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貴州省興義市人民法院

民事判決書

（2015）黔義民初字第02851號

原告劉某某，男。

委托代理人陳富燕，貴州權衡律師事務所律師，特別授權代理。

被告黔西南州某某房地產開發有限責任公司。

法定代表人黃某，系該公司總經理。

委托代理人孔某某，女，貴州省某某縣人，系黔西南州某某房地產開發有限責任公司工作人員，特別授權代理。

原告劉某某訴被告黔西南州某某房地產開發有限責任公司（以下簡稱“某某房開公司”）商品房預售合同糾紛一案，本院2015年9月2日立案受理后，依法適用簡易程序，由審判員陳玉萍于2015年10月20日公開開庭進行了獨任審理。原告劉某某的特別授權委托代理人陳富燕，被告某某房開公司的特別授權委托代理人孔某某到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告劉某某訴稱，2012年6月18日，原告與被告某某房開公司簽訂《商品房買賣合同》，該合同約定：原告購買被告開發的位于興義市某某大道某某第七街X棟XXX號預售商品房，該房總價款為278768元，首付88768元，從銀行按揭190000元，房屋建筑面積為107.40平方米，被告應在2013年8月28日交付商品房，交付時應當符合《商品房買賣合同》約定的條件，基礎設施完善并向原告提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》以及《住宅工程分戶驗收表》，如被告逾期交房30日，原告可選擇解除合同或者繼續履行合同，無論原告解除合同還是繼續履行合同，被告都應向原告支付違約金，該違約金按照房屋總價款的每日萬分之三給予支付（自合同約定的交付期限屆滿之日起計算至實際交付之日止）。合同還約定被告應當于2014年2月28日申請該商品房的所有權初始登記，若在60日內沒有辦理，原告不要求退房的，被告必須支付原告違約金，該違約金按照房屋總價款的每日萬分之五支付（自合同約定的辦理期限屆滿之次日計算至實際交付之日）。協議生效后，原告已經如約分二次繳清了房款，合同約定的交房時間屆滿后，被告一直未通知可以正式交房，截止今日，被告均未向原告出示建筑工程竣工合格證明文件及交付房屋的《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》以及《住宅工程分戶驗收表》。原告在簽訂《商品房買賣合同》后已按合同約定履行了付款義務，但被告卻未按照合同約定的期限交付符合條件的房屋和辦理房產證，被告的行為已經構成違約，應當承擔違約責任。被告交付的房屋不僅沒有達到交付條件，也未按照合同約定完善小區基礎設施，現某某第七街內無圍墻、無綠化、無門禁系統、無任何消防設施，D、C棟門前無水泥硬化，雨天路面積水讓原告及其他業主無法通行，給原告生活帶來極大不便，被告在得知原告及小區業主為維護權益準備成立業主委員會后，不僅不采取補救措施，反而處處限制原告維護自己的合法權益，甚至一度停電、停水，撤走物管，讓整個小區處于癱瘓狀態。原告無奈只能提起訴訟。請求：1、判決被告承擔逾期交房的違約責任并立即支付違約金19200元（按照房屋同地段租金計算，自合同約定的交付期限屆滿之次日起即2013年8月28日至2015年8月30日）；2、判決被告承擔延期辦理房產證的違約責任并立即支付違約金71782元（按照房屋總價款的日萬分之五計算，自合同約定的交付期限屆滿之次日起即2014年2月28日至2015年8月30日），并責令被告限期辦理房產證；3、判令被告按照合同規定完善某某第七街小區基礎設施建設（具體為：修建小區圍墻、完成小區內路面硬化、綠化及門禁系統）；4、訴訟費由被告承擔。

