發表于：2017-02-20閱讀量：（1740）
江蘇省南京市建鄴區人民法院
民事判決書
（2016）蘇0105民初801號
原告：江蘇某某茶業發展有限公司。
法定代表人：林某某，該公司執行董事。
委托訴訟代理人：宮進強，江蘇朗華律師事務所律師。
被告：伍某某，女，19**年**月**日出生，漢族，個體工商戶。
委托訴訟代理人：周艷，江蘇錦隆律師事務所律師。
原告江蘇某某茶業發展有限公司（以下簡稱某某茶城）與被告伍某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2016年2月3日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告某某茶城的訴訟代理人宮進強、被告伍某某及其訴訟代理人周艷到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
原告某某茶城向本院提出訴訟請求：1.被告支付原告商鋪租金133024.3元（計至2016年5月19日）、物業管理費31957.13元（計至2016年5月19日）、違約金（三個月租金）37900.59元并賠償原告經濟損失（一個月免租期租金）12633.53元，總計215515.55元；2.被告承擔本案訴訟費及律師費。事實與理由：原、被告簽訂《某某名品城6號館商鋪租賃協議書》及其補充協議，約定由原告將位于南京市建鄴區河西大街230號名品城6號館一樓6-**-15（以下簡稱47號商鋪）和6-**-02（以下簡稱11號商鋪，系“卉某某”超市）商鋪租予被告，并就租期、年租金、物業管理費、裝修免租期、租金支付方式等具體約定。原告依約交付房屋后，被告未按時支付租金及物業費，原告數次催討無果。
被告伍某某辯稱，47號商鋪其實際使用至2014年10月31日，后被告于2014年11月1日起搬遷至11號商鋪，且原告于2015年5月12日已與被告辦理退租手續；11號商鋪因原告于2016年1月13日晚擅自將封門致其無法經營、合同目的無法實現，原告構成根本違約，11號商鋪租賃協議于2016年1月14日已終止；原告向被告交付的房屋面積與合同約定嚴重不符，僅達到合同約定的55%，被告此前多交的租金、保證金及物業費應予以抵扣，且原告不能同時要求賠償損失并支付違約金，律師費亦屬損害賠償部分不能重復主張，因原告違約導致其損失部分將另行訴訟。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據，本院組織當事人進行了證據交換和質證。對當事人無異議的證據，本院予以確認并在卷佐證。對有爭議的證據和事實，本院認定如下：關于11號商鋪合同解除時間問題，原、被告對被告舉證的封門照片真實性均不持異議，但原告否認該商鋪2016年1月14日封門系其所為，
并認為雙方租賃合同系于2016年5月19日合意解除，被告認為該商鋪于2016年1月14日因原告單方鎖門致根本違約而終止，根據照片證據，11號商鋪店門所貼封條載明“二零一六年元月十四日封”并由原告落款并蓋章，應視為原告于當日提前終止合同，故本院認定11號商鋪合同解除時間為2016年1月14日。
本院認為，本案爭議焦點為：1.租賃商鋪應按多少面積、截至何時計算租金和物業管理費；2.被告是否應支付違約金并賠償損失；3.被告是否應當承擔律師費。
關于爭議焦點一，因原、被告均認可商鋪得房率按55%計算，且就涉爭商鋪租賃面積、租金及物業費標準達成一致認可意見，結合被告已交費情況，本院就被告尚欠租金及物業費認定如下：對于47號商鋪，雙方均認可租賃面積為30.44平方米、折后實際租金為1.89元/平方米/天、物業費為0.5元/平方米/天，且原、被告均認可該商鋪租賃合同已于2015年5月10日合意解除，故被告應按上述標準交納租金12657元（自2014年10月1日至2015年5月9日止，合計220天）、物業費3805元（自2014年9月1日至2015年5月9日止，合計250天），因被告已交租金19088元（自2014年10月1日起至2015年3月31日止）、保證金5000元及物業費4544元（自2014年9月1日起至2015年2月28日止），故被告已超額支付該商鋪租金6431元及物業費739元。對于11號商鋪，雙方均認可租賃面積為58.8平方米、折后實際租金為2.9元/平方米/天、物業費為0.5元/平方米/天，因11號商鋪店門于2016年1月14日被張貼封條上載明原告落款并簽章，應視為原告于當日提前終止合同，故被告應按上述標準交納租金79973.88元（自2014年10月1日至2016年1月13日止，合計469天）、物業費14670.6元（自2014年9月1日至2016年1月13日止，合計499天），因被告已交租金56713元（自2014年10月1日起至2015年3月31日止）及鋪位定金5000元，故被告尚欠該商鋪租金23260.88元、物業費14670.6元。綜上，被告已超額支付47號商鋪租金6431元及物業費739元，尚欠11號商鋪租金23260.88元及物業費14670.6元，兩項相抵，被告應向原告支付11號商鋪租金及物業費合計30761.48元。因被告已按期交納47號商鋪租金及物業費，故原告應全額退還該商鋪定金5000元，但被告未按期交納11號商鋪租金及物業費，故原告有權依約將被告應付違約金在其已交納5000元保證金中扣抵。
關于爭議焦點二，按照原、被告租賃合同第23.1條的約定，原、被告就47號商鋪已書面協商一致終止合同，雙方互不承擔違約責任，故對原告要求被告支付47號商鋪違約金的訴訟請求，本院不予支持。按照雙方租賃合同第20.3條的約定，被告應按時交付租金等，如逾期超過30天，原告有權按協議第22.2條約定提前終止合同并要求被告支付違約金，結合雙方履約情形，對原告要求被告支付11號商鋪違約金的訴訟請求，本院酌定支持1萬元。原告稱其要求被告賠償損失系依據合同約定的裝修免租期，該裝修免租期系雙方真實意思表示，未違反法律規定，不屬原告損失，本院不予支持。本案審理中，經本院協調，原、被告雙方于2016年5月19日共同到場將11號商鋪開鎖并清點貨損，因被告計損方式合理，本院酌定被告直接損失為6000元，可在被告應付原告款項中予以抵扣，但被告抗辯稱其余損失4000元無相關證據佐證，本院不予采信。
關于爭議焦點三，按照原、被告租賃合同第1.6條的約定，違約方對守約方造成的實際損失包括但不僅限于合理律師費，且原告已支出本案律師費7500元，結合雙方立約及履約情形，本院酌定支持1000元。
綜上所述，本院對原告要求被告支付涉爭商鋪租金及物業費的訴訟請求支持30761.48元，對原告要求被告支付違約金的訴訟請求酌定支持1萬元,對原告要求被告賠償損失的訴訟請求不予支持，對原告要求被告承擔律師費的訴訟請求酌定支持1000元，前述被告應付原告款項須扣除被告已交納商鋪定金及保證金1萬元及其直接損失6000元。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條的規定，判決如下：
一、被告伍某某應于本判決生效之日起十日內給付原告江蘇某某茶業發展有限公司坐落南京市建鄴區河西大街230號南京臺灣名品城6館一樓6-**-02號商鋪租金及物業費30761.48元并支付違約金1萬元、律師費1000元，合計41761.48元，扣除被告已交納商鋪定金及保證金1萬元及被告直接損失6000元，被告應實際給付原告25761.48元；
二、駁回原告江蘇某某茶業發展有限公司的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費4645元，由原告江蘇某某茶業發展有限公司負擔4105元，被告伍某某負擔540元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人人數提出副本，上訴于江蘇省南京市中級人民法院。
審 判 長 黃克強
代理審判員 原 寧
人民陪審員 徐 堃
二〇一六年八月五日
書 記 員 曹瓊瓊
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