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廣東省韶關(guān)市武江區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）韶武法民一初字第716號

原告：韶關(guān)市某某物業(yè)服務(wù)有限公司。

法定代表人：麥某某，該公司董事長。

訴訟代理人：何永剛、焦建中，廣東宜方律師事務(wù)所律師。

被告：羅某某。

被告：鄭某某。

原告韶關(guān)市某某物業(yè)服務(wù)有限公司（下稱某某物業(yè)公司）訴被告羅某某、鄭某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2014年6月10日立案受理后，依法由審判員張明華適用簡易程序于2014年7月23日公開開庭進(jìn)行了審理。原告某某物業(yè)公司的訴訟代理人何永剛，被告羅某某、鄭某某到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告某某物業(yè)公司訴稱：原告受托為某小區(qū)物業(yè)（含商鋪）提供物業(yè)管理服務(wù)。被告商鋪業(yè)主自2013年6月至2014年4月，欠交水電費(fèi)、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。欠交項(xiàng)目數(shù)額具體如下：1、2013年6月-2014年3月水電費(fèi)32243元；2、2013年7月-2014年4月物業(yè)管理費(fèi)2060元，欠交費(fèi)依約定產(chǎn)生違約金（滯納金）965.93元（每天3‰計(jì)）；上列2項(xiàng)合計(jì)35268.93元。就被告上述欠費(fèi)，經(jīng)原告數(shù)次催收無果，唯有向人民法院提起訴訟，請求判令：一、被告繳納商鋪水電費(fèi)、物業(yè)服務(wù)（管理）費(fèi)等共34303元，物業(yè)服務(wù)費(fèi)違約金（滯納金）965.93元，合計(jì)35268.93元；二、被告承擔(dān)訴訟費(fèi)。

被告羅某某、鄭某某共同辯稱：答辯人不是商鋪的實(shí)際使用人，該商鋪在答辯人購買時(shí)已由原告出租，屬于帶租約一起出售的。正常用電的情況下不可能產(chǎn)生那么多電費(fèi)。訴訟費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由商鋪的實(shí)際使用人承擔(dān)。

經(jīng)審理查明：被告是韶關(guān)市武江區(qū)某路某號某商鋪的業(yè)主，該商鋪的建筑面積為51.43㎡。原告（甲方）與被告（乙方）于2012年11月26日簽訂了一份《某商業(yè)街前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，約定由原告為被告所在的某商業(yè)街提供物業(yè)服務(wù)。第二十條約定：“乙方應(yīng)在簽訂《商鋪買賣合同》后向甲方繳交水電費(fèi)周轉(zhuǎn)金2000元／商鋪，每月10號前向甲方繳交本月的物業(yè)管理費(fèi)和上月的水電費(fèi)（包括公共水電分?jǐn)偅＃ㄒ唬┥虡I(yè)物業(yè)管理費(fèi)按建筑面積每月每平方米4.00元。（二）公共水電分?jǐn)傎M(fèi)由商鋪公共用水、用電和用戶分表與總表產(chǎn)生差額量的分?jǐn)偨M成：1、商鋪公共用水、用電由本幢范圍內(nèi)的商鋪按戶平均分?jǐn)偅?、分表與總表差額量按本商鋪內(nèi)每月實(shí)際發(fā)生的用水、電量的比例進(jìn)行分?jǐn)偂?rdquo;《御龍灣臨時(shí)管理規(guī)約》第二十八條約定：“為維護(hù)業(yè)主的共同利益，全體業(yè)主同意在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中授予物業(yè)服務(wù)企業(yè)以下權(quán)利：……4、業(yè)主不按規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，每遲延一天，按拖欠額的千分之三支付延期履行違約金，對于超過三個(gè)月不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向人民法院起訴；5、業(yè)主不按規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)停止代收代繳收費(fèi)服務(wù)。……”第三十條約定：“本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取包干制方式。每月收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按住宅建筑面積RMB1.75元／㎡，商鋪及會(huì)所RMB4.00元／㎡，收取停車場自有車位服務(wù)費(fèi)RMB30.00元／月／車位。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)不包括公攤水電費(fèi)。業(yè)主應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在購房人收樓時(shí)，預(yù)收三個(gè)月的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，業(yè)主自收樓其第三個(gè)月開始在每月10日前履行交納當(dāng)月物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)義務(wù)。”2012年11月26日，被告簽署《承諾書》，確認(rèn)已詳細(xì)閱讀韶關(guān)市某某置業(yè)投資有限公司（建設(shè)單位）制定的《御龍灣臨時(shí)管理規(guī)約》，且同意遵守并倡導(dǎo)其他業(yè)主及物業(yè)使用人遵守《御龍灣臨時(shí)管理規(guī)約》，并同意承擔(dān)違反《御龍灣臨時(shí)管理規(guī)約》的相應(yīng)責(zé)任，對物業(yè)的使用人違反《御龍灣臨時(shí)管理規(guī)約》的行為承擔(dān)連帶責(zé)任。自2013年7月起，被告未再向原告交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，截止至2014年4月，被告共欠2057.2元物業(yè)服務(wù)費(fèi)未交納。對于2013年6月至2014年3月的電費(fèi)及公攤共計(jì)27647元，被告亦未交納，原告主張其已代被告交納，為此要求被告支付。

