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 上海市長寧區人民法院

民事判決書

（2014）長民三（民）初字第1046號

原告王某。

原告施某。

兩原告的共同委托代理人王利芳，上海滬泰律師事務所律師。

兩原告的共同委托代理人魏璐，上海滬泰律師事務所律師。

被告上海**投資發展有限公司。

法定代表人薛某。

委托代理人鄭某。

原告王某、施某訴被告上海**投資發展有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2014年4月10日立案受理后，依法適用簡易程序，由審判員陸長慶獨任審判，于同年5月12日公開開庭進行了審理，原告王某以及兩原告的共同委托代理人魏璐，被告上海**投資發展有限公司的委托代理人鄭某到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告王某、施某訴稱：原、被告在2008年9月簽訂《仙霞福運商廈統一租賃合同》一份，約定被告向兩原告承租本市長寧區劍河路XXX號-XXX號（單）**室商鋪，合同對租金支付、免租期及違約責任等進行了約定。但被告并未及時、全額支付租金。因此，請求判令雙方繼續履行租賃合同，被告向兩原告支付截止到2013年12月27日止的租金人民幣40，981.77元及從2013年12月28日起至本判決生效之日止的租金（其中2013年12月28日至2014年3月27日期間每月租金為1，038.34元，2014年3月28日至2015年3月27日期間每月租金為1，096.49元），并向原告償付逾期付款的違約金（以欠款總額為基數，按每日千分之一的標準從2012年1月8日開始計算至本判決生效之日止）。

被告上海**投資發展有限公司辯稱：由于被告的下家即現在的承租人欠付被告租金，目前還在訴訟中，導致被告不能向包括原告在內的業主支付租金，被告不是主觀惡意違約，故不適用違約金懲罰條款，不同意承擔違約金。被告同意繼續履行租賃合同，但認為原告主張的租金一部分已經超過了訴訟時效，不應支持。故只同意支付原告從2013年1月23日開始產生的租金，待其與現在的承租人的訴訟判決之后再支付。

經審理查明事實如下：本市長寧區劍河路**（單）**室商鋪（建筑面積16.99平方米）產權系兩原告所有。2008年6月29日，兩原告與被告簽訂《仙霞福運商廈統一租賃合同》一份，約定兩原告將上述商鋪出租給被告，租賃期限為12年，即從2008年9月28日開始至2021年3月27日止（包括免租期6個月）；租金標準約定為：2008年9月28日-2010年3月27日期間每月為839.82元（含免租期6個月）；2010年3月28日-2011年3月27日每月租金為886.48元；2011年3月28日-2012年3月27日每月租金為933.13元；2012年3月28日-2013年3月27日每月租金為979.79元；2013年3月28日至2014年3月27日每月租金為1，031.12元；2014年3月28日至2015年3月27日每月租金為1，082.45元……；租金每兩個月一付（即每兩個月為一期），被告應在每兩個月之首月3日前將本期租金匯入原告指定的帳戶；逾期超過5天，則應按欠付租金的千分之五／天支付滯納金，逾期支付30天則視為被告根本違約，原告有權單方面提出解除合同，并沒收押金；物業租賃稅由被告在租金中代扣代繳。

簽約后，兩原告如約將商鋪交付給被告；被告在將商廈內的其他商鋪統一承租之后，遂將包括兩原告商鋪在內的1-3樓整體出租給了案外人，并陸續向兩原告支付了15個月的租金（均以第一期的租金839.82元為標準，未根據合同約定予以遞增，并已經代扣物業租賃稅5%，每期均為795.83元）合計為11，937.45元。期間，原、被告經過協商，原告同意再給予被告6個月的免租期。至此，被告已經支付租金的期間加上12個月的免租期，合計為27個月，即截止到2010年12月27日之前的租金已經支付，但租金遞增部分未支付；被告最后一次向原告支付租金的時間為2011年12月5日。此后，被告因故沒有再向原告支付租金，原告及其他業主多次與被告交涉。2013年12月10日，商鋪的多名業主向上海教育電視臺“幫女郎”欄目組求助要求解決租賃糾紛事宜。“幫女郎”欄目組就此曾經予以報道，反映眾業主要求被告支付租金或者歸還商鋪的事實。因糾紛一直沒有解決，故原告訴至本院，提出如上之訴請。

