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新疆維吾爾自治區阿克蘇市人民法院

民事判決書

（2014）阿市民初字第441號

原告院某某。

委托代理人高磊，新疆制衡律師事務所律師。

被告張某某。

原告院某某訴被告張某某房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員馬榮適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告委托代理人高磊、被告張某某到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告院某某訴稱：被告欲租賃原告場地房屋，經實地查看后，2012年1月原告與被告簽訂了《出租合同》。合同約定：被告租賃原告位于阿克蘇紅旗坡某某地的5畝院子和5間住房；租賃期自2012年1月15日至2016年7月15日止。年租金5萬元；被告應當在合同簽訂之日支付第一年租金5萬元。若一方違約，違約方將支付守約方5萬元。合同簽訂后，被告未向原告支付租金5萬元，向原告出具5萬元租金欠條，承諾2012年5月1日付清租金。至今，被告對拖欠的租金分文未付。現要求：1、解除原、被告簽訂的租賃合同。2、由被告支付原告2012年1月15日至2013年1月15日的租金50000元及利息3465元；3、由被告支付違約金50000元。

被告張某某辯稱：2012年1月原告與被告簽訂《出租合同》屬實。我租賃場地的目的是在該場地建棉籽脫殼廠，場地面積必須在5畝以上，否則無法經營。合同簽訂前，原告稱院子有5畝，應當向我提供該場地土地證用于辦理營業執照，雙方基于信任，對場地沒有實際丈量。合同簽訂后，2012年1月16日原告將租賃場地交付給我，當晚原告便回老家。此后原告拒絕提供土地使用證，我無法辦理營業執照。同時，經我實際丈量，租賃場地只有3.5畝。原告行為已違反合同約定，我有權解除合同。2012年4月初我將租賃場地機器拆走，經我與原告電話聯系，原告讓我把鑰匙交給隔壁鄰居。4月底我就將鑰匙交給原告鄰居，之后由原告妹夫使用該院子。原告之訴無理，要求駁回其訴訟請求。

原告為證實自己的主張，在庭審中提交了2012年1月15日原、被告簽訂的《出租合同》、被告向原告出具的欠條。用以證實合同約定原、被告的權利義務及被告拖欠租金的事實。被告對該證據的真實性予以認可，對證明觀點提出異議，認為是原告未能履行合同義務。本院認為：被告對該證據的真實性無異議，本院確認上述證據的證明效力。

被告為證實自己的主張，在庭審中提交了以下證據：

1、照片7張，用于證明原告將場地收回后，在大門上書寫的出租廣告，所留的聯系電話是原告的手機號碼。被告搬出租賃場地后，該場地一直由原告的妹夫使用。原告認可在2013年5月底其將該場地對外出租。否認原告妹夫在此期間使用涉案場地。

2、《個體工商戶設立登記提交材料一次性告知書》一份。用于證明被告租賃場地的目的是為了開辦棉花加工廠。辦理營業執照時需提交場地土地證。因原告拒絕提供租賃場地的土地證，被告無法辦理營業執照。原告對該證據的真實性無異議，對證明觀點不認可，認為被告沒有向原告索要過土地產權證明，合同約定只是把院子租給被告，并未約定要提交土地證。本院將結合出租合同來確認該證據的關聯性。

3、2014年3月22日張某某向被告出具的證明，內容為：2012年夏天五一前把機器撤走。老院說把鑰匙放我們家。

4、證人吳某某當庭證詞，主要內容為：張某某租院某某的房子，是在2012年，具體時間記不清楚了。租的場地沒有用，什么原因不知道。張某某離開的時間記不清了。是院某某從河南給我打的電話，讓張某某把鑰匙交給我。打電話的時間記不清了。大概是2012年的夏天張某某把鑰匙給了我，具體時間記不清。鑰匙給我后，沒有人再使用過這個院子。后來院某某打電話給我，讓我把鑰匙給他妹夫，時間也記不清了。張某某是我老婆的侄子，他一直與我們共同生活。張某某給張某某寫的證明是張某某的字。張某某放鑰匙的事張某某知道。用于證明被告將鑰匙放在吳某某處的事實、時間。

