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三亞市城郊人民法院

民事判決書

（2015）城民二初字第496號

原告（反訴被告）：鄧某某，男，19**年*月**日出生，漢族。

委托代理人：周真聰，海南三和元律師事務所律師。

被告（反訴原告）：三亞某某美某酒店管理有限公司。

法定代表人：林某某，該公司董事長。

委托代理人：洪某某，該公司職員。

委托代理人：李航燕，海南建亞律師事務所律師。

第三人：童某某，男，19**年*月***日出生，漢族。

第三人：吳某某，女，19**年*月**日出生，漢族。

原告鄧某某訴被告三亞某某美某酒店管理有限公司（以下簡稱某某酒店）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2015年3月16日立案受理，并適用簡易程序進行審理。經審查，本院決定依職權追加童某某、吳某某作為本案第三人參加訴訟。在舉證期間，被告某某酒店提起反訴并被受理，本院決定本訴與反訴合并審理。因本案較復雜，于2015年4月24日轉為普通程序并依法組成合議庭進行審理。本案于2015年5月7日第一次公開開庭審理。庭后，根據查明的事實，認定涉訴租賃合同無效，而當事人均以該合同行為有效提起相應主張，為此，本院依法向當事人進行釋明，并通知可以依據合同無效變更訴訟請求。雙方當事人均在本院指定的時間內依據合同無效行為變更了訴訟請求。2015年5月28日，本案第二次公開開庭審理。原告鄧某某及委托代理人周真聰，被告某某酒店的委托代理人洪某某、李航燕，第三人童某某到庭參加訴訟；第三人吳某某經通知沒有正當理由未到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告（反訴被告）鄧某某訴稱：2012年11月15日，原、被告簽訂一份《房屋租賃合約》，原告將其租賃第三人的房屋出租給被告。在合同履行期間，被告尚拖欠租賃房屋水電費5676.3元，經多次追索未果。另外，由于該租賃合同因欠缺法定形式要件存在無效的可能。為此，請求依法判令：1、確認原、被告簽訂的《房屋租賃合約》無效；2、被告向原告支付拖欠的水電費5676.3元。

被告（反訴原告）某某酒店答辯并反訴稱：對原告主張確認涉訴《房屋租賃合約》無效不異議。被告承認尚拖欠原告電費4011.3元；水費已自行向供水部門繳納，沒有拖欠。

涉訴《房屋租賃合約》雖然無效，但雙方已形成租賃關系，被告已履行交納租金義務，原告應將符合約定用途房屋交付被告使用并承擔出租人相應的維修義務。2014年起，涉訴租賃房屋13間房屋嚴重漏水，影響正常使用，多次要求原告維修卻置之不理，為此，被告于2014年12月至2015年2月委托第三人對租賃房屋防水補漏進行維修，共花費53500元。維修期間，進行防水補漏工程施工的房屋無法正常使用，被告另外在附近租賃兩間房間暫時作為員工宿舍，由于臨近年關，這兩間租賃房屋價格大幅上漲，共花費被告租金1.4萬元。另外，租賃房屋的太陽能熱水器設備一直未能正常使用，被告自行維修花費了1萬元。由于原告沒有履行出租人的義務，致使被告的權益受到損害。為此，現提起反訴請求依法判令：1、原告向被告支付防水補漏工程款53500元；2、原告向被告支付維修太陽能熱水器設備費用1萬元；3、原告應減少13間房2014年的租金9.1萬元并退還被告；4、原告向被告賠償另行租房損失1.4萬元。

原告（反訴被告）鄧某某對反訴辯稱：原告從第三人租賃房屋后，就按房屋現狀轉租給被告。由于租賃房屋可能存在工程質量或是設計不合理的情形，才出現漏水問題。被告亦沒有告知原告防水補漏的情況，而且原告一直履行房屋的維修義務。被告因防水補漏工程另行租房的損失，并沒有告知原告而且也沒有必要，另外該租金明顯過高，不符合常理。還有太陽能熱水器設備不是原告安裝，而是原來第三人安裝的，原告也曾按被告要求進行維修，不存在不維修的情況。另外，被告一直正常使用租賃房屋，亦不存在減少租金的情形。因此，被告的反訴無事實根據和法律依據，應不予支持。

第三人童某某陳述稱：該租賃房屋系第三人所有，但未取得建設工程規劃許可證建設。原告租賃該房屋后又轉租給被告，業經第三人同意。被告在使用房屋過程因出漏水情況，要求原告維修但被拒絕，被告才委托第三人進行防水補漏維修。維修工程款53500元，被告已向第三人支付，并由第三人向施工人支付。另外，太陽能熱水器設備是2005年購買安裝的，保修期是6年，在交付原告使用時是完好的，該維修是被告自行處理。其他情況不清楚。