被告某某房開公司辯稱，1、我單位開發的某某第七街項目分三期開發，A、B、C三棟是2013年8月交房，D棟是2013年12月30日交房。A、B棟在2013年3月2日向興義市政府交了1811702元的公共設施配套費，C棟在2012年3月2日向興義市政府交了2035840元公共設施配套費，D棟在2011年7月7日向興義市政府交了1321267元公共設施配套費，共計交了5168809元公共設施配套費；2、為同步建成小區供電設施，保障小區如期供電，我公司于2012年6月13日向興義市供電局城區分局提出用電申請，2012年10月按要求完成相關設計，并于2013年8月下旬前按批準的設計方案完成高低壓配電工程及相關的設備安裝，但由于供電部門一直未提出供電方案，小區一直未能驗收通電。我公司多次與供電部門接洽，供電部門答復為現在供電線路負荷超載，不能滿足供電要求，原因是在興義市供電局“十二五”電網規劃中擬建的110千伏花月輸變電工程，主要是解決花月、豐都新區用電需求，由于上級電源220千伏香書塘輸變電工程因線路通道未建設，變電站站址及線路通道因市政規劃需重新落實，花月輸變電站至今尚未開始建設。后經報興義市政府、州安商辦與興義市供電局協調。2014年6月19日，興義市人民政府在《關于研究香書塘變電站塔基線路遷改有關問題的會議紀要》（興府專議（2014）155號）中明確：“……同意香書塘變電站塔基線路遷改項目，涉及線路改遷增加的投資費用由興義市人民政府負責解決約2000萬元（原設施損失，改道后新增費用）。資金撥款方式根據本次會議紀要由市人民政府與興義供電局簽訂補償協議……”；3、因供電線路負荷超載，要重新落實變電站站址及線路，不能給予我某某第七街小區提供正式電源導致小區不能正式竣工驗收（由于拖延一年半之久，房開資金鏈已斷至今未能竣工驗收），所以我公司被逼無奈延期交房（根據合同附件十二條補充條款第八條：因政府行為及規劃調整等因素的影響而延誤工期。出賣人可據實予以延期）；4、2014年11月10日，第七街項目用電及變壓器等設備經興義供電局城區分局驗收，2014年12月底，第七街終于用上了正式電源。2015年2月底完成所有用戶電表安裝，但我公司經歷長達一年半之久的拖延，現已資不抵債。雖然我公司已資不抵債，但我公司都在想辦法融資來完善剩余設施，以求達到驗收標準。

綜上，原告所訴情況是因為政府原因導致某某第七街項目延期交付房屋，而不是被告原因導致延期，所以原告的訴請與事實毫無關聯，不能證明其主張，請求人民法院在查清事實的基礎上駁回原告的起訴或駁回其訴訟請求。

本案爭議焦點：1、被告是否應當向原告承擔逾期交房以及逾期辦證的違約責任，如需承擔，應怎樣承擔；原告請求的逾期交房違約金以及逾期辦證違約金是否過高；2、原告請求被告完善第七街某某小區基礎設施的訴請是否能夠得到支持。

經審理查明，2012年6月18日，原告與被告某某房開公司簽訂《商品房買賣合同》，該合同約定：原告購買被告取得預售許可的位于興義市某某大道中段第七街某某·文化休閑公寓XXX號商品房，該房建筑面積為107.4平方米，套內建筑面積為88.36平方米，房屋總價款為278768元。合同第十一條約定“（一）出賣人應在2013年8月28日前向買受人交付該商品房。（二）該商品房交付時應當符合下列第1、2、3項所列條件：1、該商品房已取得建筑工程竣工驗收合格證明文件；2、有資質的房產測繪機構出具的該商品房面積實測技術報告書；3、滿足第十二條中出賣人承諾的本項目內相關設施、設備達到的條件；該商品房為住宅的，出賣人還應當提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》以及《住宅工程分戶驗收表》……”；合同第十三條約定“逾期交房責任：逾期超過三十日，……買受人選擇繼續履行合同的，合同繼續履行，自第十一條約定的交付期限屆滿之日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之三的違約金……”；合同第二十二條約定“三、轉移登記（一）出賣人承諾于2014年2月28日前，取得該商品房所有權初始登記，……。（二）2、約定日期起六十日以后，出賣人仍不能辦理商品房轉移登記有關文書的，雙方同意按下列第二項處理：（2）買受人不退房的，出賣人自約定日期起至實際交付辦理商品房轉移登記的相關文書之日止，按日向買受人支付已交購房款萬分之五的違約金”。合同附件十二補充條款第八條約定“因政府行為以及規劃調整等因素的影響而延誤工期。出賣人可據實予以延期”。原告按照合同的約定已付清全部購房款278768元。

另查明，1、被告至今未取得涉案樓盤“第七街某某”的建筑工程竣工驗收備案和初始登記；2、原告于2014年3月接收房屋鑰匙；3、被告分三次向興義市住房和城鄉建設局交納了城市基礎設施配套費共計5168816元，2014年6月19日興義市人民政府重新落實香書塘變電塔項目，同年11月16日，第七街項目用電經興義供電局城區分局驗收合格具備投運條件，12月底第七街用上正式民用電源。

