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福建省三明市梅列區(qū)人民法院

民事判決書(shū)

（2016）閩0402民初2177號(hào)

原告：福建省三明某甲水資源勘測(cè)分局，住所地三明市。

法定代表人：林某某，局長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：鄧遠(yuǎn)斌，福建萬(wàn)天律師事務(wù)所律師。

被告：三明某乙印務(wù)有限公司，住所地三明市。

法定代表人：詹某甲，總經(jīng)理。

原告福建省三明某甲水資源勘測(cè)分局（以下簡(jiǎn)稱(chēng)三明某甲局）與被告三明某乙印務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)某乙印務(wù)公司）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2016年7月6日立案受理，依法適用簡(jiǎn)易程序公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告委托訴訟代理人鄧遠(yuǎn)斌、被告法定代表人詹某甲到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

三明某甲局向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令解除其與某乙印務(wù)公司簽訂的《房屋租賃合同》，同時(shí)從承租房屋中搬出；2.判令某乙印務(wù)公司支付給三明某甲局房屋租金272000元（該租金從2015年5月1日暫計(jì)至2016年5月31日，按每月17000元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算為221000元，2015年5月1日前拖欠3個(gè)月租金51000元），此后租金按每月17000元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至判決生效之日止；3.判令某乙印務(wù)公司支付給三明某甲局水費(fèi)（附加污水和垃圾處理費(fèi)）、電費(fèi)共計(jì)25971.75元；4.判令某乙印務(wù)公司支付滯納金（違約金）525300元，沖抵租賃保證金51000元，還需支付滯納金（違約金）474300元；5、判令本案訴訟費(fèi)由某乙印務(wù)公司負(fù)擔(dān)。事實(shí)與理由：2012年11月30日，三明某甲局與某乙印務(wù)公司簽訂《房屋租賃合同》，約定三明某甲局將坐落于三明市梅列區(qū)杜鵑新村X(qián)X幢樓內(nèi)的第1、2、3層房屋租賃給某乙印務(wù)公司使用。租賃期限5年，從2012年12月1日起至2017年11月30日止，月租金為17000元，每季度前10日內(nèi)繳清本季度租金，逾期支付租金，每日按1%支付滯納金（違約金）。某乙印務(wù)公司從2015年5月起未交租金，至2016年5月31日止，拖欠房屋租金為221000元。另2015年5月1日前拖欠3個(gè)月租金為51000元，拖欠租金合計(jì)272000元，以及水電費(fèi)25971.75元。三明某甲局多次催討，某乙印務(wù)公司以經(jīng)營(yíng)困難為由拒不支付。2016年6月2日，三明某甲局寄送特快專(zhuān)遞通知某乙印務(wù)公司，催促某乙印務(wù)公司支付租金、水電費(fèi)、滯納金，如某乙印務(wù)公司在收到通知10日內(nèi)未付清拖欠的租金、水電費(fèi)和滯納金，三明某甲局將與某乙印務(wù)公司解除《房屋租賃合同》，事后某乙印務(wù)公司至今未付。為維護(hù)自身合法權(quán)益，特具狀起訴，望判如所請(qǐng)。

某乙印務(wù)公司辯稱(chēng)，1.根據(jù)合同約定雙方租賃期限是5年，而三明某甲局在2013年就通知要求提前終止合同，違約在先，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。2.三明某甲局主張的違約金數(shù)額巨大，嚴(yán)重脫離實(shí)際，更沒(méi)有法律依據(jù)；3.三明某甲局單方終止合同造成其搬遷損失，依法應(yīng)補(bǔ)償其二次裝修、廣告、搬家等費(fèi)用100000元。

本案經(jīng)開(kāi)庭審理，查明以下事實(shí)：

1.2012年11月30日，三明某甲局與某乙印務(wù)公司簽訂《房屋租賃合同》，約定三明某甲局將坐落于三明市梅列區(qū)杜鵑新村X(qián)X幢樓內(nèi)的第1、2、3層房屋（建筑面積約500平方米）出租給某乙印務(wù)公司使用，租賃期限為五年，從2012年12月1日起至2017年11月30日止，月租金17000元，不含水電、衛(wèi)生等費(fèi)用，應(yīng)于每季度開(kāi)始的十日內(nèi)到三明某甲局辦公地點(diǎn)（濱江新城**幢*樓財(cái)務(wù)室）繳納當(dāng)季度租金或轉(zhuǎn)賬匯入，若逾期則應(yīng)向三明某甲局支付每日1%計(jì)算的滯納金。某乙印務(wù)公司應(yīng)向三明某甲局交納房屋租賃保證金50000元，保證金不作為租金、水電費(fèi)的抵扣，作為房屋保養(yǎng)及其他違約保證，若某乙印務(wù)公司違約則按本合同規(guī)定支付違約金，并從保證金中扣除，扣除后不足原保證金數(shù)額的，某乙印務(wù)公司應(yīng)重新補(bǔ)足。水、電應(yīng)單獨(dú)安裝分表，某乙印務(wù)公司安裝費(fèi)用和租賃期間所產(chǎn)生的費(fèi)用均由其支付，三明某甲局代收。租賃期內(nèi)，某乙印務(wù)公司不得將房屋轉(zhuǎn)租，不得收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)。因發(fā)生不可抗力的因素如地震、戰(zhàn)爭(zhēng)、拆遷改造和第三方（國(guó)家有權(quán)管理機(jī)關(guān)）原因可隨時(shí)中止合同，由此造成的損失，雙方各自承擔(dān)，其他原因需中止合同的應(yīng)提前三十日與對(duì)方協(xié)調(diào)一致方可中止。合同期滿(mǎn)后，某乙印務(wù)公司應(yīng)將房屋及配件完好歸還三明某甲局，三明某甲局確認(rèn)某乙印務(wù)公司未欠房租費(fèi)的情況下，結(jié)清押金退還某乙印務(wù)公司。某乙印務(wù)公司所進(jìn)行的裝修等不可移動(dòng)的物品均不得強(qiáng)行拆卸和毀壞，否則由某乙印務(wù)公司負(fù)責(zé)恢復(fù)原樣。合同還對(duì)其他事項(xiàng)進(jìn)行約定。

