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西安市雁塔區人民法院

民事判決書

（2012）雁民初字第03289號

原告（反訴被告）：朱某某。

委托代理人：成武利，陜西偉天律師事務所律師。

委托代理人：李西龍，陜西偉天律師事務所律師。

被告（反訴原告）：陜西某某購物有限公司，住所地：西安市雁塔區某某路XX號XX室。

法定代表人：楊某，該公司總經理。

委托代理人：王軍，陜西菲爾律師事務所律師。

原告朱某某與被告陜西某某購物有限公司（以下簡稱某某公司）租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告朱某某及其委托代理人李西龍，被告某某公司委托代理人王軍到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告朱某某訴稱，2010年7月6日，原告朱某某與被告某某公司簽訂《某某購物廣場租賃合同》，并同時簽訂了《某某購物廣場經營管理合同》、《某某購物廣場物業管理合同》。合同簽訂后，原告進場裝修，且應被告要求交納了15999.2元及保證金10000元、工作服裝費1000元，但因被告迄今仍未使商場通過消防驗收，商場不具備交付使用條件，導致原告未能在合同約定的時間開業，且迄今未能開業，該合同始終未得履行。2012年3月25日被告無理扣留原告的銷售款6797元，并封閉出入口將包括原告在內的眾商戶拒之門外，同時扣留了原告存放于商鋪內的貨物及相關財務。現訴至法院請求依法判令被告向原告返還租金、經營管理服務費、物業管理費、裝修押金及扣留的銷貨款共計32796.2元；判令被告賠償原告裝修損失32500元；判令被告返還工作服裝費1000元；判令被告返還扣留原告存放于商鋪內的貨物，本案訴訟費用由兩被告承擔。

被告某某公司辯稱及反訴稱，原、被告雙方所簽合同，租賃期為一年，自2010年10月1日至2011年9月30日止。雖然商場延期至2011年3月28日開業，但原告于2011年1月10日已經確認接收了承租商鋪，并從2011年3月28日實際開業日經營至2012年3月28日。故原告、被告簽訂的合同已經實際履行，且期限屆滿。原告已經實際承租一年屆滿，但包括交納的保證金在內，原告僅向被告交納了四個月的租金、經營管理服務費及物業管理費合計25999.2元，尚欠51998.4元各項費用。因此，不存在返還租金、經營管理服務費及物業管理費的問題。關于原告訴請的裝修押金。2011年6月3日原告已經收回，故不存在退還問題。關于返還銷售貨款6797元，因原告尚欠被告各項費用共計51998.4元，故不應返還。關于裝修費用，依據相關法律規定，原告經被告同意裝修房屋，在租賃期限屆滿后，被告不應當向原告補償裝飾裝修費用。關于工作服裝費，依據原告、被告簽訂的經營管理合同約定，原告銷售人員必須統一服裝，費用由原告承擔。原告在使用新工裝一年后要求退費，缺乏合理依據。關于原告訴請的返還剩余貨物。依據合同約定，原告欠付被告租賃費等相關費用，故被告有權留置、處理原告承租商鋪內的商品、道具等。又因，原告實際于2011年3月28日開始營業至2012年3月28日承租期滿，依照合同約定，原告應交納租金、經營管理費、物業管理費，但原告尚欠45257.07元未予結清。另外，合同約定未經被告同意擅自調整、變更經營品牌，原告需承擔等額于履約保證金的違約金。故原告應當承擔違約金6499.8元。現提出反訴，請求法院依法判令原告支付所欠租金、經營管理費、物業管理費合計45257.07元；判令原告支付滯納金25154.2元；判令原告騰交承租商鋪場地；判令原告支付擅自調整、變更經營品牌的違約金6499.8元，本案訴訟費用由原告承擔。

原告朱某某針對被告某某公司反訴辯稱，某某購物廣場因其自身原因自竣工至今未通過消防驗收，不具備使用經營條件，其依法無權要求原告支付租金、經營管理服務費和物業管理費。此外，被告向原告等商戶承諾試營業期間免收租賃費。被告要求原告支付租金等費用違反了雙方合同的約定及被告對商戶的承諾。按照合同及承諾約定，被告不應向原告收取租金等費用，且在原告進入商鋪至2012年3月28日期間，被告從未向原告主張過租賃費等費用。2012年3月25日，被告強行關閉購物廣場大門，并扣留原告的貨物及貨款，并不是原告占用商鋪不愿離開，因此不存在原告不騰交商鋪的問題。

