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江蘇省南京市浦口區人民法院
民事判決書
(2015)浦民初字第2056號
原告朱某甲，男，19**年**月*日生，漢族。
委托代理人徐安銀，江蘇朗華律師事務所律師。
委托代理人高鑫，江蘇朗華律師事務所律師。
被告南京市浦口區某某管理中心，住所地在南京市浦口區江浦街道文德路**號。
法定代表人俞某某，主任。
委托代理人王志燕，江蘇博事達律師事務所律師。
第三人董某某，女，19**年*月**日生，漢族。
原告朱某甲與被告南京市浦口區某某管理中心（下稱某某管理中心）、第三人董某某確認房屋拆遷安置補償合同無效及財產損害賠償糾紛一案，本院于2014年4月15日立案受理后，于2014年12月30日作出（2014）浦民初字第1164號民事裁定書。原告朱某甲不服判決，上訴至江蘇省南京市中級人民法院，該院于2015年5月11日作出（2015）寧民終字第2562號民事裁定書，撤銷了本院（2014）浦民初字第1164號民事裁定，將該案發回本院重審。本院另行組成合議庭，適用普通程序公開開庭進行了審理。原告朱某甲委托代理徐安銀、被告某某管理中心委托代理人王志燕、第三人董某某到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
原告朱某甲訴稱，南京市浦口區金湯**號房屋（原金湯街**號）系朱某甲父親朱某乙所有。1953年，南京市人民政府向朱某乙發放了房契（當時房屋總面積約為7.15平方丈，約合79.29平方米）。朱某甲系朱某乙和朱吳氏的唯一子女，朱某乙于1960年6月20日死亡，朱吳氏于1965年3月9日死亡，朱某乙和朱吳氏生前并未對財產作出處理，朱某甲系兩人唯一法定繼承人。2014年3月19日，朱某甲通過合法程序取得房屋所有權證（僅原房屋前部兩間24.26平方米取得所有權證，后部兩間約28平方米由于歷史原因導致結構變更沒有改建手續未予辦證）。2013年12月6日，某某管理中心發布公告，就丁家圩圩埂地塊環境綜合整治項目開始朱某甲上述房屋的征收工作。2013年12月19日，朱某甲委托律師向某某管理中心發出律師函，明確表明上述房屋的權屬，并提醒某某管理中心履行應有的謹慎義務，防止他人冒領拆遷款。2014年1月9日，某某管理中心就上述律師函發出情況說明，明確表明了某某管理中心單方確認了房屋系董某某所有。2014年3月7日，某某管理中心與董某某簽訂了拆遷補償協議，并發放了補償款。次日，某某管理中心非法拆毀了朱某甲的上述房屋。朱某甲認為其為金湯街**號房屋的所有權人，某某管理中心與董某某簽訂的拆遷補償協議系無權處分，應屬無效。現請求判令：1.某某管理中心與董某某就浦口區金湯街**號房屋簽訂的拆遷補償安置協議無效；2.某某管理中心賠償朱某甲損失60萬元；3.某某管理中心承擔本案訴訟費。
被告某某管理中心辯稱，1.原告之訴不屬于民事案件審理范圍，原告之訴屬于社會主義改造歷史遺留問題，被告提供的證據能夠證明案涉房屋已經社會主義改造成為國家財產，另被告是浦口區人民政府委托的征收部門，其與第三人簽訂征收補償協議并拆除房屋的行為是依法實施的征收行為；2.被告實施的征收行為合法，不構成侵權；3.原告要求被告賠償60萬元沒有事實和法律依據；4.本案并非單個案件，若處理不當可能造成不良影響。
第三人董某某辯稱，涉案房屋是公私合營作為股本金的房屋，并退還了股本金，第三人是從單位購買的涉案房屋。2002年協議簽訂后，我想去辦產權證，但查過后產權還是在朱某乙的名下，雖經單位領導做工作，但被告不同意配合，未能辦理過戶手續。第三人曾對涉案房屋進行了維修。
經審理查明，位于浦口區金湯街**號的房屋于1953年辦理了房契，登記業主姓名為朱某乙（該房屋門牌后變更為浦口區金湯街**號），面積為7.15平方市丈。1959年11月18日，朱某乙領取了南京市浦口區糧食管理所發放的股票，金額為1042.40元，自1958年9月1日起計息。南門利民機面店在上世紀80年代的會計賬簿固定資產欄目中記載有”洋橋口房1200”。朱某甲系朱某乙和朱吳氏的唯一子女，朱某乙于1960年6月20日死亡，朱吳氏于1965年3月9日死亡。
2002年5月21日，南京市浦口區永豐鄉糧食管理所與董某某簽訂《房屋使用權轉讓協議書》，約定將金湯街**號原南門利民切面店門市部1間轉讓給董某某長期使用，董某某一次性付清轉讓費15000元。同日，董某某支付了轉讓費用。2006年9月6日，董某某以南京市浦口區金湯**號為經營場所領取了名稱為南京市浦口區董某某煙酒百貨店的營業執照。
2004年，朱某甲起訴南京某某工貿有限公司，要求返還涉案房產。2004年12月10日，朱某甲撤回起訴。