2.上述合同簽訂后，某乙印務(wù)公司于2013年1月15日交納給三明某甲局履約保證金51000元，并支付給三明某甲局從2012年12月1日起至2015年1月31日止按每月17000元計(jì)算的26個(gè)月房屋租金442000元，截止2016年5月31日，尚欠房屋租金272000元。某乙印務(wù)公司原拖欠三明某甲局水費(fèi)（附加污水和垃圾處理費(fèi)）共計(jì)4811.95元、電費(fèi)40638.40元，合計(jì)45450.35元，某乙印務(wù)公司分別于2013年11月28日、2016年3月2日、2016年6月24日支付給三明某甲局水電費(fèi)4478.60元、10000元、5000元，尚欠水電費(fèi)25971.75元。

3.2016年6月2日，三明某甲局向某乙印務(wù)公司通過(guò)中國(guó)郵政特快專(zhuān)遞寄送《關(guān)于解除房屋租賃合同通知書(shū)》，通知某乙印務(wù)公司于收到本通知之日起10日內(nèi)支付拖欠的房屋租金、水電費(fèi)，以及違約金（滯納金）。若未在規(guī)定期限內(nèi)支付，三明某甲局將解除與其簽訂的《房屋租賃合同》。某乙印務(wù)公司工作人員詹某乙于同年6月3日簽收了上述通知書(shū)，但該公司未按期限交納上述拖欠的費(fèi)用?，F(xiàn)某乙印務(wù)公司已從所租賃的房屋中搬出。

上述事實(shí)，有《房屋租賃合同》，《關(guān)于解除房屋租賃合同通知書(shū)》及快遞回執(zhí)單，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行入賬通知書(shū)、交易明細(xì)回單，租賃場(chǎng)地、電表的相片，以及三明某甲局委托訴訟代理人鄧遠(yuǎn)斌、某乙印務(wù)公司法定代表人詹某甲在庭審中的陳述等材料予以證實(shí)，本院予以確認(rèn)。

雙方爭(zhēng)議焦點(diǎn)：本案雙方哪方違約在先致使房屋租賃合同無(wú)法履行問(wèn)題。本院根據(jù)雙方當(dāng)事人陳述、舉證、質(zhì)證、分析認(rèn)定如下：

某乙印務(wù)公司認(rèn)為，三明某甲局提前終止合同，要求其從租賃房屋中搬出，違約在先，致使其不交納拖欠的房屋租金、水電費(fèi)，三明某甲局應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

三明某甲局認(rèn)為，某乙印務(wù)公司從2015年5月起就不再交納房屋租金，另還拖欠之前3個(gè)月租金以及房屋水電費(fèi)。其于2016年6月2日向某乙印務(wù)公司發(fā)送《關(guān)于解除房屋租賃合同通知書(shū)》，要求其交納拖欠的上述費(fèi)用，但某乙印務(wù)公司至今未交納，是某乙印務(wù)公司違約在先，其要求解除雙方租賃合同依法有據(jù)。某乙印務(wù)公司認(rèn)為三明某甲局單方終止合同，要求其從租賃房屋中搬出沒(méi)有事實(shí)依據(jù)，其是在某乙印務(wù)公司未交納拖欠的房屋租金、水電費(fèi)的情況下才要求解除雙方簽訂的房屋租賃合同。

本院認(rèn)為，某乙印務(wù)公司辯解因三明某甲局提前終止合同才導(dǎo)致其不交納房屋租金、水電費(fèi)，三明某甲局予以否認(rèn)，某乙印務(wù)公司對(duì)此應(yīng)負(fù)舉證責(zé)任，因某乙印務(wù)公司未能提供相應(yīng)證據(jù)予以佐證，故對(duì)其辯解本院不予采信。某乙印務(wù)公司于2015年2月1日起拖欠三明某甲局房屋租金和水電費(fèi)，經(jīng)三明某甲局催收后至今未支付，其行為已構(gòu)成違約，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十七條規(guī)定，三明某甲局依法可以解除雙方簽訂的《房屋租賃合同》。由上，應(yīng)認(rèn)定某乙印務(wù)公司未按期支付房屋租金和水電費(fèi)，違約在先，進(jìn)而導(dǎo)致雙方房屋租賃合同無(wú)法履行。