另查，被告與承租人的房屋租賃合同糾紛已經訴至本院，目前尚在審理之中。

上述事實，有原告提供的涉案商鋪的《房地產權證》、被告支付租金的銀行轉賬的明細、“幫女郎”欄目組播出的錄像、被告提供的《仙霞福運商廈統一租賃合同》等證據以及原、被告的陳述經庭審質證無誤，本院予以確認。

庭審期間，證人王某某、高某某到庭作證。兩證人陳述，自2012年1月開始被告不付租金之后，業主們曾經多次與被告交涉，到2012年年底至2013年上半年，被告曾經表示其與承租人的訴訟已經法院判決勝訴，讓業主“等著數錢”。但因無果，故兩證人與其他業主共同到“幫女郎”欄目組求助。經當庭質證，原告沒有異議，被告表示證人也是業主，與案件訴訟有利害關系，且“幫女郎”欄目組播出的節目并不代表原告向被告催討租金，不予認可其證明力。

庭審期間，被告表示原告主張的逾期付款的違約金即滯納金過高，要求調整至以不超過欠付租金的數額為限。

由于雙方各執己見，故本案調解未成。

本院認為，民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償和誠實信用的原則。原、被告所簽訂的《仙霞福運商廈統一租賃合同》系雙方當事人的真實意思表示，不違反法律和行政法規的強制性規定，也未損害國家、集體和第三人的合法權益，合法有效，故雙方當事人均應恪守履行。原、被告均同意繼續履行上述合同，本院按雙方一致意見處理。本案的爭議焦點集中在原告主張的部分租金是否已經超過了訴訟時效、被告欠付租金的數額、原告主張的逾期付款違約金即滯納金是否過高等方面。

首先，關于原告主張的部分租金是否已經超過了訴訟時效之爭議。法律規定，延付或者拒付租金的，訴訟時效期間為一年；訴訟時效因提起訴訟、當事人一方提出要求或者同意履行義務而中斷，從中斷時起，訴訟時效期間重新計算。被告最后一次支付租金的時間為2011年12月5日，故原告應當在此后的一年內主張權利。事實上，被告與眾多商鋪業主建立了群體的租賃關系，眾商鋪業主在被告不付租金之后就與之交涉一直至2013年上半年，證人王某某、高某某的證詞應屬真實可信，本院予以采納，故上述交涉行為導致本案訴訟時效期間中斷。在交涉無果的情況下，2013年12月10日，眾商鋪業主向上海教育電視臺“幫女郎”欄目組求助，要求被告支付租金或者歸還商鋪的事實，再次導致訴訟時效中斷的法律后果。因此，原告主張被告欠付租金沒有超過法律規定的訴訟時效期間，被告的上述抗辯本院不予采納。

其次，關于被告欠付租金的數額確定。被告在實際履行上述租賃合同期間，并未按約完全履行其支付租金義務，屬于違約行為，應當向原告承擔違約責任。現查，合同約定被告向原告支付的租金應當扣除物業租賃稅，故原告主張的租金中應當扣除相應的稅費。關于原告向被告主張的第一部分欠租即截止到2013年12月27日止的租金合計應為45，516.18元（2008年9月28日起至2009年9月27日共12個月為免租期；2009年9月28日至2010年3月27日期間每月為839.82元，扣除5%的物業租賃稅后為797.83元×6個月=4，786.98元；2010年3月28日至2011年3月27日期間每月為886.48元，扣除5%的物業租賃稅后為842.16元×12個月=10，105.92元；2011年3月28日至2012年3月27日期間每月為933.13元，扣除5%的物業租賃稅后為886.47元×12個月=10，637.64元；2012年3月28日至2013年3月27日期間每月為979.79元，扣除5%的物業租賃稅后為930.80元×12個月=11，169.60元；2013年3月28日至2013年12月27日期間每月為1，031.12元，扣除5%的物業租賃稅后為979.56元×9個月=8，816.04元），被告已付款為11，937.45元，尚有租金33，578.73元未付，故原告上述訴訟請求中的合理部分本院應予支持。關于原告要求被告支付從2013年12月28日至本判決生效之日止的租金之訴請，基于被告同意繼續履行租賃合同，但又表示需待其與現在的承租人的訴訟判決之后再支付，故本院對原告的該項訴訟請求也予以支持，具體租金的標準為：2013年12月28日至2014年3月27日期間每月租金在扣除物業租賃稅后為979.56元，2014年3月28日至2015年3月27日期間每月租金在扣除物業租賃稅后為1，028.33元。