2013年12月6日，某某管理中心發布公告，要求”丁家圩埂地塊環境綜合整治”項目所涉被征收房屋的相關權利人，在公告發出之日起至2014年1月13日內，持有效繼承權證明文件至某某管理中心就征收補償事宜進行協商。
2013年12月19日，朱某甲委托江蘇勵拓律師事務所律師向某某管理中心發出《關于金湯街**號房屋拆遷事宜的律師函》，認為涉案房屋系朱某甲之父朱某乙的遺產，仍登記在朱某乙名下，朱某甲是唯一的法定繼承人，要求某某管理中心與朱某甲協商涉案房屋的拆遷補償安置事宜。同時，還提供了房契、戶籍底檔、親屬關系證明復印件。2014年1月9日，某某管理中心向江蘇勵拓律師事務所發出《關于金湯街**號房屋的情況回復》，表明確認涉案房屋所有權歸董某某所有。
2014年1月15日，某某管理中心與董某某簽訂《浦口區城市房屋征收補償協議》，約定：被征收房屋建筑面積為22.95平方米，補償金額為399950元；裝飾裝修補償金額為10715元；附著物補償金額為5952元；拆移電話補助費4500元；有線電視拆移補助費400元；空調拆裝補助費400元；寬帶網拆除補助費500元；太陽能熱水器拆裝補助費200元；征收其他非住宅房屋的設施搬運費用31996元；征收營業用房的停業補償費用15998元，以上總計470611元。上述房屋建筑面積為22.95平方米，征收補償總額為470611元。2014年3月7日，董某某將上述房屋交由某某管理中心拆除。
2014年3月19日，原告領取了房屋所有權證，面積24.26平方米。
另查，原告之妻張某某在南門利民機面店工作至1985年退休，且已領取退還的股金。
庭審中，原告朱某甲陳述：所主張的損失60萬元包括拆遷補償款470611元，拆遷時老房產證與新房產證的面積差額部分損失（老證面積62.216平方米-24.26平方米）3408.92元/平方米=129389元。
本案爭議焦點是涉案房產在拆遷前的所有權屬于誰。
原告朱某甲為證明其享有涉案房產的所有權，提供了證據如下：1.1953年南京市政府向朱某乙發放的金湯街**號房屋的房契，擬證明朱某乙原系涉案房產所有人；2.常住人口登記卡，擬證明朱某甲系朱某乙和朱吳氏之子；3.2014年1月17日江蘇省南京市浦口公證處（2014）寧浦證民內字第84號公證書，擬證明朱某甲系涉案房產的法定繼承人；4.2014年1月27日房產證遺失證明、2014年1月29日現代快報遺失公告，擬證明辦理房產證遺失公告；5.2014年3月19日房屋所有權證，擬證明金湯街**號房屋所有權人系原告朱某甲，面積24.26平方米；6.南京市浦口區房地產交易登記中心出具的《關于浦口區金湯街**號房屋登記的函》，擬證明原告依法取得產權證。被告對原告提供的證據真實性無異議，但認為原告的產權證不合法，因為房產局的檔案顯示測繪報告的時間是2014年3月17日，而涉案房產于2014年3月7日已拆除，朱某乙從他人處轉讓取得房產，建筑年代不是1953年。
被告某某管理中心為證明涉案房產所有權人不是原告，提供證據如下：1.2002年5月21日房屋使用權轉讓協議書、轉讓款收據，擬證明永豐鄉糧食管理所將涉案房屋轉讓給第三人董某某；2.2013年12月6日南京市糧食局第六分局證明1份，擬證明董某某享有涉案房產的所有權，永豐鄉糧食管理所已注銷，由南京市糧食局第六分局管理；3.2004年12月8日趙某某簽名的1959年切面店股票情況，擬證明朱某乙以案涉房產入股股金為1042.40元，同時入股的還有石某某；4.1959年11月18日朱某乙的入股憑證、會計賬簿，擬證明股金記載1042.40元；5.1964年5月企業登記申請書，擬證明涉案房產用于經營機面店，且張某某系該機面店職工；6.1980年11月23日南京市糧食局通知、退還股金清單，擬證明上世紀八十年代涉案房產入股的股金已退回；7.（2004）浦民一初字第1949號案件庭審筆錄和撤訴裁定書，擬證明有孔某某、劉某、趙某某等證人證明涉案房產合資入股的事實。原告對被告提供的（2004）浦民一初字第1949號案件庭審筆錄的真實性無異議，但認為證人證言及被告提供的其他證據不能證明朱某乙以涉案房產合資入股，涉案房產的產權一直登記在朱某乙名下。原告于2004年撤訴是因為原告取得了1953年房契的復印件，能證明房產屬于原告。
第三人董某某的意見同被告某某管理中心。
本院認為，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。原告提供的證據能證明涉案房產自1953年朱某乙取得房契后一直登記在朱某乙名下，原告朱某甲依法取得涉案房屋的房產證，本院確認原告朱某甲系涉案房屋的所有權人。被告提供的股票僅能證明朱某乙入股的金額，不能證明入股財產包括涉案房產的所有權，南京利民機面店的會計賬簿、被告提供的證人證言均為間接證據，被告提供的房屋使用權轉讓協議書也說明第三人取得的是涉案房屋的使用權，該協議與2013年12月6日南京市糧食局第六分局證明第三人取得涉案房產所有權相互矛盾。綜上，被告提供的證據僅能證明第三人董某某通過轉讓協議取得涉案房產的使用權，而不是所有權。