審理中，原、被告雙方自愿確認：涉案房屋的租賃價格為建筑面積每月每平方米5元。

經查詢，2014年11月至2015年3月期間，中國人民銀行公布的金融機構人民幣貸款基準年利率進行過調整，其中1-3年期的中長期貸款基準年利率最高為6%，最低為5.75%；

上述法律事實，有原告劉某某提交的《商品房買賣合同》，被告某某房開公司提交的《商品房買賣合同》、0009*****X、00*****521和000*****5號票據、預售許可證、（2014）興民終字第775號民事判決書、《興義電網電力供應預警信息單》及《暫緩用電受理通知書》復印件各1份，以及原、被告雙方在法庭的陳述在卷為據，足以認定。

本院認為，依法成立的合同受法律保護。被告某某房開公司在取得商品房預售許可后，與原告劉某某所簽訂的《商品房買賣合同》系雙方真實意思表示，合法有效，合同附件作為雙方合同的組成部分，與合同具有同等法律效力，對雙方均具有法律約束力，雙方均應按合同約定全面履行各自義務。本案中，原告已按合同約定全面履行了付款義務，被告就應按雙方合同約定期限向原告交付符合約定條件的房屋，但商品房的交付應當具備法定和約定交付條件，根據《中華人民共和國建筑法》第六十一條規定“……建筑工程竣工驗收合格后，方可交付使用；未經驗收合格，不得交付使用”，而商品房預售合格的法定證明文件即是《建筑工程竣工驗收備案表（證）》，可見，商品房經驗收合格是商品房達到法定交付條件的最低標準，若未經驗收合格，無論房開商在合同約定的交房期限屆滿后是否將商品房交付買受人，均構成逾期交房，雖然原告在2014年3月接收了房屋，但被告將明知不符合交付條件的房屋交付原告使用，違反了誠實信用原則，被告至今未取得涉案房屋的建設工程竣工驗收備案和初始登記，未完成雙方合同約定的義務，已構成違約，故被告依法應當承擔違約責任，向原告支付逾期交房和逾期辦理房屋權屬證書的違約金。

關于被告應如何承擔逾期交房和逾期辦理房屋權屬證書違約金及雙方關于違約金的約定是否過高的問題，第一，根據被告提交的黔西南州中級人民法院已生效的（2014）興民終字第775號民事判決書所確認的事實，可以認定被告早已向興義市住房和城鄉建設局交納了城市基礎設施配套費，第七街項目主體工程已經驗收合格，被告逾期交房系因政府重新調整規劃導致該項目一直未能用上正式民用電源，從而導致整個項目無法獲得驗收備案，故被告未按約定期限交房并非其自己的原因所致，符合雙方合同附件十二補充條款第八條約定的“因政府行為以及規劃調整等因素的影響而延誤工期，出賣人可據實予以延期”的情形。因本案涉案樓盤第七街項目用電于2014年11月16日經興義供電局城區分局驗收合格具備投運條件，2014年12月底用上正式電源，因涉案樓盤民用電源驗收合格后，還涉及消防、人防等分項驗收，以及將電表安裝到各家各戶等均需要一定的時間，應給予被告一定的合理寬限期，故被告逾期交房違約金的起算時間本院酌情后延至2015年1月30日；又因雙方合同約定的交房時間為2013年8月28日，辦理初始登記時間為2014年2月28日，即被告應在約定交房后六個月之時取得房屋初始登記，故本案被告逾期辦理房屋權屬證書違約金的起算時間應為逾期交房時間違約金的起算時間（2015年1月30日）往后推六個月即2015年7月30日。第二，原、被告雙方在《商品房買賣合同》中對逾期交房的違約金作了約定，即“逾期超過三十日，……買受人選擇繼續履行合同的，合同繼續履行，自第十一條約定的交付期限屆滿之日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之三的違約金……”。根據《中華人民共和國合同法》第一百一十四條規定：“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務”，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規定：“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額”。依照前述規定，當事人約定的違約金是否過高，應當以違約金是否超過造成的損失30%為標準進行界定。對此“造成的損失”的界定，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條第三款規定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定”，依此規定，雙方在《商品房買賣合同》中約定的逾期交房的違約金明顯高過了“造成的損失”的30%，即同地段同類房屋租金的130%，據此，本院認為雙方約定的逾期交房的違約金過高，依法應予調減。審理中，原、被告雙方自愿將涉案房屋的月租金標準確定為建筑面積每月每平方米5元，與本市同地段同類房屋的租金標準相近，應予以準許。同時，因原告在明知房屋不符合交付條件的情況下已于2014年3月接收房屋，其自身也有一定責任，此后原告實際上已不存在房屋租金損失，但商品房作為一種特殊商品，原告購買房屋不僅僅是為了獲得居住使用的權利，其還應享有抵押等其他物權收益，從公平原則出發，本案逾期交房違約金的計算應按同地段同類房屋租金的30%，從被告逾期交房之日即2015年1月30日起計算至被告取得房屋竣工驗收備案之日止，因被告至今未取得涉案樓盤的建筑工程竣工驗收備案表，本院即按原告起訴要求計算至2015年8月30日止，故被告應支付原告從2015年1月30日起至2015年8月30日止共計212天的逾期交房違約金：107.4㎡×5元／㎡·月÷30天×212天×30%＝1138.44元。第三，因雙方在合同第二十二條約定“出賣人承諾于2014年2月28日前，取得該商品房所有權初始登記，……（二）2、約定日期起六十日以后，出賣人仍不能辦理商品房轉移登記有關文書的，雙方同意按下列第二項處理：（2）買受人不退房的，出賣人自約定日期起至實際交付辦理商品房轉移登記的相關文書之日止，按日向買受人支付已交購房款萬分之五的違約金”，結合《中華人民共和國合同法》第一百一十四條的規定，本院認為雙方約定的違約金過高，依法應予調減，對此，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第一款規定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限”，第二款對逾期取得權屬證書的違約責任作了規定：“合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算”。依此規定，同時慮及原告所支付房款中有部分系按揭貸款，即已在涉案商品房所有權之上設置了負擔，權利的處分受到一定限制，故原告要求按房屋總價款日萬分之五計算逾期辦證違約金的請求過高，結合被告在逾期辦理權屬證書中的違約程度及本案的實際，應以中國人民銀行公布的金融機構同期同類貸款基準年利率作為違約金的計算標準為宜，又因被告違約期間銀行利率進行過調整，本院認為酌情確定為6%為宜。據此，參照中國人民銀行公布的金融機構中長期貸款基準利率，對被告應支付原告未在期限內取得房屋權屬證書產生的違約金計算為：約定房屋總價278768元×6%÷365天×31天（2015年7月30日至2015年8月30日）＝1420.57元。