另查明：原告曾于2013年10月30日已通過書面催費(fèi)通知的形式向被告催收拖欠的費(fèi)用，之后亦以律師函的形式向被告進(jìn)行了催收，但被告至今未交納相關(guān)費(fèi)用。現(xiàn)原告主張違約金的起算時(shí)間為2013年7月1日，以每日千分之三的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

本院認(rèn)為：原、被告雙方簽訂的《某商業(yè)街前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。雙方均應(yīng)按照約定全面履行各自的義務(wù)。原告作為物業(yè)服務(wù)公司，按約定履行了物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)后，享有按合同約定的收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)收取相關(guān)費(fèi)用的權(quán)利。被告作為業(yè)主，享受了原告提供的物業(yè)管理服務(wù)后，負(fù)有按約定支付管理費(fèi)用的義務(wù)。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條第一款：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。……。”的規(guī)定，被告未按時(shí)向原告交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和電費(fèi)及分?jǐn)偟男袨橐褬?gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。故原告要求被告支付2013年6月至2014年3月的電費(fèi)及分?jǐn)偂?013年7月至2014年4月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的訴訟請求，有事實(shí)和法律依據(jù)，但原告主張的數(shù)額有誤，根據(jù)被告的物業(yè)面積、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，本院予以支持的電費(fèi)及分?jǐn)倿?7647元、物業(yè)服務(wù)費(fèi)為2057.2元。至于原告主張的水電費(fèi)及分?jǐn)倿?2243元，對此原告并沒有相關(guān)、有效的證據(jù)予以證實(shí)，本院不予支持。

至于原告主張的違約金問題，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條：“依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。”第一百一十四條：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。”的規(guī)定，因被告未按約定支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，故應(yīng)支付違約金給原告，但原告主張從欠費(fèi)當(dāng)月即2013年7月1日開始以每天千分之三的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收違約金不妥。本院將違約金的起算時(shí)間調(diào)整為從欠費(fèi)次月11日起按實(shí)欠金額計(jì)算。至于違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)問題，原告主張按約定以每天千分之三的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金，該違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)過高，本院予以調(diào)整為按實(shí)欠費(fèi)用金額從2013年8月11日起以每天千分之一的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

綜上所述，本院依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條第一款的規(guī)定，判決如下：

一、被告羅某某、鄭某某應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)支付2013年6月至2014年3月的電費(fèi)及分?jǐn)?7647元，2013年7月至2014年4月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)2057.2元及其違約金（違約金的計(jì)算方法：自2013年8月11日起以實(shí)欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)金額按每日千分之一計(jì)算至本判決確定的履行之日止）給原告韶關(guān)市某某物業(yè)服務(wù)有限公司。

二、駁回原告韶關(guān)市某某物業(yè)服務(wù)有限公司的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)681.72元，減半收取340.86元，由原告韶關(guān)市某某物業(yè)服務(wù)有限公司負(fù)擔(dān)69.56元，被告羅某某、鄭某某負(fù)擔(dān)271.30元。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)次日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于廣東省韶關(guān)市中級人民法院。

審判員　　張明華

二〇一四年八月二十九日

書記員　　梁增有

合同糾紛