綜上所述，本院認(rèn)為，三明某甲局與某乙印務(wù)公司簽訂的《房屋租賃合同》系雙方真實(shí)意思表示，未違反法律和行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，屬合法有效的合同。雙方應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，嚴(yán)格按照合同約定全面履行各自的義務(wù)。本案租賃合同簽訂后，三明某甲局將租賃房屋交付給某乙印務(wù)公司，履行了出租人義務(wù)。而某乙印務(wù)公司未按約履行承租人義務(wù)，自2015年2月1日起拖欠三明某甲局房屋租金和水電費(fèi)，其行為已構(gòu)成違約，依法應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。三明某甲局于2016年6月2日發(fā)送《關(guān)于解除房屋租賃合同通知書(shū)》給某乙印務(wù)公司，根據(jù)該通知要求，某乙印務(wù)公司應(yīng)于2016年6月13日前向三明某甲局支付拖欠的房屋租金和水電費(fèi)，而某乙印務(wù)公司并未支付，三明某甲局依法可以行使解除權(quán)。因此，本案雙方簽訂的《房屋租賃合同》依法于2016年6月14日解除。現(xiàn)某乙印務(wù)公司已從所租賃的房屋中搬出，三明某甲局主張要求某乙印務(wù)公司從租賃房屋中搬出的訴求已實(shí)現(xiàn)。截止2016年6月14日，某乙印務(wù)公司尚欠三明某甲局房屋租金為279367元、水電費(fèi)25971.75元。根據(jù)雙方《房屋租賃合同》約定，某乙印務(wù)公司應(yīng)于每季度開(kāi)始的十日內(nèi)繳納當(dāng)季度租金，若逾期則應(yīng)向三明某甲局支付每日1%計(jì)算的滯納金，該滯納金屬違約金性質(zhì)，但約定標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，應(yīng)以不超過(guò)每月2%標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算為宜。至此，某乙印務(wù)公司2015年2月、3月、4月應(yīng)交納房屋租金從2015年2月11日起算至2016年6月14日止的滯納金（違約金）為17000×3×2%×16.1＝16422元；某乙印務(wù)公司2015年5月、6月、7月應(yīng)交納房屋租金從2015年5月11日起算至2016年6月14日止的滯納金（違約金）為17000×3×2%×13.1＝13362元；某乙印務(wù)公司2015年8月、9月、10月應(yīng)交納房屋租金從2015年8月11日起算至2016年6月14日止的滯納金（違約金）為17000×3×2%×10.1＝10302元；某乙印務(wù)公司2015年11月、12月、2016年1月應(yīng)交納房屋租金從2015年11月11日起算至2016年6月14日止的滯納金（違約金）為17000×3×2%×7.1＝7242元；某乙印務(wù)公司2016年2月、3月、4月應(yīng)交納房屋租金從2016年2月11日起算至2016年6月14日止的滯納金（違約金）為17000×3×2%×4.1＝4182元；某乙印務(wù)公司2016年5月、6月應(yīng)交納房屋租金從2016年5月11日起算至2016年6月14日止的滯納金（違約金）為（17000＋7367）×2%×1.1＝536元；上述滯納金（違約金）共計(jì)52046元，扣減某乙印務(wù)公司已交納給三明某甲局的履約保證金51000元，尚欠滯納金（違約金）1046元。某乙印務(wù)公司主張要求三明某甲局賠償其二次裝修等費(fèi)用100000元，缺乏法律依據(jù)，本院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第二百二十七條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款規(guī)定，判決如下：

一、確認(rèn)福建省三明某甲水資源勘測(cè)分局與三明某乙印務(wù)有限公司簽訂的《房屋租賃合同》于2016年6月14日解除；

二、三明某乙印務(wù)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付給福建省三明某甲水資源勘測(cè)分局房屋租金279367元、水電費(fèi)25971.75元；

三、三明某乙印務(wù)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付給福建省三明某甲水資源勘測(cè)分局滯納金（違約金）1046元；

四、駁回福建省三明某甲水資源勘測(cè)分局的其他訴訟請(qǐng)求。

如果未按判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)13980元，減半收取6990元，由福建省三明某甲水資源勘測(cè)分局負(fù)擔(dān)990元，三明某乙印務(wù)有限公司負(fù)擔(dān)6000元。

如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于福建省三明市中級(jí)人民法院。

本判決的申請(qǐng)執(zhí)行期限為履行期限屆滿(mǎn)之日起二年內(nèi)。

審判員　　陳奕光

二〇一六年十一月三日

書(shū)記員　　陸　彤

房屋租賃合同糾紛