂時付20000元、2014年6月29日支付60000元、2014年12月前支付80000元；2015年4月29日前支付第二年租金；2016年4月29日前支付第三年租金。租賃期間的水暖電、物業費用薛潤某負擔。

簽訂合同后，薛潤某分兩次支付閆勤某租金共80000元，簽訂合同時支付保證金2000元。薛潤某在租賃房內經營慧某服飾。

2015年1月2日，閆勤某來到薛潤某店內催要租金未果，2015年1月3日閆勤某在薛潤某經營的店鋪門上加了一把鎖，導致薛潤某停業。2015年1月13日，閆勤某之子給薛潤某丈夫打電話愿開門請求薛潤某恢復營業。1月15日，閆勤某給薛潤某郵寄書面通知，希望薛潤某恢復營業。但薛潤某一直未恢復營業。閆勤某訴訟后，經本院調解，2015年2月5日，薛潤某將店內貨物全部搬走，從此，門面房由閆勤某保管。

2013年10月30日，薛潤某與慧某山西總代理簽訂特許經營合同，期限2013年10月30日至2016年10月29日共三年，約定薛潤某在離石銷售慧某服飾，經營地點在嘉某購物中心，薛潤某應交山西總代理保證金10000元，合同期滿無違約行為退還，店內道具由山西總代理統一配備，薛潤某預付道具費用，山西總代理三年內分期退還。

薛潤某與閆勤某簽訂租賃合同后，將專賣店從嘉某購物中心搬遷到租賃閆勤某的門店內。薛潤某請求閆勤某賠償的損失包括：基礎裝潢（未拆除）20000元；道具75796元（道具已搬走，但薛潤某認為山西總代理不會退還道具款）；貨物損失50000元（貨物未按時提回的定金損失）；營業損失每天2000元，共62000元；安裝電表300元；代交物業費120元；簽訂合同時的保證金2000元。共190216元。

以上為本案事實。

本院認為，原、被告于2014年3月31日簽訂的《房屋租賃合同》是雙方真實意思表示，閆勤某出租丈夫名下的房屋，合法有效。房屋租賃期限2014年3月29日至2017年6月29日，共三年三個月，支付三年租金，簽訂合同后的三個月認定為寬限期，不需支付租金。

2015年1月2日，閆勤某向薛潤某催要租金，本應以協商的方式進行，協商不成可以訴訟。而閆勤某催要租金未果，便在薛潤某承租的營業房門上加了一把鎖，導致薛潤某不能正常營業，閆勤某的行為屬于侵犯薛潤某合法經營權的侵權行為，應當承擔侵權責任。閆勤某侵權持續的時間為2015年1月3日鎖門起至2015年1月15日書面通知恢復營業止，共13天。2015年1月15日，薛潤某接到閆勤某請求恢復營業的通知后未營業，之后的損失屬于擴大的損失，閆勤某不承擔責任。

薛潤某收到閆勤某口頭和書面通知后未恢復營業，2015年2月5日，通過本院調解，薛潤某將貨物全部搬走，薛潤某的以上行為表明放棄經營不愿繼續履行租賃合同，本院對薛潤某解除合同的意思表示予以準許。

閆勤某損失：薛潤某已交納了閆勤某80000元租金，為半年租金，至2014年12月29日的租金已交清。2015年1月3日至15日的租金因閆勤某鎖門無法營業，租金不應支付。1月16日至2月4日，閆勤某允許營業而薛潤某未營業，薛潤某應支付租金，2月5日起薛潤某搬走貨物騰空租賃房不再支付租金。薛潤某應付租金為10222元。閆勤某訴請的其他損失無事實依據，不予支持。

薛潤某損失：2015年1月3日至1月15日閆勤某鎖門共13天，純利潤酌情按每天1000元計算，共13000元。安裝電表、代交物業費、簽訂合同時的保證金共2420元。基礎裝修費用，閆勤某侵權后，薛潤某放棄經營，雙方共同承擔，閆勤某酌情承擔3000元。薛潤某與山西慧某總代理簽訂的代理合同經營地點在嘉某購物中心，后轉移到閆勤某門面房內，由此推斷，薛潤某仍可在其他地點照常經營慧某服飾。因此，薛潤某請求的道具損失、貨物損失不予支持。損失共18420元。

綜上，薛潤某的損失與應付閆勤某的租金抵頂多出8198元，考慮到閆勤某給予了薛潤某三個月合同寬限期，這一期限薛潤某不需支付租金。薛潤某多出的損失用多出的三個月租期彌補，閆勤某不再賠償薛潤某損失。

依照《中華人民共和國合同法》第九十四條、第一百一十九條，《中華人民共和國侵權責任法》第六條之規定，判決如下：

一、原告（反訴被告）閆勤某與被告（反訴原告）薛潤某于2014年3月31日簽訂的《房屋租賃合同》自2015年2月5日起解除。

二、駁回原告閆勤某要求薛潤某支付租金的訴訟請求。

三、駁回反訴原告薛潤某要求閆勤某賠償損失的請求。

訴訟費1800元減半收取，原告閆勤某承擔。

反訴費2052元減半收取，反訴原告薛潤某承擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數或代表人的人數提出副本，上訴于山西省呂梁市中級人民法院。

審判員　　張林森

二〇一五年四月十五日

書記員　　劉　帥

租賃合同糾紛