關于原告要求責令被告限期辦理房屋房產證的訴請，因建筑工程竣工驗收需要承建單位、監理單位、設計單位等多部門的配合才能完成，房屋產權證的辦理需要原告提供其相關資料，亦需要房地產管理等部門的配合才能得以完成，上述事項并非被告一己之力即可完成，故對原告的此項訴請本院不予支持。

關于原告要求被告按合同約定完善第七街某某小區基礎設施建設的訴請，眾所周知，小區完善的基礎設施是業主選擇購買房屋的重要原因之一，本案被告銷售給原告的房屋所在小區基礎設施不完善，導致小區業主生活、居住受到嚴重影響，不符合城市商品房建設的基本要求，同時，小區基礎設施不完善，不能達到規劃設計要求，涉案樓盤就不能通過竣工驗收備案，被告應對涉案樓盤的基礎設施建設進行完善，并及時提交相關資料報有關部門備案。但在本案中因雙方在合同中未對小區基礎設施問題作出明確約定，原告亦未舉證證明小區基礎設施的具體范圍和具體標準，應承擔舉證不能的不利后果，故對原告的該項訴請本院不予支持。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條、第十七條、第十八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條之規定，判決如下：

一、由被告黔西南州某某房地產開發有限責任公司支付原告劉某某從2015年1月30日起至2015年8月30日止的逾期交房違約金1138.44元；

二、由被告黔西南州某某房地產開發有限責任公司支付原告劉某某從2015年7月30日起至2015年8月30日止的逾期辦理房屋權屬證書違約金1420.57元；

三、駁回原告劉某某的其余訴訟請求。

案件受理費2074元，減半收取1037元，由原告承擔726元，由被告黔西南州某某房地產開發有限責任公司承擔311元。

上列義務限判決生效后10日內自動履行。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務的，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于貴州省黔西南布依族苗族自治州中級人民法院。

逾期不上訴，本判決即發生法律效力。權利人可在判決書確定的履行期限屆滿之日起二年內向本院申請強制執行。

審判員　　陳玉萍

二〇一五年十二月一日

書記員　　謝永斌

合同糾紛