第三人吳某某沒有到庭參加訴訟，亦不提交書面陳述。

經審理查明：2011年6月，第三人將其所有的位三亞市某某路長順某巷*號新四喜賓館二樓及二樓以上的房間出租給原告，租賃期間從2011年6月30日至2016年6月30日止。2012年10月6日，第三人出具一份《房屋轉租許可》，同意原告將租賃房屋轉租第三方作為員工宿舍。2012年11月15日，原、被告簽訂一份《房屋租賃合約》，約定原告將其租賃第三人的房屋轉租給被告。該合同約定：租賃期限自2012年12月1日至2015年6月30日止；每年租金31萬元；租金每一年結算一次；水電及物品押金5萬元；租賃房屋及設備如使用不當或人為原因損壞的，被告負責修復賠償；水電費委托原告代繳等內容。隨后，原告將租賃房間交付被告作為公司員工宿舍使用。在租賃期間，被告先后向原告支付租金750833.33元及押金5萬元，共計800833.33元。在庭審中，被告承認尚拖欠原告電費4011.3元，但水費已自行向供水公司繳納，并提供供水公司出具2015年2月水費收據予以證明已繳納2014年12月份的水費；原告提供一張收據證明其已為被告代繳2014年12月份水費1665元，但沒有提供供水公司收據及用水量印證，被告亦不予認可。

2014年開始，租賃的房屋出現漏水現象，被告要求原告進行維修，原告亦進行小的修補但沒有根本解決漏水問題。隨后，天花板和房屋衛生間滲水漏水問題日趨嚴重，被告要求原告進行較大修繕未果，被告委托第三人對租賃房屋的補漏項目施工。第三人受到被告委托后以自已的名義將補漏工程發包給一個個體包工頭王某亭施工，對13個房間漏水問題進行維修及對15個房間進行修補灌漿，工期自2014年12月17日至2015年2月10日。補漏工程經第三人自行驗收后交付被告繼續使用，被告向第三人支付工程款53500元。在庭審中，原告表示對該情況不知情，但對存在施工情況予以認可。第三人在庭審中陳述，在補漏工程施工過程中，采取兩個房間輪流施工的方式，不是整個房屋搬離清空進行施工，每次施工的工期在一周時間左右。在補漏工程施工期間，被告在鄰近地段另外租賃兩間面積為16平方米的房間作為員工宿舍，租期自2014年12月15日至2015年2月15日止共兩個月，租金為14000元，被告陳述另行租房是用于暫時安排補漏施工期間不能入住的員工，但沒有將該情況向原告告知。

租賃房屋的太陽能熱水器設備是第三人于2005年購買，保修期為6年。原告是按房屋設備現狀轉租給被告，被告使用太陽能熱水器設備過程中常出現損壞的情況，原告也過來維修，但沒有完全修繕。2015年4月，被告自行購置材料對該太陽能熱水器設備進行修繕，共花費材料款4066.5元、人工費6000元，合計10066.5元。

另查，涉訴租賃房屋系第三人自行設計、組織施工建設的住宅樓，自2004年建成使用，但未取得建設工程許可證建設，而且也沒有組織相關工程質檢部門進行竣工驗收。同時，該房屋也沒有進行房屋權屬登記。

以上事實，有《房屋租賃合約》、《房屋轉租許可》、銀行進帳單、租金收據、水電費收據、補漏《合同書》及收據、《房屋租賃合同》及收據、《太陽能改造報告》及材料報價單、漏水房間照片、太陽能熱水器設備照片以及當事人陳述等證據佐證，并經當事人當庭舉證、質證，足資認定。

本院認為：一、關于《房屋租賃合約》效力的問題。《房屋租賃合約》約定租賃的房屋系沒有取得建設工程規劃許可證建設的房屋，原告將該房屋出租給被告，損害社會公共利益，違反法律法規的強制性規定，應認定為無效合同。原告請求確認《房屋租賃合約》無效，有事實根據和法律依據，應予支持。

關于水電費的問題。被告對拖欠原告電費4011.3元的事實無異議，原告請求被告返還拖欠電費的主張，應予支持。原告提供一張其自行制作的收據用于證明拖欠水費1665元的事實且亦無供水公司收費憑證予以印證，對該收據證明拖欠水費的事實不予采信。被告提供供水公司出具有水費收據證明其已自行繳納水費，該收據是法定的收款憑證，對該證據予以采信，對被告抗辯予以支持。原告主張拖欠水費1665元的主張，無事實根據和法律依據，應不予支持。