原告對證據3、4的真實性、證明觀點提出異議，稱不存在打電話讓吳某某接受被告鑰匙的事實。本院認為：證人張某某未向法庭提出確有困難不能出庭的要求，應當出庭作證，接受當事人的咨詢。現張某某證詞的真實性本院不予認定。證人吳某某為原告出租場地的鄰居，與原、被告均無利害關系，證人證詞較為客觀。原告否認證詞的真實性，但沒有足以反駁的相反證據，本院確認該證據的證明效力。

在本案審理期間，法庭于2014年3月31日對涉案場地面積進行丈量，租賃場地長59.4米，寬39.8米，面積為3.55畝。對此原告委托代理人、被告均無異議。

本院通過對原、被告所提供證據進行分析、認證后，確定以下案件事實：

被告欲租賃原告場地、房屋，經實地查看后，雙方于2012年1月15日簽訂《出租合同》，合同約定：原告將紅旗坡三角地五畝大院和五間住房出租給被告，租賃期限四年半，自2012年1月15日至2016年7月15日止。年租金5萬元；被告應當在合同簽訂之日支付第一年租金5萬元，以后每年伍萬元租金應在當年的元月15日之前一次性付清。在合同約定的5年租期內，每年租金伍萬元一年一付，不得變更。如因違約給原告造成的經濟損失，應由被告按年租金伍萬元加倍賠償給原告，原告有權解除合同及收回土地和房屋；對合同約定，雙方要認真執行，如不負責無故變更或終止本合同的，將按年租金伍萬元加倍賠償給對方的經濟損失，同時未違約方有權解除本合同。同時合同對原告留在租賃場地的物品進行了約定。合同簽訂后，被告未向原告支付租金5萬元。2012年1月6日被告向原告出具5萬元租金欠條，承諾2012年5月1日付清租金。2013年7月16日原告訴至本院。

本院認為：2012年1月15日原、被告簽訂的《出租合同》是雙方真實意思表示，符合法律規定，合法有效，對雙方均有約束力。按合同約定，原告出租給被告的應當是5畝大院和5間住房，被告應當在合同簽訂之日支付第一年租金5萬元。在實際履行合同中，原告交付被告的場地不符合合同約定的5畝而實際為3.55畝，被告拒付原告租金至今，雙方行為均違反合同約定。在先履行租賃物交付義務的原告履行義務不符合約定的情況下，原告要求被告支付違約金50000元的請求，本院不予支持。被告認為原告交付的場地面積不足，不能滿足其經營需要，向原告提出了解除租賃合同的請求。經證人吳某某證實，原告同意被告將租賃場地鑰匙交至吳某某處并電話通知了吳某某。被告也于2012年夏天將鑰匙交至吳某某處，原告方已拿回鑰匙，對外打廣告出租。對此應當視為經原、被告協商一致，均同意解除租賃合同，租賃合同至被告交付吳某某鑰匙時解除。原告要求解除雙方租賃合同的請求已無必要。被告在接受租賃物使用期間，理應向原告交納其使用租賃物期間的租賃費。考慮到原告交付的租賃面積與約定不符，租賃費應當按照原有約定適當減少。因吳某某證實被告交付鑰匙時間是2012年夏天，具體時間不能確定，本院按夏季中旬2012年7月15日確定。因租賃合同已約定不履行合同義務的違約責任，原告要求被告支付逾期交納租金的利息，對此無合同約定，本院不予支持。被告認為原告未能向其提交租賃場地土地證，導致其無法辦理租賃場地的營業執照，因租賃合同沒有約定原告必須要向被告提交場地土地證，原告也否認雙方有必須提供土地證的約定，被告對此也未能提供證據證實該主張，對此本院不予認定。依據《中華人民共和國合同法》第一百二十條、第二百二十六條，《最高人民法院<關于民事訴訟證據的若干規定>》第二條規定，判決如下：

一、由被告張某某支付原告院某某2012年1月15日至2012年7月15日的房屋租賃費17500元（按照合同約定租金的70%計算，4166.67×6×70%），于判決生效之日起10日內一次性付清。

二、駁回原告院某某其它訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

根據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十九條的規定，當事人申請執行的期間為兩年，從履行期間的最后一日起計算。

案件受理費1184元，減半收取592元，由原告負擔491元，被告負擔101元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提交副本。上訴于阿克蘇地區中級人民法院。

審判員　　馬榮

二〇一四年四月二十六日

書記員　　楊鑫

房屋租賃合同糾紛