本院認為，個人的合法財產受法律保護。關于原告要求確認被告某某管理中心與第三人簽訂的征收補償協議無效的訴訟請求，原告認為原告系涉案房產的所有權人，第三人無權處分涉案房產，被告與第三人簽訂的關于涉案房產的《浦口區城市房屋征收補償協議》無效；被告和第三人均認為涉案房屋系社會主義改造歷史遺留問題，涉案房屋已歸國家所有，被告與第三人的拆遷補償協議系征收行為，原告的訴請不應屬于民事案件審理范圍；本院認為，第三人董某某不是涉案房屋的所有權人，無權與被告就涉案房屋簽訂征收補償協議，故確認被告與第三人董某某簽訂的《浦口區城市房屋征收補償協議》無效。關于被告和第三人認為本案不屬于民事案件審理范圍的意見，本院認為，原告已取得涉案房屋的產權證，故涉案房產已有明確的所有權人，不再屬于歷史遺留問題。國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條規定，房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣人民政府依照本條例的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規定的有關補償協議的事項。被征收人對補償決定不服，可以依法申請行政復議，也可以提起行政訴訟。本案被告沒有與涉案房產所有人即原告協商和簽訂征收補償協議，而其與第三人簽訂的《浦口區城市房屋征收補償協議》不屬于國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條規定的補償決定。本院對被告和第三人關于本案不屬于民事案件審理范圍的意見不予采納。
對原告主張被告賠償損失60萬元的訴訟請求，原告認為被告與第三人簽訂補償協議，并將涉案房屋拆除，構成侵權，被告應當賠償原告拆遷補償款470611元和拆遷時老房產證與新房產證的面積差額部分損失（老證面積62.216平方米-24.26平方米）3408.92元/平方米=129389元，被告認為被告的征收行為合法，不構成侵權，原告的賠償損失請求沒有事實和法律依據。本院認為，在被告發布拆遷公告后，原告發函給被告主張涉案房屋的所有權，被告最終仍與第三人簽訂征收補償協議，并拆除了房屋，侵犯了被告的房屋所有權。被告應當賠償原告的相關損失。本案原告在拆遷前并不實際居住和使用涉案房屋，且早亦收回股金，對涉案房屋不再具有經營利益，故原告因房屋被拆除的損失應為被征收房屋建筑面積的補償款，即399950元÷22.95平方米24.26平方米=422779.39元。對于原告主張的拆遷時老房產證與新房產證的面積差額部分損失，本院認為，原告的此項主張沒有事實和法律依據，不予支持。
依照《中華人民共和國民法通則》第七十五條第二款、第一百一十七條、《中華人民共和國物權法》第九條、第二十九條、第三十七條、第四十二條第三款、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條的規定，判決如下：
一、確認被告南京市浦口區某某管理中心與第三人董某某簽訂的關于南京市浦口區金湯**號房屋的《浦口區城市房屋征收補償協議》無效；
二、被告南京市浦口區某某管理中心于判決生效后十日內賠償原告朱某甲損失422779.39元；
三、駁回原告朱某甲的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費9800元，由原告朱某甲承擔2895元，被告南京市浦口區某某管理中心承擔6905元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于江蘇省南京市中級人民法院，同時向該院（賬戶名稱：江蘇省南京市中級人民法院，開戶行名稱：中國工商銀行南京市漢口路支行，開戶行賬號：4318，開戶行地址：南京市玄武區丹鳳街19號）預交上訴案件受理費9800元。
審 判 長 王寵俊
審 判 員 謝 明
代理審判員 馬 麗
二〇一六年六月十四日
書 記 員 胡 穎
192925853086956851007430272954628930263711921418937186481810614377137191327513014118301149411187103271013486968387798676527494729667425624535552774984469329732829216720972096195519391780174316571469138213081130111111061045879835811775758674
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