關于租賃房屋維修費用的問題。涉訴《房屋租賃合約》雖然無效，但原告已按合同約定收取了相應的租金，其亦應承擔相應的出租人義務。《合同法》第二百二十五條規定：“出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外”。合同約定使用不當或人為損壞的情況下，被告才承擔維修義務。從查明的事實來看，原告沒有提供證據證明被告存在使用不當及人為損壞的事實。因此，原告應承擔被告租賃房屋期間的維修義務。由于原告不愿意對房屋補漏及太陽能熱水器設備進行整體修繕，已影響被告正常使用，被告可以自行修繕，修繕費用由原告承擔。應指出，該租賃房屋并未經建筑規劃許可，也沒有通過嚴格的工程質量驗收，不能排除在設計及施工中存在的工程質量問題。而且，補漏工程未經原告同意施工，而是委托第三人施工，第三人對整幢樓房的補漏工程進行全面施工，亦不排除包括原樓房工程質量的修補費用，且該施工費用亦未經原告審核。從租賃收益及工程修繕的實際情況綜合考慮，原告承擔30%的補漏修繕費用較為合理。涉訴補漏工程款53500元，有被告付款的財務憑證、施工合同及第三人陳述相互印證，應予采信。原告應向被告支付補漏工程費用16050元。還有，被告自行維修太陽能熱水器設備，共花費10066.5元，有付款的財務憑證、購買零件清單及人工費收據相互印證，應予以采信。由于維修的時間是2015年4月，距雙方約定終止租賃的時間只剩余兩個多月，從租賃收益及設備實際使用情況考慮，原告承擔30%的太陽能熱水器設備維修費較為合理，即3020元。

關于減少租金的問題。因租賃房屋滲水漏水需要修繕，修繕期間的確影響到被告對該房屋的使用，被告請求減少租金有事實根據和法律依據，應予支持。租賃房屋補漏工程施工期限為兩個月涉及13間房屋。第三人實際履行委托施工及現場監督的職責，其陳述每兩間房輪流施工一周的方式陸續完成補漏工程，該陳述符合客觀實際，予以采信。另外由該房屋自2014年初開始漏水，也對被告使用造成一定的影響。為此，減少的租金可以參照13間房屋2個月租金予以酌情計算，即原告應向被告退還2萬元租金較為合理。

關于另外租房損失的問題。被告在房屋補漏工程施工期間在外租賃房屋，但被告沒有提供其他相應證據證明另行租賃房屋與補漏房屋有直接因果關系，而且被告事前亦未向原告告知另行租賃房屋的原因及后果。另外，還被告租賃兩間16平方米的房間，兩個月租金達到1.4萬元，明顯超過涉訴租賃房間的月平均租金，顯然亦不合理。同時，被告已反訴因滲水漏水要求減少租金損失的請求，這兩個請求存在重復主張的情形。因此，被告反訴另行租房損失的請求，無事實根據和法律依據，應不予支持。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）、（五）項、第一百零九條、第二百二十一條，最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》第二條之規定，判決如下：

一、確認原告（反訴被告）鄧某某與被告（反訴原告）三亞某某美某酒店管理有限公司簽訂的《房屋租賃合約》無效；

二、被告（反訴原告）三亞某某美某酒店管理有限公司向原告（反訴被告）鄧某某支付拖欠的電費4011.3元；

三、原告（反訴被告）鄧某某向被告（反訴原告）三亞某某美某酒店管理有限公司支付補漏工程款16050元；

四、原告（反訴被告）鄧某某向被告（反訴原告）三亞某某美某酒店管理有限公司支付太陽能熱水器設備維修款3020元；

五、原告（反訴被告）鄧某某向被告（反訴原告）三亞某某美某酒店管理有限公司返還減少的租金2萬元；

六、上述第二、三、四、五項相抵，原告（反訴被告）鄧某某應于本判決生效之日起十日向被告（反訴原告）三亞某某美某酒店管理有限公司支付35058.7元；

七、駁回原告（反訴被告）鄧某某其他訴訟請求；

八、駁回被告（反訴原告）三亞某某美某酒店管理有限公司其他反訴請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件本訴受理費150元（原告已預交1906元），由被告（反訴原告）三亞某某美某酒店管理有限公司負擔90元，原告（反訴被告）鄧某某自行負擔60元；反訴受理費3670元（被告已預交2588元），減半收取1835元，原告（反訴被告）鄧某某負擔440元，被告（反訴原告）三亞某某美某酒店管理有限公司自行負擔1435元。退還原告（反訴被告）鄧某某1756元、被告（反訴原告）三亞某某美某酒店管理有限公司753元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數或者代表人的人數提出副本，上訴于海南省三亞市中級人民法院。

審　判　長　　陳綿育

代理審判員　　吳坤泰

人民陪審員　　徐雪波

二〇一五年六月十六日

書　記　員　　朱　奕

租賃合同糾紛