經審理查明，2010年7月6日，原告朱某某與被告某某公司簽訂《某某購物廣場租賃合同》，約定被告某某公司將某某購物廣場二層面積為23平方米的F2-011號商鋪及其設施交由原告朱某某進行商業零售經營或服務；月租金為1840元。租賃期限自2010年10月1日起至2011年9月30日止，并約定原告應于該合同簽訂當日向被告某某公司交納履約保證金6499.8元。雙方還在合同中約定，原告應于2010年7月30日前對商鋪進場裝修，且須于2010年9月15日前完成裝修工程。但未對合同解除或終止后，裝修物的歸屬問題進行約定。該租賃合同簽訂當日，原告朱某某又與被告某某公司簽訂《某某購物廣場經營管理合同》及《某某購物廣場物業管理合同》。約定原告承租經營的商鋪服從被告某某公司統一管理，期限自2010年10月1日至2011年9月30日。在此期間，原告每月應向被告某某公司支付管理服務費3279.8元，每月還應按每平方米60元的價格向被告某某公司支付物業綜合服務費。2010年2月5日，原告朱某某向被告某某公司交納了保證金10000元。合同簽訂后，原告朱某某向被告某某公司交納了租金、經營管理服務費及物業管理費15999.2元，并對該商鋪進行了裝修，但原告朱某某并未向法庭提供裝修費用相關正規發票。2010年7月6日，原告朱某某依約向被告某某公司交納了服裝費1000元，并使用了被告某某公司提供的統一服裝。之后，原告朱某某開始經營該商鋪直至2012年3月25日因某某購物廣場消防整改而停業。庭審中，原告朱某某及被告某某公司均認可，原告實際經營時間為2011年3月28日至2012年3月25日。被告某某公司承認因原告朱某某未交納租賃費而扣押其部分物品及6797元銷貨款。庭審中，經本院主持，原、被告參與對扣押物品進行了清點，并經雙方簽字確認。另查明，某某購物廣場至今尚未通過消防驗收，但裝修費押金2000元已退還原告朱某某。另外，現商鋪已由被告某某公司收回。

以上事實，有《某某購物廣場租賃合同》、《某某購物廣場經營管理合同》、《某某購物廣場物業管理合同》、收據及庭審筆錄等在卷佐證，可以作為認定本案事實的依據。

本院認為，某某購物廣場尚未經過消防驗收，依據《中華人民共和國消防法》第十條之規定，該購物廣場不應投入使用，因此原告朱某某與被告某某公司簽訂的《某某購物廣場租賃合同》應屬無效合同。被告某某公司明知未進行消防驗收，卻仍與原告簽訂租賃合同，將商場投入使用，應當承擔導致租賃合同無效的過錯責任。依據《中華人民共和國合同法》第五十八條之規定，被告某某公司應向原告朱某某賠償因租賃合同無效所導致的損失，但原告朱某某主張的裝修費用損失，因無充足、有效的證據佐證，故本院不予支持。該租賃合同雖無效，但原告朱某某于2011年3月28日至2012年3月25日實際占用該商鋪進行經營，故理應參照租賃合同向被告某某公司支付商鋪占用費用22080元。被告某某公司作為物業管理方，在明知存在消防未驗收情況，仍與原告朱某某簽訂《某某購物廣場經營管理合同》及《某某購物廣場物業管理合同》。該行為違反了誠實信用原則，理應向原告朱某某退還已收取的經營管理服務費及物業管理費。同時，本院對于被告某某公司反訴請求原告朱某某支付拖欠的經營管理服務費、物業管理費及滯納金的請求不予支持。因被告某某公司在審理中認可其扣留了原告營業款用以沖抵原告所欠管理服務費用，故原告要求被告某某公司返還營業款合法有據，依法應予支持。綜上，被告某某公司應當向原告朱某某返還租金、經營管理服務費、物業管理費及扣留的銷貨款共計32796.2元。庭審中，原告稱被告某某公司曾承諾試營業期間免收租賃費，但其并未提供充分證據加以證明，故本院不予采信。關于原告主張退還服裝費用1000元，因于法無據，故本院不予支持。關于被告某某公司反訴主張的違約金6499.8元及要求原告朱某某騰交商鋪的請求，因無事實及法律依據，故本院不予支持。因被告某某公司扣押了原告朱某某部分貨品，但原告并無證據證明實際被扣物品數量，故被告某某公司應依照原、被告簽字確認的貨品清單向原告朱某某返還扣押貨品。茲依照《中華人民共和國消防法》第十條、《中華人民共和合同法》第五十八條之規定，判決如下：

一、原告朱某某與被告陜西某某購物有限公司于2010年7月6日簽訂的《某某購物廣場租賃合同》無效。

二、被告陜西某某購物有限公司于本判決生效之日起十日內向原告朱某某退還已收取的租金、經營管理服務費、物業管理費及扣留的銷貨款共計32796.2元。

三、原告朱某某于本判決生效之日起十日內向被告陜西某某購物有限公司支付商鋪占用費22080元。

四、被告陜西某某購物有限公司于本判決生效之日起十日內向原告朱某某退還扣押物品（以本判決所附貨品清單為準）。

四、駁回原告朱某某的其余訴訟請求。

五、駁回被告陜西某某購物有限公司的反訴請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本案案件受理費1330元，本訴部分550元，由原告王全安承擔150元，由被告陜西某某購物有限公司承擔400元。反訴部分780元，由原告朱某某承擔100元，由被告陜西某某購物有限公司承擔680元。因原告、被告已預交，故其應于本判決生效之日起十日內將其各自應負擔數額支付原、被告。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于陜西省西安市中級人民法院。

審　判　長　　李明

代理審判員　　朱華

代理審判員　　王偉

二〇一三年一月三十日

書　記　員　　谷雨

合同糾紛