第三，關于原告要求被告償付逾期付款的違約金是否過高的問題。合同約定，被告應當在每兩個月之首月3日前將本期租金匯入原告指定的帳戶，逾期超過5天就應向原告承擔每天按欠付租金的千分之五計算的滯納金作為違約金。被告確實存在違約行為，故其應當從應付租金之首月的9日開始向原告承擔每日千分之五的違約金，該約定確實過高。雖然原告已經將違約金由千分之五調整為每日千分之一，起算時間也調整到2012年1月8日，但本院考慮到被告請求酌情減少的申請，故確定被告應償付的違約金總額以不超過欠付租金的總額為限，原告該項訴訟請求中的合理部分本院也予以支持。具體計算違約金的本金為：截止到2012年1月8日被告應付租金總額為24，644.07元【4，786.98元＋10，105.92元＋（886.47元×11個月=9，751.17元）】，扣除已付款11，937.45元后，欠款總額為12，706.62元；2012年2月28日至2012年4月27日應付租金總額為1，817.27元；2012年4月28日至2012年6月27日應付租金總額為1，861.60元；……，2013年2月28日至2013年4月27日應付租金總額為1，910.36元；2013年4月28日至2013年6月27日應付租金總額為1，959.12元；……，2014年2月28日至2014年4月27日應付租金總額為2，007.89元；2014年4月28日至2014年6月27日及此后的各期應付租金總額為2，056.66元。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零九條、第一百一十四條第二款，《中華人民共和國民法通則》第一百三十六條第（三）項、第一百四十條的規定，判決如下：

一、原告王某、施某與被告上海**投資發展有限公司繼續履行《仙霞福運商廈統一租賃合同》；

二、被告上海**投資發展有限公司應于本判決生效后十日內，向原告王某、施某支付截止到2013年12月27日止的租金合計人民幣33，578.73元（已扣物業租賃稅）；

三、被告上海**投資發展有限公司應于本判決生效后十日內，向原告王某、施某支付從2013年12月28日開始截止到本判決生效之日止的租金（其中2013年12月28日至2014年3月27日期間每月租金在扣除物業租賃稅后為人民幣979.56元，2014年3月28日至2015年3月27日期間每月租金在扣除物業租賃稅后為人民幣1，028.33元；每兩個月一付，于每期的首月8日前支付）；

四、被告上海**投資發展有限公司應于本判決生效后十日內，向原告王某、施某償付逾期支付租金的違約金（其中截止到2012年1月8日被告欠付租金總額人民幣24，644.07元從2012年1月9日開始計算；2012年2月28日至2012年4月27日期間租金人民幣1，817.27元從2012年3月9日開始計算；2012年4月28日至2013年2月27日期間的各期租金人民幣1，861.60元分別從2012年5月9日、7月9日、9月9日、11月9日和2013年1月9日開始計算；2013年2月28日至2013年4月27日的租金人民幣1，910.36元從2013年3月9日開始起算；2013年4月28日至2014年2月27日期間的各期租金人民幣1，959.12元分別從2013年5月9日、7月9日、9月9日、11月9日和2014年1月9日開始計算；2014年2月28日至2014年4月27日的租金2，007.89元從2014年3月9日開始起算；2014年4月28日至本判決生效之日止期間的各期租金人民幣2，056.66元分別從2014年5月9日……起算；均按每日千分之一計算至本判決生效之日止；以不超過欠付租金總額為限）。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費人民幣887元，因本案適用簡易程序故減半收取，計人民幣443.50元，原告王某、施某負擔人民幣74.40元，被告上海**投資發展有限公司負擔人民幣369.10元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員　　陸長慶

二〇一四年五月二十三日

書記員　　陳　清

房屋租賃合同糾紛